上海交大物业管理方案
上海高校物业管理公司
2000年8月
目 录
一、 物业概况
二、 管理公司简介
三、 管理服务宗旨
四、 管理服务目标
五、 管理服务原则
六、 管理服务模式
七、 管理服务内容及标准
八、 管理服务机构
九、 管理服务费用标准测算
一、 物业概况
1、物业类型：
① 上海交大徐汇校区学生公寓；
② 上海交大法华镇路校区的物业：教学楼，学生公寓及相关的设施、设备，相关的场地。
2、物业地址：
① 上海交大徐汇校区：
② 上海交大法华镇路校区：
3、物业面积：
① 上海交大徐汇校区：
② 上海交大法华镇路校区：
4、物业所属的附属的设备、设施：
① 高层：
② 多层：
③ 设备、设施：
二、 公司简介
上海交大高校物业管理公司于2000年6月经后勤集团批准成立，隶属于上海交大后勤发展有限公司，是学校后勤服务系统中物业行业的专业公司。公司按照交大教学园区的分布，集学生公寓、教学大楼、办公大楼、实验大楼及校区物业管理于一体，分设闵行校区、徐汇校区、法华校区三个管理处，管理物业面积30多万平方米。
经过十多年后勤改革的探索和实践，生活后勤面对广大师生员工，为学校的教育、科研、培养人才积极做好保障工作，逐步满足不断发展的教育事业的需求，坚持“服务育人、管理育人”的原则，凭借员工对教育事业的奉献精神，以服务为先导，以质量为准绳，自我完善，自我提高，为交大校园环境、学习环境、生活环境的创优建设，为学校年年获得市府颁发的“文明单位”称号作出了突出贡献，员工队伍得到磨练和积累了经验，为后勤管理体制和服务内涵，进一步面向社会，面向行业标准化、企业化打下了坚实的基础。
公司的成立，有利于进一步提高生活后勤的物业管理水平，使物业管理的各个方面更加系统化和规范化。以人为本，以服务质量为企业的生命线，坚持“自我运转、自我完善、自我发展”的目标，公司宗旨是：以人为本，优质服务，规范管
理，不断完善。我们的服务理念是：“有困难找物业，您的需要，我的目标”。
三、 物业管理服务宗旨
1、信守合同，客户至上；
2、规范管理，优质服务；
3、实行全天候、全过程的管理服务，做到管理无盲点，服务无
缺口。
四、 物业管理服务目标
1、近期目标：在2000年12月31日前，在法华镇路校区形成
物业管理一体化、收费标准规范化、服务行为标准化。
2、总体目标：在2000年12月31日前在法华镇路达到上海市
物业管理行业文明窗口标准，并经行业评比认可。
五、 物业管理服务原则
1、管理规范，服务到位；
2、合法经营，收支平衡。
六、 物业管理模式及框架
1、模式：物业管理一体化；
管理服务综合化。
2、框架：
物业管理一体化
资料档案
管理
七、 物业管理服务内容及标准
（一） 房屋使用、维修保养管理
1、建立房屋极其维护保养档案；
2、实施房屋结构完整与完好的维护；
3、实施房屋装修、装潢工程的管理与控制；
4、实施房屋使用的登记管理；
5、实施建筑内外的标志、标识广告的管理；
6、建立房屋维修保养管理制度；
7、制定年度维修、保养计划。
（二） 水系统的使用、维修保养管理
1、建立水系统使用、维护保养管理制度；
2、建立水系统及其维护保养档案6；
3、建立水系统质料档；
4、实施水系统的日常维护保养及定期修理；
5、实施水系统故障的及时排除；
6、实施水池、水箱的清洁保洁，防止二次污染；
7、实施停水的预先通知；
8、制定水系统的年度维护保养计划；
9、水系统正常运行率达100%；
10、 水泵房的清洁。
（三） 供电系统的使用、维护保养管理
1、建立供电系统使用、维护保养管理制度；
2、建立供电系统及其维护保养档案；
3、实施路灯、楼道灯的维护保养和修理；
4、实施供电系统故障的及时处理；
5、实施房屋维修、装潢工程临时用电的管理；
6、实施（学生公寓）电表抄表及用电量计量；
7、供电系统的正常运行率达100%。
电梯的使用、维护保养管理
注：此部分适用于徐汇校区研究生公寓的物业管理服务。
1、建立电梯使用、维护保养制度；
2、建立电梯及其维修保养档案；
3、制定电梯年度维护保养计划；
4、实施电梯规定时段内的专人操作；
5、实施电梯的日常维修保养管理与控制；
6、实施电梯故障的及时排除；
7、实施电梯的安全年检；
8、实施电梯检修、停梯的预先通知；
9、电梯正常运行率达到98%以上；
10、 电梯轿厢的保洁；
11、 电梯机房的保洁。
安全保卫管理
1、建立安全保卫管理制度；
（四） （五）
2、在法华镇路校区门卫（包括学生公寓），徐汇校区学生公
寓实施24小时的安全保卫；
3、在法华镇路校区设置固定和流动的巡逻岗位，实行全方位
的安全保卫；
4、在法华镇路新教学楼、学生公寓，徐汇校区学生公寓实行
来客登记制度；
5、在法华镇路校区大门已实行大宗物品外出登记检查制度；
6、设置安全保卫防范设施；
7、开展安全防范宣传教育；
8、杜绝重大盗窃、伤害事故。
（六） 消防管理
1、建立消防管理制度；
2、实施消防设施（消防泵、消防栓、避雷针（带））维护保
养的管理；
3、实施消防器材的日常保洁和检查；
4、建立消防设施、设备的使用、维护保养管理制度；
5、加强监督、定期检查、消防火险隐患；
6、建立消防安全应急预案；
7、做好火警第一时间的扑救工作；
8、杜绝重大火警事故；
9、制定消防设施、设备年度维修保养计划。
（七） 清洁卫生管理
1、建立保洁卫生管理制度；
2、实施在学生公寓楼道、通道、盥洗室、厕所、浴室、窗、
玻璃的保洁；
3、实施在教学楼楼道、通道、盥洗室、厕所、教室、窗、玻
璃、教师休息室的保洁；
4、实施校区绿地的日常清扫；
5、实施外墙的定期清洗，保持房屋外观的美观和整洁；
6、实施垃圾的收集、清运，做到日产、日收、日清；
7、实施对垃圾箱、阴井、下水道定期喷洒消毒药水；
8、定期疏通下水道，做到畅通无堵；
9、实施保洁卫生的宣传教育，做到预防为主。
（八） 环境、绿化管理
1、制定环境绿化管理制度；
2、制定年度绿化维护保养计划；
3、制定环境绿化日常保养、维护规定；
4、实施绿化的日常维护、保养工作，保持所有的绿化面积和
树木的成活率；
5、在学生公寓、教学楼、法华镇路校区主要部位实行绿化布
置，并在重大节假日实施花卉的布置，美化生活、工作环境，提高绿化品位；
6、实施绿化、美化环境的宣传教育，提高校区的文化氛围。
（九） 车辆交通管理
1、制定车辆停放管理制度； 2、实施车辆停放的日常管理； 3、实施车辆停放设施的维护保养； 4、实施车辆交通标识的管理。 （十） 业户保修管理
1、按行业文明窗口达标的要求，制定业户报修管理制度和相关的收费标准；
2、实行24小时报修受理，设置报修处理电话和地点； 3、实行业主报修承诺制度，做到急修不过夜，小修不过3天。急修项目2个小时赶到现场；
4、实行业主报修验收制度，修理及时率、合格率分别达到95%和98%；
5、实行报修回访制度，做到业户称心满意；回访率85%；业户满意率达到90%。
（十一） 业户管理
1、学生公寓的业户管理 ① 制定学生公寓管理制度； ② 建立业户资料档案； ③ 制定学生公寓公约；
④ 实施学生公寓学生的进出登记及退房手续的办理； ⑤ 配合学校相关部门做好学生公寓的服务工作；
⑥ 建立学生公寓中所用的用具资料档案，并实施维护保养及
管理；
⑦ 根据学校相关部门的要求和规定，对学生公寓学生入住的
房屋进心进行分配，并同入住者签定入住公约； ⑧ 定期召开学生公寓管理座谈会，听取业户的意见和建议； ⑨ 为加强管理，提高服务质量，建立业户联系箱，设置投
诉、监督电话，投诉处理及时率达100%；
⑩ 为加强沟通，开展管理处和学生的联谊活动，密切相互之
间的关系，共同搞好学生公寓的管理和服务。 2、教学楼的业户管理 ① 制定教学楼管理制度； ② 制定教学楼管理公约； ③ 建立业户资料档案；
④ 根据以教学为主导的服务思想，配合业户搞好教学的配合和服务工作；
⑤ 定期召开教学楼物业管理座谈会，听取业户的意见和建议，不断改进服务；
⑥ 为加强沟通，建立联系箱及监督投诉电话。投诉处理及时率达100%。
（十二） 物业管理档案资料的管理
1、 建立物业管理档案资料管理制度； 2、 实施档案资料的计算和管理；
3、 实施档案资料的实时管理； 4、 实施档案资料的专人管理 （十三） 综合服务
1、 学生公寓的综合服务 ① 建立综合服务的管理制度； ② 制定综合服务的收费标准； ③ 提供洗衣服务；
④ 提供餐饮服务包括热饭、订饭等； ⑤ 提供小件物品租借服务如：雨伞等； ⑥ 提供报刊信件的收发服务； ⑦ 提供代订报刊杂志； ⑧ 提供业户委托的其它项目。 2、 教学楼
① 建立综合服务的管理制度及收费标准； ② 提供报刊信件的收发服务；
③ 代办非物业管理范围的保洁服务及打蜡服务；④ 代办室内摆花服务； ⑤ 代办购物等业务； ⑥ 业户委托的其它服务。
八、 管理服务机构
九、 管理服务费用标准测算
一、合作标的
根据上海交大后勤发展有限公司与上海电话物业有限公司双方签订的规定（以下简称协议）标的为：上海交大法华镇路（学生公寓、新教学大楼、老教学大楼的相关场地）、徐汇校区学生公寓
二、合作期限
从2000年8月1日起至2002年1月31止
三、合作期限
根据房地局沪房地委办[1998]10号文件《关于印发上海市物业管理行业规范服务达标考核标准的通知》的精神，双方协议合作要达到的管理目标：
四、计划编制
由上海电话物业有限公司负责该计划的编制。
五、实施方法
(1) 以甲方为主乙方配合，共同实施计划； (2) 根据计划责任至具体的部门；
(3) 适时邀请物业管理落实行业主管部门检查指导； (4) 分工合作，共同完成，确保计划的贯彻落实。
六、计划的修改
在该计划的实施范围中，甲乙双方可根据具体情况对此计划指出修改意见，经双方协商讨论后，修改并执行。
八、工作实施进度表
交通大学物业管理调研计划
上海电话物业有限公司与交大治勤发展公司双方通过会谈，依据合同，于2000年8月1日至8月15日间对徐汇校区的学生公寓？法华路设备设施进行现场调研，作如下概述：
一、法华路校区调研现状，参加人员：电话物业刘卫国、？？？、校区叶、钱、杨、彭；时间：8月14日
1、环境：
整个校区绿化树木面积约5000千平方米，基本处于突出管理，无专业人员实施有效的修剪施肥等一整套绿化、树木、草坪养护工作，非机动车基本无人管理
2、保洁：
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以学生公寓及管理教学大楼为主的保洁是以检查为目地的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大、劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所有需保洁，范围内干净整洁也无统一的垃圾塑料箱以及箱内的垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的现象
3、保安：
整个校区与两单位保安及大门的是交大保卫处安排，法华路校区无法对其实施管理，学生公寓楼门口由法华路校区自己安排保安(并已成传人？模式) 晚上22:00以后值班休息型，无人对学生公寓走道巡岗及24小时保安
4、消防：
原校区消防器材由交大总部保卫科实施管理因法华路校区无专人对校区内的消防器材进行管理消防箱内的栓、水带，水枪头基本无效，缺损严重，消防泵也无法启动，灭火机配备也无人检查，所有灭火器材基本无效。
5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及管理教学楼？？带锈蚀严重，无人管理测试，顶层水箱盖以及顶盖都无锁，钢筋外露，损坏严重，蓄水泵及楼顶供水箱无人清洗，造成二次污染水箱水位自动控制器无罩(用破塑料瓶代替) 层顶的水管仪供小层保暖材料缺损，上水泵及水泵间蓄水池都需改造，特别是蓄水池口与地面基本持平(包括管理教学楼) 大面积积水后果不堪设想(雨水、层道垃圾一并进入蓄水池内) 管理教学楼上水泵间，也在蓄水池旁与地坪一样高，积水进入泵房，也无法水泵上抽，所有水、电、泥、木等都常规小修，没有进行保养维护。
二、徐汇校区学生公寓调研现状参加由电话物业：刘卫国、唐文景、徐、许。时间：8月15日
1、7#学生公寓楼公用部位的保洁情况同法华路校区的基本相同，特别是公寓门口已及收发室各种告示牌多而乱，安全梯和公用走道有垃圾堆放。公用部门的保洁(绿化地由交大后勤管理)
2、保安及消防
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保安情况也同法华路校区基本相同属值班休息型楼寓内消防系统无法启动，灭火机也无人检查，供电的有水泵的交大保卫科管理，无法查看。
3、房层设备与设施
1#、2#研究生公寓楼上？？及层顶水箱差铁制，锈蚀严重，特别是水箱锈蚀后要影起供水污染，层顶水水管供水管保暖已封损坏很严重，大楼蔽雷带锈蚀无油漆，无检测电梯机房无标牌管理总电源是木制配地板无量，电源线、铜线外露、非常危险，每层配电间也无标牌标识。
3#、4#、5#、7#学生公寓房屋设备废话与1#、2#基本相同，其中5#]4#是？项，供水箱在？项内，处于无人管理状态，4#、5#、7#据校方介绍供水到层顶水泵是管理加水泵，无法查看，徐汇校区房屋设备设施的维修保养由交大修造科负责。
下面符合实地调研情况收整识意见及时间表。
目 录
一． 概况 二． 机构设置
三． 物业管理的范围和内容 四． 物业管理模式 五． 物业管理规则
六． 物业管理服务宗旨 七． 物业管理目标
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八． 费用测算
九． 建议及对策
一、概况
（一） 物业名称：上海交大物业分为：教学楼、办公楼、学校宿舍及其相关的
场地、设备、设施等。
（二） 物业地址：上海交大徐汇校园、闵行校园和法华镇校园。（待开发的校
园：七宝和上中路校园）
（三） 物业面积：
1．总占地面积：1321379平方米
2．总建筑面积约300000平方米
3．总绿化面积：265921平方米
（四） 物业现状：目前管理的教学楼按陈旧而且建造时间长，学生公寓大部分
是90年代的，部分教学办公室是建国初期建造。
结论：大部份物业已老化，有的甚至年久失修。
二、物业的机构设置：
（一）机构设置原则：精简、高效，以此设岗、职责明确
（二）机构设置：
1．实行二级管理：第一级公司：（1）设经理、副经理若干名
（2）设一部、一室：一部即管理
部，一室即综合办公室
第二级管理处：设三个管理处。管理各类物业，
设主任、管理员若干名
2．职能描述；
（1）公司一级管理：
经理、副经理实行宏观的综合管理；
综合办公室：财务管理、公司日常事务处理、内外关系协调；
管理部：各项业务的管理及监督、考核；
（2）管理处一级：
主任：管理处日常工作的处理，内外关系协调；
管理处：日常的各项工作落实、检查，生产任务的计划、安排，
并检查。
其中：设置管理员及领班进行现场的管理。
（3）组织机构图
位的管理和服务。
2．办公楼：
其物业管理共用与行业物业管理的范围相同。
3．教学楼：
其物业管理的范围：（1）公共、共用部份；
（2）教室内的全部份；
（一）内容：
1．房屋的使用、维修与养护
（1）房屋的小修：主要指日常零星维修养护工作，及时修复，小损小坏，
使房屋保持原来完损等级。
（2）房屋维修的技术管理：主要工作包括：制定年度房屋维修保养计划；
房屋技术档案的建立、完善和管理；保证资料齐全。
（3）房屋维修工程管理：主要工作包括：配合房屋维修部门进行施工、现
场的清洁；安全管理；协调关系；查验施工相关手续；参与施工结束
后的质量验收。
2．房屋设备、设施的管理：
此部份为两部份管理：第一运行管理；第二养护维修管理。
（1）运行管理：
A. 设备、设施的档案资料的管理；
a ．建立档案资料及台账
b ．档案资料的动态管理；
B. 设备、设施的运行管理；
a ．建立健全各项规章制度和规范；
b ．制定使用、运行的有关规定；
c ．制定设备、设施的使用操作标准及应急使用预案。
（2）养护、维修管理
A. 制定设备、设施的年度维修、保养计划，并提出经费预算；
B. 制定设备、设施的维修、保养的制度、规范和标准；
C. 制定岗位职责和工作标准；
D. 制定维修、保养时的工作预案及安全保障措施；
E. 设备、设施维修、保养资料的管理；
F. 建立设备、设施的维修、保养台帐；
G. 对设备、设施总帐进行动态管理；
H. 建立维修、保养的汇总报表制度，经常分析设备、设施的运
行情况。
说明：主要设备、设施
设备：电梯、空调、给排水、供电、消防等；
公共设施：道路、绿地、停车场（库）、照明路灯给排水、窨井、
化粪池、垃圾箱（房）等。
3．物业安保管理
（1）制定安保工作的规章和规范；
（2）配备必要的硬件设备；
（3）24小时的值班、巡逻；
（4）处理突发事件，并采取措施；
4．物业的保洁管理
（1）制定保洁的服务规范及标准；
（2）建立合理、科学的检查、考评制度；
（3）保证公共和共用部位的整洁，并列出相关标准。
（4）制定不同物业或同一物业中不同材料的保洁规范和操作规范，使物业
保值增值。
5．物业的绿化管理
（1）制定绿化管理的年度工作计划，并提出预算经费；
（2）制定绿化维护保养工作的制度和规范；
（3）建立绿化的明细台帐，并进行动态管理；
（4）配合委托方的工作，进行各项活动的配合工作。
（5）制定绿化管理的有关规定，保持绿化等级，争创绿化达标单位。
6．物业的车辆交通管理
（1）制定交通管理的规章和规范；
（2）制定车辆管理硬件设施的年度维修、保养、更换计划，并提出预算经
费；
（3）制定交通管理的各项规定，使之管理有序；
（4）制定岗位职责及工作标准。
7．物业的环境管理
主要工作：防止污染；降低噪音；杜绝黑色污染（乱张贴、乱涂画）
8．综合服务：
（1）通信服务
（2）邮政服务
（3）其它经营性服务
三、管理模式：
采用ISO9002国际质量体系认证认可的管理模式，并结合上海交大的具体
现状情况，制定和摸索出具有高校特点的管理模式。
四、物业管理原则：
1. 统一管理，综合服务；
2. 收支平衡，量入为出；
五、物业管理服务宗旨：
业户至上，优质服务。
六、物业管理目标
1．总目标：
2．分目标：
（1）闵行校区2年内通过环境质量认证。
（2）徐汇校区2年内达到市文明单位；
（3）2年内3个研究生公寓达文明楼宇；
（4）2年内导入ISO9002质量认证体系，实现管理规范化。
（5）2~3年内进行全岗位培训，使培训率达90%，合格率达80%。
七、费用测算（略）
八、建议及对策：
（一） 通过与校领导及有关方面的协商、论谈、沟通，明确上海交大后勤改革
的整体思路，从确定物业管理的服务范围，理顺管理关系，实行统一管
理，提供综合性的服务；
（二） 改变观念，明确思路，开源节流，认真、合理地分析财务情况，按物业
管理行业的规范提出切实可行的收费价格。规范物业管理的收费行为。
（三） 降低成本，合理用工，加强培训，实行持证上岗。
物业管理处检查评比管理办法（暂）
根据上海交大的规章制度及相应的考评办法和上海市物业管理行业的相应规定，结合法华物管处的实际情况，为了提高物业管理服务质量，强化管理，奖优罚劣，增强激励机制的有效性，特制订法华物管处检查评比管理办法（以下简称管理办法）。
一、 目的：管理办法的制订和实施是为了提高物业管理的服务质量，使物业管理服务规范化、标
准化，提高从业人员的服务技能，从而树立全新的物业管理服务理念和意识；强化内部管理，理顺内部管理关系，提高工作效率；建立健全管理处内部的竞争激励机制，奖优罚劣，建立竞争机制的良好氛围，提高员工的责任心和工作进取心。
二、 实施办法：
物管处的监督检查评比按两个管理层次实施。
第一：各物业管理专业组的每日检查，由专业组管理员组织实施每周汇总，每月向管理处报告，并提出相应的建议和预防措施；
第二：物业管理处每周至少组织一次全面的检查评比，由物管处领导小组负责组织实施每月汇总，并及时组织各专业管理组分析物业管理工作的开展情况，提出相应的预防纠正措施。
三、 组织领导：
1、 管理处成立检查评比小组。
组长：管理处经理；组员：管理处副经理及各专业组管理
员。
2、 管理处每月制订检查评比计划及确定实施办法。
3、 每月末由管理处制订下个月的检查计划，确定实施检查的具体办法，实施办法有三种：
第一：由管理处对各专业组进行全面检查评比；第二：由管理处组织各专业组进行交叉
检查；第三：管理处组织对任一专业组的检查评比（或采用抽查的方法）。
4、 每周的检查评比由管理处经理带领，或管理处经理委托管理处副经理带领。每次实施检
查评比前要召开预备会，就本次检查评比的人员、内容、评比的方法等进行沟通。每日
的检查由管理处各专业组的管理员实施
5、 管理处经理定期检查副经理、管理员的岗位责任落实情况，并进行评比。
四、 检查评比的要求：
1、 物业管理检查评比领导小组组长负责检查评比工作，并经小组讨论后由组长确定考评结
果；
2、 管理处的检查评比的结果须以书面形式每月汇总，并告之责任人予以整改；
3、 在工作中出现严重违纪和违反规章的行为，要依有关规章，发出整改、处罚通知，依章
处罚。
4、 在检查评比中，如遇对评比结果或事实有异议的可以进行核准，并相应调整；
5、 任何人不得对物业管理处的检查评比工作进行干扰，出现此项情况要严肃处理。
五、 奖惩：
1、 奖惩的依据是物业管理处的检查评比结果；
2、 奖惩的实施依据员工所处的评价考评等级确定；
3、 奖惩的数额按规章制度确定。
六、奖惩实施细则
物业管理工作汇报
根据上海交大与我公司签订的合同，受公司的委派我们一行三人于今年八月中旬正式进驻上海交大实施物业的顾问式管理。在公司的正确领导和支持下，经双方的共同努力交大的物业管理工作正在走上正轨、有了比较明显的变化，并得到了校方对我们工作的肯定和好评。目前，此项工作正在顺利进行之中。
现将我们在两个月中的主要工作，向公司领导做一汇报。
一、 深入实际、调查研究，明确工作目标和方向
这次与交大物业管理项目的合作成功是公司实施的面向社会、开拓高校物业管理市场的重要举措。高校的物业管理作为一个新的物业类型即有其自身的特点，又给我们的工作提出了新的课题。为了有的放矢地开展工作，我们确定先从调查研究入手广泛全面地掌握第一手资料。通过实际勘察、个别了解、召开座谈会、翻阅档案资料等形式，我们找到了主要矛盾、发现了存在的问题：
第一、 从整体看，管理比较混乱
其主要表现是在一个校区内存着在多头管理现象，缺乏一体化的物业管理；
第二、 从内部看，缺乏规范的管理制度
其主要表现是内部岗位职责分工不明确，造成管理松懈、服务
不到位；
第三、 从硬件看，缺乏章法无计划性
其主要表现是房屋及其附属设施、设备年久失修造成了不同程
度的损坏。其中最严重的是消防设施、器材的损坏较为严重，
假如一旦发生紧急情况后果不堪设想。
在调查研究的基础上使我们明确了工作方向，并确定了工作的重点即在九月一日开学前使交大法华校区的环境面貌有明显的改变。为了实现这一目标，我们制订了详细的工作计划和具体的措施。实施的主要工作如下：
1．实施了以美化和优化环境为内容的整改工作
首先对校区的绿化进行了重新规划和布置，优化了绿化环境。其次，对校内的车棚进行了改造。第三，对建筑物等表面进行了重新涂刷美化了校区环境。
2．实施了以标识清、方向明为内容的整改工作
首先，制作了法华校区的总平面图使教师员工一进入校区就能便捷地辩明方向。其次，制作、完善并规范了各类标识使其方便教学和管理。
3．实施了以规范交通环境为内容的整改和管理
首先，新设或完善了各类交通标识，增划了行车引导标识线从而规范了内部的交通管理。其次，调整了相关的岗位职责强化了交通环境管理。
4．实施了以树立物业管理新形象为内容的宣传工作
首先，提出了明确的服务目标和宗旨----以物业管理为基础，以教学为中心，以优质服务为保障。从而突出了高校物业管理的重点。其次，为配合新学期的到来首次在法华校区挂出了“祝新学期顺利；物业管理给你一个温馨的家”的横幅，给教师员工带来了一种新的感觉和观念。
5．实施了以实现物业管理一体化为内容的协调工作
首先，与校内保卫部门进行了协调，对校内的车辆管理等达成了共识。其次，与其他相关部门对校区的统一管理等问题也进行了商谈基本上取得了一致意见。以上工作为一体化的物业管理打下了良好的基础。
二、 有的放矢、加强管理、制定规章，提高服务质量
制定严格、合理的规章制度是实现企业科学管理的基础和前提。同时，又是企业管理思想、管理方式、管理技术的综合体现。据此，我们依据行业的标准并结合交大的实际情况制订了物业管理的实施计划、方案和规章制度。
1. 物业管理的提案和实施计划进度表；
2. 内部管理规章制度及岗位责任制；
3. 内部员工的考评及服务管理监督制度；
4. 教学大楼和学生公寓管理规章制度。
目前，以上所订的规章制度经讨论已基本定稿，并准备培训实施。
三、 我们的体会及下一步的工作打算
（一）、体会
1. 有公司做我们的坚强后盾使我们在工作中充满信心，心里更踏实 此次，我们一行三人受公司委派到交大实施物业的顾问管理。开始时，重担在肩心里没底，而且还有些担心。但在关键的时候，公司领导给了我们及时的指导和极大的支持。公司的相关部门也给与
我们密切的配合。这些都给了我们极大的鼓舞，增强了完成任务信心。
2. 在与交大物业公司的合作中，通过交往建立了良好的关系。而且
初步掌握了一些作为高校物业管理所具有的特点和规律。
（二）、下一步的工作打算
1．参与组织培训，实行岗位责任制；
2．参与物业管理费用标准的测算；
3．参与物业管理整改项目的实施。
以上工作汇报有不当之处，请领导批评指正。
刘 卫 国
2000年10月
根据上海市房屋土地管理局及物业管理协会的有关文件精神与高校物业管理的特点相结合，特拟定交大徐汇校区学生公寓及法华路校区物业管理的整治整改规划，争取近期内物业管理上一个台阶，依据物业管理窗口规范服务达标的要求，概述如下：
调研现状
一、 法华路校区
1、环境：
整个校区绿化约五千平方米，无专业人员实施有效的修枝施肥等一整套绿化、树林、草坪养护工作。
2、保洁：
以学生公寓新教学楼广场车道为主的保洁及检查为目的的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大，劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所需的保洁范围内干净整洁，无统一的垃圾箱
及箱内塑料袋，公用部位，走道及角落有垃圾堆放的现象。
3、保安：
整个校区分两单位保安，校区大门口是交大保卫处安排保安人员，新教学楼及学生公寓由法华路校区的人安排保安，无法对其实施统一管理，校区自己安排的保安人员基本是传达室模式
（晚上22：00后的值班休息型），不可能对整个校区及学生公寓巡岗和24小时保安。
4、消防：
原校区消防器材由交大保卫科实施管理，法华路校区无专人对消防器材进行检查，消防泵、消防箱、消防栓、水带、水枪头基本无效，缺损严重（消防泵从大楼启用后无启动），灭火机也没有按规定配备，无人管理检查，缺损严重，整个消防系统基本瘫痪。
5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及新教学楼避雷带锈蚀严重，无人管理和测试，上顶盖和水箱盖都无锁，钢筋外露，损坏严重。蓄水池及楼顶供水箱无人清洗，污染严重，水箱自动水位控制器无罩（用破塑瓶代替），屋顶供水管保暖包封基本损坏，上水泵和上水管无油漆，锈蚀严重，水泵间无通风窗，潮湿时，水泵电机带来不安全因素，水泵间配电是木制的，根本不符合电工安全操作规程。新教学楼供水泵在地下室，无排水泵，进口处与地面高出30厘米，汛期、雷雨季节大面积积水（雨水、垃圾一并进入蓄水池及水泵间）后果不堪设想。所有物业相关的设施设备都只有2个维修工，没有保养维护的长效管理全年计划。
二、 徐汇校区学生公寓楼
1、环境保洁：
1#、2#、3#、4#、5#、7#学生公寓楼门口及大厅内无季节性盆花，大厅内告示牌杂乱无章，公用通道及安全梯有垃圾堆放，保洁情况与法华路校区基本相同，属检查突击型。
2、保安及消防：
保安情况同法华路校区基本一致，属值班休息型，消防系统无法启动，消防箱及灭火器没有按照有关规定安放，也处于半瘫痪状态。
3、房屋设备设施：
1#、2#、3#、7#避雷带无油漆，锈蚀严重，无检测，1#、2#上顶盖、水箱盖是角铁铁制锈蚀严重；3#、7#上顶盖是木制的铁皮包封的水箱盖是水泥预制的，损坏严重，特别是水箱盖损坏后供水产生二次污染。1#、2#楼电梯机房无标牌标识，总配电板是木制的，不符合电工安全操作的有关规定，电源铜线外露，非常危险，配电间也无标牌标识。4#、5#学生公寓楼是尖顶，上顶盖
也已损坏。1#、2#、3#上水泵及4#、5#、7#管道加力泵属交大徐汇校区修建科管理，也无法查看。
上海交大物业管理方案
上海高校物业管理公司
2000年8月
目 录
一、 物业概况
二、 管理公司简介
三、 管理服务宗旨
四、 管理服务目标
五、 管理服务原则
六、 管理服务模式
七、 管理服务内容及标准
八、 管理服务机构
九、 管理服务费用标准测算
一、 物业概况
1、物业类型：
① 上海交大徐汇校区学生公寓；
② 上海交大法华镇路校区的物业：教学楼，学生公寓及相关的设施、设备，相关的场地。
2、物业地址：
① 上海交大徐汇校区：
② 上海交大法华镇路校区：
3、物业面积：
① 上海交大徐汇校区：
② 上海交大法华镇路校区：
4、物业所属的附属的设备、设施：
① 高层：
② 多层：
③ 设备、设施：
二、 公司简介
上海交大高校物业管理公司于2000年6月经后勤集团批准成立，隶属于上海交大后勤发展有限公司，是学校后勤服务系统中物业行业的专业公司。公司按照交大教学园区的分布，集学生公寓、教学大楼、办公大楼、实验大楼及校区物业管理于一体，分设闵行校区、徐汇校区、法华校区三个管理处，管理物业面积30多万平方米。
经过十多年后勤改革的探索和实践，生活后勤面对广大师生员工，为学校的教育、科研、培养人才积极做好保障工作，逐步满足不断发展的教育事业的需求，坚持“服务育人、管理育人”的原则，凭借员工对教育事业的奉献精神，以服务为先导，以质量为准绳，自我完善，自我提高，为交大校园环境、学习环境、生活环境的创优建设，为学校年年获得市府颁发的“文明单位”称号作出了突出贡献，员工队伍得到磨练和积累了经验，为后勤管理体制和服务内涵，进一步面向社会，面向行业标准化、企业化打下了坚实的基础。
公司的成立，有利于进一步提高生活后勤的物业管理水平，使物业管理的各个方面更加系统化和规范化。以人为本，以服务质量为企业的生命线，坚持“自我运转、自我完善、自我发展”的目标，公司宗旨是：以人为本，优质服务，规范管
理，不断完善。我们的服务理念是：“有困难找物业，您的需要，我的目标”。
三、 物业管理服务宗旨
1、信守合同，客户至上；
2、规范管理，优质服务；
3、实行全天候、全过程的管理服务，做到管理无盲点，服务无
缺口。
四、 物业管理服务目标
1、近期目标：在2000年12月31日前，在法华镇路校区形成
物业管理一体化、收费标准规范化、服务行为标准化。
2、总体目标：在2000年12月31日前在法华镇路达到上海市
物业管理行业文明窗口标准，并经行业评比认可。
五、 物业管理服务原则
1、管理规范，服务到位；
2、合法经营，收支平衡。
六、 物业管理模式及框架
1、模式：物业管理一体化；
管理服务综合化。
2、框架：
物业管理一体化
资料档案
管理
七、 物业管理服务内容及标准
（一） 房屋使用、维修保养管理
1、建立房屋极其维护保养档案；
2、实施房屋结构完整与完好的维护；
3、实施房屋装修、装潢工程的管理与控制；
4、实施房屋使用的登记管理；
5、实施建筑内外的标志、标识广告的管理；
6、建立房屋维修保养管理制度；
7、制定年度维修、保养计划。
（二） 水系统的使用、维修保养管理
1、建立水系统使用、维护保养管理制度；
2、建立水系统及其维护保养档案6；
3、建立水系统质料档；
4、实施水系统的日常维护保养及定期修理；
5、实施水系统故障的及时排除；
6、实施水池、水箱的清洁保洁，防止二次污染；
7、实施停水的预先通知；
8、制定水系统的年度维护保养计划；
9、水系统正常运行率达100%；
10、 水泵房的清洁。
（三） 供电系统的使用、维护保养管理
1、建立供电系统使用、维护保养管理制度；
2、建立供电系统及其维护保养档案；
3、实施路灯、楼道灯的维护保养和修理；
4、实施供电系统故障的及时处理；
5、实施房屋维修、装潢工程临时用电的管理；
6、实施（学生公寓）电表抄表及用电量计量；
7、供电系统的正常运行率达100%。
电梯的使用、维护保养管理
注：此部分适用于徐汇校区研究生公寓的物业管理服务。
1、建立电梯使用、维护保养制度；
2、建立电梯及其维修保养档案；
3、制定电梯年度维护保养计划；
4、实施电梯规定时段内的专人操作；
5、实施电梯的日常维修保养管理与控制；
6、实施电梯故障的及时排除；
7、实施电梯的安全年检；
8、实施电梯检修、停梯的预先通知；
9、电梯正常运行率达到98%以上；
10、 电梯轿厢的保洁；
11、 电梯机房的保洁。
安全保卫管理
1、建立安全保卫管理制度；
（四） （五）
2、在法华镇路校区门卫（包括学生公寓），徐汇校区学生公
寓实施24小时的安全保卫；
3、在法华镇路校区设置固定和流动的巡逻岗位，实行全方位
的安全保卫；
4、在法华镇路新教学楼、学生公寓，徐汇校区学生公寓实行
来客登记制度；
5、在法华镇路校区大门已实行大宗物品外出登记检查制度；
6、设置安全保卫防范设施；
7、开展安全防范宣传教育；
8、杜绝重大盗窃、伤害事故。
（六） 消防管理
1、建立消防管理制度；
2、实施消防设施（消防泵、消防栓、避雷针（带））维护保
养的管理；
3、实施消防器材的日常保洁和检查；
4、建立消防设施、设备的使用、维护保养管理制度；
5、加强监督、定期检查、消防火险隐患；
6、建立消防安全应急预案；
7、做好火警第一时间的扑救工作；
8、杜绝重大火警事故；
9、制定消防设施、设备年度维修保养计划。
（七） 清洁卫生管理
1、建立保洁卫生管理制度；
2、实施在学生公寓楼道、通道、盥洗室、厕所、浴室、窗、
玻璃的保洁；
3、实施在教学楼楼道、通道、盥洗室、厕所、教室、窗、玻
璃、教师休息室的保洁；
4、实施校区绿地的日常清扫；
5、实施外墙的定期清洗，保持房屋外观的美观和整洁；
6、实施垃圾的收集、清运，做到日产、日收、日清；
7、实施对垃圾箱、阴井、下水道定期喷洒消毒药水；
8、定期疏通下水道，做到畅通无堵；
9、实施保洁卫生的宣传教育，做到预防为主。
（八） 环境、绿化管理
1、制定环境绿化管理制度；
2、制定年度绿化维护保养计划；
3、制定环境绿化日常保养、维护规定；
4、实施绿化的日常维护、保养工作，保持所有的绿化面积和
树木的成活率；
5、在学生公寓、教学楼、法华镇路校区主要部位实行绿化布
置，并在重大节假日实施花卉的布置，美化生活、工作环境，提高绿化品位；
6、实施绿化、美化环境的宣传教育，提高校区的文化氛围。
（九） 车辆交通管理
1、制定车辆停放管理制度； 2、实施车辆停放的日常管理； 3、实施车辆停放设施的维护保养； 4、实施车辆交通标识的管理。 （十） 业户保修管理
1、按行业文明窗口达标的要求，制定业户报修管理制度和相关的收费标准；
2、实行24小时报修受理，设置报修处理电话和地点； 3、实行业主报修承诺制度，做到急修不过夜，小修不过3天。急修项目2个小时赶到现场；
4、实行业主报修验收制度，修理及时率、合格率分别达到95%和98%；
5、实行报修回访制度，做到业户称心满意；回访率85%；业户满意率达到90%。
（十一） 业户管理
1、学生公寓的业户管理 ① 制定学生公寓管理制度； ② 建立业户资料档案； ③ 制定学生公寓公约；
④ 实施学生公寓学生的进出登记及退房手续的办理； ⑤ 配合学校相关部门做好学生公寓的服务工作；
⑥ 建立学生公寓中所用的用具资料档案，并实施维护保养及
管理；
⑦ 根据学校相关部门的要求和规定，对学生公寓学生入住的
房屋进心进行分配，并同入住者签定入住公约； ⑧ 定期召开学生公寓管理座谈会，听取业户的意见和建议； ⑨ 为加强管理，提高服务质量，建立业户联系箱，设置投
诉、监督电话，投诉处理及时率达100%；
⑩ 为加强沟通，开展管理处和学生的联谊活动，密切相互之
间的关系，共同搞好学生公寓的管理和服务。 2、教学楼的业户管理 ① 制定教学楼管理制度； ② 制定教学楼管理公约； ③ 建立业户资料档案；
④ 根据以教学为主导的服务思想，配合业户搞好教学的配合和服务工作；
⑤ 定期召开教学楼物业管理座谈会，听取业户的意见和建议，不断改进服务；
⑥ 为加强沟通，建立联系箱及监督投诉电话。投诉处理及时率达100%。
（十二） 物业管理档案资料的管理
1、 建立物业管理档案资料管理制度； 2、 实施档案资料的计算和管理；
3、 实施档案资料的实时管理； 4、 实施档案资料的专人管理 （十三） 综合服务
1、 学生公寓的综合服务 ① 建立综合服务的管理制度； ② 制定综合服务的收费标准； ③ 提供洗衣服务；
④ 提供餐饮服务包括热饭、订饭等； ⑤ 提供小件物品租借服务如：雨伞等； ⑥ 提供报刊信件的收发服务； ⑦ 提供代订报刊杂志； ⑧ 提供业户委托的其它项目。 2、 教学楼
① 建立综合服务的管理制度及收费标准； ② 提供报刊信件的收发服务；
③ 代办非物业管理范围的保洁服务及打蜡服务；④ 代办室内摆花服务； ⑤ 代办购物等业务； ⑥ 业户委托的其它服务。
八、 管理服务机构
九、 管理服务费用标准测算
一、合作标的
根据上海交大后勤发展有限公司与上海电话物业有限公司双方签订的规定（以下简称协议）标的为：上海交大法华镇路（学生公寓、新教学大楼、老教学大楼的相关场地）、徐汇校区学生公寓
二、合作期限
从2000年8月1日起至2002年1月31止
三、合作期限
根据房地局沪房地委办[1998]10号文件《关于印发上海市物业管理行业规范服务达标考核标准的通知》的精神，双方协议合作要达到的管理目标：
四、计划编制
由上海电话物业有限公司负责该计划的编制。
五、实施方法
(1) 以甲方为主乙方配合，共同实施计划； (2) 根据计划责任至具体的部门；
(3) 适时邀请物业管理落实行业主管部门检查指导； (4) 分工合作，共同完成，确保计划的贯彻落实。
六、计划的修改
在该计划的实施范围中，甲乙双方可根据具体情况对此计划指出修改意见，经双方协商讨论后，修改并执行。
八、工作实施进度表
交通大学物业管理调研计划
上海电话物业有限公司与交大治勤发展公司双方通过会谈，依据合同，于2000年8月1日至8月15日间对徐汇校区的学生公寓？法华路设备设施进行现场调研，作如下概述：
一、法华路校区调研现状，参加人员：电话物业刘卫国、？？？、校区叶、钱、杨、彭；时间：8月14日
1、环境：
整个校区绿化树木面积约5000千平方米，基本处于突出管理，无专业人员实施有效的修剪施肥等一整套绿化、树木、草坪养护工作，非机动车基本无人管理
2、保洁：
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以学生公寓及管理教学大楼为主的保洁是以检查为目地的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大、劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所有需保洁，范围内干净整洁也无统一的垃圾塑料箱以及箱内的垃圾袋，公用部位有堆放垃圾的现象
3、保安：
整个校区与两单位保安及大门的是交大保卫处安排，法华路校区无法对其实施管理，学生公寓楼门口由法华路校区自己安排保安(并已成传人？模式) 晚上22:00以后值班休息型，无人对学生公寓走道巡岗及24小时保安
4、消防：
原校区消防器材由交大总部保卫科实施管理因法华路校区无专人对校区内的消防器材进行管理消防箱内的栓、水带，水枪头基本无效，缺损严重，消防泵也无法启动，灭火机配备也无人检查，所有灭火器材基本无效。
5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及管理教学楼？？带锈蚀严重，无人管理测试，顶层水箱盖以及顶盖都无锁，钢筋外露，损坏严重，蓄水泵及楼顶供水箱无人清洗，造成二次污染水箱水位自动控制器无罩(用破塑料瓶代替) 层顶的水管仪供小层保暖材料缺损，上水泵及水泵间蓄水池都需改造，特别是蓄水池口与地面基本持平(包括管理教学楼) 大面积积水后果不堪设想(雨水、层道垃圾一并进入蓄水池内) 管理教学楼上水泵间，也在蓄水池旁与地坪一样高，积水进入泵房，也无法水泵上抽，所有水、电、泥、木等都常规小修，没有进行保养维护。
二、徐汇校区学生公寓调研现状参加由电话物业：刘卫国、唐文景、徐、许。时间：8月15日
1、7#学生公寓楼公用部位的保洁情况同法华路校区的基本相同，特别是公寓门口已及收发室各种告示牌多而乱，安全梯和公用走道有垃圾堆放。公用部门的保洁(绿化地由交大后勤管理)
2、保安及消防
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保安情况也同法华路校区基本相同属值班休息型楼寓内消防系统无法启动，灭火机也无人检查，供电的有水泵的交大保卫科管理，无法查看。
3、房层设备与设施
1#、2#研究生公寓楼上？？及层顶水箱差铁制，锈蚀严重，特别是水箱锈蚀后要影起供水污染，层顶水水管供水管保暖已封损坏很严重，大楼蔽雷带锈蚀无油漆，无检测电梯机房无标牌管理总电源是木制配地板无量，电源线、铜线外露、非常危险，每层配电间也无标牌标识。
3#、4#、5#、7#学生公寓房屋设备废话与1#、2#基本相同，其中5#]4#是？项，供水箱在？项内，处于无人管理状态，4#、5#、7#据校方介绍供水到层顶水泵是管理加水泵，无法查看，徐汇校区房屋设备设施的维修保养由交大修造科负责。
下面符合实地调研情况收整识意见及时间表。
目 录
一． 概况 二． 机构设置
三． 物业管理的范围和内容 四． 物业管理模式 五． 物业管理规则
六． 物业管理服务宗旨 七． 物业管理目标
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八． 费用测算
九． 建议及对策
一、概况
（一） 物业名称：上海交大物业分为：教学楼、办公楼、学校宿舍及其相关的
场地、设备、设施等。
（二） 物业地址：上海交大徐汇校园、闵行校园和法华镇校园。（待开发的校
园：七宝和上中路校园）
（三） 物业面积：
1．总占地面积：1321379平方米
2．总建筑面积约300000平方米
3．总绿化面积：265921平方米
（四） 物业现状：目前管理的教学楼按陈旧而且建造时间长，学生公寓大部分
是90年代的，部分教学办公室是建国初期建造。
结论：大部份物业已老化，有的甚至年久失修。
二、物业的机构设置：
（一）机构设置原则：精简、高效，以此设岗、职责明确
（二）机构设置：
1．实行二级管理：第一级公司：（1）设经理、副经理若干名
（2）设一部、一室：一部即管理
部，一室即综合办公室
第二级管理处：设三个管理处。管理各类物业，
设主任、管理员若干名
2．职能描述；
（1）公司一级管理：
经理、副经理实行宏观的综合管理；
综合办公室：财务管理、公司日常事务处理、内外关系协调；
管理部：各项业务的管理及监督、考核；
（2）管理处一级：
主任：管理处日常工作的处理，内外关系协调；
管理处：日常的各项工作落实、检查，生产任务的计划、安排，
并检查。
其中：设置管理员及领班进行现场的管理。
（3）组织机构图
位的管理和服务。
2．办公楼：
其物业管理共用与行业物业管理的范围相同。
3．教学楼：
其物业管理的范围：（1）公共、共用部份；
（2）教室内的全部份；
（一）内容：
1．房屋的使用、维修与养护
（1）房屋的小修：主要指日常零星维修养护工作，及时修复，小损小坏，
使房屋保持原来完损等级。
（2）房屋维修的技术管理：主要工作包括：制定年度房屋维修保养计划；
房屋技术档案的建立、完善和管理；保证资料齐全。
（3）房屋维修工程管理：主要工作包括：配合房屋维修部门进行施工、现
场的清洁；安全管理；协调关系；查验施工相关手续；参与施工结束
后的质量验收。
2．房屋设备、设施的管理：
此部份为两部份管理：第一运行管理；第二养护维修管理。
（1）运行管理：
A. 设备、设施的档案资料的管理；
a ．建立档案资料及台账
b ．档案资料的动态管理；
B. 设备、设施的运行管理；
a ．建立健全各项规章制度和规范；
b ．制定使用、运行的有关规定；
c ．制定设备、设施的使用操作标准及应急使用预案。
（2）养护、维修管理
A. 制定设备、设施的年度维修、保养计划，并提出经费预算；
B. 制定设备、设施的维修、保养的制度、规范和标准；
C. 制定岗位职责和工作标准；
D. 制定维修、保养时的工作预案及安全保障措施；
E. 设备、设施维修、保养资料的管理；
F. 建立设备、设施的维修、保养台帐；
G. 对设备、设施总帐进行动态管理；
H. 建立维修、保养的汇总报表制度，经常分析设备、设施的运
行情况。
说明：主要设备、设施
设备：电梯、空调、给排水、供电、消防等；
公共设施：道路、绿地、停车场（库）、照明路灯给排水、窨井、
化粪池、垃圾箱（房）等。
3．物业安保管理
（1）制定安保工作的规章和规范；
（2）配备必要的硬件设备；
（3）24小时的值班、巡逻；
（4）处理突发事件，并采取措施；
4．物业的保洁管理
（1）制定保洁的服务规范及标准；
（2）建立合理、科学的检查、考评制度；
（3）保证公共和共用部位的整洁，并列出相关标准。
（4）制定不同物业或同一物业中不同材料的保洁规范和操作规范，使物业
保值增值。
5．物业的绿化管理
（1）制定绿化管理的年度工作计划，并提出预算经费；
（2）制定绿化维护保养工作的制度和规范；
（3）建立绿化的明细台帐，并进行动态管理；
（4）配合委托方的工作，进行各项活动的配合工作。
（5）制定绿化管理的有关规定，保持绿化等级，争创绿化达标单位。
6．物业的车辆交通管理
（1）制定交通管理的规章和规范；
（2）制定车辆管理硬件设施的年度维修、保养、更换计划，并提出预算经
费；
（3）制定交通管理的各项规定，使之管理有序；
（4）制定岗位职责及工作标准。
7．物业的环境管理
主要工作：防止污染；降低噪音；杜绝黑色污染（乱张贴、乱涂画）
8．综合服务：
（1）通信服务
（2）邮政服务
（3）其它经营性服务
三、管理模式：
采用ISO9002国际质量体系认证认可的管理模式，并结合上海交大的具体
现状情况，制定和摸索出具有高校特点的管理模式。
四、物业管理原则：
1. 统一管理，综合服务；
2. 收支平衡，量入为出；
五、物业管理服务宗旨：
业户至上，优质服务。
六、物业管理目标
1．总目标：
2．分目标：
（1）闵行校区2年内通过环境质量认证。
（2）徐汇校区2年内达到市文明单位；
（3）2年内3个研究生公寓达文明楼宇；
（4）2年内导入ISO9002质量认证体系，实现管理规范化。
（5）2~3年内进行全岗位培训，使培训率达90%，合格率达80%。
七、费用测算（略）
八、建议及对策：
（一） 通过与校领导及有关方面的协商、论谈、沟通，明确上海交大后勤改革
的整体思路，从确定物业管理的服务范围，理顺管理关系，实行统一管
理，提供综合性的服务；
（二） 改变观念，明确思路，开源节流，认真、合理地分析财务情况，按物业
管理行业的规范提出切实可行的收费价格。规范物业管理的收费行为。
（三） 降低成本，合理用工，加强培训，实行持证上岗。
物业管理处检查评比管理办法（暂）
根据上海交大的规章制度及相应的考评办法和上海市物业管理行业的相应规定，结合法华物管处的实际情况，为了提高物业管理服务质量，强化管理，奖优罚劣，增强激励机制的有效性，特制订法华物管处检查评比管理办法（以下简称管理办法）。
一、 目的：管理办法的制订和实施是为了提高物业管理的服务质量，使物业管理服务规范化、标
准化，提高从业人员的服务技能，从而树立全新的物业管理服务理念和意识；强化内部管理，理顺内部管理关系，提高工作效率；建立健全管理处内部的竞争激励机制，奖优罚劣，建立竞争机制的良好氛围，提高员工的责任心和工作进取心。
二、 实施办法：
物管处的监督检查评比按两个管理层次实施。
第一：各物业管理专业组的每日检查，由专业组管理员组织实施每周汇总，每月向管理处报告，并提出相应的建议和预防措施；
第二：物业管理处每周至少组织一次全面的检查评比，由物管处领导小组负责组织实施每月汇总，并及时组织各专业管理组分析物业管理工作的开展情况，提出相应的预防纠正措施。
三、 组织领导：
1、 管理处成立检查评比小组。
组长：管理处经理；组员：管理处副经理及各专业组管理
员。
2、 管理处每月制订检查评比计划及确定实施办法。
3、 每月末由管理处制订下个月的检查计划，确定实施检查的具体办法，实施办法有三种：
第一：由管理处对各专业组进行全面检查评比；第二：由管理处组织各专业组进行交叉
检查；第三：管理处组织对任一专业组的检查评比（或采用抽查的方法）。
4、 每周的检查评比由管理处经理带领，或管理处经理委托管理处副经理带领。每次实施检
查评比前要召开预备会，就本次检查评比的人员、内容、评比的方法等进行沟通。每日
的检查由管理处各专业组的管理员实施
5、 管理处经理定期检查副经理、管理员的岗位责任落实情况，并进行评比。
四、 检查评比的要求：
1、 物业管理检查评比领导小组组长负责检查评比工作，并经小组讨论后由组长确定考评结
果；
2、 管理处的检查评比的结果须以书面形式每月汇总，并告之责任人予以整改；
3、 在工作中出现严重违纪和违反规章的行为，要依有关规章，发出整改、处罚通知，依章
处罚。
4、 在检查评比中，如遇对评比结果或事实有异议的可以进行核准，并相应调整；
5、 任何人不得对物业管理处的检查评比工作进行干扰，出现此项情况要严肃处理。
五、 奖惩：
1、 奖惩的依据是物业管理处的检查评比结果；
2、 奖惩的实施依据员工所处的评价考评等级确定；
3、 奖惩的数额按规章制度确定。
六、奖惩实施细则
物业管理工作汇报
根据上海交大与我公司签订的合同，受公司的委派我们一行三人于今年八月中旬正式进驻上海交大实施物业的顾问式管理。在公司的正确领导和支持下，经双方的共同努力交大的物业管理工作正在走上正轨、有了比较明显的变化，并得到了校方对我们工作的肯定和好评。目前，此项工作正在顺利进行之中。
现将我们在两个月中的主要工作，向公司领导做一汇报。
一、 深入实际、调查研究，明确工作目标和方向
这次与交大物业管理项目的合作成功是公司实施的面向社会、开拓高校物业管理市场的重要举措。高校的物业管理作为一个新的物业类型即有其自身的特点，又给我们的工作提出了新的课题。为了有的放矢地开展工作，我们确定先从调查研究入手广泛全面地掌握第一手资料。通过实际勘察、个别了解、召开座谈会、翻阅档案资料等形式，我们找到了主要矛盾、发现了存在的问题：
第一、 从整体看，管理比较混乱
其主要表现是在一个校区内存着在多头管理现象，缺乏一体化的物业管理；
第二、 从内部看，缺乏规范的管理制度
其主要表现是内部岗位职责分工不明确，造成管理松懈、服务
不到位；
第三、 从硬件看，缺乏章法无计划性
其主要表现是房屋及其附属设施、设备年久失修造成了不同程
度的损坏。其中最严重的是消防设施、器材的损坏较为严重，
假如一旦发生紧急情况后果不堪设想。
在调查研究的基础上使我们明确了工作方向，并确定了工作的重点即在九月一日开学前使交大法华校区的环境面貌有明显的改变。为了实现这一目标，我们制订了详细的工作计划和具体的措施。实施的主要工作如下：
1．实施了以美化和优化环境为内容的整改工作
首先对校区的绿化进行了重新规划和布置，优化了绿化环境。其次，对校内的车棚进行了改造。第三，对建筑物等表面进行了重新涂刷美化了校区环境。
2．实施了以标识清、方向明为内容的整改工作
首先，制作了法华校区的总平面图使教师员工一进入校区就能便捷地辩明方向。其次，制作、完善并规范了各类标识使其方便教学和管理。
3．实施了以规范交通环境为内容的整改和管理
首先，新设或完善了各类交通标识，增划了行车引导标识线从而规范了内部的交通管理。其次，调整了相关的岗位职责强化了交通环境管理。
4．实施了以树立物业管理新形象为内容的宣传工作
首先，提出了明确的服务目标和宗旨----以物业管理为基础，以教学为中心，以优质服务为保障。从而突出了高校物业管理的重点。其次，为配合新学期的到来首次在法华校区挂出了“祝新学期顺利；物业管理给你一个温馨的家”的横幅，给教师员工带来了一种新的感觉和观念。
5．实施了以实现物业管理一体化为内容的协调工作
首先，与校内保卫部门进行了协调，对校内的车辆管理等达成了共识。其次，与其他相关部门对校区的统一管理等问题也进行了商谈基本上取得了一致意见。以上工作为一体化的物业管理打下了良好的基础。
二、 有的放矢、加强管理、制定规章，提高服务质量
制定严格、合理的规章制度是实现企业科学管理的基础和前提。同时，又是企业管理思想、管理方式、管理技术的综合体现。据此，我们依据行业的标准并结合交大的实际情况制订了物业管理的实施计划、方案和规章制度。
1. 物业管理的提案和实施计划进度表；
2. 内部管理规章制度及岗位责任制；
3. 内部员工的考评及服务管理监督制度；
4. 教学大楼和学生公寓管理规章制度。
目前，以上所订的规章制度经讨论已基本定稿，并准备培训实施。
三、 我们的体会及下一步的工作打算
（一）、体会
1. 有公司做我们的坚强后盾使我们在工作中充满信心，心里更踏实 此次，我们一行三人受公司委派到交大实施物业的顾问管理。开始时，重担在肩心里没底，而且还有些担心。但在关键的时候，公司领导给了我们及时的指导和极大的支持。公司的相关部门也给与
我们密切的配合。这些都给了我们极大的鼓舞，增强了完成任务信心。
2. 在与交大物业公司的合作中，通过交往建立了良好的关系。而且
初步掌握了一些作为高校物业管理所具有的特点和规律。
（二）、下一步的工作打算
1．参与组织培训，实行岗位责任制；
2．参与物业管理费用标准的测算；
3．参与物业管理整改项目的实施。
以上工作汇报有不当之处，请领导批评指正。
刘 卫 国
2000年10月
根据上海市房屋土地管理局及物业管理协会的有关文件精神与高校物业管理的特点相结合，特拟定交大徐汇校区学生公寓及法华路校区物业管理的整治整改规划，争取近期内物业管理上一个台阶，依据物业管理窗口规范服务达标的要求，概述如下：
调研现状
一、 法华路校区
1、环境：
整个校区绿化约五千平方米，无专业人员实施有效的修枝施肥等一整套绿化、树林、草坪养护工作。
2、保洁：
以学生公寓新教学楼广场车道为主的保洁及检查为目的的清扫清理为主，由于保洁员年龄偏大，劳动强度有限，根本无法保证有效时段内所需的保洁范围内干净整洁，无统一的垃圾箱
及箱内塑料袋，公用部位，走道及角落有垃圾堆放的现象。
3、保安：
整个校区分两单位保安，校区大门口是交大保卫处安排保安人员，新教学楼及学生公寓由法华路校区的人安排保安，无法对其实施统一管理，校区自己安排的保安人员基本是传达室模式
（晚上22：00后的值班休息型），不可能对整个校区及学生公寓巡岗和24小时保安。
4、消防：
原校区消防器材由交大保卫科实施管理，法华路校区无专人对消防器材进行检查，消防泵、消防箱、消防栓、水带、水枪头基本无效，缺损严重（消防泵从大楼启用后无启动），灭火机也没有按规定配备，无人管理检查，缺损严重，整个消防系统基本瘫痪。
5、房屋设备设施：
7#、8#学生公寓楼及新教学楼避雷带锈蚀严重，无人管理和测试，上顶盖和水箱盖都无锁，钢筋外露，损坏严重。蓄水池及楼顶供水箱无人清洗，污染严重，水箱自动水位控制器无罩（用破塑瓶代替），屋顶供水管保暖包封基本损坏，上水泵和上水管无油漆，锈蚀严重，水泵间无通风窗，潮湿时，水泵电机带来不安全因素，水泵间配电是木制的，根本不符合电工安全操作规程。新教学楼供水泵在地下室，无排水泵，进口处与地面高出30厘米，汛期、雷雨季节大面积积水（雨水、垃圾一并进入蓄水池及水泵间）后果不堪设想。所有物业相关的设施设备都只有2个维修工，没有保养维护的长效管理全年计划。
二、 徐汇校区学生公寓楼
1、环境保洁：
1#、2#、3#、4#、5#、7#学生公寓楼门口及大厅内无季节性盆花，大厅内告示牌杂乱无章，公用通道及安全梯有垃圾堆放，保洁情况与法华路校区基本相同，属检查突击型。
2、保安及消防：
保安情况同法华路校区基本一致，属值班休息型，消防系统无法启动，消防箱及灭火器没有按照有关规定安放，也处于半瘫痪状态。
3、房屋设备设施：
1#、2#、3#、7#避雷带无油漆，锈蚀严重，无检测，1#、2#上顶盖、水箱盖是角铁铁制锈蚀严重；3#、7#上顶盖是木制的铁皮包封的水箱盖是水泥预制的，损坏严重，特别是水箱盖损坏后供水产生二次污染。1#、2#楼电梯机房无标牌标识，总配电板是木制的，不符合电工安全操作的有关规定，电源铜线外露，非常危险，配电间也无标牌标识。4#、5#学生公寓楼是尖顶，上顶盖
也已损坏。1#、2#、3#上水泵及4#、5#、7#管道加力泵属交大徐汇校区修建科管理，也无法查看。