目 录 第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分第十部分
项目总论------------------------03市场研究------------------------08项目开发方案------------------16投资估算与融资方案---------25财务分析------------------------32不确定分析---------------------34敏感性分析---------------------36风险与对策简评---------------37附表------------------------------39 参考文献------------------------46
摘要
本设计首先对近年来南昌市的宏观经济和朝阳洲房地产市场的基本情
况做了详细的调查分析，主要包括经济发展水平、区域楼市竞争情况等；然后经过严密的思考和资料的整合，运用专业的财务分析方法对该项目的盈利能力、抗风险能力进行了分析测算得出了相应的结论，并提出了合理的建议。同时，关注了当前国家宏观政策的调控大背景，以及在这种形势下如何选择符合市场规律的、具有高回报率的投资方案。通过对该项目的经济、社会和环境效益的分析，得出建设项目的社会效益与市场前景是很可观的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。
此设计是根据DABJ2012032号地块的实际情况和南昌房地现在产市场状况编制的，作为2012-2013学期工程经济学课程设计。内容主要包括封面、摘要、目录、正文、附录、主要参考资料等六部分，其中表格和周围楼盘情况是根据自己调查分析得到的真实数据，格式和文字类的内容主要是根据课程设计要求从网上和老师给的资料结合自己课程设计需要修改和摘录的。本次课程设计过程中我发挥了前所未有的认真态度，确确实实的学到了不少东西，了解到了中国现在房地场市场的一些实际情况，对专业兴趣增加了不少。当然，此次课程设计中也碰到了很多困难，很多地方都无从下手，最后都是通过问老师问同学才解决的，在此特别要感谢你们对我的帮助。同时我也喜欢这种授课方式，在教完基本知识后让我们做这种课程设计，这种方式会让我们更主动的学习，能够学到更多的东西。
第一部分：项目总论
1.项目概况
（1）项目名称： “鹏程朝阳”
（2）建设地点:南昌市朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北。 （3）规划用途：居住用地
（4）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（5）工程概况：“鹏程朝阳”项目占地152.542亩，约101695平方米，总建筑面积258959平方米，计算容积率建筑面积为203390平方米，建筑占地面积为25424平方米，容积率2.0，绿化率35%，建筑密度21.3%,总户数约为2223户,总停车位5960个（其中机动车位1630个，非机动车位4446个）:其中商铺建筑面积为7120平方米，高层住宅建筑面积为121000平方米，多层住宅建筑面积为73715平方米，会所建筑面积为500平方米，社区用房建筑面积为200平方米，物业用房建筑面积为150平方米，幼儿园建筑面积为400平方米，垃圾收集站建筑面积为220平方米，公厕建筑面积为85平方米，地下停车库建筑面积为55569平方米。本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅设施的需求，本项目建成后作为朝阳区域的新亮点，具有良好的市场。根据周边地区及南昌市商品房售价情况及发展趋势，本项目预测价格为高层7000元/平方米，多层9000元/平方米,商铺价格为13000元/平方米，地下停车位价格为30万元/个。 注：小车位占地面积30㎡/个共48900㎡，非机动车占地面积1.5㎡/个共6669㎡。江西规定，新建居住区商业网点的配建面积不得低于总建筑面积的3.5%。
2.投资分析研究的范围
本研究工作的范围主要是住宅市场分析及营销、建设规模及功能、住宅及商 业工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
3.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较小的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
4.项目投资分析可行性研究参考文献：
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《南昌市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 (12) 《南昌市建设项目停车配建指标》
5.主要经济技术指标
表1：“鹏程朝阳”项目主要规划设计技术指标
表2： 主要财务评价指标
第二部分：市场研究
1.地块所处位置
2.专家预测
2012年10月南昌楼市整体分析
备受市民关注的9、10月份楼市已经结束，昔日颇受争议的词语——“金九
银十”也有其自身诠释。下半年以来，南昌市房地产市场在“淡季”6、7月一路飘红，住宅成交连续两月突破6000套，而接下来的8月则现遇冷，本该表现旺季的9月楼市也成“冷秋”，不少专家、业内人士更是断言10月楼市继续降温。然而从10月南昌楼市运行情况看，或许并非如此。
根据爱房网监测数据统计显示，2012年10月，南昌市商品住房成交达6394套，成交面积62.04万㎡，仅次于7、8月成交量，价格方面，本月新建商品住宅价格8359元/㎡，环比微涨0.97%。爱房网对南昌市各在售楼盘价格统计发现，2012年10月，南昌市新建商品住宅价格为8359元/㎡，环比9月微涨0.97%，与2012年8月价格水平相当，同比去年10月下降0.84%。
数据统计：爱房网
老盘见涨、新盘入市 十大板块齐变化
经过“铁九”楼市后，众多市民对10月房地产市场已不抱多少希望。不过在
地方楼市微调不断和房贷政策趋紧态势以及国庆小长假等因素影响下，不少老盘乘机抬价，而部分新盘二次加推和新面市也影响南昌房价。
根据爱房网统计南昌楼市各板块价格发现，南昌市青山湖板块、红角洲板块、朝阳新城板块、京东板块、昌南板块和新建湾里等板块均价均现上涨，不过各版块涨幅均甚微。而房价下跌的板块则仅有中心区板块、红谷滩板块和象湖板块。从统计数据来看，昌南板块、新建/湾里和青山湖板块价格涨幅均在3%以上，新建/湾里板块价格涨幅最高，达4.72%。从新建/.湾里板块在售楼盘情况看，伴山蝶墅、九州铭城、风雅蓝山、南天阳光等老盘均价都现上涨，而银凯公元九珑的5500元/㎡均价入市则进一步拉高其板块整体价格。而昌南、青山湖板块的绿都丹石街区、闽顺中央首府、正荣大湖之都、御湖国际、锦海东方银座等老盘及中飞百度和园、玺悦城、星洲国际等新盘的面市均影响板块均价。
供应回落 成交上涨 10月楼市并不差
数据统计：爱房网
南昌楼市经过9月近60余万平米供应创新高后，10月商品房供应仅为24.75
万平米，环比缩减61.1%。仅有16个楼盘项目新增供应商品房，相比上月减少1倍有余。从10月南昌楼市供应情况看，10月南昌房地产市场主要还是以消化9月楼市存量为主。而受9、10月供应剧增影响，10月南昌楼市成交并不差。爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市商品住房成交共计6394套，商品住房成交面积62.04万㎡，环比分别上升17.3%、11.22%。其中，南昌市新建商品住房成交3818套，环比上升22.17%；南昌市二手住房成交2576套，环比上升10.75%。
关键时期 政策调控之下
后市依然盘整
进入10月份以来，全国房地产市场进入紧张博弈阶段，而地方“动作”频频似乎预示着利好的市场信号。从国务院下放商品房预售审批权到贵阳、珠海、武汉、兰州、天津等地方楼市新政微调，再到央行持续逆回购、房贷政策收紧、乃至房贷利率上浮均为刚性购房者和改善型购房者提供良好市场，进一步催进购房者入市步伐，刺激楼市上升。
受地方楼市频频微调和房贷政策收紧影响，南昌房地产市场出现“金十”新潮，商品住房成交逆转回涨，保利香槟国际、联发君悦朝阳及中央香榭、银凯公
元九珑等新盘均现火爆热销，商品住房价格也现反弹回升。然而在此关键时期，国家宏观调控政策并未放松，在限购限贷政策从严从紧基调下，南昌房地产市场依然维持平稳的盘整期，而随着9、10月销售季节落下帷幕，南昌市未来两个月房地产市场或将以平稳小升态势收尾。
策划：十八大给房地产业传递了怎样的信号
党的十八大闭幕了，在这次盛会上，我党提出了“到2020年实现城乡居民人均纯收入比2010年翻一番”的奋斗目标。对此，有人士将其解读为房价将上涨的信号，理由自然是以往房地产行业在拉动经济增长中的重要影响。11月12日，在十八大记者招待会上，住房领域作为重要民生领域被聚焦。住建部部长姜伟新在答记者问时提出：“房地产市场调控政策现在还没想放松”。姜伟新还提到了2013年的保障房建设目标，有可能在600万套左右。但他同时强调，“保障房建设至今未发生大的资金腐败问题，但要防止因资金问题倒一批干部。”虽然相比去年的1000万套、2012年的700万套，2013年的保障房建设目标再有回落。但联系住建部部长姜伟新的一番警告说话，意味深远。它意味着监管层正在将对保障房的关注，从“重数量”转换到“重质量”，从“盖房子”转换到“管房子”，而这一切的终极目标，正是“改善”民生。
房产调控：
短期内不会再有调控新政出台
11月12日十八大记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新指出，房地产市场调控政策现在还没想放松。姜伟新在记者会上指出，房地产限购政策短期内不会退出。有人士分析，姜伟新的讲话显示我国一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。有媒体分析，我国会继续坚持房地产调控，但短期内应当不会再有调控新政出台。从宏观经济的角度看，今年国内经济“保增长”形势严峻，中央政府刚刚换届，稳定大局，保护一定的经济增长速度，是新一届领导班子面临的首要任务。目前除房地产以外的产业都面临着下行压力，如果进一步打压房地产，显然对宏观经济复苏尤为不利。从开发商方面看，如果调控进一步加压，房地产行业可能将面临动荡性质的洗牌。
房产税：
试点的技术条件已经具备
住房和城乡建设部部长姜伟新在11月12日十八大记者会上表示，住建部正在
积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。据悉，经过长期准备后，房产税试点的技术条件已经具备。当前，多个地方正在推进房产税试点的准备工作，但纳入下一批试点的城市和试点扩容的时间尚未确定。业内人士认为，不少地方已储备较成熟的试点方案，但对房产税给当地带来的影响，一些地方仍有顾虑。房产税试点的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产税试点城市可能在今年年底确定，并于明年正式实施。
住房双轨制：
以时间换空间
十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。业内人士认为，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“以时间换空间”。
保障性住房：
从“重数量”转换到“重质量”
11月12日十八大记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新称，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套，有可能在600万套左右。数据显示，2009-2011年底，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套(基本建成1100万套)，其中，租赁型保障房(含廉租住房和公共租赁住房)756万套；购置型保障房(含经济适用住房和限价商品房)480万套；棚户区改造住房882万套。另一个值得回味的是，十八大新闻中心组织 “科学发展 成就辉煌”北京市特色项目集体采访活动。十八大新闻中心组织中外媒体场外采访的，正是石景山京原路7号保障房项目。向世界展示中国的公租房，正是向世界展现中国“改善民生”的决心与实力。这意味着我国将加快保障性安居工程建设。当下，首先是低收入者的住房保障；未来，还要满足中档以上人们的改善性居住需求，会令更多的低收入群体得到住房保障，实现“住有所居”。
征地制度：
修改后的土地管理法或提交全国人大会议审议
十八大报告指出，要推动城乡发展一体化，让广大农民平等参与现代化进程、
共同分享现代化成果。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。这是征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。十七届三中全会提出，要“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。而这与现行土地管理法相冲突。后者规定，除了兴办乡镇企业等外，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”据悉，目前国务院法制办正在制订《农村集体土地征收补偿条例》，根据此前透露的进展，修改后的土地管理法将有望提交明年的全国人大会议审议。
3.周边区域房地产市场分析 红谷滩分析
从南昌各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块依旧是成交量重镇，供应量也是位于所有板块中首位，本月红谷滩商业成为亮点。该板块也正在由普及型向高端型发展。随着板块价值的不断被挖掘，爱房网认为，红谷滩板块CBD核心区的高端综合区域正在进一步凸显。
红谷滩商业成亮点
本月红谷滩写字楼和商业遍地开花，289米中部最高双塔 江西第一高楼商务群，绿地中央广场精装写字楼——元创国际，整层面积1700㎡,100㎡起卖,主力面积为120㎡，均价为16000元/㎡。继海铂兰庭热销之后，相信凭借绿地中央广场在南昌市民心中的品牌形象，元创国际也将开启红谷滩写字楼的新局面。位于中央广场对面的唐宁街目前项目主体已经封顶，不久也将入市销售。另外，博能佰瑞琪也有写字楼推出。面积268-1200㎡不等和拥有8.4米层高，面积180-240㎡的LFOT写字楼两种房源类型。预计均价7000-8000元/㎡。
未来红谷滩将成为真正意义上的CBD核心区，高端写字楼和商务群的遍地开花将打造出一个更加璀璨的红谷滩商业航母。
不畏新政 住宅依旧热销
11月红谷滩开盘楼盘有3个，分别是联发广场、世纪中央城、众森红谷一品，联发广场11月6日推出克拉70年产权/40-52㎡CBD奢装江景公寓，世纪中央城取得该板块的11月销售冠军，以102套的成交量收场，据爱房网了解，世纪中央城二期传奇10#、13#预售许可证于25日取得，并于26日低调开盘，相信已是前期积累了大量的客户的原因。该楼盘后期因优越的地理优质加良好的产品品质，去化速度较快，后期销售压力较小。
为了让自己的财产得到最大程度的保值升值，大量刚需、投资客集中入市购房签约；价值正在日益凸显的红谷滩板块成为理想之地，加之，红谷滩板块房源日益稀缺，各楼盘价值成倍的升高，随着各项配套设施的完善，红谷滩的房价将更上一层楼。
朝阳洲分析
本月朝阳洲板块市场均价仍然维持着上涨的趋势，板块均价相比上月上涨了250元/㎡，达到了7000元/㎡，涨幅约为3.7%。
朝阳洲板块楼盘动态：
众鑫城上城：目前2#楼高层少量剩余房源在售，户型为90-98㎡的两房和小
三房，均价7300元/㎡，该批房源将于2012年9月30日之前交付，今年已无新房源加推信息，预计明年年初将推出1#楼高层。
象湖2008：在售公寓目前仅剩余20套左右，均价6700元/㎡，面积为45-98平米不等。另有写字楼在售，简装，仅剩3套，均价8000元/㎡。
朝阳洲新增楼盘喜盈门豪威公馆于11月27日举行了开盘典礼，首批推出的是38.87平米的精装酒店式公寓，共200余套，作为江西首个也是唯一一个3G数字家居项目，其第一个率先引入了智能化的居住理念，在向来就供应紧张的朝阳洲板块，喜盈门豪威公馆的开盘同样也受到了热销。
朝阳洲还将迎来抢购热潮
在如今土地供应极为有限的情形下，朝阳洲作为南昌市政府储备的最后一块用地，连接老城区，也是离市中心最近的一个板块，尽管目前在售的楼盘甚少，放量也不大，但作为地块优势明显，规划起点高的稀缺地段，还是受到了许多购房者以及投资者的关注。
目前，朝阳洲整治工程正在有序进行，水系整治工程已完成60%以上，其他
整治工作也正在紧张的施工当中，随着政府的扶持发展，基础设施建设、安置房建设、配套公共设施建设等工作的推进，相信在朝阳洲居住环境得以改善的同时，其供不应求的局面也还将持续，正在逐步彰显的升值潜力或将继续引发该板块的抢购热潮。
4.区域房地产市场情况分析
①基本概况
本项目位于南昌市朝阳新城丹桂路以东、云锦路以南、雷池路以北，距南
昌动物园仅2500米，距正在建设中的2400亩朝阳公园150米，此公园是迄今为止江西省内最大的城市中心公园；临近南昌地铁4号线和5号线，交通方便快捷，环境精致优雅。
②交通网络
8、241、202、206路公交经过项目，朝阳大桥建设在即
③教育文化
第一幼儿园、云飞路第一学校、南昌一中、桃花中学、南昌大学等
④休闲购物
洪城大市场、南昌动物园、喜盈门建材家居广场、健鹰购物中心、建设银行、农村信用合作社、工商银行等
⑤SWOT分析
ⅰ）Strength
距2400亩朝阳公园仅150米；临近南昌地铁4号线南昌地铁5号线， 周边有小区、学校、医院，生活比较便利交通方便快捷，环境精致优雅。
ⅱ）Weak
离市中心较远，市政配套设施有待完善。
ⅲ）Opportunity
未来朝阳房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观。
ⅳ）Threat
周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力。宏观经济政策存在较多变
数，可能对房地产市场的走势产生影响。
第三部分：项目开发方案
1.项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以A、C户型为主，降低置业者的购买压力，降低市场风险。
2.项目设计规划定位
片区规划
2004年，南昌编制了《朝阳洲地区控规》，对朝阳洲地区的布局、定位以及功能等作了系统的规划。随着近两年“一江两岸”的快速发展和生米大桥的建成通车，南昌城的框架在不断拉大，一直作为南昌储备地区的朝阳洲也在逐步开始发力，过去的规划已跟不上该地区的发展步伐。因此，2007年，在原有规划的基础上进行了调整，并制定了《朝阳洲地区控规调整方案》。
根据规划，朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。
朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布局调整为“一核一廊生态轴、一横
一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区”。
主干道“四横四纵”：规划对朝阳洲区域的路网结构作了定位，欲打造“四横四纵”的主干道路网结构。其中，“四横”为洪城路、建设路、朝阳洲路、昌南大道；“四纵”为滨江路、抚生路、桃花路、抚河南路。主干道设计为36-50米宽，双向六车道。
小区整体规划原则
①高绿化低密度；
②综合服务配套设施齐全；
③户型设计适合“升级换代”居住要求；
④体现小区独特的整体建筑风格
小区交通总平面布局
“鹏程朝阳”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，主出入口方位云锦路；建筑间距：多层1：1.1H，高层1：0.8H；退离红线：建筑退云锦路15米以上，退其他规划路5米以上；具体按《南昌市城市规划管理技术规定》合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置休息厅，小区设东北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
3.交通组织
小机动车位：设地下停车位1630个。
非机动车位：居住与公建分别集中设置
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口，建筑退云锦路15米以上，退其他规划路5米以上。
4.规划指标
根据“鹏程朝阳”初步方案及建设规模，规划指标见表3
表3：“鹏程朝阳”项目建筑技术经济指标
5.建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
①建筑方案总体构思
建设地块位于云锦路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
②平面设计
住宅
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
Ⅰ、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；
Ⅱ、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；
Ⅲ、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；
Ⅳ、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；
Ⅴ、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；
Ⅵ、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；
Ⅶ、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；
Ⅷ、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；
Ⅸ、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；
Ⅹ、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；
小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表4
住宅经济技术指标见表5
表4小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
表5“鹏程朝阳”项目住宅经济指标表
公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区东面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
③立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表
现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
④设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
Ⅰ、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （1）、外墙：高级外墙涂料；
（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；
（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶
板门、实木填芯蒙板门；
（6）、厨房设施：洗涤盆；
（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； （8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；
（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；
Ⅱ小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
6. 价格定位
综合考虑了该项目的开发周期及房地产市场对定价的影响后，该项目的销售单价为：
多层住宅： 9500元/㎡；高层住宅：8500元/㎡；商铺： 13000元/㎡；车位：18万元/个
7. 户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4户型：
高层住宅A户型两房一厅一卫：每户建筑面积80平方米（1200套） 高层住宅B户型三房两厅两卫：每户建筑面积125平方米（200套） 高层住宅四种户型共计1400套 多层住宅
多层住宅C户型两房两厅一卫：每户建筑面积80平方米（648套） 多层住宅D户型三房两厅一卫：每户建筑面积125平方米（175套） 多层住宅两种户型共计823套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
第四部分：投资估算与融资方案
1.项目实施进度安排
“鹏程朝阳”小区项目施工进度表（见附表1）
表6 项目实施进度安排
2.本项目物业销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米9500元，高层住宅每平方米8500元；商铺每平方米13000元；地下车位每个18万元。
3.销售进度及付款回收计划
本项目计划在60个月左右内完成销售，各年销售计划见表7。
表7：本项目销售计划表（%）
表8：项目销售收入预测 单位：万元
4.税费率
本报告采用的各种税费率见表9
表9：税费率表（%）
5.项目各种财务数据估算
①土地费用
本项目用地共计152.542亩，出让总金额为69559万元，契税2782.36万元，手续费347.8万元，合计72689.16万元。土地出让金在取得土地使用权时一次性付清.
②建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表10
表10：建安工程费用估算表 单位：万元
③前期工程费。
本项目前期工程费估算见表11
表11：前期工程费估算表 单位：万元
④基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表12
表12：基础设施建设费估算表 单位：万元
⑤公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表13
表13：公共设施配套费估算表 单位：万元
⑥开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表14
表14：开发间接费用估算表 单位：万元
⑦其他费用
本项目其他费用估算见表15
表15：其他费用估算表 单位：万元
⑧销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即 2800.47万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即1866.98万元。合计为4667.45万元。销售收入见附表2。
⑨不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表3。 2012年不可预见费用（1%）：23.1万元； 2013年不可预见费用（35%）：808.51万元； 2014年不可预见费用（23%）：531.31 万元； 2015年不可预见费用（26%）：600.61万元； 2016年不可预见费用（15%）：346.51万元 合计： 2310.04万元。
⑩管理费用
本项目的管理费用按销售收入的3%估算，详见附表3。 2012年管理费用(5%)：280.05万元； 2013年管理费用(30%)：1680.28万元； 2014年管理费用(30%)：1680.28万元；
2015年管理费用(30%)：1680.28万元； 2016年管理费用（5%）：280.05万元 合计：5600.94万元
6.资金筹措
项目总投资128080.28万元，其中项目资本金86339.16万元。第一年（2012年）总投资72689.16万元；第二年（2013）总投资8600万元，全部来自项目资本金；第三年（2014年）总投资18000万元，由剩余项目资本金6400万元和预售房款构成；第四年、第五年靠预售房款回笼。
第五部分：财务分析
1. 项目财务盈利能力分析
①、净现金流量计算（详见现金流量表）
②、财务净现值计算（详见现金流量表）
财务净现值（FNPV）是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：
财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值仍为17440.93万元（税后），表明项目在收益率为12%时，仍有超出的
17440.93万元收益。（详见现金流量表）
③、财务内部收益率计算（详见现金流量表）
财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为： 本项目的财务内部收益率为：20.5%（税后），大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。（详见现金流量表）
④、投资回收期
投资回收期（Pt）是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起。投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：
Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目的静态投资回收期（税后）为2.86年，动态投资回收期（税后）为3.61 年（IC=12%）。（详见现金流量表）投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。
第六部分：不确定性分析
1、最低售价（均价）盈亏平衡
本项目基本方案总体物业平均价格为9031.24元/平方米，收入为186698.25万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。
销售面积为206725平方米，高层住宅：73715平方米，多层住宅：121000 平方米，商铺：7120 平方米；车位：4890平方米
项目的最低售价（均价）盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，若再下调物业售价，项目将出现亏损。
按照项目测算的数据，项目总投资为 128080.28万元，可销售的总面积为206725平方米，因此，含税最低销售均价测算为：
含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积÷（1-税率） = 1208080.28×10000/206725 ÷94% =6591.15元/平方米
因此，项目的全部产品的最低销售综合均价应不低于6591.15元/平方米，若综合销售均价低于6591.15元/平方米对外销售，则本项目将亏损。
2、最低销售面积（率）盈亏平衡
项目的最低销售面积（销售率）是指，在预定的房屋售价条件下，要达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。
按照项目测算的数据，项目总投资为 128080.28万元，综合销售单价为
9031.24元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为：最低销售面积=总投资/综合单价
= 128080.28×10000÷9031.24 = 141819.13平方米
经测算，项目最低销售面积为141819.13平方米，占总销售面积（206725平方米）比例为 68.6%。因此，项目销售面积应达到141819.13平方米以上，销售比例超过68.6%，项目才能获得盈利。
第七部分：敏感性分析
1、敏感性分析
由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、以及投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表：
敏感性分析表
从此表可以看出， 项目销售收入的变动对本项目来说有很大的影响，而投入成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。
第八部分：风险与对策简评
1.市场风险分析
从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。
本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前该项目周边房价每平方米为8000元，本项目销售房价相比这一标准稍高，毕竟需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。
在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。
3.金融财务风险分析
本项目资金分为两块：一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险
附表1：“鹏程朝阳”小区项目施工进度表
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附表2：销售收入税金及附加表 单位：万元
- 40 -
附表3：投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
备注：假设房屋预售款当年全部到账
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附表4：项目总投资估算表 单位：万元
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附表5：现金流量表（全部投资） 单位：万元
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目 录 第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分第十部分
项目总论------------------------03市场研究------------------------08项目开发方案------------------16投资估算与融资方案---------25财务分析------------------------32不确定分析---------------------34敏感性分析---------------------36风险与对策简评---------------37附表------------------------------39 参考文献------------------------46
摘要
本设计首先对近年来南昌市的宏观经济和朝阳洲房地产市场的基本情
况做了详细的调查分析，主要包括经济发展水平、区域楼市竞争情况等；然后经过严密的思考和资料的整合，运用专业的财务分析方法对该项目的盈利能力、抗风险能力进行了分析测算得出了相应的结论，并提出了合理的建议。同时，关注了当前国家宏观政策的调控大背景，以及在这种形势下如何选择符合市场规律的、具有高回报率的投资方案。通过对该项目的经济、社会和环境效益的分析，得出建设项目的社会效益与市场前景是很可观的。同时从项目的经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率的内部收益率。
此设计是根据DABJ2012032号地块的实际情况和南昌房地现在产市场状况编制的，作为2012-2013学期工程经济学课程设计。内容主要包括封面、摘要、目录、正文、附录、主要参考资料等六部分，其中表格和周围楼盘情况是根据自己调查分析得到的真实数据，格式和文字类的内容主要是根据课程设计要求从网上和老师给的资料结合自己课程设计需要修改和摘录的。本次课程设计过程中我发挥了前所未有的认真态度，确确实实的学到了不少东西，了解到了中国现在房地场市场的一些实际情况，对专业兴趣增加了不少。当然，此次课程设计中也碰到了很多困难，很多地方都无从下手，最后都是通过问老师问同学才解决的，在此特别要感谢你们对我的帮助。同时我也喜欢这种授课方式，在教完基本知识后让我们做这种课程设计，这种方式会让我们更主动的学习，能够学到更多的东西。
第一部分：项目总论
1.项目概况
（1）项目名称： “鹏程朝阳”
（2）建设地点:南昌市朝阳新城云锦路以南、丹桂路以东、雷池路以北。 （3）规划用途：居住用地
（4）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务
（5）工程概况：“鹏程朝阳”项目占地152.542亩，约101695平方米，总建筑面积258959平方米，计算容积率建筑面积为203390平方米，建筑占地面积为25424平方米，容积率2.0，绿化率35%，建筑密度21.3%,总户数约为2223户,总停车位5960个（其中机动车位1630个，非机动车位4446个）:其中商铺建筑面积为7120平方米，高层住宅建筑面积为121000平方米，多层住宅建筑面积为73715平方米，会所建筑面积为500平方米，社区用房建筑面积为200平方米，物业用房建筑面积为150平方米，幼儿园建筑面积为400平方米，垃圾收集站建筑面积为220平方米，公厕建筑面积为85平方米，地下停车库建筑面积为55569平方米。本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅设施的需求，本项目建成后作为朝阳区域的新亮点，具有良好的市场。根据周边地区及南昌市商品房售价情况及发展趋势，本项目预测价格为高层7000元/平方米，多层9000元/平方米,商铺价格为13000元/平方米，地下停车位价格为30万元/个。 注：小车位占地面积30㎡/个共48900㎡，非机动车占地面积1.5㎡/个共6669㎡。江西规定，新建居住区商业网点的配建面积不得低于总建筑面积的3.5%。
2.投资分析研究的范围
本研究工作的范围主要是住宅市场分析及营销、建设规模及功能、住宅及商 业工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
3.研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较小的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
4.项目投资分析可行性研究参考文献：
（1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《南昌市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》
（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）； （10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》； （11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 (12) 《南昌市建设项目停车配建指标》
5.主要经济技术指标
表1：“鹏程朝阳”项目主要规划设计技术指标
表2： 主要财务评价指标
第二部分：市场研究
1.地块所处位置
2.专家预测
2012年10月南昌楼市整体分析
备受市民关注的9、10月份楼市已经结束，昔日颇受争议的词语——“金九
银十”也有其自身诠释。下半年以来，南昌市房地产市场在“淡季”6、7月一路飘红，住宅成交连续两月突破6000套，而接下来的8月则现遇冷，本该表现旺季的9月楼市也成“冷秋”，不少专家、业内人士更是断言10月楼市继续降温。然而从10月南昌楼市运行情况看，或许并非如此。
根据爱房网监测数据统计显示，2012年10月，南昌市商品住房成交达6394套，成交面积62.04万㎡，仅次于7、8月成交量，价格方面，本月新建商品住宅价格8359元/㎡，环比微涨0.97%。爱房网对南昌市各在售楼盘价格统计发现，2012年10月，南昌市新建商品住宅价格为8359元/㎡，环比9月微涨0.97%，与2012年8月价格水平相当，同比去年10月下降0.84%。
数据统计：爱房网
老盘见涨、新盘入市 十大板块齐变化
经过“铁九”楼市后，众多市民对10月房地产市场已不抱多少希望。不过在
地方楼市微调不断和房贷政策趋紧态势以及国庆小长假等因素影响下，不少老盘乘机抬价，而部分新盘二次加推和新面市也影响南昌房价。
根据爱房网统计南昌楼市各板块价格发现，南昌市青山湖板块、红角洲板块、朝阳新城板块、京东板块、昌南板块和新建湾里等板块均价均现上涨，不过各版块涨幅均甚微。而房价下跌的板块则仅有中心区板块、红谷滩板块和象湖板块。从统计数据来看，昌南板块、新建/湾里和青山湖板块价格涨幅均在3%以上，新建/湾里板块价格涨幅最高，达4.72%。从新建/.湾里板块在售楼盘情况看，伴山蝶墅、九州铭城、风雅蓝山、南天阳光等老盘均价都现上涨，而银凯公元九珑的5500元/㎡均价入市则进一步拉高其板块整体价格。而昌南、青山湖板块的绿都丹石街区、闽顺中央首府、正荣大湖之都、御湖国际、锦海东方银座等老盘及中飞百度和园、玺悦城、星洲国际等新盘的面市均影响板块均价。
供应回落 成交上涨 10月楼市并不差
数据统计：爱房网
南昌楼市经过9月近60余万平米供应创新高后，10月商品房供应仅为24.75
万平米，环比缩减61.1%。仅有16个楼盘项目新增供应商品房，相比上月减少1倍有余。从10月南昌楼市供应情况看，10月南昌房地产市场主要还是以消化9月楼市存量为主。而受9、10月供应剧增影响，10月南昌楼市成交并不差。爱房网统计数据显示，2012年10月，南昌市商品住房成交共计6394套，商品住房成交面积62.04万㎡，环比分别上升17.3%、11.22%。其中，南昌市新建商品住房成交3818套，环比上升22.17%；南昌市二手住房成交2576套，环比上升10.75%。
关键时期 政策调控之下
后市依然盘整
进入10月份以来，全国房地产市场进入紧张博弈阶段，而地方“动作”频频似乎预示着利好的市场信号。从国务院下放商品房预售审批权到贵阳、珠海、武汉、兰州、天津等地方楼市新政微调，再到央行持续逆回购、房贷政策收紧、乃至房贷利率上浮均为刚性购房者和改善型购房者提供良好市场，进一步催进购房者入市步伐，刺激楼市上升。
受地方楼市频频微调和房贷政策收紧影响，南昌房地产市场出现“金十”新潮，商品住房成交逆转回涨，保利香槟国际、联发君悦朝阳及中央香榭、银凯公
元九珑等新盘均现火爆热销，商品住房价格也现反弹回升。然而在此关键时期，国家宏观调控政策并未放松，在限购限贷政策从严从紧基调下，南昌房地产市场依然维持平稳的盘整期，而随着9、10月销售季节落下帷幕，南昌市未来两个月房地产市场或将以平稳小升态势收尾。
策划：十八大给房地产业传递了怎样的信号
党的十八大闭幕了，在这次盛会上，我党提出了“到2020年实现城乡居民人均纯收入比2010年翻一番”的奋斗目标。对此，有人士将其解读为房价将上涨的信号，理由自然是以往房地产行业在拉动经济增长中的重要影响。11月12日，在十八大记者招待会上，住房领域作为重要民生领域被聚焦。住建部部长姜伟新在答记者问时提出：“房地产市场调控政策现在还没想放松”。姜伟新还提到了2013年的保障房建设目标，有可能在600万套左右。但他同时强调，“保障房建设至今未发生大的资金腐败问题，但要防止因资金问题倒一批干部。”虽然相比去年的1000万套、2012年的700万套，2013年的保障房建设目标再有回落。但联系住建部部长姜伟新的一番警告说话，意味深远。它意味着监管层正在将对保障房的关注，从“重数量”转换到“重质量”，从“盖房子”转换到“管房子”，而这一切的终极目标，正是“改善”民生。
房产调控：
短期内不会再有调控新政出台
11月12日十八大记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新指出，房地产市场调控政策现在还没想放松。姜伟新在记者会上指出，房地产限购政策短期内不会退出。有人士分析，姜伟新的讲话显示我国一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。有媒体分析，我国会继续坚持房地产调控，但短期内应当不会再有调控新政出台。从宏观经济的角度看，今年国内经济“保增长”形势严峻，中央政府刚刚换届，稳定大局，保护一定的经济增长速度，是新一届领导班子面临的首要任务。目前除房地产以外的产业都面临着下行压力，如果进一步打压房地产，显然对宏观经济复苏尤为不利。从开发商方面看，如果调控进一步加压，房地产行业可能将面临动荡性质的洗牌。
房产税：
试点的技术条件已经具备
住房和城乡建设部部长姜伟新在11月12日十八大记者会上表示，住建部正在
积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。据悉，经过长期准备后，房产税试点的技术条件已经具备。当前，多个地方正在推进房产税试点的准备工作，但纳入下一批试点的城市和试点扩容的时间尚未确定。业内人士认为，不少地方已储备较成熟的试点方案，但对房产税给当地带来的影响，一些地方仍有顾虑。房产税试点的进一步走向将主要取决于地方态度。新一轮房产税试点城市可能在今年年底确定，并于明年正式实施。
住房双轨制：
以时间换空间
十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。业内人士认为，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。楼市限购、限贷等政策是通过对市场需求的暂时抑制，来换取保障房和普通商品房供应增加的时间，即“以时间换空间”。
保障性住房：
从“重数量”转换到“重质量”
11月12日十八大记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新称，“十二五”期间城镇保障性住房建设目标是3600万套，2011年已经开工1000万套，今年开工了700多万套，明年计划开工数量不会低于500万套，有可能在600万套左右。数据显示，2009-2011年底，全国开工建设保障性安居工程住房达2100多万套(基本建成1100万套)，其中，租赁型保障房(含廉租住房和公共租赁住房)756万套；购置型保障房(含经济适用住房和限价商品房)480万套；棚户区改造住房882万套。另一个值得回味的是，十八大新闻中心组织 “科学发展 成就辉煌”北京市特色项目集体采访活动。十八大新闻中心组织中外媒体场外采访的，正是石景山京原路7号保障房项目。向世界展示中国的公租房，正是向世界展现中国“改善民生”的决心与实力。这意味着我国将加快保障性安居工程建设。当下，首先是低收入者的住房保障；未来，还要满足中档以上人们的改善性居住需求，会令更多的低收入群体得到住房保障，实现“住有所居”。
征地制度：
修改后的土地管理法或提交全国人大会议审议
十八大报告指出，要推动城乡发展一体化，让广大农民平等参与现代化进程、
共同分享现代化成果。改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。这是征地制度改革内容首次写进中共党代会报告。十七届三中全会提出，要“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这意味着集体土地可以不经过转为国有土地就可以入市交易。而这与现行土地管理法相冲突。后者规定，除了兴办乡镇企业等外，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”据悉，目前国务院法制办正在制订《农村集体土地征收补偿条例》，根据此前透露的进展，修改后的土地管理法将有望提交明年的全国人大会议审议。
3.周边区域房地产市场分析 红谷滩分析
从南昌各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块依旧是成交量重镇，供应量也是位于所有板块中首位，本月红谷滩商业成为亮点。该板块也正在由普及型向高端型发展。随着板块价值的不断被挖掘，爱房网认为，红谷滩板块CBD核心区的高端综合区域正在进一步凸显。
红谷滩商业成亮点
本月红谷滩写字楼和商业遍地开花，289米中部最高双塔 江西第一高楼商务群，绿地中央广场精装写字楼——元创国际，整层面积1700㎡,100㎡起卖,主力面积为120㎡，均价为16000元/㎡。继海铂兰庭热销之后，相信凭借绿地中央广场在南昌市民心中的品牌形象，元创国际也将开启红谷滩写字楼的新局面。位于中央广场对面的唐宁街目前项目主体已经封顶，不久也将入市销售。另外，博能佰瑞琪也有写字楼推出。面积268-1200㎡不等和拥有8.4米层高，面积180-240㎡的LFOT写字楼两种房源类型。预计均价7000-8000元/㎡。
未来红谷滩将成为真正意义上的CBD核心区，高端写字楼和商务群的遍地开花将打造出一个更加璀璨的红谷滩商业航母。
不畏新政 住宅依旧热销
11月红谷滩开盘楼盘有3个，分别是联发广场、世纪中央城、众森红谷一品，联发广场11月6日推出克拉70年产权/40-52㎡CBD奢装江景公寓，世纪中央城取得该板块的11月销售冠军，以102套的成交量收场，据爱房网了解，世纪中央城二期传奇10#、13#预售许可证于25日取得，并于26日低调开盘，相信已是前期积累了大量的客户的原因。该楼盘后期因优越的地理优质加良好的产品品质，去化速度较快，后期销售压力较小。
为了让自己的财产得到最大程度的保值升值，大量刚需、投资客集中入市购房签约；价值正在日益凸显的红谷滩板块成为理想之地，加之，红谷滩板块房源日益稀缺，各楼盘价值成倍的升高，随着各项配套设施的完善，红谷滩的房价将更上一层楼。
朝阳洲分析
本月朝阳洲板块市场均价仍然维持着上涨的趋势，板块均价相比上月上涨了250元/㎡，达到了7000元/㎡，涨幅约为3.7%。
朝阳洲板块楼盘动态：
众鑫城上城：目前2#楼高层少量剩余房源在售，户型为90-98㎡的两房和小
三房，均价7300元/㎡，该批房源将于2012年9月30日之前交付，今年已无新房源加推信息，预计明年年初将推出1#楼高层。
象湖2008：在售公寓目前仅剩余20套左右，均价6700元/㎡，面积为45-98平米不等。另有写字楼在售，简装，仅剩3套，均价8000元/㎡。
朝阳洲新增楼盘喜盈门豪威公馆于11月27日举行了开盘典礼，首批推出的是38.87平米的精装酒店式公寓，共200余套，作为江西首个也是唯一一个3G数字家居项目，其第一个率先引入了智能化的居住理念，在向来就供应紧张的朝阳洲板块，喜盈门豪威公馆的开盘同样也受到了热销。
朝阳洲还将迎来抢购热潮
在如今土地供应极为有限的情形下，朝阳洲作为南昌市政府储备的最后一块用地，连接老城区，也是离市中心最近的一个板块，尽管目前在售的楼盘甚少，放量也不大，但作为地块优势明显，规划起点高的稀缺地段，还是受到了许多购房者以及投资者的关注。
目前，朝阳洲整治工程正在有序进行，水系整治工程已完成60%以上，其他
整治工作也正在紧张的施工当中，随着政府的扶持发展，基础设施建设、安置房建设、配套公共设施建设等工作的推进，相信在朝阳洲居住环境得以改善的同时，其供不应求的局面也还将持续，正在逐步彰显的升值潜力或将继续引发该板块的抢购热潮。
4.区域房地产市场情况分析
①基本概况
本项目位于南昌市朝阳新城丹桂路以东、云锦路以南、雷池路以北，距南
昌动物园仅2500米，距正在建设中的2400亩朝阳公园150米，此公园是迄今为止江西省内最大的城市中心公园；临近南昌地铁4号线和5号线，交通方便快捷，环境精致优雅。
②交通网络
8、241、202、206路公交经过项目，朝阳大桥建设在即
③教育文化
第一幼儿园、云飞路第一学校、南昌一中、桃花中学、南昌大学等
④休闲购物
洪城大市场、南昌动物园、喜盈门建材家居广场、健鹰购物中心、建设银行、农村信用合作社、工商银行等
⑤SWOT分析
ⅰ）Strength
距2400亩朝阳公园仅150米；临近南昌地铁4号线南昌地铁5号线， 周边有小区、学校、医院，生活比较便利交通方便快捷，环境精致优雅。
ⅱ）Weak
离市中心较远，市政配套设施有待完善。
ⅲ）Opportunity
未来朝阳房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观。
ⅳ）Threat
周边竞争性项目较多，本项目面临销售压力。宏观经济政策存在较多变
数，可能对房地产市场的走势产生影响。
第三部分：项目开发方案
1.项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。
在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以A、C户型为主，降低置业者的购买压力，降低市场风险。
2.项目设计规划定位
片区规划
2004年，南昌编制了《朝阳洲地区控规》，对朝阳洲地区的布局、定位以及功能等作了系统的规划。随着近两年“一江两岸”的快速发展和生米大桥的建成通车，南昌城的框架在不断拉大，一直作为南昌储备地区的朝阳洲也在逐步开始发力，过去的规划已跟不上该地区的发展步伐。因此，2007年，在原有规划的基础上进行了调整，并制定了《朝阳洲地区控规调整方案》。
根据规划，朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨江路以东、象湖风景区以西的11.7平方公里范围内，规划人口为20万人。
朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等为一体的、设施完善的人居典范新城，营造滨江、滨湖、滨河多样化的滨水特色之城。机构和布局调整为“一核一廊生态轴、一横
一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区”。
主干道“四横四纵”：规划对朝阳洲区域的路网结构作了定位，欲打造“四横四纵”的主干道路网结构。其中，“四横”为洪城路、建设路、朝阳洲路、昌南大道；“四纵”为滨江路、抚生路、桃花路、抚河南路。主干道设计为36-50米宽，双向六车道。
小区整体规划原则
①高绿化低密度；
②综合服务配套设施齐全；
③户型设计适合“升级换代”居住要求；
④体现小区独特的整体建筑风格
小区交通总平面布局
“鹏程朝阳”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，主出入口方位云锦路；建筑间距：多层1：1.1H，高层1：0.8H；退离红线：建筑退云锦路15米以上，退其他规划路5米以上；具体按《南昌市城市规划管理技术规定》合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置休息厅，小区设东北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
3.交通组织
小机动车位：设地下停车位1630个。
非机动车位：居住与公建分别集中设置
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口，建筑退云锦路15米以上，退其他规划路5米以上。
4.规划指标
根据“鹏程朝阳”初步方案及建设规模，规划指标见表3
表3：“鹏程朝阳”项目建筑技术经济指标
5.建筑设计定位
本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
①建筑方案总体构思
建设地块位于云锦路段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
②平面设计
住宅
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。
建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
Ⅰ、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；
Ⅱ、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；
Ⅲ、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；
Ⅳ、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；
Ⅴ、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；
Ⅵ、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；
Ⅶ、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；
Ⅷ、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；
Ⅸ、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；
Ⅹ、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则；
小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表4
住宅经济技术指标见表5
表4小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
表5“鹏程朝阳”项目住宅经济指标表
公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区东面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
③立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表
现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
④设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
Ⅰ、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （1）、外墙：高级外墙涂料；
（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；
（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶
板门、实木填芯蒙板门；
（6）、厨房设施：洗涤盆；
（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； （8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；
（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；
Ⅱ小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
6. 价格定位
综合考虑了该项目的开发周期及房地产市场对定价的影响后，该项目的销售单价为：
多层住宅： 9500元/㎡；高层住宅：8500元/㎡；商铺： 13000元/㎡；车位：18万元/个
7. 户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4户型：
高层住宅A户型两房一厅一卫：每户建筑面积80平方米（1200套） 高层住宅B户型三房两厅两卫：每户建筑面积125平方米（200套） 高层住宅四种户型共计1400套 多层住宅
多层住宅C户型两房两厅一卫：每户建筑面积80平方米（648套） 多层住宅D户型三房两厅一卫：每户建筑面积125平方米（175套） 多层住宅两种户型共计823套
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
第四部分：投资估算与融资方案
1.项目实施进度安排
“鹏程朝阳”小区项目施工进度表（见附表1）
表6 项目实施进度安排
2.本项目物业销售价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米9500元，高层住宅每平方米8500元；商铺每平方米13000元；地下车位每个18万元。
3.销售进度及付款回收计划
本项目计划在60个月左右内完成销售，各年销售计划见表7。
表7：本项目销售计划表（%）
表8：项目销售收入预测 单位：万元
4.税费率
本报告采用的各种税费率见表9
表9：税费率表（%）
5.项目各种财务数据估算
①土地费用
本项目用地共计152.542亩，出让总金额为69559万元，契税2782.36万元，手续费347.8万元，合计72689.16万元。土地出让金在取得土地使用权时一次性付清.
②建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表10
表10：建安工程费用估算表 单位：万元
③前期工程费。
本项目前期工程费估算见表11
表11：前期工程费估算表 单位：万元
④基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表12
表12：基础设施建设费估算表 单位：万元
⑤公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表13
表13：公共设施配套费估算表 单位：万元
⑥开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表14
表14：开发间接费用估算表 单位：万元
⑦其他费用
本项目其他费用估算见表15
表15：其他费用估算表 单位：万元
⑧销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即 2800.47万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即1866.98万元。合计为4667.45万元。销售收入见附表2。
⑨不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表3。 2012年不可预见费用（1%）：23.1万元； 2013年不可预见费用（35%）：808.51万元； 2014年不可预见费用（23%）：531.31 万元； 2015年不可预见费用（26%）：600.61万元； 2016年不可预见费用（15%）：346.51万元 合计： 2310.04万元。
⑩管理费用
本项目的管理费用按销售收入的3%估算，详见附表3。 2012年管理费用(5%)：280.05万元； 2013年管理费用(30%)：1680.28万元； 2014年管理费用(30%)：1680.28万元；
2015年管理费用(30%)：1680.28万元； 2016年管理费用（5%）：280.05万元 合计：5600.94万元
6.资金筹措
项目总投资128080.28万元，其中项目资本金86339.16万元。第一年（2012年）总投资72689.16万元；第二年（2013）总投资8600万元，全部来自项目资本金；第三年（2014年）总投资18000万元，由剩余项目资本金6400万元和预售房款构成；第四年、第五年靠预售房款回笼。
第五部分：财务分析
1. 项目财务盈利能力分析
①、净现金流量计算（详见现金流量表）
②、财务净现值计算（详见现金流量表）
财务净现值（FNPV）是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。计算公式为：
财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值仍为17440.93万元（税后），表明项目在收益率为12%时，仍有超出的
17440.93万元收益。（详见现金流量表）
③、财务内部收益率计算（详见现金流量表）
财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式为： 本项目的财务内部收益率为：20.5%（税后），大于行业基准收益率，表明项目盈利性能够满足要求。（详见现金流量表）
④、投资回收期
投资回收期（Pt）是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起。投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为：
Pt=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目的静态投资回收期（税后）为2.86年，动态投资回收期（税后）为3.61 年（IC=12%）。（详见现金流量表）投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。
第六部分：不确定性分析
1、最低售价（均价）盈亏平衡
本项目基本方案总体物业平均价格为9031.24元/平方米，收入为186698.25万元。其中包括：高层住宅、多层住宅、商铺和车位四种物业。
销售面积为206725平方米，高层住宅：73715平方米，多层住宅：121000 平方米，商铺：7120 平方米；车位：4890平方米
项目的最低售价（均价）盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可接受的最低售价，若再下调物业售价，项目将出现亏损。
按照项目测算的数据，项目总投资为 128080.28万元，可销售的总面积为206725平方米，因此，含税最低销售均价测算为：
含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积÷（1-税率） = 1208080.28×10000/206725 ÷94% =6591.15元/平方米
因此，项目的全部产品的最低销售综合均价应不低于6591.15元/平方米，若综合销售均价低于6591.15元/平方米对外销售，则本项目将亏损。
2、最低销售面积（率）盈亏平衡
项目的最低销售面积（销售率）是指，在预定的房屋售价条件下，要达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。
按照项目测算的数据，项目总投资为 128080.28万元，综合销售单价为
9031.24元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为：最低销售面积=总投资/综合单价
= 128080.28×10000÷9031.24 = 141819.13平方米
经测算，项目最低销售面积为141819.13平方米，占总销售面积（206725平方米）比例为 68.6%。因此，项目销售面积应达到141819.13平方米以上，销售比例超过68.6%，项目才能获得盈利。
第七部分：敏感性分析
1、敏感性分析
由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、以及投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表：
敏感性分析表
从此表可以看出， 项目销售收入的变动对本项目来说有很大的影响，而投入成本的变动则直接的影响了项目的经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格的稳定。
第八部分：风险与对策简评
1.市场风险分析
从南昌市目前住宅市场来看，出现了住房结构供过于求的情况，市场有效需求不足。
本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的3~6倍，而目前该项目周边房价每平方米为8000元，本项目销售房价相比这一标准稍高，毕竟需求有限，销售有一定市场风险。
虽然目前南昌市房地产市场总的趋势是供大于求，价格走高，销售相当不理想，但随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。
做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。
2.经营管理风险分析
本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。
在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之一。
3.金融财务风险分析
本项目资金分为两块：一部分自有资金、一部分预售房款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③八成银行按揭方式；④建筑分期付款＋银行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险
附表1：“鹏程朝阳”小区项目施工进度表
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附表2：销售收入税金及附加表 单位：万元
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附表3：投资使用计划与资金筹措表 单位：万元
备注：假设房屋预售款当年全部到账
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附表4：项目总投资估算表 单位：万元
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附表5：现金流量表（全部投资） 单位：万元
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