准确而公正的司法过程，其实质就是法官一次次对法律进行目的解释的过程。虽然现实中个案千差万别，对法律的目的解释不一定是每起案件中法官审理思路的最终出口，但一定是（至少一定应当是）每一次公正的司法过程的起点与归宿。从目的解释的角度制定诉讼策略不失为一种巧妙的选择。
天同诉讼圈（微信号：tiantongsusong）今天的下午茶，天同律师将结合具体案例讲解律师如何根据法律的目的解释制定诉讼策略。
基本案情
2009年，置业公司与县政府签订案涉《房屋联建协议》，约定以置业公司取得土地使用权并建设、县政府按固定价格认购的方式，为县政府建设职工住宅楼。其后，置业公司在多次找县政府协商调价未果后，向县政府发函称，因当地建设成本较09年缔约时大幅上涨，而双方未能就房屋价格调整达成一致，故请求解除上述联建协议。县政府复函认为，如欲解除联建协议，置业公司除返还已付购房款外，还应依约支付违约金。置业公司不同意，县政府遂诉请继续履行案涉联建协议。
置业公司辩称，鉴于本案起诉时案涉建设项目尚未取得商品房预售许可，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于'出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效'的情形，因此案涉联建协议应为无效。
目的解释的起点与归宿：如何保护无过错一方的利益
根据案涉联建协议的约定，县政府仅按照固定价格购房且不承担风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于'合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同'的规定，故本案属于名为房屋联建，实为房屋买卖。问题在于：既为新建房屋买卖，是否应当适用《商品房买卖解释》第二条之规定，认定案涉联建协议无效？
我们认为，本案纠纷的根源在于案涉联建协议签订后，置业公司拿地报建手续拖延，又遇建材价格上涨，导致建设成本上升。但县政府对于动工延期没有过错，而根据案涉双方的权利义务安排，上述事实属于置业公司应当承担的风险。《商品房买卖解释》的制度价值本为向买受人提供倾向性的保护，不应成为违约的出卖人逃避自身损失的工具和出口。
具体到本案中，我们认为本案不应适用《商品房买卖解释》第二条的规定，案涉联建协议并不因未办理预售登记而归于无效。理由有三：
第一，联建协议所涉房屋并非《商品房买卖解释》中的商品房。商品房系指交易行为社会化、公开化的房屋，其受众具有不确定性。而本案所涉房屋买卖并不具有以公开方式向不确定的社会公众销售的特征，其交易对象早已特定，交易虽将按照法律规定在网上公开进行，但其交易程序亦是封闭的，因此与商品房具有本质不同。事实上，《商品房买卖解释》所规制者系房地产开发企业与分散的商品房买受人之间的法律关系，其着眼点在于维护买房人免受房企在优势地位的庇护下可能对其造成的风险。但本案中却并不存在这样的基础关系，案涉联建协议系双方在极富针对性的环境下个别地缔结，而作为一方当事人的县政府与置业公司相比亦难谓存在显见的劣势，因此，至少从立法价值的角度考量，上述规定并非为本案情形而设。
第二，在将合作开发房地产转性认定为买卖合同时，法律实际上突破了当事人援用的合同形式，并根据当事人真意对其法律关系进行重新评价，对此，当事人是始料未及的。
因此，在当事人原先的合同安排中，不大可能将办理预售登记明确约定为某一方的合同义务，因此实际的出卖人在纠纷发生时也就不大可能已经办理完毕预售登记。具体到本案中，在县政府提起诉讼时，案涉项目的开发进度尚未达到预售许可的申报标准，因此，从主客观两方面观察，本案均不具办理预售许可的可能性，也就是说，不管是表面合作关系中的合作双方，还是实质买卖关系中的出卖人置业公司，都尚无机会去办理预售登记。因此，如果直接适用《商品房买卖解释》的上述规定，则绝大多数名为合作开发、实为房屋买卖的合同都将被认定为无效，这显然是与尽量促成交易达成的合同法精神相违背的；如按其执行，不啻于在尚未给予当事人修正和补充的可能的情况下，就对当事人的行为作出不可逆的否定评价，社会运行成本与风险将因此极大增加。因此，从立法技术的角度考量，在本案这一类型案件中适用《商品房买卖解释》的上述规定，应非立法者之本意。
最后，考虑我国法律规定商品房预售制度之意义，乃是在确保市场与消费者不承担过大风险的前提下，降低房地产开发市场的资金准入门槛，提高资金利用率，使资金实力并不十分雄厚的房企也能藉由预售制度的融资功能参与市场。同时，为控制预售可能带来的风险，使买受人不至于因房企的随意与不规范预售行为而承担不必要的风险和损失，法律规定了严格的预售许可审批制度，对于尚未办理预售许可即自行预售期房的，原则上应认定为无效。
由此可知，上述法律规制的本意，乃在于维护房屋买受人的利益。然而本案中，置业公司援引上述规定之目的却恰恰相反，是为了使自己摆脱其应当承受的商业风险，剥夺买受人对于房屋价差的合法利益。这当然不属于法律设置商品房预售制度的应有之义。因此，从立法效果的角度考量，不应允许置业公司藉由《商品房买卖解释》实现不当利益。
毋庸讳言，就本案的实际诉讼策略而论，还有其他事实与法律依据来支持我们的主张，但在这里专就《商品房买卖解释》第二条相关规定的目的解释来进行讨论并略微展开分析，其用意在于说明，法律的生命不在于逻辑和技术，而在于法律背后的目的和价值。我国成文法的历史何止两千年，我国的法律人对于法律教义学及三段论早已熟识，都可以称得上是逻辑的高手；但大家却往往忽略了（或者说被禁止和限制）从目的和价值的角度，赋予法律以生命。法律来源于对现实的抽象与拟制，最高明的法律也无法完全恰当地还原最简单的现实。而每一次正确的目的解释，都是对抽象法律在现实中的映像的一次矫正。
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准确而公正的司法过程，其实质就是法官一次次对法律进行目的解释的过程。虽然现实中个案千差万别，对法律的目的解释不一定是每起案件中法官审理思路的最终出口，但一定是（至少一定应当是）每一次公正的司法过程的起点与归宿。从目的解释的角度制定诉讼策略不失为一种巧妙的选择。
天同诉讼圈（微信号：tiantongsusong）今天的下午茶，天同律师将结合具体案例讲解律师如何根据法律的目的解释制定诉讼策略。
基本案情
2009年，置业公司与县政府签订案涉《房屋联建协议》，约定以置业公司取得土地使用权并建设、县政府按固定价格认购的方式，为县政府建设职工住宅楼。其后，置业公司在多次找县政府协商调价未果后，向县政府发函称，因当地建设成本较09年缔约时大幅上涨，而双方未能就房屋价格调整达成一致，故请求解除上述联建协议。县政府复函认为，如欲解除联建协议，置业公司除返还已付购房款外，还应依约支付违约金。置业公司不同意，县政府遂诉请继续履行案涉联建协议。
置业公司辩称，鉴于本案起诉时案涉建设项目尚未取得商品房预售许可，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于'出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效'的情形，因此案涉联建协议应为无效。
目的解释的起点与归宿：如何保护无过错一方的利益
根据案涉联建协议的约定，县政府仅按照固定价格购房且不承担风险，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于'合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同'的规定，故本案属于名为房屋联建，实为房屋买卖。问题在于：既为新建房屋买卖，是否应当适用《商品房买卖解释》第二条之规定，认定案涉联建协议无效？
我们认为，本案纠纷的根源在于案涉联建协议签订后，置业公司拿地报建手续拖延，又遇建材价格上涨，导致建设成本上升。但县政府对于动工延期没有过错，而根据案涉双方的权利义务安排，上述事实属于置业公司应当承担的风险。《商品房买卖解释》的制度价值本为向买受人提供倾向性的保护，不应成为违约的出卖人逃避自身损失的工具和出口。
具体到本案中，我们认为本案不应适用《商品房买卖解释》第二条的规定，案涉联建协议并不因未办理预售登记而归于无效。理由有三：
第一，联建协议所涉房屋并非《商品房买卖解释》中的商品房。商品房系指交易行为社会化、公开化的房屋，其受众具有不确定性。而本案所涉房屋买卖并不具有以公开方式向不确定的社会公众销售的特征，其交易对象早已特定，交易虽将按照法律规定在网上公开进行，但其交易程序亦是封闭的，因此与商品房具有本质不同。事实上，《商品房买卖解释》所规制者系房地产开发企业与分散的商品房买受人之间的法律关系，其着眼点在于维护买房人免受房企在优势地位的庇护下可能对其造成的风险。但本案中却并不存在这样的基础关系，案涉联建协议系双方在极富针对性的环境下个别地缔结，而作为一方当事人的县政府与置业公司相比亦难谓存在显见的劣势，因此，至少从立法价值的角度考量，上述规定并非为本案情形而设。
第二，在将合作开发房地产转性认定为买卖合同时，法律实际上突破了当事人援用的合同形式，并根据当事人真意对其法律关系进行重新评价，对此，当事人是始料未及的。
因此，在当事人原先的合同安排中，不大可能将办理预售登记明确约定为某一方的合同义务，因此实际的出卖人在纠纷发生时也就不大可能已经办理完毕预售登记。具体到本案中，在县政府提起诉讼时，案涉项目的开发进度尚未达到预售许可的申报标准，因此，从主客观两方面观察，本案均不具办理预售许可的可能性，也就是说，不管是表面合作关系中的合作双方，还是实质买卖关系中的出卖人置业公司，都尚无机会去办理预售登记。因此，如果直接适用《商品房买卖解释》的上述规定，则绝大多数名为合作开发、实为房屋买卖的合同都将被认定为无效，这显然是与尽量促成交易达成的合同法精神相违背的；如按其执行，不啻于在尚未给予当事人修正和补充的可能的情况下，就对当事人的行为作出不可逆的否定评价，社会运行成本与风险将因此极大增加。因此，从立法技术的角度考量，在本案这一类型案件中适用《商品房买卖解释》的上述规定，应非立法者之本意。
最后，考虑我国法律规定商品房预售制度之意义，乃是在确保市场与消费者不承担过大风险的前提下，降低房地产开发市场的资金准入门槛，提高资金利用率，使资金实力并不十分雄厚的房企也能藉由预售制度的融资功能参与市场。同时，为控制预售可能带来的风险，使买受人不至于因房企的随意与不规范预售行为而承担不必要的风险和损失，法律规定了严格的预售许可审批制度，对于尚未办理预售许可即自行预售期房的，原则上应认定为无效。
由此可知，上述法律规制的本意，乃在于维护房屋买受人的利益。然而本案中，置业公司援引上述规定之目的却恰恰相反，是为了使自己摆脱其应当承受的商业风险，剥夺买受人对于房屋价差的合法利益。这当然不属于法律设置商品房预售制度的应有之义。因此，从立法效果的角度考量，不应允许置业公司藉由《商品房买卖解释》实现不当利益。
毋庸讳言，就本案的实际诉讼策略而论，还有其他事实与法律依据来支持我们的主张，但在这里专就《商品房买卖解释》第二条相关规定的目的解释来进行讨论并略微展开分析，其用意在于说明，法律的生命不在于逻辑和技术，而在于法律背后的目的和价值。我国成文法的历史何止两千年，我国的法律人对于法律教义学及三段论早已熟识，都可以称得上是逻辑的高手；但大家却往往忽略了（或者说被禁止和限制）从目的和价值的角度，赋予法律以生命。法律来源于对现实的抽象与拟制，最高明的法律也无法完全恰当地还原最简单的现实。而每一次正确的目的解释，都是对抽象法律在现实中的映像的一次矫正。
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