目前高校物业管理的分析与对策

目前高校物业管理的分析与对策

【摘 要】目前我国高等教育的发展日新月异，但现有的物业管

理体制和管理模式已经不能适应高校未来的发展。本文分析了高校

物业管理的现状，并指出存在的种种问题，强调高校应积极运用和

创造条件，逐步推进物业改革完善。

【关键词】物业管理；管理模式；反馈机制

前言

高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，

我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调

整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业

已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务

范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理

工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一

定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革

的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教

育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，

不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一

条创新发展之路。

一、高校物业管理工作的概述

1. 高校物业管理范畴广泛

高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有

后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具

体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、

教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、

餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美

观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状

况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班

车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园

绿化，校办工厂的运营等等。

2. 高校物业管理的基本要求

（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚

持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、

教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家

属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。

（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯

穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学

生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。

（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前

提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上

的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较

特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循

教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还

要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首

位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。

二、高校物业管理现存的主要问题

高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革

所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、

费用偏低、职责权限不明确等方面。

1. 管理体制没有理顺

我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程

度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多

元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还

有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方

向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制

的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独

立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存

在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高

校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务

内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，

但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先

办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不

考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。

2. 物业管理方与被管理方责权不清晰

首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处

于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然

出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事

业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明

确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思

想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点

下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度

低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、

不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。

其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物

业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还

停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等

现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希

望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。

3. 缺乏高素质的物业管理人才

目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本

单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的

家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，

但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的

知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后

勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企

业经营理念都有待提高。

长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采

取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工

作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职

工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加

之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服

务质量提出了新的标准。

4. 长期以来物业管理经费短

由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主

要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有

限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经

费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建

项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重

失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成

为高校物业管理中的一个无法回避的问题。

三、完善高校物业管理的对策与建议

1. 建立新的管理模式、完善新的管理体制

逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市

场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企

业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力

坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地

位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服

务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施

及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业

管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，

为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。

2. 完善高校物业管理制度

规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的

基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例

如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到

事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收

益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用

是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重

管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责

任感。

3. 提高和纠正认识上的偏差

只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，

物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广

泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车

的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职

能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日

常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义

务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。

4. 坚持低碳物业管理的原则

物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中

国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显

示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，

而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广

大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资

源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共

享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、

节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设

节约型社会将作出积极的贡献。

5. 吸收高学历的物业管理人才

物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学

历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专

业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点

吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理

人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对

口，能大幅提升管理的水平。

6. 建立一个有效的监管反馈机制

没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理

方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效

的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听

取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，

还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之

处。

参考文献：

[1]尹成志, 崔逸山. 浅谈高校物业管理的模式和体制[j].高校后

勤研究,2007(2).

[2]董贤钧. 物业管理新十年发展畅想[j].中国物业管理,2010(1).

[3]程志巧, 陈冬虎. 引入物业管理营建“绿色学校”[j].现代物

业,2009(10).

[4]刘韵凤. 高职物业管理专业教学改革研究与实践[j].中国经济

导刊,2010(01).

作者简介：朱平（1955－），男，山东济南人，现供职于山东职业

学院，研究方向：工程管理。

目前高校物业管理的分析与对策

【摘 要】目前我国高等教育的发展日新月异，但现有的物业管

理体制和管理模式已经不能适应高校未来的发展。本文分析了高校

物业管理的现状，并指出存在的种种问题，强调高校应积极运用和

创造条件，逐步推进物业改革完善。

【关键词】物业管理；管理模式；反馈机制

前言

高校物业是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。近年来，

我国高等教育迅速发展，很多学校招生规模不断扩大，专业不断调

整和增设，相对应的是老校区改、扩建和新校区的筹建，高校物业

已经成为高校改革的一个重要领域。物业管理模式从无到有，服务

范围由简到繁。在一些经济地区发达和基础较好的高校，物业管理

工作取得了很大的成效，其管理服务不仅初具规模，而且具备了一

定的专业化水平和市场竞争力。应该说，目前高校物业管理的改革

的方向是正确的。但同时也要深刻认识到由于学校物业具有重教

育、重服务的特性，因此，在不断倡导专业化物业管理的进程中，

不可避免地出现一些复杂问题和困惑，高校的物业管理必然要走一

条创新发展之路。

一、高校物业管理工作的概述

1. 高校物业管理范畴广泛

高校物业管理是个广泛的服务行业，包括广大教工、学生的所有

后勤工作，覆盖教学管理、居住、餐饮等部分事务。这些事务的具

体内容如下：首先，涉及教学管理的服务范围有：教学楼房维护、

教学设施的维护维修等。其次，涉及生活的服务范围有：宿舍管理、

餐厅餐饮、美容美发，学校超市等，体现在安全、卫生、实用、美

观等几个方面，例如，食堂主要包括教工学生伙食的质量、卫生状

况，餐饮价格等等；再次，涉及到校内交通的服务范围有：校内班

车的运营，学生交通工具的管理等。当然还有其他重要事项，校园

绿化，校办工厂的运营等等。

2. 高校物业管理的基本要求

（1）安全至上的原则。例如，教学楼、宿舍楼的维护维修必须坚

持安全第一的原则。房产设施包括行政办公楼、教学楼、学生宿舍、

教工宿舍、校内后勤房产等等。不论是学生宿舍的涉及还是教工家

属宿舍的管理都要把防火、防盗、防震等安全事项放在首要位置。

（2）坚持以人为本的原则。把方便学生、服务教师的指导方针贯

穿于其生存和发展的全过程。物业管理的规章应方便教职员工和学

生联系物业管理人员，使工作人员能及时处理相关事务。

（3）成本收益相统一的原则。在物业公司还尚未完全独立化的前

提下，物业管理既不是完全免费的福利服务，也不是追求效益至上

的市场服务，必须讲求二者的平衡。物业管理公司管理的资产比较

特殊，服务的对象是具有人文环境的高校。因此，物业管理要遵循

教书育人的宗旨，不仅为学校师生提供高效、高质的服务，并且还

要创造平安、优雅的校园环境。物业管理始终要把公众利益放在首

位，然后才考虑实现经济效益，最终努力实现和谐双赢的管理效果。

二、高校物业管理现存的主要问题

高校物业管理是高校后勤社会化改革的重点，也是学校后勤改革

所面临的重要难题，目前主要表现在思想观念滞后、规模效应差、

费用偏低、职责权限不明确等方面。

1. 管理体制没有理顺

我国高校物业管理存在多种模式，由于各高校在引入社会参与程

度有很大的差异，因此，高校物业管理发展就体现了不平衡性和多

元化特点。目前，有社会物业竞争管理型，有学校后勤主导性，还

有二者共同管理型，但从长期来看，高校物业管理独立化是个大方

向。由于制度体制落后，现在仍然有部分高校受传统计划管理体制

的束缚，名义上虽然将物业管理从学校分离出去，但其仍不具备独

立法人资格。因相关的产权问题没有得到解决，所以和学校继续存

在附属关系，在资源分配关系上具有浓厚的行政管理色彩。有些高

校虽已组建了物业管理企业，逐步增加保洁保安、绿化养护等服务

内容，也实行了象征性的有偿服务，并签订了相关物业管理协议，

但在服务内容、服务收费等方面往往受到学校的行政约束。缺钱先

办事，钱少办多事，没钱也办事，既不执行行业要求和标准，也不

考虑成本和效益，其运行方式带有的行政命令的特点。

2. 物业管理方与被管理方责权不清晰

首先，物业管理作为高校后勤改革的内容之一，其管理体制尚处

于摸索中，管理制度尚不健全，职责权限不清，因此管理过程必然

出现随意性强、盲目性大的现象。长期以来，物业员工的思维在“事

业单位”思想惯性的影响下，对自身工作范畴没有搞清，既没有明

确自己的义务，也没有坚持自己的权利，原有的“等、靠、要”思

想比较严重，缺乏服务意识、竞争意识，仍持有“到时上班，到点

下班”的心态。由于，物业部门负盈不负亏，因而市场运作化程度

低，完全达不到现代企业发展的要求，所以，时常出现管理不及时、

不到位，服务效率和质量跟不上学校管理的问题。

其次，目前，仍有不少高校职工对物业的认识比较片面，认为物

业就是环境维护、卫生清理、简单的门窗桌椅维修等。不少职工还

停留在过去行政型、福利型管理模式的思维上，尤其对有偿服务等

现代市场消费观念难以适应，容易产生对物业管理的过分要求，希

望物业管理不收费、少收费、多做事。这些观点是不正确的。

3. 缺乏高素质的物业管理人才

目前高校物业管理的职业化队伍尚未形成，现有员工有的来自本

单位后勤，有的来自高校附属企业的下岗职工，有的是单位职工的

家属，他们虽然长期从事后勤管理和服务，有一定实际工作经验，

但文化素质普遍不高，服务水平和专业技能较低，大多缺乏专门的

知识和系统的培训，故很难保证服务质量。再加上长期以来高校后

勤职工的平均主义思想影响，其服务意识相对淡薄，市场观念和企

业经营理念都有待提高。

长期以来，高校为了解决部分贫困学生的基本生活保障，普遍采

取了学生勤工俭学的形式，由学生来负责学校的许多后勤服务工

作。这样就造成了管理松散、服务质量差等问题。近年来，高校职

工的境遇大幅提高，因此，他们要求居住工作环境应大幅改善，加

之，目前，学生的生活条件也不断提高，这一切都对物业管理的服

务质量提出了新的标准。

4. 长期以来物业管理经费短

由于物业管理体制没有理顺，高校物业资金的来源比较单一，主

要是来自少量的房屋租金及学校行政拨款。由于资金来源非常有

限，而且学校住宅的维修工作量很大，因此，常常造成物业管理经

费紧张的局面。近年来，随着学校招生规模的不断扩大，学校基建

项目相应增加，投资管理的费用也会不断增多，成本收益可能严重

失衡，届时学校负担将越来越重。因此如何缓解经费短缺问题也成

为高校物业管理中的一个无法回避的问题。

三、完善高校物业管理的对策与建议

1. 建立新的管理模式、完善新的管理体制

逐步完善管理体制是高校物业发挥作用的根本保障，随着我国市

场经济体制的逐步推进，我国高校物业由行政事业型管理模式向企

业管理转制已成为一种发展趋势。因此，在实践中探索发展，努力

坚持物业管理面向社会，逐步推行企业化管理，提高其法人独立地

位的大方向。坚持“规范、和谐、创新”的核心价值观和树立“服

务教学、以人为本”的管理理念，以公共教学设施和学生公寓设施

及相关配套服务为重点，采取科学的市场运作原理，逐步提高物业

管理水平，充分发挥高校物业市场化运行与服务育人的双重职能，

为高校师生创造了一个安全、舒适的工作、学习和生活环境。

2. 完善高校物业管理制度

规范合理的制度是高校物业健康运行的前提和保障。物业管理的

基本原则应该是安全、节能、高效三项，其中应特别强调安全、例

如建筑安全检查，水电设施安全，校车运行安全等事项，务必做到

事务细化、责任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收

益相结合的方针，讲求资金利用效率，从资金的筹集、分配到使用

是个有机过程，坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”等现象。再次，注重

管理质量和效率，坚持物业管理人人有责的信念，增强主人翁的责

任感。

3. 提高和纠正认识上的偏差

只有广大教职工对物业有了正确认识，并加强自身的自律行为，

物业管理才能事半功倍。高校物业的作用非常重要，内容也比较广

泛。全校职工、学生的教学设施、居住环境、饮食卫生质量、校车

的合理调配、校办工厂的运营等等都是物业的管理范围。物业的职

能不仅是提供基本的服务及便利，而且也涉及到个人息息相关的日

常事项。广大教师员工学生既要维护自身的权益也要尽到自己的义

务，对于物业合理的计价收费标准应认真执行。

4. 坚持低碳物业管理的原则

物业管理与节能降耗以及环境保护的关系十分密切。数年前，中

国物业管理协会就曾提出要推行绿色物业管理。根据国外的资料显

示，建筑物在建成后寿命期间的管理费用是建设成本的7倍左右，

而国内则达到了12倍，其中，能耗费用占比最大。由于大学是广

大师生聚集的场所，因此，物业管理与节能降耗高度相关，建设资

源节约型、环境优美型校区是项重要举措。通过统筹兼顾，信息共

享，进一步抓好管理和服务的各个环节，就能够达到节能、节水、

节电及促进资源的循环利用和环境的改善，从而为保护环境和建设

节约型社会将作出积极的贡献。

5. 吸收高学历的物业管理人才

物业人才应专业化、年轻化，要逐步提高完善物业管理人员的学

历层次和知识结构。随着部分职业院校和高等教育院校物业管理专

业的设置，物业人才能逐渐满足高校的需求。高校物业公司应重点

吸收建筑设计、管理学、经济学、会计学等方面的复合型物业管理

人人才，这些专业人才适应性强，所学专业对高校物业管理比较对

口，能大幅提升管理的水平。

6. 建立一个有效的监管反馈机制

没有良好的反馈机制就不可能有良好的物业管理活动，物业管理

方式的改善依赖于大家的积极共同参与。因此，必须建立一个有效

的监管反馈机制，及时对物业进行信息反馈，物业相关人要广泛听

取教职员工的意见和建议，对于好的对策建议必须主动采纳。另外，

还要和同行兄弟院校积极交流物业管理经验，积极吸收其成功之

处。

参考文献：

[1]尹成志, 崔逸山. 浅谈高校物业管理的模式和体制[j].高校后

勤研究,2007(2).

[2]董贤钧. 物业管理新十年发展畅想[j].中国物业管理,2010(1).

[3]程志巧, 陈冬虎. 引入物业管理营建“绿色学校”[j].现代物

业,2009(10).

[4]刘韵凤. 高职物业管理专业教学改革研究与实践[j].中国经济

导刊,2010(01).

作者简介：朱平（1955－），男，山东济南人，现供职于山东职业

学院，研究方向：工程管理。