杭政储出（2006）24号地块
建筑规划方案设计任务书
（评审稿）
杭州绿城东部建设有限公司
二OO 六年十月
目 录
第一章
第二章 第三章 第四章 第五章
项目概况及周边条件 规划控制条件 方案设计要求 方案设计深度要求 开发计划及设计时间节点要求
第一章、 项目概况及周边条件
一、基地位置（附项目区位图）
本地块位于江干区庆春广场，规划用地性质为二类居住用地。地块东新城时代广场，南至凤起东路，西至景坛路，北面为四季青小学。地块呈长方形，南北宽
约110米，东西长约230米，凤起路北侧控制18米绿化带。
--地形及初步规划（政府考虑）
地块总用地面积17501㎡，总建筑面积为54643㎡，其中，地上建筑面积为43753㎡，地下建筑面积为10890㎡，容积率2.5，建筑密度30%，绿化率30%，规划总户数为410户。 三、城市总规及区域控规
根据杭州市运河以西调整C2-03地块可行性详细规划。 四、地块现状
（一） 地块周边现状
1、地块北面为四季青小学，及在建幼儿园，东面为由滨江房产和中豪建设联合开发的新城时代广场，项目包括商业、办公、酒店式公寓；地块南面隔凤起东路与三新家园相邻；地块西面为凤起时代广场（写字楼），周边配套较为成熟。
--地块北侧四季青小学
--地块北侧幼儿园（在建）
--地块西侧凤起中豪广场底商
---东侧新城时代广场工地现状
---地块南侧三新家园现状
（二）地块内部现状
该地块征地范围内建筑物已全部拆平，东侧规划道路已在施工中。
地块鸟瞰（从西往东）
地块鸟瞰（从南往北）
地块东侧规划道路施工
五、周边区域交通及道路
1、本地块南临凤起东路，西面为景昙路，东邻新塘路，出入方便，交通条件优越。
2、该地块邻近庆春广场，距汽车东站约1.5公里，火车东站约3公里，距武林广场约5公里，庆春路、凤起路为杭州市区规划主干道路，目前庆春东路、凤起东路已全线通车，为双向八车道, 对外交通十分方便。
3、该地块往东沿艮山西路向东经彭埠立交可连接沪杭甬高速公路；庆春过江隧道开通后，可便捷的通达萧山国际机场。
4、该区块以凤起路、新塘路及庆春广场为依托，已形成较为成熟的公交网络。周边现有公交线路主要有：864、K20、K55、20、35等；交通线路覆盖城南、城北、城中各主要区域，可方便的到达火车东站、汽车东站、南站、西湖风景区，及邵逸夫医院、浙一医院、省青春医院等大型医疗机构，杭州陶瓷品市场、华东家俱市场、环北市场等购物场所，生活便利。
5、根据规划，地铁二号线、四号线将沿庆春路经过本地块，并规划在庆春广场及附近设地铁站点，对本地块形成良好的交通辐射。
六、周边区域环境及设施
（一） 该地块北面为在建的广景苑项目，以南为三叉社区农转居公寓---三新家园。
（二） 该地块周边的商业、餐饮业较为发达，主要以乐购超市、省家电市场、佳好佳居饰商城、东方灯饰市场、五星电器、国美电器、三新家园沿街商铺、三新会馆、太平洋电器、永乐家电、珊娜娜足浴、星光之夜KTV 、江南喜乐、两岸咖啡、知味观、三新大酒店、张生记、肯德基等。
（三） 该地块的教育已较为成熟，其北面即四季青小学，周边还有幼儿园、景芳中学、杭九中、浙大华家池校区、星海艺术培训中心等。
（四） 邵逸夫医院、青春医院距离该地块不远。
七、周边基础设施
供水、供电、燃气、供热、电讯、排污根据杭州市运河以西调整C2-03地块
第二章、规划控制条件
一、规划设计控制条件
总用地面积：17501㎡ 地上建筑面积：43752.5㎡ 容积率：2.5 建筑密度：30% 绿化率：30%
建筑高度控制：60米以内。 二、规划道路后退要求
符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。 三、配套功能设置要求
会所：设于北侧建筑底部一二层，功能包括：棋牌、健身（乒乓、台球、健身设施）、壁球、商务吧
沿街商铺：沿凤起东路、景昙路设臵
地下停车库：实行人车分流，设地下一层停车场。 四、日照及通风要求
多层建筑日照间距按1：1.2H 控制，高层建筑根据《关于试行的通知》编制日照分析报告，并保证北侧学校和幼儿园的日照和间距。
第三章、方案设计要求
一、设计理念及意象（附示意图片）
建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。
二、规划设计要求 （一）功能区块划分
1、建筑二层以上为住宅。
2、会所设于北侧建筑底部一二层，应兼顾对内服务及对外经营功能，会所经营服务活动应尽量避免给业主的日常生活带来影响。
2、商铺沿凤起东路、景昙路建筑底层设臵，经营活动应不影响业主的正常出入及日常生活。
（二）组团规模特性 （略）
（三）交通组织及停车方式 1、出入口布臵：
人行出入口：人行主入口沿凤起东路，结合园区大门及形象（logo ）设臵，需考虑保安岗亭，并保证人车分流。北侧可考虑人行辅助出入口。
机动车出入口：朝北侧或东侧规划道路开口。朝北侧开口应重点考虑与北侧小学、幼儿园的交通关系。地下车库出入口应尽量远离住宅楼，避免噪声干扰。
机动车出入口设智能化车辆管理系统，同时考虑保安岗亭位臵。
机动出入口数量应符合交通管理要求，位臵应考虑环保对车辆噪声的控制要求。
其他：按规定进行无障碍设施设计。
2、道路系统
园区内不设车行道，各级道路结合规范及景观要求设计，同时考虑消防车道规范要求。
3、停车方式及车位配比
（1）园区实行人车分流，所有车辆进入地下停车场，非机动车可经园区进入地下停车库。沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。
（2）车位配比：
机动车：户型建筑面积在150平方米以上的住宅，机动车位配臵不少于1辆/户; 户型建筑面积在100-149平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.7辆/户; 户型建筑面积在80-99平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.5辆/户; 建筑面积在79平方米以下的住宅，机动车位配臵不少于0.15辆/户。公建设施按每100㎡配臵0.6辆。其中住宅区停车泊位配臵标准的10%作为临时公共停车泊位。
经初步预测需配臵地下停车位242个，沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。
非机动车：按建筑面积3-3.6平方米/户标准配臵自行车库，全部位于地下，约配建建筑面积为1300平方米。
（四）景观及绿化系统
1、景观设计
景观设计从西向东、由外向内构筑完全开放型的现代城市景观，沿凤起东路形成景观界面，注意与城市道路沿线景观的协调。
园区内应形成较为集中的绿化中心，完成人与自然的对话、融合。绿地由地块内部与建筑围合而成，通过铺装、花坛、小品等，形成适宜交往、娱乐、休憩的空间氛围。同时结合景观嬉水池或水景、儿童游乐区及健身设施的设臵，形成动静分区，满足不同人群的需求。
2、设计规范摘要
（1）建筑层高按杭规发（2005）156号《关于印发《关于建筑层高控制及容
积率指标计算规划》的通知》执行。
（2）建筑之间的间距和退让道路、用地边界等，应符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。
建筑设计必须满足环保、人防、消防、卫生防疫等方面要求。并按规定进行建筑的无障碍设施设计。
（3）高层日照按照《关于试行《杭州建设项目日照分析技术管理规划》的通知》（杭规发（2005）173号）执行。
（4）绿化设计应符合规范要求。
〃该项目的绿地率要达到30%、人均集中绿地要求达到0.5平方米（最少不少于400平方米）。
〃地下室绿地覆土要求大于1.5米，且覆土顶面标高不能大于室外地坪标高0.5米。（注：覆土厚度小于1.5米，绿化面积按比例折减）。
（4）其他规划要求应满足《杭州市规划管理技术规定（试行）》。
（五）公建配套（会所、商业、物业用房）
会所：在北侧楼一二层设臵。
商业：沿凤起东路、景昙路设臵，二层，按大开间、可分割模式考虑。 物业用房：按地上建筑面积7‰配臵，其中物业办公用房3‰，物业经营用房4‰（沿街）。
社区用房：按每百户30㎡标准配臵（沿街）。
三、建筑单体设计
（一）、住宅
1、户型设计要求及配比
住宅户型以中小户型为主，可建住宅总面积为40690㎡，其中90平方米（建筑面积）以下户型需占规划住宅建筑面积的70%以上。
(1)具体户型面积及配比要求：
a 、小户型应体现紧凑、合理、灵活、舒适的原则，保证使用空间的舒适性，提高空间组合利用的灵活性。
b、结合建筑立面要求，适当考虑飘窗，组合储藏室、入户花园等细节空间，提高户型的新颖度和创意性，同时应考虑晾晒功能。
c 、兼顾居住和投资要求，考虑小户型间，及大小户型的相互呼应，可分可合。
2、公共部位设计
门厅：以单元为单位设公共门厅，兼首层电梯厅，要求具备信报投递功能，同时强调空间感和装饰性。
电梯厅：标准层、住宅底层、地下车库电梯口设电梯厅（兼地下车库门厅）。地下车库电梯厅（门厅）应注意与地下设备用房及停车空间关系的处理，保证交通流线的清晰，便于人员出入。
3、建筑风格、材料、色彩
建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。
（二）会所
会所功能定位应在周边配套基础上，结合业主居住需求，提供补充和完善。 1、规模：设于北楼一二层内。
2、功能设臵：棋牌、健身（乒乓、台球、壁球、健身设施）、商务吧（暂定） 3、室外游泳池：设室外景观嬉水池或水景
（三）商业设施
注：根据杭规发[2005]156号《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》规定，商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。
1、规模：商铺凤起东路、景昙路底层设臵，为提高项目的商业价值，建议底层商铺按4.9米层高控制。
2、业态设臵：结合小区定位，定向于中高档商业业态，如银行、茶室、咖啡吧、美容、服饰、展厅等。
3、面积范围：采用大开间可分割的模式。 4、租售方式：出售
5、停车方式及数量：利用凤起东路内退18米区间及景昙路公共停车位解决。 6、建筑风格、材料、色彩：与建筑整体协调统一。
第四章、方案设计深度要求
一、设计成果
1、 用地现状、区域分析图
2、 规划总平面图（含经济技术指标） 1：500 3、 规划空间结构分析 4、 景观、绿化规划图 5、 交通系统分析图 6、 日照分析图 7、 用地竖向规划图 8、 综合管线规划图 9、 鸟瞰图
10、1:1000块体模型 11、主要街景彩色立面图
12、反映设计意图的透视图（总数不少于5张） 13、地下室平面图 14、道路断面与地下空间、管线处理分析图 15、单体主要平面布臵图、立面图、剖面图 16、组合平面布臵图
17、项目主要出入口等节点放大图 二、设计成果形式及数量
1、方案文本提供数量为4-6本 2、方案设计成果1份光盘 3、供展示的彩板1套 三、方案数量
要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。
第五章、开发计划及设计时间节点要求
一、开发计划（暂定） 2006年5月，取得土地证 2006年6月，开工建设 2006年10月，开盘销售 2008年10月，竣工交付
二、设计时间节点要求
2006年11月10日，提交设计任务书 2006年12月10日前，完成概念方案设计
2006年12月20日前，完成概念方案的评审，进一步深化设计 2007年1月30日前，完成方案设计文本，具备方案报批条件 2007年2月16日前，取得方案审批意见
2007年3月15日前，完成扩初方案的设计，具备扩初报批条件 2007年4月10日前，取得扩初批复，进入施工图设计
杭政储出（2006）24号地块
建筑规划方案设计任务书
（评审稿）
杭州绿城东部建设有限公司
二OO 六年十月
目 录
第一章
第二章 第三章 第四章 第五章
项目概况及周边条件 规划控制条件 方案设计要求 方案设计深度要求 开发计划及设计时间节点要求
第一章、 项目概况及周边条件
一、基地位置（附项目区位图）
本地块位于江干区庆春广场，规划用地性质为二类居住用地。地块东新城时代广场，南至凤起东路，西至景坛路，北面为四季青小学。地块呈长方形，南北宽
约110米，东西长约230米，凤起路北侧控制18米绿化带。
--地形及初步规划（政府考虑）
地块总用地面积17501㎡，总建筑面积为54643㎡，其中，地上建筑面积为43753㎡，地下建筑面积为10890㎡，容积率2.5，建筑密度30%，绿化率30%，规划总户数为410户。 三、城市总规及区域控规
根据杭州市运河以西调整C2-03地块可行性详细规划。 四、地块现状
（一） 地块周边现状
1、地块北面为四季青小学，及在建幼儿园，东面为由滨江房产和中豪建设联合开发的新城时代广场，项目包括商业、办公、酒店式公寓；地块南面隔凤起东路与三新家园相邻；地块西面为凤起时代广场（写字楼），周边配套较为成熟。
--地块北侧四季青小学
--地块北侧幼儿园（在建）
--地块西侧凤起中豪广场底商
---东侧新城时代广场工地现状
---地块南侧三新家园现状
（二）地块内部现状
该地块征地范围内建筑物已全部拆平，东侧规划道路已在施工中。
地块鸟瞰（从西往东）
地块鸟瞰（从南往北）
地块东侧规划道路施工
五、周边区域交通及道路
1、本地块南临凤起东路，西面为景昙路，东邻新塘路，出入方便，交通条件优越。
2、该地块邻近庆春广场，距汽车东站约1.5公里，火车东站约3公里，距武林广场约5公里，庆春路、凤起路为杭州市区规划主干道路，目前庆春东路、凤起东路已全线通车，为双向八车道, 对外交通十分方便。
3、该地块往东沿艮山西路向东经彭埠立交可连接沪杭甬高速公路；庆春过江隧道开通后，可便捷的通达萧山国际机场。
4、该区块以凤起路、新塘路及庆春广场为依托，已形成较为成熟的公交网络。周边现有公交线路主要有：864、K20、K55、20、35等；交通线路覆盖城南、城北、城中各主要区域，可方便的到达火车东站、汽车东站、南站、西湖风景区，及邵逸夫医院、浙一医院、省青春医院等大型医疗机构，杭州陶瓷品市场、华东家俱市场、环北市场等购物场所，生活便利。
5、根据规划，地铁二号线、四号线将沿庆春路经过本地块，并规划在庆春广场及附近设地铁站点，对本地块形成良好的交通辐射。
六、周边区域环境及设施
（一） 该地块北面为在建的广景苑项目，以南为三叉社区农转居公寓---三新家园。
（二） 该地块周边的商业、餐饮业较为发达，主要以乐购超市、省家电市场、佳好佳居饰商城、东方灯饰市场、五星电器、国美电器、三新家园沿街商铺、三新会馆、太平洋电器、永乐家电、珊娜娜足浴、星光之夜KTV 、江南喜乐、两岸咖啡、知味观、三新大酒店、张生记、肯德基等。
（三） 该地块的教育已较为成熟，其北面即四季青小学，周边还有幼儿园、景芳中学、杭九中、浙大华家池校区、星海艺术培训中心等。
（四） 邵逸夫医院、青春医院距离该地块不远。
七、周边基础设施
供水、供电、燃气、供热、电讯、排污根据杭州市运河以西调整C2-03地块
第二章、规划控制条件
一、规划设计控制条件
总用地面积：17501㎡ 地上建筑面积：43752.5㎡ 容积率：2.5 建筑密度：30% 绿化率：30%
建筑高度控制：60米以内。 二、规划道路后退要求
符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。 三、配套功能设置要求
会所：设于北侧建筑底部一二层，功能包括：棋牌、健身（乒乓、台球、健身设施）、壁球、商务吧
沿街商铺：沿凤起东路、景昙路设臵
地下停车库：实行人车分流，设地下一层停车场。 四、日照及通风要求
多层建筑日照间距按1：1.2H 控制，高层建筑根据《关于试行的通知》编制日照分析报告，并保证北侧学校和幼儿园的日照和间距。
第三章、方案设计要求
一、设计理念及意象（附示意图片）
建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。
二、规划设计要求 （一）功能区块划分
1、建筑二层以上为住宅。
2、会所设于北侧建筑底部一二层，应兼顾对内服务及对外经营功能，会所经营服务活动应尽量避免给业主的日常生活带来影响。
2、商铺沿凤起东路、景昙路建筑底层设臵，经营活动应不影响业主的正常出入及日常生活。
（二）组团规模特性 （略）
（三）交通组织及停车方式 1、出入口布臵：
人行出入口：人行主入口沿凤起东路，结合园区大门及形象（logo ）设臵，需考虑保安岗亭，并保证人车分流。北侧可考虑人行辅助出入口。
机动车出入口：朝北侧或东侧规划道路开口。朝北侧开口应重点考虑与北侧小学、幼儿园的交通关系。地下车库出入口应尽量远离住宅楼，避免噪声干扰。
机动车出入口设智能化车辆管理系统，同时考虑保安岗亭位臵。
机动出入口数量应符合交通管理要求，位臵应考虑环保对车辆噪声的控制要求。
其他：按规定进行无障碍设施设计。
2、道路系统
园区内不设车行道，各级道路结合规范及景观要求设计，同时考虑消防车道规范要求。
3、停车方式及车位配比
（1）园区实行人车分流，所有车辆进入地下停车场，非机动车可经园区进入地下停车库。沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。
（2）车位配比：
机动车：户型建筑面积在150平方米以上的住宅，机动车位配臵不少于1辆/户; 户型建筑面积在100-149平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.7辆/户; 户型建筑面积在80-99平方米的住宅，机动车位配臵不少于0.5辆/户; 建筑面积在79平方米以下的住宅，机动车位配臵不少于0.15辆/户。公建设施按每100㎡配臵0.6辆。其中住宅区停车泊位配臵标准的10%作为临时公共停车泊位。
经初步预测需配臵地下停车位242个，沿建筑周边可设臵少量地面临时停车位。
非机动车：按建筑面积3-3.6平方米/户标准配臵自行车库，全部位于地下，约配建建筑面积为1300平方米。
（四）景观及绿化系统
1、景观设计
景观设计从西向东、由外向内构筑完全开放型的现代城市景观，沿凤起东路形成景观界面，注意与城市道路沿线景观的协调。
园区内应形成较为集中的绿化中心，完成人与自然的对话、融合。绿地由地块内部与建筑围合而成，通过铺装、花坛、小品等，形成适宜交往、娱乐、休憩的空间氛围。同时结合景观嬉水池或水景、儿童游乐区及健身设施的设臵，形成动静分区，满足不同人群的需求。
2、设计规范摘要
（1）建筑层高按杭规发（2005）156号《关于印发《关于建筑层高控制及容
积率指标计算规划》的通知》执行。
（2）建筑之间的间距和退让道路、用地边界等，应符合《杭州市城市规划管理技术规定（试行）》（2005版）要求。
建筑设计必须满足环保、人防、消防、卫生防疫等方面要求。并按规定进行建筑的无障碍设施设计。
（3）高层日照按照《关于试行《杭州建设项目日照分析技术管理规划》的通知》（杭规发（2005）173号）执行。
（4）绿化设计应符合规范要求。
〃该项目的绿地率要达到30%、人均集中绿地要求达到0.5平方米（最少不少于400平方米）。
〃地下室绿地覆土要求大于1.5米，且覆土顶面标高不能大于室外地坪标高0.5米。（注：覆土厚度小于1.5米，绿化面积按比例折减）。
（4）其他规划要求应满足《杭州市规划管理技术规定（试行）》。
（五）公建配套（会所、商业、物业用房）
会所：在北侧楼一二层设臵。
商业：沿凤起东路、景昙路设臵，二层，按大开间、可分割模式考虑。 物业用房：按地上建筑面积7‰配臵，其中物业办公用房3‰，物业经营用房4‰（沿街）。
社区用房：按每百户30㎡标准配臵（沿街）。
三、建筑单体设计
（一）、住宅
1、户型设计要求及配比
住宅户型以中小户型为主，可建住宅总面积为40690㎡，其中90平方米（建筑面积）以下户型需占规划住宅建筑面积的70%以上。
(1)具体户型面积及配比要求：
a 、小户型应体现紧凑、合理、灵活、舒适的原则，保证使用空间的舒适性，提高空间组合利用的灵活性。
b、结合建筑立面要求，适当考虑飘窗，组合储藏室、入户花园等细节空间，提高户型的新颖度和创意性，同时应考虑晾晒功能。
c 、兼顾居住和投资要求，考虑小户型间，及大小户型的相互呼应，可分可合。
2、公共部位设计
门厅：以单元为单位设公共门厅，兼首层电梯厅，要求具备信报投递功能，同时强调空间感和装饰性。
电梯厅：标准层、住宅底层、地下车库电梯口设电梯厅（兼地下车库门厅）。地下车库电梯厅（门厅）应注意与地下设备用房及停车空间关系的处理，保证交通流线的清晰，便于人员出入。
3、建筑风格、材料、色彩
建筑风格、造型、体量、色彩应与周边环境相协调，充分体现典雅、精致的设计理念，体现居住的品味。
（二）会所
会所功能定位应在周边配套基础上，结合业主居住需求，提供补充和完善。 1、规模：设于北楼一二层内。
2、功能设臵：棋牌、健身（乒乓、台球、壁球、健身设施）、商务吧（暂定） 3、室外游泳池：设室外景观嬉水池或水景
（三）商业设施
注：根据杭规发[2005]156号《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》规定，商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算。
1、规模：商铺凤起东路、景昙路底层设臵，为提高项目的商业价值，建议底层商铺按4.9米层高控制。
2、业态设臵：结合小区定位，定向于中高档商业业态，如银行、茶室、咖啡吧、美容、服饰、展厅等。
3、面积范围：采用大开间可分割的模式。 4、租售方式：出售
5、停车方式及数量：利用凤起东路内退18米区间及景昙路公共停车位解决。 6、建筑风格、材料、色彩：与建筑整体协调统一。
第四章、方案设计深度要求
一、设计成果
1、 用地现状、区域分析图
2、 规划总平面图（含经济技术指标） 1：500 3、 规划空间结构分析 4、 景观、绿化规划图 5、 交通系统分析图 6、 日照分析图 7、 用地竖向规划图 8、 综合管线规划图 9、 鸟瞰图
10、1:1000块体模型 11、主要街景彩色立面图
12、反映设计意图的透视图（总数不少于5张） 13、地下室平面图 14、道路断面与地下空间、管线处理分析图 15、单体主要平面布臵图、立面图、剖面图 16、组合平面布臵图
17、项目主要出入口等节点放大图 二、设计成果形式及数量
1、方案文本提供数量为4-6本 2、方案设计成果1份光盘 3、供展示的彩板1套 三、方案数量
要求在出正式方案前提供不少于2个规划方案供比较选择，经讨论确定后出正式文本。
第五章、开发计划及设计时间节点要求
一、开发计划（暂定） 2006年5月，取得土地证 2006年6月，开工建设 2006年10月，开盘销售 2008年10月，竣工交付
二、设计时间节点要求
2006年11月10日，提交设计任务书 2006年12月10日前，完成概念方案设计
2006年12月20日前，完成概念方案的评审，进一步深化设计 2007年1月30日前，完成方案设计文本，具备方案报批条件 2007年2月16日前，取得方案审批意见
2007年3月15日前，完成扩初方案的设计，具备扩初报批条件 2007年4月10日前，取得扩初批复，进入施工图设计