投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。
新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。
1．采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
2．采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
3．已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（一） 投资性房地产须单独列报。企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应按本准则的规定核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目。
（二） 规定投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，与固定资产（或无形资产）类似，应提取折旧（或摊销）及减值；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时不再对该部分投资性房地产进行折旧或摊销。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。但是，国际会计准则对投资性房地产的计量以公允价值模式为主。
投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（ l）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（ 2 ）作为存货的房地产。
一、投资性房地产的确认条件
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（一）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
投资性房地产的成本参照本书"第三章 固定资产"和"第四章 无形资产"等相关要求确定。
第二节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1 .投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1 .投资性房地产开始自用即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2 .作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1 .在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2 .采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3 .自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日 1．转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2．转换日 【租赁期开始日】或【用于资本增值的日期】。 （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
“空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出【书面决议的日期】。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
会
或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
房地产达到自用状态日期。 房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事
1）将作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
贷：开发产品等
2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产
借：投资性房地产（账面余额）
累计折旧
贷：固定资产 （账面余额）
投资性房地产累计折旧
3）将投资性房地产转为自用
借：固定资产 （原价）
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产 （原价）
累计折旧
4）将投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产
贷：投资性房地产----成本
----公允价值变动 公允价值变动损益
3.自用房地产或存货转为公允价值模式计量的投资性房地产 存货租凭日开始转换
借：投资性房地产----成本
贷：开发产品
资本公积----其他资本公积
公允价值变动
借：投资性房地产----公允价值变动
贷：公允价值变动损益
自用转换当日
借：投资性房地产----成本 （转换当日公允价值） 公允价值变动损益 （差额）
累计折旧 （已计提折旧）
贷：固定资产 （原价）
二、投资性房地产的处置
该
项投资性房地产。
（一）采用成本模式计量
借：银行存款 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认
贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。新会计准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。
新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产做了以下规定。
1．采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
2．采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
3．已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
（一） 投资性房地产须单独列报。企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应按本准则的规定核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目。
（二） 规定投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但以成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，与固定资产（或无形资产）类似，应提取折旧（或摊销）及减值；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时不再对该部分投资性房地产进行折旧或摊销。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。但是，国际会计准则对投资性房地产的计量以公允价值模式为主。
投资性房地产的确认和初始计量
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
下列各项不属于投资性房地产：（ l）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（ 2 ）作为存货的房地产。
一、投资性房地产的确认条件
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
（一）与该资产相关的经济利益很可能流入企业；
（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
投资性房地产的成本参照本书"第三章 固定资产"和"第四章 无形资产"等相关要求确定。
第二节 投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1 .投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产的用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1 .投资性房地产开始自用即将投资性房地产转为自用房地产。在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2 .作为存货的房地产改为出租。通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日，是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，该土地使用权相应地转换为投资性房地产。在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1 .在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2 .采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3 .自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日 1．转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2．转换日 【租赁期开始日】或【用于资本增值的日期】。 （1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
“空置建筑物”用于出租，是董事会或类似机构作出【书面决议的日期】。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
会
或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
房地产达到自用状态日期。 房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，转换日为租赁期届满、企业董事
1）将作为存货的房地产转为投资性房地产
借：投资性房地产
贷：开发产品等
2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产
借：投资性房地产（账面余额）
累计折旧
贷：固定资产 （账面余额）
投资性房地产累计折旧
3）将投资性房地产转为自用
借：固定资产 （原价）
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产 （原价）
累计折旧
4）将投资性房地产转为存货
借：开发产品
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 借：固定资产
贷：投资性房地产----成本
----公允价值变动 公允价值变动损益
3.自用房地产或存货转为公允价值模式计量的投资性房地产 存货租凭日开始转换
借：投资性房地产----成本
贷：开发产品
资本公积----其他资本公积
公允价值变动
借：投资性房地产----公允价值变动
贷：公允价值变动损益
自用转换当日
借：投资性房地产----成本 （转换当日公允价值） 公允价值变动损益 （差额）
累计折旧 （已计提折旧）
贷：固定资产 （原价）
二、投资性房地产的处置
该
项投资性房地产。
（一）采用成本模式计量
借：银行存款 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认
贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量