1.2规划缘起
1.2.1日益严重的人口老龄化状况
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家和地区进入老龄化的标准，我国自1999年已进入老龄化社会，目前我国60岁及以上老年人口已经超过2亿人，老年人口占总人口比例达到15%左右，已经进入了快速老龄化阶段。而老年人口增长快、高龄化、空巢化的趋势以及“未富先老”等社会经济现实，让老龄化社会问题更加严峻。
目前福州市60岁以上老年人口占总人口的比例达到15.1%，其中65岁及以上的老年人口约占11.7%，已经进入了快速老龄化阶段，呈现出老龄人口基数大、增长快、高龄化趋势明显、家庭小型化和空巢化与老龄化相伴而生等显著特征。在福州市经济社会的快速健康发展的同时，人口老龄化程度将逐年加剧。 1.2.2不断增长的为老服务需求
福州市早在1994年已经进入老龄化社会，伴随着1960年代到1970年代中期新中国成立后的第二次生育高峰人群逐渐进入老年群体，规划期内老年人口数量加速增长趋势愈加明显。
根据相关调查，目前我国人口老龄化呈现出“长寿老龄化”、“少子老龄化”“迁移老龄化”和“纯老家庭”比例不断升高等特征。随着人口老龄化的快速发展趋势，劳动年龄人口比重将逐步下降，社会老年供养系数逐步上升，家庭养老能力明显弱化，老年人对生活照料、精神慰藉、医疗护理、紧急救助等服务需求正在迅速增加，社会对养老服务设施的需求将不断扩大。因此，加快建立健全与计划生育体制相关联的养老机制，加快养老服务设施建设，解决日益弱化的家庭养老功能，已成为各级政府社会管理的重要任务。 1.2.3亟待完善的社会养老服务体系
目前福州市社会养老服务体系基本框架已初步确立，但是社会养老服务体系建设滞后于经济发展。存在着社会养老服务资源整合乏力，养老服务场地受限、机构缺乏，结构不合理，老年人入住率较低，养老服务人员专业化程度不高、缺口大、民营机构养老服务设施发展受权益保障难、资金筹措难、场地选择难等困难制约。在这一形势下，急需探寻符合福州市实际的养老模式，完善社会养老服务体系，科学配置社会资源，合理规划建设养老设施。
1.3政策背景
近年来国家和省市相继下发了《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2020）》、《福建省”十二五”老龄事业发展规划》、《福建省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》、《福州市老龄事业发展“十二五”规划》、《福州市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》等一系列相关政策，要求到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业健康发展，实现养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域互动发展。
美、日、德、中养老设施基本状况
3 专题研究——经验借鉴、老年人口预测、配建标准
3.1国内外养老服务设施发展趋势及先进经验借鉴
3.1.1 普惠型养老设施案例借鉴
（1）日本的社区养老
日本在上世纪70年代初就进入老龄化社会，是亚洲第一个老年型国家，也是全球老龄化进程最快、老龄率最高的国家。其养老服务设施体系建设经历了从收养性老年福利设施向居家养老服务设施及服务扩展，从老人医疗设施向老人保健护理设施扩展的过程，最终形成”福利－医疗－保健”一体化、多层次的养老服务设施网络，尤其在社区养老方面有着先进的经验，主要总结为以下几点。
☐ 健全的法律体系：从上世纪六十年代初至今，日本先后出台了有关社区养老的法律与政策近十部，《老人福利法》、《介护保险法》等，保证了养老事业的顺利发展。
☐ 重视服务体系：在政策和制度的保障下，日本社区养老提供适应不同身体状况的老年人需要的各种专业化、人性化服务，日本养老服务最好的就是最基础也是最重要的日常生活照料。
☐ 多样的组织形式：日本社区养老的组织形式主要有1. 政府力量为主；2. 政府资助下的民间组织；3. 自愿者及其组织；4. 企业式非盈利组织。后两者属于NPO （非营利组织）。
日本的社区养老
☐ 完善的社会保障：护理保险制度将40岁以上者纳为对象，65岁以上的老人属于一类被保险者，40~64岁属于二类被保险者。介护保险费50%由国家负担，40%由上缴保费承担，使用者自付10%。在此基础上，通过市场化运作，允许社会资本介入，在需要护理时，提出申请，由专门机构认定后就可享受不同等级的护理服务。
☐ 重视设施的细节设计：老年人尤其是行动不方便的老年人在对基本的设施的使用上与年轻人有不同的需求，在针对老年人的设施应考虑无障碍设计。
（2）杭州市社会福利中心
杭州市社会福利中心位于中心城区拱墅区和睦路，紧邻滨河绿带，环境优越、清雅幽静。整个福利中心占地60亩，建筑面积57200平方米，绿化率达60%，内设修养楼7栋，床位共1458张，分套间、单人间、双人间和多人间。福利中心是市民政局所属的国办社会福利事业单位，以自费寄养为主，按月缴纳床位费与服务费的形式，根据不同房间，床位费从400元/床到2000元/套不等。
杭州市社会福利中心实景
福利中心的功能包括生活、医疗、康复、文化娱乐等，修养楼为老人提供居住场所；医疗护理设有诊断、检验、治疗、康复、观察室和护理病床；还有为老年人提供服务的健身房、阅览室、棋牌室、台球室、乒乓球室、网球（羽毛球）场、电脑室、歌舞厅等集体娱乐场所；另设有餐厅、洗衣房等老年人生活服务设施。
杭州市社会福利中心内外设施
（3）上海日月星连锁养老机构
日月星养老机构是全国医护型连锁养老机构品牌，属于非营利性医保定点民营护理机构。机构引进国外先进管理理念，凭借多年的办医资质和经验，把养老机构办成集休闲养老、医疗护理于一体的新型医护型养老院。日月星养老机构费用主要由床位费与护理费组成，一个三级护理老人住多人间的月均费用为2400左右。 全方位医护养老
不同于传统的养老机构，日月星连锁养老机构根据中国老龄结构及现有的社会养老现状，开始调整制定了一条医护、养老相结合的新型养老之路。综合了医院和养老机构的优点，同时弥补了家庭护理和社会养老机构护理因达不到专业的护理水平和医治条件所造成的局限性与护理缺陷。连锁养老院内设医疗机构，为老人提供日常的医护诊疗服务，给老人的晚年生活带来更多的医护保障。
上海日月星连锁养老机构设施
☐ 特色文化休闲
现代养老在不断满足老人物质生活需求的同时，更加注重老人的精神文化生活。日月星连锁养老机构探索出一条" 物质赡养与精神赡养并重" 的文化休闲养老道路，为老人提供日常文化休闲场所和设施，在优美的生活环境中开展文化休闲活动，丰富着老人的精神文化生活。
上海日月星连锁养老机构实景
☐ 贴心生活护理
日月星养老机构对入住老人的生活起居有非常细致的护理，包括健康教育与维护、心理疏导、户外活动、物质代管、购物助引、口腔护理、沐浴更衣、修剪指甲、端水喂饭、二便护理等，提供24小时全天候的服务照料。 3.1.2 高端型养老服务设施案例借鉴
（1）绿城乌镇雅园
绿城乌镇雅园位于乌镇国际健康生态产业园内，是乌镇目前正在打造的国际旅游区的重要组成部分。距离杭州约65公里，距苏州80公里，距上海120公里，借助长三角发达的交通网络，从杭州开车仅需1小时，从上海乘坐高铁只需38分钟即可抵达桐乡高铁站。整个项目规划面积43.3万平方米，总建筑面积约50万平方米，容积率仅为1.16。乌镇国际健康产业园内功能完善、设施齐全。乌镇雅园周边有欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，以及3.5万平方米规模的老年大学-绿城乌镇颐乐学院。
绿城乌镇雅园实景
乌镇雅园的建筑单体采用新中式的建筑风格，通过多层公寓、小高层公寓、单层别墅等围合式的建筑布局，形成了富有特色的江南小城。绿城乌镇雅园拥有70年产权住宅用地，采取住宅直接销售的经营方式，全部为精装电梯公寓，销售均价为13000~14000元/平方米。内部统一配套幼儿园、商业、医疗、酒店、颐乐学院等设施，由绿城物业统一管理。此外，除了国际健康产业园内完善的配套外，绿城乌镇雅园外围还共享便利的城市公共服务设施。
乌镇雅园完善的配套设施
总结起来，绿城乌镇雅园主要有以下特点：
☐ 销售型产品——住宅立项，采取住宅直接销售，迅速回笼资金，减小资金压力。
☐ 自身配套完善——健康产业园内具有完善的配套设施，为老年人居住于此提供了设施保障。 ☐ 交通便捷，客群消费能力强——借助长三角高效的交通网络，吸引长三角大城市老人安度晚年。
（2）杭州万科良渚文化村——随园嘉树
随园嘉树养老项目位于杭州市余杭区万科良渚文化村核心区内，距离杭州主城区半个小时车程。园区规划总用地面积约6.4万平方米，包含4500平方米的中央“金十字”养生休闲区、3000平方米的风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%。随园嘉树属于旅游用地，产权为40年。房源分为购买使用权与租赁权两种性质。其中，按面积买断使用权为16000元/平方米；租赁仅适用于65周岁以上老人，价格约为使用权的60%，15年起租。另外，每套需缴2500元/月的服务费。
随园嘉树效果图
随园嘉树具有完善的内、外部配套设施。外部配套选址于良渚文化村主商业配套周边，强调养老的配套完善和生活便捷，类型涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备设施，满足了老人喜欢热闹的心态。内部配套主要包括两部分，一是浙江大学医学院附属第一医院（良渚门诊部），是直属门诊，设置有全科，二是“金十字”中央配套，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、老年大学“随园书院”等设施。
总结
随园嘉树内部及周边设施
总结起来，随园嘉树主要有以下特点：
☐ 嵌于社区内的养老产品——嵌于社区内部，便于养老组团共享社区内完善的配套设施。 ☐ 自身配套完善——养老组团内提供老年人专享服务。
☐ 居住人群的复合化——年轻人与老人住在同一社区，方便子女照顾老人，同时满足老人喜欢热闹的心理。
（3）北京东方太阳城
东方太阳城位于北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中，是中国首个大型综合性退休社区。规划面积234万平方米，总建筑面积约70万平方米，可容纳2万余人。太阳城以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物等多种功能于一体。独栋社区整体坐落于高尔夫球场之上，社区内绿化覆盖率逾80％，容积率仅0．29。共有近500亩湖水分布其中，区域间具有药理作用的独特树木、植被错落交织，社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，自然环境极佳。
北京东方太阳城效果图及实景
社区内有医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等完善的配套设施，同时配有先进的管理中心、紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统等，是一个适合老年人生活的智能化社区。东方太阳城的客户95%以上都是高知识、高收入阶层的中老年人，职业以教授、商人、企业领导、文艺工作者为主。他们均有稳固的经济来源，综合家庭月收入不低于5000元。有国外居住或工作的经历，思想先进的老年人对于这种新型养老形式容易接受。 总结起来，北京东方太阳城主要有以下特点：
☐ 郊区大盘，自成体系——选址在郊区，形成大规模度假养老社区，内部组团化布局，景观环境与配套设施均自成体系。 ☐ 高端度假养老产品——将社区整体作为一个大景区考虑，整体绿化覆盖率达80%，居住环境已达疗养级别。 ☐ 养老初衷改变——养老设施比例逐渐缩小，开发方向转向高端房地产、酒店、会议中心等非养老项目。
太阳城内外
部设施
3.1.3 经验总结与趋势判断
（1）养老模式偏好－－居家养老、社区养老是大势所趋
居家养老、社区养老、机构养老是养老的3种主要模式。养老模式的选择与其所处的历史文化、社会经济环境有一定的关系。从欧美发达国家来看，从经济尚不发达时的居家养老，到工业化后期高福利政策下的福利机构养老，再到福利机构养老政策下亲情疏离、财政难支后，最终明确社区养老模式。亚洲经济发达国家地区如日本也经历过从收养性老年福利设施向居家养老服务设施及服务扩展，而新加坡、香港等国家或地区则一直重视机构养老以外的养老模式创新和多样化的养老服务提供，提出居家养老购房优惠、“三合一家庭中心”、乐龄公寓、养老小区等措施，鼓励居家养老和社区养老。
从欧美、亚洲地区养老模式对比可以看出，西方国家养老社会化程度较高，受独立自主、互不拖累的家庭观念影响，老人多为独居，通过政府立法、社会保险等制度为老年人提供独立、安全生活的老年社区或养老院。东方国家则主要受重视家庭代际关系、父慈子孝等思想观念影响，选择子女合居的居家养老方式为主，因此，需要建立一个由个人、家庭、社会和政府共同组成的养老服务保障体系，结合国内上海等城市较为成功的经验，可以判断“以居家养老为基础，以社区为依托，机构养老为支撑”的养老模式是适应我国当前“未富先老”人口老龄化阶段的必然选择。
（2）普惠型养老设施——功能复合、医养结合、软硬件服务到位
普惠型养老设施主要是机构养老服务设施和老年活动设施，包括公办机构养老服务设施和乡镇敬老院等。总结以上普惠型养老设施的案例可以得出以下经验：首先，成功的普惠型养老设施往往具有多样化的功能，包括生活、医疗、康复、休闲娱乐等，配套服务涵盖了老年人吃穿住用行等各个方面，基本形成了一个功能复合的小社会。其次，除了日常生活照料之外，还有基本保健护理和专科医疗服务，能够满足老年人医护、保健、治疗的需要。最后，在硬件设施的设计方面非常人性化，充分考虑老年人使用与年轻人的不同需求；在服务方面则专业到位，不仅对老人的生活起居有细致护理，还为老人组织日常文化休闲活动，整体实现了对老年人的贴心周到服务。
（3）高端养老设施——养老社区为主、配套完善、环境优美
高端养老设施以养老地产为主，通常为开发商和私营机构组织建设。可以与一般住宅社区穿插建设，也可单独建设，形成高端养老社区。总结上述案例得出以下高端养老设施建设的经验。第一，选址于大城市郊区以及风景名胜区周边，具有良好的自然生态环境，景观环境常常自成体系。第二，园区内部功能完善、配套齐全，能够满足老年人由低到高各个层次的需求。第三，客户面向高知识、高收入阶层，充分考虑此类人群的需求特点，注重高端文娱等功能的配套。此外，此类设施的建设多是市场行为，政府要做的就是预留用地、积极引导，引入多元投资主体，充分发挥市场的能动性。
1.2规划缘起
1.2.1日益严重的人口老龄化状况
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家和地区进入老龄化的标准，我国自1999年已进入老龄化社会，目前我国60岁及以上老年人口已经超过2亿人，老年人口占总人口比例达到15%左右，已经进入了快速老龄化阶段。而老年人口增长快、高龄化、空巢化的趋势以及“未富先老”等社会经济现实，让老龄化社会问题更加严峻。
目前福州市60岁以上老年人口占总人口的比例达到15.1%，其中65岁及以上的老年人口约占11.7%，已经进入了快速老龄化阶段，呈现出老龄人口基数大、增长快、高龄化趋势明显、家庭小型化和空巢化与老龄化相伴而生等显著特征。在福州市经济社会的快速健康发展的同时，人口老龄化程度将逐年加剧。 1.2.2不断增长的为老服务需求
福州市早在1994年已经进入老龄化社会，伴随着1960年代到1970年代中期新中国成立后的第二次生育高峰人群逐渐进入老年群体，规划期内老年人口数量加速增长趋势愈加明显。
根据相关调查，目前我国人口老龄化呈现出“长寿老龄化”、“少子老龄化”“迁移老龄化”和“纯老家庭”比例不断升高等特征。随着人口老龄化的快速发展趋势，劳动年龄人口比重将逐步下降，社会老年供养系数逐步上升，家庭养老能力明显弱化，老年人对生活照料、精神慰藉、医疗护理、紧急救助等服务需求正在迅速增加，社会对养老服务设施的需求将不断扩大。因此，加快建立健全与计划生育体制相关联的养老机制，加快养老服务设施建设，解决日益弱化的家庭养老功能，已成为各级政府社会管理的重要任务。 1.2.3亟待完善的社会养老服务体系
目前福州市社会养老服务体系基本框架已初步确立，但是社会养老服务体系建设滞后于经济发展。存在着社会养老服务资源整合乏力，养老服务场地受限、机构缺乏，结构不合理，老年人入住率较低，养老服务人员专业化程度不高、缺口大、民营机构养老服务设施发展受权益保障难、资金筹措难、场地选择难等困难制约。在这一形势下，急需探寻符合福州市实际的养老模式，完善社会养老服务体系，科学配置社会资源，合理规划建设养老设施。
1.3政策背景
近年来国家和省市相继下发了《国务院办公厅关于印发社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）的通知》、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发〔2013〕35号）》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2020）》、《福建省”十二五”老龄事业发展规划》、《福建省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》、《福州市老龄事业发展“十二五”规划》、《福州市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》等一系列相关政策，要求到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业健康发展，实现养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域互动发展。
美、日、德、中养老设施基本状况
3 专题研究——经验借鉴、老年人口预测、配建标准
3.1国内外养老服务设施发展趋势及先进经验借鉴
3.1.1 普惠型养老设施案例借鉴
（1）日本的社区养老
日本在上世纪70年代初就进入老龄化社会，是亚洲第一个老年型国家，也是全球老龄化进程最快、老龄率最高的国家。其养老服务设施体系建设经历了从收养性老年福利设施向居家养老服务设施及服务扩展，从老人医疗设施向老人保健护理设施扩展的过程，最终形成”福利－医疗－保健”一体化、多层次的养老服务设施网络，尤其在社区养老方面有着先进的经验，主要总结为以下几点。
☐ 健全的法律体系：从上世纪六十年代初至今，日本先后出台了有关社区养老的法律与政策近十部，《老人福利法》、《介护保险法》等，保证了养老事业的顺利发展。
☐ 重视服务体系：在政策和制度的保障下，日本社区养老提供适应不同身体状况的老年人需要的各种专业化、人性化服务，日本养老服务最好的就是最基础也是最重要的日常生活照料。
☐ 多样的组织形式：日本社区养老的组织形式主要有1. 政府力量为主；2. 政府资助下的民间组织；3. 自愿者及其组织；4. 企业式非盈利组织。后两者属于NPO （非营利组织）。
日本的社区养老
☐ 完善的社会保障：护理保险制度将40岁以上者纳为对象，65岁以上的老人属于一类被保险者，40~64岁属于二类被保险者。介护保险费50%由国家负担，40%由上缴保费承担，使用者自付10%。在此基础上，通过市场化运作，允许社会资本介入，在需要护理时，提出申请，由专门机构认定后就可享受不同等级的护理服务。
☐ 重视设施的细节设计：老年人尤其是行动不方便的老年人在对基本的设施的使用上与年轻人有不同的需求，在针对老年人的设施应考虑无障碍设计。
（2）杭州市社会福利中心
杭州市社会福利中心位于中心城区拱墅区和睦路，紧邻滨河绿带，环境优越、清雅幽静。整个福利中心占地60亩，建筑面积57200平方米，绿化率达60%，内设修养楼7栋，床位共1458张，分套间、单人间、双人间和多人间。福利中心是市民政局所属的国办社会福利事业单位，以自费寄养为主，按月缴纳床位费与服务费的形式，根据不同房间，床位费从400元/床到2000元/套不等。
杭州市社会福利中心实景
福利中心的功能包括生活、医疗、康复、文化娱乐等，修养楼为老人提供居住场所；医疗护理设有诊断、检验、治疗、康复、观察室和护理病床；还有为老年人提供服务的健身房、阅览室、棋牌室、台球室、乒乓球室、网球（羽毛球）场、电脑室、歌舞厅等集体娱乐场所；另设有餐厅、洗衣房等老年人生活服务设施。
杭州市社会福利中心内外设施
（3）上海日月星连锁养老机构
日月星养老机构是全国医护型连锁养老机构品牌，属于非营利性医保定点民营护理机构。机构引进国外先进管理理念，凭借多年的办医资质和经验，把养老机构办成集休闲养老、医疗护理于一体的新型医护型养老院。日月星养老机构费用主要由床位费与护理费组成，一个三级护理老人住多人间的月均费用为2400左右。 全方位医护养老
不同于传统的养老机构，日月星连锁养老机构根据中国老龄结构及现有的社会养老现状，开始调整制定了一条医护、养老相结合的新型养老之路。综合了医院和养老机构的优点，同时弥补了家庭护理和社会养老机构护理因达不到专业的护理水平和医治条件所造成的局限性与护理缺陷。连锁养老院内设医疗机构，为老人提供日常的医护诊疗服务，给老人的晚年生活带来更多的医护保障。
上海日月星连锁养老机构设施
☐ 特色文化休闲
现代养老在不断满足老人物质生活需求的同时，更加注重老人的精神文化生活。日月星连锁养老机构探索出一条" 物质赡养与精神赡养并重" 的文化休闲养老道路，为老人提供日常文化休闲场所和设施，在优美的生活环境中开展文化休闲活动，丰富着老人的精神文化生活。
上海日月星连锁养老机构实景
☐ 贴心生活护理
日月星养老机构对入住老人的生活起居有非常细致的护理，包括健康教育与维护、心理疏导、户外活动、物质代管、购物助引、口腔护理、沐浴更衣、修剪指甲、端水喂饭、二便护理等，提供24小时全天候的服务照料。 3.1.2 高端型养老服务设施案例借鉴
（1）绿城乌镇雅园
绿城乌镇雅园位于乌镇国际健康生态产业园内，是乌镇目前正在打造的国际旅游区的重要组成部分。距离杭州约65公里，距苏州80公里，距上海120公里，借助长三角发达的交通网络，从杭州开车仅需1小时，从上海乘坐高铁只需38分钟即可抵达桐乡高铁站。整个项目规划面积43.3万平方米，总建筑面积约50万平方米，容积率仅为1.16。乌镇国际健康产业园内功能完善、设施齐全。乌镇雅园周边有欧洲品牌的医疗公园、欧洲品牌的护理养老中心、五星级度假养生酒店，以及3.5万平方米规模的老年大学-绿城乌镇颐乐学院。
绿城乌镇雅园实景
乌镇雅园的建筑单体采用新中式的建筑风格，通过多层公寓、小高层公寓、单层别墅等围合式的建筑布局，形成了富有特色的江南小城。绿城乌镇雅园拥有70年产权住宅用地，采取住宅直接销售的经营方式，全部为精装电梯公寓，销售均价为13000~14000元/平方米。内部统一配套幼儿园、商业、医疗、酒店、颐乐学院等设施，由绿城物业统一管理。此外，除了国际健康产业园内完善的配套外，绿城乌镇雅园外围还共享便利的城市公共服务设施。
乌镇雅园完善的配套设施
总结起来，绿城乌镇雅园主要有以下特点：
☐ 销售型产品——住宅立项，采取住宅直接销售，迅速回笼资金，减小资金压力。
☐ 自身配套完善——健康产业园内具有完善的配套设施，为老年人居住于此提供了设施保障。 ☐ 交通便捷，客群消费能力强——借助长三角高效的交通网络，吸引长三角大城市老人安度晚年。
（2）杭州万科良渚文化村——随园嘉树
随园嘉树养老项目位于杭州市余杭区万科良渚文化村核心区内，距离杭州主城区半个小时车程。园区规划总用地面积约6.4万平方米，包含4500平方米的中央“金十字”养生休闲区、3000平方米的风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%。随园嘉树属于旅游用地，产权为40年。房源分为购买使用权与租赁权两种性质。其中，按面积买断使用权为16000元/平方米；租赁仅适用于65周岁以上老人，价格约为使用权的60%，15年起租。另外，每套需缴2500元/月的服务费。
随园嘉树效果图
随园嘉树具有完善的内、外部配套设施。外部配套选址于良渚文化村主商业配套周边，强调养老的配套完善和生活便捷，类型涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备设施，满足了老人喜欢热闹的心态。内部配套主要包括两部分，一是浙江大学医学院附属第一医院（良渚门诊部），是直属门诊，设置有全科，二是“金十字”中央配套，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、老年大学“随园书院”等设施。
总结
随园嘉树内部及周边设施
总结起来，随园嘉树主要有以下特点：
☐ 嵌于社区内的养老产品——嵌于社区内部，便于养老组团共享社区内完善的配套设施。 ☐ 自身配套完善——养老组团内提供老年人专享服务。
☐ 居住人群的复合化——年轻人与老人住在同一社区，方便子女照顾老人，同时满足老人喜欢热闹的心理。
（3）北京东方太阳城
东方太阳城位于北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中，是中国首个大型综合性退休社区。规划面积234万平方米，总建筑面积约70万平方米，可容纳2万余人。太阳城以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物等多种功能于一体。独栋社区整体坐落于高尔夫球场之上，社区内绿化覆盖率逾80％，容积率仅0．29。共有近500亩湖水分布其中，区域间具有药理作用的独特树木、植被错落交织，社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，自然环境极佳。
北京东方太阳城效果图及实景
社区内有医疗中心、老年文教中心、老年健身娱乐中心、会议中心、购物中心、家政服务中心等完善的配套设施，同时配有先进的管理中心、紧急援助呼叫系统、生活服务系统、信息传递系统等，是一个适合老年人生活的智能化社区。东方太阳城的客户95%以上都是高知识、高收入阶层的中老年人，职业以教授、商人、企业领导、文艺工作者为主。他们均有稳固的经济来源，综合家庭月收入不低于5000元。有国外居住或工作的经历，思想先进的老年人对于这种新型养老形式容易接受。 总结起来，北京东方太阳城主要有以下特点：
☐ 郊区大盘，自成体系——选址在郊区，形成大规模度假养老社区，内部组团化布局，景观环境与配套设施均自成体系。 ☐ 高端度假养老产品——将社区整体作为一个大景区考虑，整体绿化覆盖率达80%，居住环境已达疗养级别。 ☐ 养老初衷改变——养老设施比例逐渐缩小，开发方向转向高端房地产、酒店、会议中心等非养老项目。
太阳城内外
部设施
3.1.3 经验总结与趋势判断
（1）养老模式偏好－－居家养老、社区养老是大势所趋
居家养老、社区养老、机构养老是养老的3种主要模式。养老模式的选择与其所处的历史文化、社会经济环境有一定的关系。从欧美发达国家来看，从经济尚不发达时的居家养老，到工业化后期高福利政策下的福利机构养老，再到福利机构养老政策下亲情疏离、财政难支后，最终明确社区养老模式。亚洲经济发达国家地区如日本也经历过从收养性老年福利设施向居家养老服务设施及服务扩展，而新加坡、香港等国家或地区则一直重视机构养老以外的养老模式创新和多样化的养老服务提供，提出居家养老购房优惠、“三合一家庭中心”、乐龄公寓、养老小区等措施，鼓励居家养老和社区养老。
从欧美、亚洲地区养老模式对比可以看出，西方国家养老社会化程度较高，受独立自主、互不拖累的家庭观念影响，老人多为独居，通过政府立法、社会保险等制度为老年人提供独立、安全生活的老年社区或养老院。东方国家则主要受重视家庭代际关系、父慈子孝等思想观念影响，选择子女合居的居家养老方式为主，因此，需要建立一个由个人、家庭、社会和政府共同组成的养老服务保障体系，结合国内上海等城市较为成功的经验，可以判断“以居家养老为基础，以社区为依托，机构养老为支撑”的养老模式是适应我国当前“未富先老”人口老龄化阶段的必然选择。
（2）普惠型养老设施——功能复合、医养结合、软硬件服务到位
普惠型养老设施主要是机构养老服务设施和老年活动设施，包括公办机构养老服务设施和乡镇敬老院等。总结以上普惠型养老设施的案例可以得出以下经验：首先，成功的普惠型养老设施往往具有多样化的功能，包括生活、医疗、康复、休闲娱乐等，配套服务涵盖了老年人吃穿住用行等各个方面，基本形成了一个功能复合的小社会。其次，除了日常生活照料之外，还有基本保健护理和专科医疗服务，能够满足老年人医护、保健、治疗的需要。最后，在硬件设施的设计方面非常人性化，充分考虑老年人使用与年轻人的不同需求；在服务方面则专业到位，不仅对老人的生活起居有细致护理，还为老人组织日常文化休闲活动，整体实现了对老年人的贴心周到服务。
（3）高端养老设施——养老社区为主、配套完善、环境优美
高端养老设施以养老地产为主，通常为开发商和私营机构组织建设。可以与一般住宅社区穿插建设，也可单独建设，形成高端养老社区。总结上述案例得出以下高端养老设施建设的经验。第一，选址于大城市郊区以及风景名胜区周边，具有良好的自然生态环境，景观环境常常自成体系。第二，园区内部功能完善、配套齐全，能够满足老年人由低到高各个层次的需求。第三，客户面向高知识、高收入阶层，充分考虑此类人群的需求特点，注重高端文娱等功能的配套。此外，此类设施的建设多是市场行为，政府要做的就是预留用地、积极引导，引入多元投资主体，充分发挥市场的能动性。