一、 项目总论
项目名称：碧海华庭经济型酒店 项目地址：烟台市莱山区迎春大街 项目总投资：248万元
项目规模：总建筑面积——1500平米 层数——3层 客房数——50间 员工
人数——10人
市场定位： 针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间
标准间租金初步定价于188元，商务大床房租金初步定价于178元。
方案介绍：项目总投资248万元，其中建设投资162万，流动资金86万；
248万中有148万通过银行贷款取得，预计2年还清，另外100万自有；该项目预计营业期第1年出租率可达65％，以后每年按5％速度递增，第3年开始稳定在75％；故营业期第1年营业收入可达216.8万，第二年营业收入可达233.5万，第3年开始稳定在250.2万。
二、 市场分析
1、
经济型酒店概念及定位
随着中国社会经济发展，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高档酒店，有更多的商业机会。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应，获得了经济效益。
经济型酒店，英文为Ecnomy Hotel或Budget Hotel,定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用，从而使房价降到合理的水平。另外，经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲，借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市基础建设、交通条件, 为客人提供便利。 2、 烟台市莱山区经济型酒店现状及前景分析
（1）莱山区酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇：莱山区目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大, 中间小”的“哑铃状”的不合理状态, 即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大, 质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店（四星五星级酒店）固然硬件配套与服务都让人满意，但其高昂的价格却让普通消费大众望而却步；社会旅馆（一、二星级或者招待所）虽然价格低，但其内部设施较为简陋，服务质量不高，也无法吸引普通消费大众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店（相当于三星级酒店）最能吸引大众，却基本处于真空状态，经过本人调查，全国知名的经济型连锁品牌酒店在莱山区只有如家，锦江之星，7天连锁三家，这一消费断层, 给经济型酒店在莱山区发展提供了大好机遇。
（2）烟台作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。另外，周边城市自驾车游客，以及江苏等地的自驾车游客也明显给烟台酒店业带来了客源。
三、项目方案策划与经营
项目经营策略： （1） 简化功能
项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性，没有任何多余的摆设和浪费。把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。除客房外没有设置餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施。 （2） 提高性价比
项目把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。其服务宗旨就是“让老百姓过上贵族生活”，“让客人满意”。 （3） 节约成本
项目的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如：实行“一专多能，一职多岗”，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能，对于某些职责相同、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.2, 是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱；用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一采购原材料等还可以降低20％的成本。
四、 投资估算和资金筹措
1、 投资计划与资金筹措
（1）投资计划：该项目总投资248万，其中主要用于建设投资162万，还包括86万的流动资金。建设投资一次性投入，流动资金在经营期开始投入。（详见表1）
（2）固定资产投资162万中：包括设备购置费53.5万，装修费用100万，递延资产投资重要指项目筹建开办费，约8.5万。（详见表2）
（3）资金筹措计划：248万总投资中自有资金100万，长期借款102万。流动资金借款46万。长期借款利率为8%，流动资金借款利率为6%（详见表1）
投资计划与资金筹措表
固定资产投资估算表
五、财务评价
1、年营业收入和年营业税金及附加估算
根据对全国各著名经济型连锁酒店的各加盟店的调查数据，有80%以上的客房平均出租率，再结合烟台市莱山区的实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达65%，以后每年以5%的速度递增，第二、三年分别为70%、75%，从第三年开始稳定在75%。酒店客房价格定为：标准间188元/天，商务大床房为178元/天。
则客房收入：第一年：（188×24×65%+178×26×65%）×365=216.8万元 营业税：216.8×5%=10.84万元 城乡维护建设税：10.84×4%=0.43万元 教育费附加：10.84×1%=0.11万元
第二年：（188×24×70%+178×26×70%）×365=233.5万元 营业税：233.5×5%=11.68万元
城乡维护建设税：11.68×4%=0.47万元 教育费附加：11.68×1%=0.12万元
第三年：（188×24×75%+178×26×75%）×365=250.2万元 营业税：250.2×5%=12.51万元
城乡维护建设税：12.51×4%=0.50万元 教育税附加：12.51×1%=0.13万元 第四年到第十年同第三年。
年营业收入和年营业税金及附加估算见表4
营业收入和营业税金及附加估算表
2、成本费用估算
（1） 营业成本及费用
其中：租金：70万元/年
员工工资及福利：店长工资3600元/月（共1人） 前台工资1800元/月（共2人） 服务人员工资1600元/月（共5人） 保安工资1900元/月（共2人）
3600×1×12+1800×2×12+1600×5×12+1900×2×12=22.8万元 燃料及动力费：约占营业额的6% 其他费用：2万/年 （2） 管理费用
其中：1）固定资产折旧（直线折旧法，不考虑资金时间价值） 固定资产原值：153.5万元
固定资产残值：153.5×4%=6.14万元（见表5） 折旧年限：10年
每年折旧费：（153.5-6.14）/10=14.74万元
2）递延资产摊销：
递延资产原值=营业执照+开办费=5+3.5=8.5万元
递延资产分5年摊销：每年摊销费=8.5/5=1.7万元(见表6) （3） 财务费用
主要是借款利息（详见表7，表8）
固定资产折旧估算表
递延资产摊销估算表
总成本费用估算表
借款还本付息计算表
3、利润估算 （1）利润总额=营业总收入—总成本费用—营业税金及附加
其中，营业税金及附加包括营业税，城乡维护建设税以及教育费附
加，营业税税率为5%，城乡维护建设税税率为4%，教育税附加税率为1%
（2）税后利润=利润总额—所得税
其中，所得税税率为25%
利润及利润分配表
4、 财务盈利能力分析
（1） 财务现金流量表（全部投资）见表10。根据该表计算以下财务评价指
标：
所得税后财务内部收益率（FIRR ）为36%，财务净现值（ic=12%）为320.78万元。所得税前财务内部收益率为45%，财务净现值（ic=12%）为462.36万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求; 财务净现值均大于零，表明该项目在财务上市可以考虑接受的。
所得税后的投资回收期为2.78年，所得税前投资回收期为2.30年，均小于行业基准投资回收期10年，表明项目投资能按时收回。 全部投资的累计净现金流量图见下图
（2） 财务现金流量表（自有资金）见表11。根据该表计算以下指标：
自有资金财务内部收益率为52%，自有资金财务净现值（ic=12%）为341.06万元。
(3) 根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算一下指标
投资利润率=年利润总额/总资金×100%
=109.75/（162+86）×100% =44.3%
投资利税率=年利税总额/总资金×100%
=（109.75+13.14）/（162+86）×100% =49.6%
该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明该投资对国家积累的工资按水平达到了本行业的平均水平。
资本金利润率=年利润总额/资本金总额×100% =109.75/100=109.8% （4） 清偿能力分析
清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”、“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算资产负债率、流动比率、速动比率和固定资产投资借款偿还期。
资金来源与运用计算见表12，资产负债率、流动比率、速动比率的指标计算见资产负债表（表13）
偿还借款的资金来源按最大还款能力（未分配利润、折旧费、摊销费）归还本金。偿还期为2年，能满足贷款机构要求的期限。项目具有偿债能力。
财务评价所涉及的各表格及数据见附表
六、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
以生产能力利用率表示盈亏平衡点，其计算公式为：
BEP=年固定总成本/（年营业总收入-年可变总成本-年营业税金及附加）×100%=110.3/（250.2-17.01-13.14）×100%=50%
计算结果表明，该项目只要客房入住率达到50%，酒店就可以保本。这表明该项目风险较小。盈亏平衡图见下图：
2、 敏感性分析
该项目作了所得税后全部投资的NPV 单因素敏感性分析。基本方案的净现值为320.78万元，投资回收期为2.78年，均满足财务基准值的要求。考虑项目实施过程中的一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、营业收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对净现值、投资回收期影响的敏感性分析。
敏感性分析见表14
财务敏感性分析表
从表14可以看出，各因素的变化都不同程度的影响净现值以及投资回收期，
其中营业收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之，投资最不敏感。 敏感性分析图见下图：
3、 概率分析
本方案选择年净现值作为不确定性因素，运用蒙特卡洛模拟方法对风险进行概率分析。
蒙特卡洛模拟概率计算见下表
利用上表，通过概率计算，可得该项目净现值大于0的概率为93%，说明该项目的风险较小。
从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还期能满足贷款机构的要求。从不确定性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。
七、结论及建议
项目主要经济指标
1、 社会效益：
（1）该经济型酒店的建立，填补了莱山区经济型酒店的缺口，符合普通消费大众的消费需求，适应烟台酒店业结构调整与发展需要，有良好的社会效益； （2）为国家创造更多的税收；
（3）项目符合国家“以推动经济型连锁酒店为重点促进住宿业的结构调整”的宏观政策；
2、 经济效益：
（1）总投资248万，自有100万，借入148万，资金筹措可行； （2）偿还期2年，符合借款要求；
（3）投资回收期2.78年，小于10年的行业基准回收期，该项目可行；
（4）该项目投资收益率高达36%，第10年末净现值NPV>0，内部收益率FIRR>
行业基准收益率，说明该项目收益超过行业基准收益，故该项目可行； （5）盈亏平衡点较低，说明该项目风险较小。
但应尽量将客房出租率控制在可行性临界点50%以上，主要大力提高客房出租率。
综上所述，碧海华庭经济型酒店的建设方案既能产生良好的社会效应，又能带来较好的经济效益，且抗风险能力较好，项目可行。
一、 项目总论
项目名称：碧海华庭经济型酒店 项目地址：烟台市莱山区迎春大街 项目总投资：248万元
项目规模：总建筑面积——1500平米 层数——3层 客房数——50间 员工
人数——10人
市场定位： 针对工薪层商务人士和旅游者的二－三星级经济型酒店，每天每间
标准间租金初步定价于188元，商务大床房租金初步定价于178元。
方案介绍：项目总投资248万元，其中建设投资162万，流动资金86万；
248万中有148万通过银行贷款取得，预计2年还清，另外100万自有；该项目预计营业期第1年出租率可达65％，以后每年按5％速度递增，第3年开始稳定在75％；故营业期第1年营业收入可达216.8万，第二年营业收入可达233.5万，第3年开始稳定在250.2万。
二、 市场分析
1、
经济型酒店概念及定位
随着中国社会经济发展，与国际社会经济水平差距的缩短，经济型酒店将起重要的作用，相比已发展成熟、规范化高档酒店，有更多的商业机会。近期在中国发展高档酒店已不是投资酒店的最好选择，经济型酒店的发展是酒店的新机会。国内的酒店集团，如锦江集团、新亚集团、首旅集团，在近年内，已开始启动发展经济型酒店并使之有品牌、连锁的计划，基本上是迎合了酒店发展的新方向，得到社会、市场的积极反应，获得了经济效益。
经济型酒店，英文为Ecnomy Hotel或Budget Hotel,定位于普通消费大众，价格适中，基本设施齐全，干净、方便、舒适。经济型酒店把客房作为经营的绝对重点，客房的条件可与三星级酒店媲美。同时，略去一些大型配套设施，如豪华宴会厅、健身中心的资金投入，大幅度降低工程费用，从而使房价降到合理的水平。另外，经济型酒店多分布在大、中城市的繁华路段或要冲，借助成熟街区丰富的餐饮娱乐设施、城市基础建设、交通条件, 为客人提供便利。 2、 烟台市莱山区经济型酒店现状及前景分析
（1）莱山区酒店业结构的不合理和经济型酒店的消费空挡给经济型酒店的发展提供了大好机遇：莱山区目前已经建成的酒店在数量结构上呈明显的“两头大, 中间小”的“哑铃状”的不合理状态, 即质量好、价格高的高星级酒店和质量次、价格低的社会旅馆数量大, 质量与价格较适中的经济型酒店很少。高星级酒店（四星五星级酒店）固然硬件配套与服务都让人满意，但其高昂的价格却让普通消费大众望而却步；社会旅馆（一、二星级或者招待所）虽然价格低，但其内部设施较为简陋，服务质量不高，也无法吸引普通消费大众。而中间硬件设备与价格都适中的经济型酒店（相当于三星级酒店）最能吸引大众，却基本处于真空状态，经过本人调查，全国知名的经济型连锁品牌酒店在莱山区只有如家，锦江之星，7天连锁三家，这一消费断层, 给经济型酒店在莱山区发展提供了大好机遇。
（2）烟台作为一个沿海开放城市，丰富的旅游资源吸引了大批游客和商务人士，不断增大的客源成为经济型酒店发展的有利因素。另外，周边城市自驾车游客，以及江苏等地的自驾车游客也明显给烟台酒店业带来了客源。
三、项目方案策划与经营
项目经营策略： （1） 简化功能
项目的硬件产品和功能配置处处体现实用性，没有任何多余的摆设和浪费。把服务功能集中在住宿上，把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化。除客房外没有设置餐厅，不搞宴会、会议、娱乐设施。 （2） 提高性价比
项目把性能提升的重点放在了客房上，不仅空调、24小时热水、客房面积、卫生设施不亚于二星，而且在设计理念和装潢水平上大大超越了二星，把现代家居的简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，给客人以“家”的感觉。其服务宗旨就是“让老百姓过上贵族生活”，“让客人满意”。 （3） 节约成本
项目的能源、水资源、人工、用品、设备等都高度节省。如：实行“一专多能，一职多岗”，要求每个员工熟练掌握多个岗位技能，对于某些职责相同、工作相似的岗位合并由一人承担，员工与客房比例仅为0.2, 是一般低星级酒店的1/5-1/7，这样大大节约了劳力成本。能源用品方面，用25克的肥皂代替40克的；梳子缩短减少2分钱；用最简单的板式床，免去音乐、灯控面板、浴缸等。另外，通过集团统一采购原材料等还可以降低20％的成本。
四、 投资估算和资金筹措
1、 投资计划与资金筹措
（1）投资计划：该项目总投资248万，其中主要用于建设投资162万，还包括86万的流动资金。建设投资一次性投入，流动资金在经营期开始投入。（详见表1）
（2）固定资产投资162万中：包括设备购置费53.5万，装修费用100万，递延资产投资重要指项目筹建开办费，约8.5万。（详见表2）
（3）资金筹措计划：248万总投资中自有资金100万，长期借款102万。流动资金借款46万。长期借款利率为8%，流动资金借款利率为6%（详见表1）
投资计划与资金筹措表
固定资产投资估算表
五、财务评价
1、年营业收入和年营业税金及附加估算
根据对全国各著名经济型连锁酒店的各加盟店的调查数据，有80%以上的客房平均出租率，再结合烟台市莱山区的实际情况，我们预测营业期第一年出租率可达65%，以后每年以5%的速度递增，第二、三年分别为70%、75%，从第三年开始稳定在75%。酒店客房价格定为：标准间188元/天，商务大床房为178元/天。
则客房收入：第一年：（188×24×65%+178×26×65%）×365=216.8万元 营业税：216.8×5%=10.84万元 城乡维护建设税：10.84×4%=0.43万元 教育费附加：10.84×1%=0.11万元
第二年：（188×24×70%+178×26×70%）×365=233.5万元 营业税：233.5×5%=11.68万元
城乡维护建设税：11.68×4%=0.47万元 教育费附加：11.68×1%=0.12万元
第三年：（188×24×75%+178×26×75%）×365=250.2万元 营业税：250.2×5%=12.51万元
城乡维护建设税：12.51×4%=0.50万元 教育税附加：12.51×1%=0.13万元 第四年到第十年同第三年。
年营业收入和年营业税金及附加估算见表4
营业收入和营业税金及附加估算表
2、成本费用估算
（1） 营业成本及费用
其中：租金：70万元/年
员工工资及福利：店长工资3600元/月（共1人） 前台工资1800元/月（共2人） 服务人员工资1600元/月（共5人） 保安工资1900元/月（共2人）
3600×1×12+1800×2×12+1600×5×12+1900×2×12=22.8万元 燃料及动力费：约占营业额的6% 其他费用：2万/年 （2） 管理费用
其中：1）固定资产折旧（直线折旧法，不考虑资金时间价值） 固定资产原值：153.5万元
固定资产残值：153.5×4%=6.14万元（见表5） 折旧年限：10年
每年折旧费：（153.5-6.14）/10=14.74万元
2）递延资产摊销：
递延资产原值=营业执照+开办费=5+3.5=8.5万元
递延资产分5年摊销：每年摊销费=8.5/5=1.7万元(见表6) （3） 财务费用
主要是借款利息（详见表7，表8）
固定资产折旧估算表
递延资产摊销估算表
总成本费用估算表
借款还本付息计算表
3、利润估算 （1）利润总额=营业总收入—总成本费用—营业税金及附加
其中，营业税金及附加包括营业税，城乡维护建设税以及教育费附
加，营业税税率为5%，城乡维护建设税税率为4%，教育税附加税率为1%
（2）税后利润=利润总额—所得税
其中，所得税税率为25%
利润及利润分配表
4、 财务盈利能力分析
（1） 财务现金流量表（全部投资）见表10。根据该表计算以下财务评价指
标：
所得税后财务内部收益率（FIRR ）为36%，财务净现值（ic=12%）为320.78万元。所得税前财务内部收益率为45%，财务净现值（ic=12%）为462.36万元。财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足了行业最低要求; 财务净现值均大于零，表明该项目在财务上市可以考虑接受的。
所得税后的投资回收期为2.78年，所得税前投资回收期为2.30年，均小于行业基准投资回收期10年，表明项目投资能按时收回。 全部投资的累计净现金流量图见下图
（2） 财务现金流量表（自有资金）见表11。根据该表计算以下指标：
自有资金财务内部收益率为52%，自有资金财务净现值（ic=12%）为341.06万元。
(3) 根据利润及利润分配表和固定资产投资估算表计算一下指标
投资利润率=年利润总额/总资金×100%
=109.75/（162+86）×100% =44.3%
投资利税率=年利税总额/总资金×100%
=（109.75+13.14）/（162+86）×100% =49.6%
该项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和平均利税率，说明该投资对国家积累的工资按水平达到了本行业的平均水平。
资本金利润率=年利润总额/资本金总额×100% =109.75/100=109.8% （4） 清偿能力分析
清偿能力分析是通过对“借款还本付息计算表”、“资金来源与运用表”、“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算资产负债率、流动比率、速动比率和固定资产投资借款偿还期。
资金来源与运用计算见表12，资产负债率、流动比率、速动比率的指标计算见资产负债表（表13）
偿还借款的资金来源按最大还款能力（未分配利润、折旧费、摊销费）归还本金。偿还期为2年，能满足贷款机构要求的期限。项目具有偿债能力。
财务评价所涉及的各表格及数据见附表
六、不确定性分析
1、盈亏平衡分析
以生产能力利用率表示盈亏平衡点，其计算公式为：
BEP=年固定总成本/（年营业总收入-年可变总成本-年营业税金及附加）×100%=110.3/（250.2-17.01-13.14）×100%=50%
计算结果表明，该项目只要客房入住率达到50%，酒店就可以保本。这表明该项目风险较小。盈亏平衡图见下图：
2、 敏感性分析
该项目作了所得税后全部投资的NPV 单因素敏感性分析。基本方案的净现值为320.78万元，投资回收期为2.78年，均满足财务基准值的要求。考虑项目实施过程中的一些不定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、营业收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对净现值、投资回收期影响的敏感性分析。
敏感性分析见表14
财务敏感性分析表
从表14可以看出，各因素的变化都不同程度的影响净现值以及投资回收期，
其中营业收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之，投资最不敏感。 敏感性分析图见下图：
3、 概率分析
本方案选择年净现值作为不确定性因素，运用蒙特卡洛模拟方法对风险进行概率分析。
蒙特卡洛模拟概率计算见下表
利用上表，通过概率计算，可得该项目净现值大于0的概率为93%，说明该项目的风险较小。
从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还期能满足贷款机构的要求。从不确定性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。
七、结论及建议
项目主要经济指标
1、 社会效益：
（1）该经济型酒店的建立，填补了莱山区经济型酒店的缺口，符合普通消费大众的消费需求，适应烟台酒店业结构调整与发展需要，有良好的社会效益； （2）为国家创造更多的税收；
（3）项目符合国家“以推动经济型连锁酒店为重点促进住宿业的结构调整”的宏观政策；
2、 经济效益：
（1）总投资248万，自有100万，借入148万，资金筹措可行； （2）偿还期2年，符合借款要求；
（3）投资回收期2.78年，小于10年的行业基准回收期，该项目可行；
（4）该项目投资收益率高达36%，第10年末净现值NPV>0，内部收益率FIRR>
行业基准收益率，说明该项目收益超过行业基准收益，故该项目可行； （5）盈亏平衡点较低，说明该项目风险较小。
但应尽量将客房出租率控制在可行性临界点50%以上，主要大力提高客房出租率。
综上所述，碧海华庭经济型酒店的建设方案既能产生良好的社会效应，又能带来较好的经济效益，且抗风险能力较好，项目可行。