宅基地集约统一开发
农民零支出入住新居
——东海县张湾乡农民新居建设新模式
近年来，东海县张湾乡积极探索多种形式的农民新居建设模式，在拓宽资金投入渠道、集约节约居住用地等方面进行了有益的探索和尝试。继瓦口村部分村民集资兴建连片新居、四营村“农民自筹一部分、政府扶持一部分”建设“四营新村”等传统建设模式之后，今年又在前湾村二组探索走出了一条更受广大农村居民欢迎的“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的新模式。通过这一模式，前湾村二组43户原先住在80年代建设的老旧砖瓦房的居民，未花一分钱住上了三层复式、建筑面积260平方米、基础配套设施齐全的农民别墅，同时节约集约用地13余亩。主要做法是：
一、科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地
依据江苏省的相关规定，农村居民的宅基地标准面积（含公摊面积）为200平方米以下。但是，由于历史原因，农村宅基地实际面积大都高于200平方米/户，甚至超出标准面积1—2倍。以前湾村二组为例，该组现有农户43户，标准占地面积应为8600平方米，而实际占地面积经实地测量却达到了13200平方米。据了解，这种情况在广大农村是普遍而非个别现象。更兼小别墅式农民新居占地面积大多在100平方米左右，通过统一规划建设农民新居的方式来集约
村民建设用地成为可能。
为此，张湾乡党委政府在农民新居建设工作中，确立了“科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地”的农民新居批地、用地思路，对包括前湾村二组在内的有连片建设农民新居计划的村组进行科学的规划设计，统一单元户占地面积设计、统一标高和样式设计、统一基础配套设施设计，在集约利用居民建设用地方面取得了重大突破。以前湾村二组为例，统一规划后的农民新居，基础配套设施水平比以前更高，房屋结构更加美观和科学，更重要的是，集约后的新居占地面积仅为4300平方米，节约出近9000平方米的建设用地！
二、引资注入，借鸡下蛋，激活农村建设用地市场
科学的规划固然给农村居民改善居住环境、集约利用土地构划了愿景，但如何通过科学可行的运作方案实现这一愿景才是最为关键的。在基层政府无力负担农民新居建设资金、农户自筹建设资金有困难的情况下（瓦口村和四营村的模式下，农户和政府均感负担吃力），统一规划设计的农民新居只能是纸上谈兵，更遑论藉此集约农村建设用地。问题会因此陷入“鸡和蛋哪个先得”的悖命论题。解决问题的关键在于如何筹措建设规划方案设定的农民新居所需的资金。为此，张湾乡党委政府经过反复论证，并充分征求各方意见，尤其是方案所涉农户的意见基础上，确立了引资注入、“借
鸡下蛋”的盘活农村建设用地的新思路。具体做法是：通过招商，对方案所涉的农民居住用地地块进行引资开发。由出资方对所涉地块按照政府统一规划进行整体开发，免费为该地块上的原住户建设规划设计的农民新居，节约出来的建设用地，仍由出资方按照与建设农民新居相同的规划设计建设农民新居，并推向市场。这一方案，妥善解决了农民新居建设资金筹措问题，不让农户掏一分钱就可以享受以前只能在规划图纸上展示的人居环境。乡党委政府认为，这一做法，是符合当前农村社会经济发展的现实条件的。事实上，这一方案也得到了广大农户的认同和拥护。
同时，为使这一方案对出资方更有诱惑力，从而加大引资力度，乡党委政府经过慎重研究，决定将前湾村二组作为方案试点村组。考虑的因素有：其一，前湾村二组居民对该建设模式拥护度高，方案实施的群众基础较好，可以为出资方减少建设过程中不必要的阻力和麻烦；其二，前湾村二组居住地块位于乡驻地，并紧邻乡农贸市场和规划建设中的乡客运站，有一定的区位优势，地块附加价值含量高，集约出来的土地对出资方更具经济上的诱惑力。
三、政府引导，多方合力，新模式结出新硕果
经过广撒大网的宣传招商和细致严谨的遴选客商， 2011年5月，乡党委政府最终选定了连云港盘钇房地产开发有限公司作为前湾村二组农民新居的出资建设方。按照此前
既定的方案思路，经过各方近6个月的辛勤付出，133栋农民新居在前湾村二组拔地而起，二组43户居民全部入住新居，“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式取得试点成功。
新模式的成功，科学的实施方案是基础，政府引导和各方合力是关键：1、党委政府是参建农户和出资方联系沟通的桥梁和纽带。通过政府招引和遴选，农户找到有履约能力的出资方，出资方找到有投资价值的条件地块；2、党委政府的政策支持是农户和出资方合作的坚强保障。在前湾村二组农民新居建设过程中，乡党委政府先后出台了三个政策，分别是出资方预交建设押金（综合考虑前湾村二组的建设规模、所涉农户数和出资方负担能力，该方案下的建设押金为200万元，项目完工前后已分梯次全额返还出资方）、为出资方免除或全额返还相关配套规费和税费、为农户和出资方的协议履行提供全程鉴证服务等。政策一有效预防了出资方因客观原因拆而不建，或者不按既定规划设计方案建设，解除了参建农户的后顾之忧。政策二给出资方节约了开发成本，给予出资方市场化运作集约出来的建设用地以更大的空间和余地。政策三辅助实现政策一和政策二；3、方案实施过程中，政府全程协调处理各方工作，督促出资方按计划序时推进项目建设，鼓励参加农户对项目建设给予必要的支持和帮助，协调供电、水务、建管、城管等相关部门对项目建设
提供各种必要的监督和服务。
总投资4000万元、建筑面积3500平方米、可入住农户（含原住户）133户、各项基础配套设施齐备的前湾村二组农民新居正是在这种政府引导和各方合力下，用了短短六个月按规划和计划圆满竣工的。
四、结语
“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式在前湾二组试点取得的成功，为新形势下基层政府在尊重农村现有经济社会发展水平的情况下，规避拆迁安臵矛盾、集约农村建房用地、提高农村居住用地附加值、改善农村人居环境提供了很好借鉴。张湾乡党委政府有信心、有决心在前湾村二组成功运作的基础上，对全乡其他有条件的村组进一步探索和推广前湾二组模式，力争在改善农民居住条件、建设宜居美丽乡村中为农民谋求更大福祉。
中共东海县张湾乡委员会
东海县张湾乡人民政府
2011年12月
宅基地集约统一开发
农民零支出入住新居
——东海县张湾乡农民新居建设新模式
近年来，东海县张湾乡积极探索多种形式的农民新居建设模式，在拓宽资金投入渠道、集约节约居住用地等方面进行了有益的探索和尝试。继瓦口村部分村民集资兴建连片新居、四营村“农民自筹一部分、政府扶持一部分”建设“四营新村”等传统建设模式之后，今年又在前湾村二组探索走出了一条更受广大农村居民欢迎的“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的新模式。通过这一模式，前湾村二组43户原先住在80年代建设的老旧砖瓦房的居民，未花一分钱住上了三层复式、建筑面积260平方米、基础配套设施齐全的农民别墅，同时节约集约用地13余亩。主要做法是：
一、科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地
依据江苏省的相关规定，农村居民的宅基地标准面积（含公摊面积）为200平方米以下。但是，由于历史原因，农村宅基地实际面积大都高于200平方米/户，甚至超出标准面积1—2倍。以前湾村二组为例，该组现有农户43户，标准占地面积应为8600平方米，而实际占地面积经实地测量却达到了13200平方米。据了解，这种情况在广大农村是普遍而非个别现象。更兼小别墅式农民新居占地面积大多在100平方米左右，通过统一规划建设农民新居的方式来集约
村民建设用地成为可能。
为此，张湾乡党委政府在农民新居建设工作中，确立了“科学规划存量宅基地，集约利用村民建房用地”的农民新居批地、用地思路，对包括前湾村二组在内的有连片建设农民新居计划的村组进行科学的规划设计，统一单元户占地面积设计、统一标高和样式设计、统一基础配套设施设计，在集约利用居民建设用地方面取得了重大突破。以前湾村二组为例，统一规划后的农民新居，基础配套设施水平比以前更高，房屋结构更加美观和科学，更重要的是，集约后的新居占地面积仅为4300平方米，节约出近9000平方米的建设用地！
二、引资注入，借鸡下蛋，激活农村建设用地市场
科学的规划固然给农村居民改善居住环境、集约利用土地构划了愿景，但如何通过科学可行的运作方案实现这一愿景才是最为关键的。在基层政府无力负担农民新居建设资金、农户自筹建设资金有困难的情况下（瓦口村和四营村的模式下，农户和政府均感负担吃力），统一规划设计的农民新居只能是纸上谈兵，更遑论藉此集约农村建设用地。问题会因此陷入“鸡和蛋哪个先得”的悖命论题。解决问题的关键在于如何筹措建设规划方案设定的农民新居所需的资金。为此，张湾乡党委政府经过反复论证，并充分征求各方意见，尤其是方案所涉农户的意见基础上，确立了引资注入、“借
鸡下蛋”的盘活农村建设用地的新思路。具体做法是：通过招商，对方案所涉的农民居住用地地块进行引资开发。由出资方对所涉地块按照政府统一规划进行整体开发，免费为该地块上的原住户建设规划设计的农民新居，节约出来的建设用地，仍由出资方按照与建设农民新居相同的规划设计建设农民新居，并推向市场。这一方案，妥善解决了农民新居建设资金筹措问题，不让农户掏一分钱就可以享受以前只能在规划图纸上展示的人居环境。乡党委政府认为，这一做法，是符合当前农村社会经济发展的现实条件的。事实上，这一方案也得到了广大农户的认同和拥护。
同时，为使这一方案对出资方更有诱惑力，从而加大引资力度，乡党委政府经过慎重研究，决定将前湾村二组作为方案试点村组。考虑的因素有：其一，前湾村二组居民对该建设模式拥护度高，方案实施的群众基础较好，可以为出资方减少建设过程中不必要的阻力和麻烦；其二，前湾村二组居住地块位于乡驻地，并紧邻乡农贸市场和规划建设中的乡客运站，有一定的区位优势，地块附加价值含量高，集约出来的土地对出资方更具经济上的诱惑力。
三、政府引导，多方合力，新模式结出新硕果
经过广撒大网的宣传招商和细致严谨的遴选客商， 2011年5月，乡党委政府最终选定了连云港盘钇房地产开发有限公司作为前湾村二组农民新居的出资建设方。按照此前
既定的方案思路，经过各方近6个月的辛勤付出，133栋农民新居在前湾村二组拔地而起，二组43户居民全部入住新居，“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式取得试点成功。
新模式的成功，科学的实施方案是基础，政府引导和各方合力是关键：1、党委政府是参建农户和出资方联系沟通的桥梁和纽带。通过政府招引和遴选，农户找到有履约能力的出资方，出资方找到有投资价值的条件地块；2、党委政府的政策支持是农户和出资方合作的坚强保障。在前湾村二组农民新居建设过程中，乡党委政府先后出台了三个政策，分别是出资方预交建设押金（综合考虑前湾村二组的建设规模、所涉农户数和出资方负担能力，该方案下的建设押金为200万元，项目完工前后已分梯次全额返还出资方）、为出资方免除或全额返还相关配套规费和税费、为农户和出资方的协议履行提供全程鉴证服务等。政策一有效预防了出资方因客观原因拆而不建，或者不按既定规划设计方案建设，解除了参建农户的后顾之忧。政策二给出资方节约了开发成本，给予出资方市场化运作集约出来的建设用地以更大的空间和余地。政策三辅助实现政策一和政策二；3、方案实施过程中，政府全程协调处理各方工作，督促出资方按计划序时推进项目建设，鼓励参加农户对项目建设给予必要的支持和帮助，协调供电、水务、建管、城管等相关部门对项目建设
提供各种必要的监督和服务。
总投资4000万元、建筑面积3500平方米、可入住农户（含原住户）133户、各项基础配套设施齐备的前湾村二组农民新居正是在这种政府引导和各方合力下，用了短短六个月按规划和计划圆满竣工的。
四、结语
“宅基地集约统一开发，农民零支出入住新居”的农民新居建设新模式在前湾二组试点取得的成功，为新形势下基层政府在尊重农村现有经济社会发展水平的情况下，规避拆迁安臵矛盾、集约农村建房用地、提高农村居住用地附加值、改善农村人居环境提供了很好借鉴。张湾乡党委政府有信心、有决心在前湾村二组成功运作的基础上，对全乡其他有条件的村组进一步探索和推广前湾二组模式，力争在改善农民居住条件、建设宜居美丽乡村中为农民谋求更大福祉。
中共东海县张湾乡委员会
东海县张湾乡人民政府
2011年12月