文化馆面积：1500平方米 影剧院面积：3063平方米 建筑容积率：0.989 建筑密度：22.9% 建筑层数：2-6层 绿地率：40.8%
车位：218个 销售部面积：402平方米 地下车库面积：2000平方米
3、开发公司：成都金帝房屋开发有限公司
金帝·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的金帝房地产开发公司开发。金帝房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。
公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使金帝在短期内成为房产行业的品牌企业。
承建商：中国核工业华兴建设公司 建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司 园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司 第二部分：项目区域地产走势分析：
1、 安岳地产大势：
1）安岳地产走势向规模化发展
2）安岳地产走势向配套化发展
3）安岳地产走势向品质化发展
独栋 —— 小住宅群 —— 海慧花园 4）安岳地产走势向生态型发展
无绿化—— 有绿化—— 大面积绿化—— 超高绿化
2、 安岳地产户型、面积分析
1） 可类比项目户型面积配比
结论：安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。
2） 安岳地产（住宅）销售价格分析： 单位：元/平方米
结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。
3）安岳地产（商铺）销售价格分析： 单位：元/平方米
结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。
第三部分：金帝·时代欣城形象定位：
一、项目形象定位要求：
a 顺应市场要求 b 超越本地地产同质化
c 符合开发公司经营理念、达到项目优质化
d 符合开发公司品牌塑造
e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准
项目形象定位：
商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。
住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安岳人民一步到位的居家选择”。
别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。
第四部分：项目开发概念定位及延展
仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。
一、项目商业主题概念定位
商业：时代欣城·生活品位与都市同步 享受时代生活 抢座时代欣城 商业主题概念延展
时代欣城 传承百年的黄金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“盐市口” 无须出境，享受与世界同步的时代气息
为您创造成功伟业的黄金时代
安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心
二、项目住宅主题概念定位
从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。
住宅概念定位：时代欣城：最适合居住的典雅社区。 住宅主题概念延展：
时代欣城 都市精英的身份名片 享受元首待遇的社区
感受时代生活，拥有时代欣城 时代与自然的浪漫，山与水的交流 时代欣城，健康生活新标准
第五部分：项目产品定位：
一、项目商业街铺面的产品定位：
3） 铺面开间以6~8米为最佳开间，进深为8~11米为最大进
深。
4） 首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。 5） 二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的
局面，以确保人流的较多流动。
6） 建议门面以双向开间的方式，以增加门面的附加值，提
高人流量，使物业增值。
7） 商业街规划的合理分区，会使销售得到提高。
二、项目住宅的产品定位
1、住宅户型面积配比比例建议： 单位： 平方米 层户型 （经济户型）
（2）三室两厅双卫 错层户型 （主力户型） （3）四室两厅双卫 错层户型 （康居户型） （4）五室两厅双卫 跃层户型 （豪宅户型）
（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。在户 型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处理。）
三、项目建设工程的建议：
1、卖房子先卖环境
在成都地产市场， “卖房子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提前进入购房客户视野；未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的效果。故建议：在坡地土方完成的情况下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。
2、
稳优潜发，蓄势待动：
2
、住宅部分户型设计建议：
（1）两室两厅单卫 平
因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价格尚不明朗，假设本案前期定价的
确定、宣布及进入市场，会提前将我项目商业价格暴露在竞争对手面前，故建议：广场将稍延推迟投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价格入市，我项目将根据上述项目价位确定本案商业价格，以期在价格中首赢竞争楼盘。
第六部份：金帝·时代欣城价格定位：
一、金帝·时代欣城商铺价格定位：
为使金帝·时代欣城在计划时间段内完成销售、并为公司创造最大化利润，策划部在深入调研项目当地市场后，结合本案实际情况，制定项目价位体系如下：
（一）、安岳当地商业地产调研：
可类比案例比较表（表一）
1、安岳地产价格差异较大：最为繁华的沱街商铺售价为10000元/㎡，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/㎡。
2、
经营业态较多：安岳商业地产经营无明确的功能规划，经营
业态涉及居民生活的各个方面。
（二）、定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故金帝·时代欣城在定价上采用市场比较法、租金倒推法进行价格综合定位。
（三）、本案商铺一楼的均价计算 1、市场比较法
1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）
2）单位楼面比较因素修正系数表（表三）
合法进行比准价格的计算。
计算加权平均后的比准价格为：5200元/㎡。在定价时，考虑到踩盘工作中，接待人员报出的部分虚拟销售价格，建议本案商业部分（项目点）一楼的销售均价为5200元/㎡。
2、租金倒推法：
经调研，安岳商业地产出租价格为15-40元/㎡/月；据计算，其收回投资的期限为18-20年。据此推算，本案一楼的单位销售价格为：25×12×18 =5400元/㎡
考虑到安岳商业地产的整体价格水平较低，根据上述计算结果，建议商业街一楼（项目点）的销售均价价格为：4000元/㎡。
3、本案商业街（项目点）的销售均价为：一楼的销售均价为4000元/㎡。
其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。 （四）、安岳项目商业街二楼均价计算
1、项目当地商业门面二楼均价的调研：
2、项目当地商业门面二楼均价的修正因素：（同表一） 3、项目当地商业门面二楼均价的修正因素比例：（同表二）
4、项目二楼修正后的比准价格为：
考虑到本案专业商场的附加增值性：建议本案商业街二楼（项目点）的销售均价为：2600元/㎡。其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。 （五）、金帝·时代欣城商业街价格定位及编号体系
故暂对商铺价位未列。
二、住宅价格定位： 一）定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故金帝·时代欣城在定价上采用市场比较法进行价格综合定位。
二）影响价格指数因素表
三）可类比项目价格因素修正指数表
因比较案例在规模、容积率、安防、绿化率等方面差异较大，故采用综合法确定本案住宅单位销售均价。在上述案例中，海慧花园的比较因素最接近本案，选择其比准价格作为单位销售均价：P=908元/㎡
建议金帝·时代欣城(住宅部分) 平均售价为: 908元/㎡
四）住宅价格体系及价格建议表
1
2
四栋各套房价表：一楼送地面花园 顶楼送屋顶花园 单位：元 ㎡
商业街：一楼均价：5000元 二楼均价：2380 三楼均价1600元 商
业街产值：5165.3万元
多层住宅：均价：900元/㎡ 产值为： 第六部份：项目营销策略
第一章：板块区域可类比项目的营销分析
在板块市场研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花园社区——海慧花园为例，进行较全面的阐述。
一、 海慧花园概况
三、 配置情况
四、 客户来源：
四、其他项目调研（情况基本与海慧花园普同，不再累叙）。 五、板块市场调研分析结论：
1、县城客户群为安岳项目主力购买群，少数客户来自周边乡镇。受空间及发展影响，很难吸引到其他区域的消费群。在项目的销售中，主力消费仍然为本地客户。
2、当地板块区域市场初具雏形。现有开发项目，缺乏系统的社区文化引导，形成“买房子就是买房子”的消费观念。同时配套设施未到
位，为业主造成了入住的困难，造成购买群的疑虑心理，使很多客户正
在驻足观望，随时跟进。一些消极的观念阻碍了消费市场的成熟，间接 降低成本房价，造成了利润空间的萎缩，抑制了地方市场的发展。
3、100—135平方米的错层户型为区域市场畅销户型，经调研分析，本地住宅正在向大户型、大开间，高品质化渐进。从简单的“实房”到“花园社区”，安岳人的居住观念正在向概念化、系统化过渡，在3—5年内，安岳地产将呈现异彩纷呈的景象。
4、成熟商业区域，门面金贵，无铺开租、铺价翻番。 第二章：本案创新营销体系的建立
一、市场大势与机会点分析 1、安岳市场大势分析
安岳东邻重庆市，南连内江市、西至资阳市，北与川中重镇接壤，是四川盆地腹心地带的陆路交通要冲。随着国家对民营企业的扶持，以“全国农业第一大县”的安岳县，不论是轻工业、种植业还是旅游业都取得了突飞猛进的发展。在仅有的15余万县城人口中，一批有致富欲望的投资者已捷足先登，成为安岳首批百万富翁。
在拥有153万余人的安岳县，每年有30余万人的劳动力常在外打工，为安岳县捧回每年2亿元的劳务收入，截止目前，安岳人民在银行存款达到30亿元。放弃每人区区数平方的斗室，享受优质生活，体现非凡成就成了安岳人民的迫切愿望，而各房产商帷幄运筹，高瞻远瞩地进入安岳地产市场正是为近10万安岳人民提供安枕无忧、宁逸生活水准而进驻。
2、本案进入市场机会点分析：
1）、安岳楼市尚未饱和、地产市场尚无大手笔、大规模居住、高端社区； 2）、安岳商业地产以商住门面形式较多，随着众多专业市场的落建，安岳商业地产将打破由雄强实业公司垄断的格局；
文化馆面积：1500平方米 影剧院面积：3063平方米 建筑容积率：0.989 建筑密度：22.9% 建筑层数：2-6层 绿地率：40.8%
车位：218个 销售部面积：402平方米 地下车库面积：2000平方米
3、开发公司：成都金帝房屋开发有限公司
金帝·时代欣城：由成功开发“泰兴公寓”、“近郊名居”、“南华苑”的金帝房地产开发公司开发。金帝房产实力雄厚，具备开发本项目的经验和技术力量。
公司秉承“建一项工程，树一座丰碑”的品牌理念，坚持“建精品项目，树优良品牌形象”的开发理念，使金帝在短期内成为房产行业的品牌企业。
承建商：中国核工业华兴建设公司 建筑设计：四川省经纬建筑设计有限公司 园林建设：成都华西园林绿化建设工程有限公司 第二部分：项目区域地产走势分析：
1、 安岳地产大势：
1）安岳地产走势向规模化发展
2）安岳地产走势向配套化发展
3）安岳地产走势向品质化发展
独栋 —— 小住宅群 —— 海慧花园 4）安岳地产走势向生态型发展
无绿化—— 有绿化—— 大面积绿化—— 超高绿化
2、 安岳地产户型、面积分析
1） 可类比项目户型面积配比
结论：安岳地产（住宅）以100—135平方米左右、以3室2厅双卫错层的户型为主流户型。
2） 安岳地产（住宅）销售价格分析： 单位：元/平方米
结论：安岳地产目前售价在500—800元/平方米，在三级地产市场中，属中等水平。
3）安岳地产（商铺）销售价格分析： 单位：元/平方米
结论：安岳地产商业铺面根据其口岸的不同，目前售价在2700--4000元/平方米。
第三部分：金帝·时代欣城形象定位：
一、项目形象定位要求：
a 顺应市场要求 b 超越本地地产同质化
c 符合开发公司经营理念、达到项目优质化
d 符合开发公司品牌塑造
e 满足安岳人民居住要求，提高安岳居住水准
项目形象定位：
商业项目：打造安岳首席时尚、经典、空前繁荣的“春熙路”式商业步行街。并引领安岳人民享受符合新时代的生活方式。
住宅项目：打造安岳县“最适合居住社区”，能够体现居住者尊贵身份的高档住宅区，使社区成为居住者“身份的名片” 成为“安岳人民一步到位的居家选择”。
别墅项目：诠释一种高贵、典雅的高端豪庭住宅形象，使本案成为“专为16位杰出成功人士创建的尊贵庭院”。
第四部分：项目开发概念定位及延展
仅从本案的名称就可以直观地感受到项目时尚、现代明快的风格。本案的建筑与名称将是遥向呼应，便于主题概念的定位。
一、项目商业主题概念定位
商业：时代欣城·生活品位与都市同步 享受时代生活 抢座时代欣城 商业主题概念延展
时代欣城 传承百年的黄金口岸 安岳的“春熙路” 普洲的“盐市口” 无须出境，享受与世界同步的时代气息
为您创造成功伟业的黄金时代
安岳首座影视、渡假、购物、休闲、文化活动中心
二、项目住宅主题概念定位
从项目形象定位、产品定位上看，住宅部分不仅是一种适居的理念，而且是一种身份的名片。
住宅概念定位：时代欣城：最适合居住的典雅社区。 住宅主题概念延展：
时代欣城 都市精英的身份名片 享受元首待遇的社区
感受时代生活，拥有时代欣城 时代与自然的浪漫，山与水的交流 时代欣城，健康生活新标准
第五部分：项目产品定位：
一、项目商业街铺面的产品定位：
3） 铺面开间以6~8米为最佳开间，进深为8~11米为最大进
深。
4） 首层铺面下沉600，以降低二层高度，激活层位死角现象。 5） 二层门面以退台式处理，形成2层铺面另有门面长廊的
局面，以确保人流的较多流动。
6） 建议门面以双向开间的方式，以增加门面的附加值，提
高人流量，使物业增值。
7） 商业街规划的合理分区，会使销售得到提高。
二、项目住宅的产品定位
1、住宅户型面积配比比例建议： 单位： 平方米 层户型 （经济户型）
（2）三室两厅双卫 错层户型 （主力户型） （3）四室两厅双卫 错层户型 （康居户型） （4）五室两厅双卫 跃层户型 （豪宅户型）
（主卧套衣帽间，储藏室，起步楼梯做成弧型旋转式。在户 型安排上，可考虑六楼和顶楼做为跃层户型处理。）
三、项目建设工程的建议：
1、卖房子先卖环境
在成都地产市场， “卖房子先卖绿化”已经经久不衰，故建议在本案的工程建设中，首建本案区域的绿化，并提前进入购房客户视野；未建设区域及时绿化，会为销售带来意想不到的效果。故建议：在坡地土方完成的情况下，商业街绿化、水景，广场街景，住宅区域景观应在主体施工前完成建设。
2、
稳优潜发，蓄势待动：
2
、住宅部分户型设计建议：
（1）两室两厅单卫 平
因周边市场（柠都广场，海慧“外滩“）价格尚不明朗，假设本案前期定价的
确定、宣布及进入市场，会提前将我项目商业价格暴露在竞争对手面前，故建议：广场将稍延推迟投入市场，在开盘时，如柠都、“外滩”价格入市，我项目将根据上述项目价位确定本案商业价格，以期在价格中首赢竞争楼盘。
第六部份：金帝·时代欣城价格定位：
一、金帝·时代欣城商铺价格定位：
为使金帝·时代欣城在计划时间段内完成销售、并为公司创造最大化利润，策划部在深入调研项目当地市场后，结合本案实际情况，制定项目价位体系如下：
（一）、安岳当地商业地产调研：
可类比案例比较表（表一）
1、安岳地产价格差异较大：最为繁华的沱街商铺售价为10000元/㎡，而偏僻区域一楼售价仅为2800元/㎡。
2、
经营业态较多：安岳商业地产经营无明确的功能规划，经营
业态涉及居民生活的各个方面。
（二）、定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故金帝·时代欣城在定价上采用市场比较法、租金倒推法进行价格综合定位。
（三）、本案商铺一楼的均价计算 1、市场比较法
1）单位楼面比较因素条件指数表（表二）
2）单位楼面比较因素修正系数表（表三）
合法进行比准价格的计算。
计算加权平均后的比准价格为：5200元/㎡。在定价时，考虑到踩盘工作中，接待人员报出的部分虚拟销售价格，建议本案商业部分（项目点）一楼的销售均价为5200元/㎡。
2、租金倒推法：
经调研，安岳商业地产出租价格为15-40元/㎡/月；据计算，其收回投资的期限为18-20年。据此推算，本案一楼的单位销售价格为：25×12×18 =5400元/㎡
考虑到安岳商业地产的整体价格水平较低，根据上述计算结果，建议商业街一楼（项目点）的销售均价价格为：4000元/㎡。
3、本案商业街（项目点）的销售均价为：一楼的销售均价为4000元/㎡。
其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。 （四）、安岳项目商业街二楼均价计算
1、项目当地商业门面二楼均价的调研：
2、项目当地商业门面二楼均价的修正因素：（同表一） 3、项目当地商业门面二楼均价的修正因素比例：（同表二）
4、项目二楼修正后的比准价格为：
考虑到本案专业商场的附加增值性：建议本案商业街二楼（项目点）的销售均价为：2600元/㎡。其他各阶、各层、各房以此之价格进行价位测算。 （五）、金帝·时代欣城商业街价格定位及编号体系
故暂对商铺价位未列。
二、住宅价格定位： 一）定价方法的确定：
本案周边因有可类比项目，故金帝·时代欣城在定价上采用市场比较法进行价格综合定位。
二）影响价格指数因素表
三）可类比项目价格因素修正指数表
因比较案例在规模、容积率、安防、绿化率等方面差异较大，故采用综合法确定本案住宅单位销售均价。在上述案例中，海慧花园的比较因素最接近本案，选择其比准价格作为单位销售均价：P=908元/㎡
建议金帝·时代欣城(住宅部分) 平均售价为: 908元/㎡
四）住宅价格体系及价格建议表
1
2
四栋各套房价表：一楼送地面花园 顶楼送屋顶花园 单位：元 ㎡
商业街：一楼均价：5000元 二楼均价：2380 三楼均价1600元 商
业街产值：5165.3万元
多层住宅：均价：900元/㎡ 产值为： 第六部份：项目营销策略
第一章：板块区域可类比项目的营销分析
在板块市场研究中，本案以安岳唯一已形成的首席高尚花园社区——海慧花园为例，进行较全面的阐述。
一、 海慧花园概况
三、 配置情况
四、 客户来源：
四、其他项目调研（情况基本与海慧花园普同，不再累叙）。 五、板块市场调研分析结论：
1、县城客户群为安岳项目主力购买群，少数客户来自周边乡镇。受空间及发展影响，很难吸引到其他区域的消费群。在项目的销售中，主力消费仍然为本地客户。
2、当地板块区域市场初具雏形。现有开发项目，缺乏系统的社区文化引导，形成“买房子就是买房子”的消费观念。同时配套设施未到
位，为业主造成了入住的困难，造成购买群的疑虑心理，使很多客户正
在驻足观望，随时跟进。一些消极的观念阻碍了消费市场的成熟，间接 降低成本房价，造成了利润空间的萎缩，抑制了地方市场的发展。
3、100—135平方米的错层户型为区域市场畅销户型，经调研分析，本地住宅正在向大户型、大开间，高品质化渐进。从简单的“实房”到“花园社区”，安岳人的居住观念正在向概念化、系统化过渡，在3—5年内，安岳地产将呈现异彩纷呈的景象。
4、成熟商业区域，门面金贵，无铺开租、铺价翻番。 第二章：本案创新营销体系的建立
一、市场大势与机会点分析 1、安岳市场大势分析
安岳东邻重庆市，南连内江市、西至资阳市，北与川中重镇接壤，是四川盆地腹心地带的陆路交通要冲。随着国家对民营企业的扶持，以“全国农业第一大县”的安岳县，不论是轻工业、种植业还是旅游业都取得了突飞猛进的发展。在仅有的15余万县城人口中，一批有致富欲望的投资者已捷足先登，成为安岳首批百万富翁。
在拥有153万余人的安岳县，每年有30余万人的劳动力常在外打工，为安岳县捧回每年2亿元的劳务收入，截止目前，安岳人民在银行存款达到30亿元。放弃每人区区数平方的斗室，享受优质生活，体现非凡成就成了安岳人民的迫切愿望，而各房产商帷幄运筹，高瞻远瞩地进入安岳地产市场正是为近10万安岳人民提供安枕无忧、宁逸生活水准而进驻。
2、本案进入市场机会点分析：
1）、安岳楼市尚未饱和、地产市场尚无大手笔、大规模居住、高端社区； 2）、安岳商业地产以商住门面形式较多，随着众多专业市场的落建，安岳商业地产将打破由雄强实业公司垄断的格局；