郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师
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一、所谓的“因房屋买卖双方的过错导致合同解除”是一种比较笼统的说法，可以分为几种不同的情况，如：
1、双方都违反合同的约定
《合同法》第120条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。” 如果合同双方都违反合同，则各自承担相应的责任。具体言之，即根据各自的过错程度等因素综合判断各自承担责任的大小。
2、由于双方的过错导致本可履行的合同不能履行
比如，房屋买卖双方签订了《居间协议》和居间版的《房屋买卖合同》之后，由于双反都怠于按照前述两份协议约定的时间办理网签手续，而“沪九条”的出台使得买房人不再具有购房资格【《合同法》第一百一十七条：“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……”】，合同不能履行，合同解除。在此情形下，合同双方根据各自的过错承担责任比较合适。
3、由于双方的过错导致合同不能履行的障碍不能排除而解除合同
比如，房屋买卖双方明知买房人名下已由数套房屋，不具备购房资格，买房人明确表示其买房的前提是不出售任何一套房子，但是卖房人仍然与之签订了房屋买卖合同。这个房屋买卖合同因限购而不能履行，但是买房人可以通过出售其名下的某些房屋而具备购房资格（以继续履行合同），但是因为房屋买卖双方之前的约定，买房人有权不出售其名下的任何一套房屋。在这样的僵局下，房屋买卖合同只能解除。房屋买卖双方对于合同不能继续履行都有过错，应当按照各自的过错承担违约责任。
二、法律依据
1、最直接的法律依据是《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是解除合同的法律后果，也提到了“赔偿损失”，但是这里的赔偿损失一般指的是因一方违约，守约方解除合同的情况下，守约方可以要求违约方解除合同。但是该条没直接提到双方过错导致违约的情形，更没有明确规定依据双方的过错比例来确定双方的责任承担。
2、参照合同无效或撤销的法律后果（有人称之为缔约过失责任）。《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因房屋买卖双方都有过错导致合同解除，其在法律后果上和合同无效或被撤销应当是一样的。因此，可以参照《合同法》第五十八条的规定，按照双方的过错比例来承担责任。
回到本文的问题，既然因合同双方的过错导致合同解除要依据双方的过错比例来承担责任。那么，在房价上涨的背景下，解除合同，不论房子是否已经过户，卖房人都可以保有或取回房屋的所有权，其利益没有受到损害。反之，相较房子按照合同价出售给买房人还获得了利益。但是，买房人却因不能取得房屋的所有权而遭受了巨大的损失（主要是房价上涨的损失）。买房人的损失其实就是合同被解除所造成的损失，这个损失应当由房屋买卖双方来依照各自的过错比例来分担。如果卖房人不把房价上涨的利益与买房人分享（按照过错倒数的比例分享），则会造成非常不公平的后果。
综上，因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益应当根据双方过错倒数的比例分配。
附因房屋买卖双方过错导致合同解除案例：上海保利建锟房地产有限公司诉瞿某某、陈某某商品房预售合同纠纷案
案情简介：2012年4月7日原告与被告签订商品房预售合同，由被告购买宝山区xx路xxx弄xxx号x层13层室房屋，总价5，381，820元。合同第七条约定，若乙方未按合同约定时间付款，超过60天的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿总房款的10%。附件一约定，乙方于2012年4月4日前支付定金10万元，同年4月7日前支付房款1，521，820元，于同年7月7日前办妥其余房款376万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。补充条款一第二十九条约定，若乙方违反国家或上海住房限售规定，自房地产交易中心不予办理合同登记或向乙方出具《不予办理房地产交易、过户通知》之日起7日内，若乙方仍不配合甲方共同办理合同网上备案撤销等解除手续的，自甲方向乙方发出配合撤销合同的书面通知起5日后，甲方向乙方按日收取商品房预售合同总房价3‰的赔偿金直至乙方配合办理撤销手续之日止。同时乙方还应承担本合同补充协议二中约定的违约责任。合同撤销相关手续办理完毕且乙方将甲方开具的购房发票退还甲方之前，甲方有权暂缓退还房款。补充条款二约定，签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定的，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按以下约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同签订后，被告支付了房款1，621，820元，其余房款未付。2013年1月19日原告向被告发出律师函，要求被告于2013年2月1日前支付所欠的房款及违约金，否则解除合同，并要求被告承担违约责任。另查明，瞿某某与刘某系夫妻关系，在签订商品房预售合同时刘某名下单独有三套产权房，瞿某某、刘某、瞿某某三人共有一套产权房。 审理中，被告陈某某提供协议书一份，由两被告、刘某及原告工作人员郝某签名，证明双方约定以陈某某名义买房，以便贷款，由瞿某某与刘某支付房款，承担还贷义务，瞿某某与刘某拥有所有权，陈某某应配合相关手续。经质证，原告称该协议系被告内部购房关系，与本案无关。郝某不记得签过该协议。以上事实，有商品房预售合同，发票、产权证、律师函及当事人陈述等证据为证，可以认定。
裁判原文节选【案号：上海市宝山区人民法院 （2014）宝民三（民）初字第1339号 】本院认为，根据查明的事实，瞿某某与刘某系夫妻关系，签订商品房预售合同时其家庭名下共计有四套产权房，违反了国家及上海市的住房限购政策规定，客观上无法履行，故合同应当解除。合同解除后，原告应将房款退还被告，被告也应配合原告办理相关的撤销备案手续，并退还原告发票。关于原告主张的违约金及被告所称的利息损失，本院认为双方均应知晓国家限购政策，原告作为出售方应加强告知义务，被告作为买受方，也应如实告知自己的家庭情况及名下的产权房。虽然合同中的补充条款对限购问题作出了约定，但该约定没有以明显标注或加强的方式提示被告，而仅约定被告单方承担违约责任，该约定有失公平。故现无证据证明原告作出了充分的告知，被告也未如实作出说明，故双方均负有责任，对原告主张的违约金及被告主张的利息，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海保利建锟房地产有限公司与被告瞿某某、陈某某之间签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告瞿某某、陈某某于判决书生效之日起十日内协助原告上海保利建锟房地产有限公司办理撤销预告登记及撤销预售合同登记备案的手续； 三、被告瞿某某、陈某某于判决书生效之日起十日内向原告上海保利建锟房地产有限公司退回购房款发票，金额1，621，820元。 四、原告上海保利建锟房地产有限公司于被告瞿某某、陈某某履行完毕上述第二、第三项之日起十日内返还被告瞿某某、陈某某房款1，621，820元； 五、原告上海保利建锟房地产有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9，181元，由原告及被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
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2016.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
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2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约
2016.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？
2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？
2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
2016.4.27 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？
2016.4.25“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
2016.4.1“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
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2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
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2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
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2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
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2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
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2、由于双方的过错导致本可履行的合同不能履行
比如，房屋买卖双方签订了《居间协议》和居间版的《房屋买卖合同》之后，由于双反都怠于按照前述两份协议约定的时间办理网签手续，而“沪九条”的出台使得买房人不再具有购房资格【《合同法》第一百一十七条：“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。……”】，合同不能履行，合同解除。在此情形下，合同双方根据各自的过错承担责任比较合适。
3、由于双方的过错导致合同不能履行的障碍不能排除而解除合同
比如，房屋买卖双方明知买房人名下已由数套房屋，不具备购房资格，买房人明确表示其买房的前提是不出售任何一套房子，但是卖房人仍然与之签订了房屋买卖合同。这个房屋买卖合同因限购而不能履行，但是买房人可以通过出售其名下的某些房屋而具备购房资格（以继续履行合同），但是因为房屋买卖双方之前的约定，买房人有权不出售其名下的任何一套房屋。在这样的僵局下，房屋买卖合同只能解除。房屋买卖双方对于合同不能继续履行都有过错，应当按照各自的过错承担违约责任。
二、法律依据
1、最直接的法律依据是《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”这是解除合同的法律后果，也提到了“赔偿损失”，但是这里的赔偿损失一般指的是因一方违约，守约方解除合同的情况下，守约方可以要求违约方解除合同。但是该条没直接提到双方过错导致违约的情形，更没有明确规定依据双方的过错比例来确定双方的责任承担。
2、参照合同无效或撤销的法律后果（有人称之为缔约过失责任）。《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因房屋买卖双方都有过错导致合同解除，其在法律后果上和合同无效或被撤销应当是一样的。因此，可以参照《合同法》第五十八条的规定，按照双方的过错比例来承担责任。
回到本文的问题，既然因合同双方的过错导致合同解除要依据双方的过错比例来承担责任。那么，在房价上涨的背景下，解除合同，不论房子是否已经过户，卖房人都可以保有或取回房屋的所有权，其利益没有受到损害。反之，相较房子按照合同价出售给买房人还获得了利益。但是，买房人却因不能取得房屋的所有权而遭受了巨大的损失（主要是房价上涨的损失）。买房人的损失其实就是合同被解除所造成的损失，这个损失应当由房屋买卖双方来依照各自的过错比例来分担。如果卖房人不把房价上涨的利益与买房人分享（按照过错倒数的比例分享），则会造成非常不公平的后果。
综上，因房屋买卖双方的过错导致合同解除，合同解除前房价上涨的利益应当根据双方过错倒数的比例分配。
附因房屋买卖双方过错导致合同解除案例：上海保利建锟房地产有限公司诉瞿某某、陈某某商品房预售合同纠纷案
案情简介：2012年4月7日原告与被告签订商品房预售合同，由被告购买宝山区xx路xxx弄xxx号x层13层室房屋，总价5，381，820元。合同第七条约定，若乙方未按合同约定时间付款，超过60天的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿总房款的10%。附件一约定，乙方于2012年4月4日前支付定金10万元，同年4月7日前支付房款1，521，820元，于同年7月7日前办妥其余房款376万元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。补充条款一第二十九条约定，若乙方违反国家或上海住房限售规定，自房地产交易中心不予办理合同登记或向乙方出具《不予办理房地产交易、过户通知》之日起7日内，若乙方仍不配合甲方共同办理合同网上备案撤销等解除手续的，自甲方向乙方发出配合撤销合同的书面通知起5日后，甲方向乙方按日收取商品房预售合同总房价3‰的赔偿金直至乙方配合办理撤销手续之日止。同时乙方还应承担本合同补充协议二中约定的违约责任。合同撤销相关手续办理完毕且乙方将甲方开具的购房发票退还甲方之前，甲方有权暂缓退还房款。补充条款二约定，签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定的，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意按以下约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同签订后，被告支付了房款1，621，820元，其余房款未付。2013年1月19日原告向被告发出律师函，要求被告于2013年2月1日前支付所欠的房款及违约金，否则解除合同，并要求被告承担违约责任。另查明，瞿某某与刘某系夫妻关系，在签订商品房预售合同时刘某名下单独有三套产权房，瞿某某、刘某、瞿某某三人共有一套产权房。 审理中，被告陈某某提供协议书一份，由两被告、刘某及原告工作人员郝某签名，证明双方约定以陈某某名义买房，以便贷款，由瞿某某与刘某支付房款，承担还贷义务，瞿某某与刘某拥有所有权，陈某某应配合相关手续。经质证，原告称该协议系被告内部购房关系，与本案无关。郝某不记得签过该协议。以上事实，有商品房预售合同，发票、产权证、律师函及当事人陈述等证据为证，可以认定。
裁判原文节选【案号：上海市宝山区人民法院 （2014）宝民三（民）初字第1339号 】本院认为，根据查明的事实，瞿某某与刘某系夫妻关系，签订商品房预售合同时其家庭名下共计有四套产权房，违反了国家及上海市的住房限购政策规定，客观上无法履行，故合同应当解除。合同解除后，原告应将房款退还被告，被告也应配合原告办理相关的撤销备案手续，并退还原告发票。关于原告主张的违约金及被告所称的利息损失，本院认为双方均应知晓国家限购政策，原告作为出售方应加强告知义务，被告作为买受方，也应如实告知自己的家庭情况及名下的产权房。虽然合同中的补充条款对限购问题作出了约定，但该约定没有以明显标注或加强的方式提示被告，而仅约定被告单方承担违约责任，该约定有失公平。故现无证据证明原告作出了充分的告知，被告也未如实作出说明，故双方均负有责任，对原告主张的违约金及被告主张的利息，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海保利建锟房地产有限公司与被告瞿某某、陈某某之间签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告瞿某某、陈某某于判决书生效之日起十日内协助原告上海保利建锟房地产有限公司办理撤销预告登记及撤销预售合同登记备案的手续； 三、被告瞿某某、陈某某于判决书生效之日起十日内向原告上海保利建锟房地产有限公司退回购房款发票，金额1，621，820元。 四、原告上海保利建锟房地产有限公司于被告瞿某某、陈某某履行完毕上述第二、第三项之日起十日内返还被告瞿某某、陈某某房款1，621，820元； 五、原告上海保利建锟房地产有限公司其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9，181元，由原告及被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
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2016.7.2为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
2016.6.29房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
2016.6.28开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
2016.6.27在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
2016.6.26买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
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2016.6.21房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
2016.6.20买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
2016.6.18网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
2016.6.16房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
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2016.6.13承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
2016.6.12法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
2016.6.11民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
2016.6.9侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
2016.6.8卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
2016.6.6转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
2016.6.5确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
2016.6.4房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
2016.6.3买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
2016.6.2夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
2016.6.1房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
2016.5.31卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
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2016.5.25买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
2016.5.24法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
2016.5.23国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
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2016.5.19买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
2016.5.16计算房屋买卖中实际损失的时间点
2016.5.15虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
2016.5.13对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
2016.5.12当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
2016.5.10警惕！买房人限购，卖房人违约
2016.5.6买房人没有违约，就一定能拿到房子？
2016.5.4《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
2016.5.2二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？
2016.5.1买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
2016.4.29二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
2016.4.27 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
2016.4.26中介有违法行为，就不能主张佣金了？
2016.4.25“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
2016.4.23当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
2016.4.21网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
2016.4.18转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
2016.4.16离婚，房产如何分割？
2016.4.15买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
2016.4.10房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
2016.4.8 以房产出资却未办理过户手续的法律后果
2016.4.7不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
2016.4.6为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
2016.4.4买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
2016.4.3离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
2016.4.2买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
2016.4.1“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
2016.3.31警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
2016.3.30“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
2016.3.29买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
2016.3.27房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
2016.3.26签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
2016.3.25买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
2016.3.22二手房买卖中的细节法律问题
2016.3.21二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
2016.3.20二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
2016.3.17房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
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2016.3.13房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
2016.3.12二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
2016.3.11北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
2016.3.10 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
2016.3.9 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
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2016.3.7 房价疯涨专题：10个相关法律问题
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2016.3.5房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
2016.3.3 房价飞涨背景下的违约与救济
2015.12.19转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
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