物业管理员工培训大纲

物业管理员工培训大纲

第一章

一、目标： 要求每位员工深刻体会——燕兴物业“以人为本、客户至上、服务第一” 的服务宗旨，并将其贯彻到实际工作中，让每位员工树立服务光荣的思想，加 强服务意识，提高礼貌、准确、高效、精细的服务，竭力为客户创造一个“安 全、清洁、舒适、方便” 、 “买得放心、住得舒心、出门安心”的生活和居住 环境。 二、工作态度： 1． 礼仪——是员工对客户和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语， “请”字当头， “谢”字不离口，接电话时先说“您好，燕兴物业” （严禁出现 “喂”。 ） 2 . 效率——急客户所急，想客户所想，时刻牢记“以客户为中心” ，为客 户排忧解难，以赢得客户的满意。 3. 忠实——忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得 提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。 4. 5. 责任——无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一 协作——各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯 切力求得到及时圆满的效果，给人效率高和良好服务的印象。 皮，应同心协力解决疑难，建立和维护公司良好形象。 三、工作仪态： 1. 2. 所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿应是：双脚与两肩同宽自 所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二朗腿，不得将腿搭 然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹） 。 在座椅手上，不得盘腿，不得脱鞋。 3. 工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、 背手、插兜等。 4. 上班时间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。 5. 不得当众整理衣物。不得将任何物件夹于腋下。 6. 行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应

员工日常行为规范及要求

靠边行走，不得从二人中间穿行。与顾客同时进出门（如电梯门)，应让顾客先 行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。 7. 在给顾客指引方向时，要把手臂伸直，以肘关节为轴，指向目标，同 时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标。在介绍或指示方向时，切忌用手 指或笔杆指客人和为人指示方向。 8. 不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品， 发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。 四、工作仪表： 1. 身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣物。 2. 腔清洁。 3. 头发要常洗、整齐。男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度， 不准烫发，头发不得有头屑。 4. 女员工上班可化淡妆，不得浓

妆艳抹，男员工不得化妆。 5. 佩戴工号牌，统一端正佩在左胸处。 五、表情： 1. 微笑，是员工最起码应有的表情。 2. 面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好，做到精神振奋，情绪饱满， 不卑不亢。必要时还要有同情的表情。 3. 和顾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。 4. 双手不得叉腰、不得交叉胸前、不得插入衣裤或随意乱放。不抓头、 抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。 5. 要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。 6. 顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 7. 在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的 表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。 六、言谈（注意使用文明用语） ： （一）要求 1. 遇到顾客要面带微笑，站立服务。接待员应先开口，主动问好打招呼， 称呼要得当，问候语要简单、亲切、热情。对于熟悉的顾客要称呼顾客姓氏或 职务，未知姓氏、职务之前，要称呼“先生” “小姐”或“女士” 。 2. 与顾客对话时宜保持 1 米左右的距离，声调要自然、清晰、柔和、亲切，

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每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以保证口

不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。 3. 对顾客的话要全神贯注用心倾听，眼睛要望着顾客的面部（但不要死盯 着顾客） ，要等着顾客把话说完，不要打断顾客的谈话。 4. 对顾客的问询应圆满回答，若遇自己不清楚或不知道的事，应查找有关 资料或请示上司，尽量答复顾客，决不能以“不知道”“不清楚”作答。回答 、 问题要负责任，不能不懂装懂，模棱两可，胡乱作答。 5. 与顾客对话时，如遇另一顾客来访，应点头示意打招呼，或请新来顾客 稍等，不能视而不见，无所表示，冷落新来顾客；同时尽快结束谈话，招呼新 来顾客，如时间较长，应说： “对不起，让您久等了” ，不能一声不响就开始工 作。 6. 当顾客提出的某项服务要求我们一时满足不了时，应主动向顾客讲清原 因，并向顾客表示歉意，同时要给顾客一个解决问题的建议或主动联系解决。 要让顾客感到：虽然问题一时未能解决，但受到了重视，得到了应有的帮助。 7. 在原则性、较敏感的问题上，态度要明确，但说话方式要婉转灵活，既 不违反公司规定，也要维护顾客的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、 顶牛式的说话方式，杜绝蔑视语、嘲笑语、否定语、斗气语，要用询问式、请 求式、商量式、解释式的说话方式。例如：  询问式： “请问……….”  请求式： “请您协助

我们………..”  商量式： “………您看这样好不好？”  解释式： “这种情况，有关规定是这样的……….” 8. 打扰顾客或请求顾客协助的地方，首先要表示歉意，说： “对不起，打 扰您了” 。对顾客的帮助或协助（如交钱后、登记后、配合我们工作后）要表示 感谢。接过了顾客的任何东西都要表示感谢。顾客讲“谢谢”时， 要答“不用谢” 或“不客气”“这是我应该做的” ， ，不得毫无反应。 9. 不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。不得以任何借口顶撞、讽刺、 挖苦客人。 10. 不得模仿他人的语言语调和谈话。 11. 不讲过份的玩笑。 12. 说话要注意艺术，多用敬语，注意“请” 、 “谢”字不离口。任何时 候不准讲“喂”或说“不知道” 。 13. 指第三者时不能讲“他” ，应称“那位先生”或“那位女士” 。

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14. 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。 15. 当服务完毕，业主要离去时，负责接待该业主的接待员要起立鞠躬， 礼貌道别，在该业主走出服务中心大门后方可坐下。同时，所有暂无接待工作 的接待员都应起立相送；有接待工作的接待员则可点头微笑送别。 （二） 文明用语 1. 常用礼貌用词： “请”“您”“谢谢”“对不起”“请原谅”“没关系” 、 、 、 、 、 、 “不要紧”“别客气”“您早”“您好”“您好，请出示您的证件！、 、 、 、 、 ”“再见” 。 称呼语：小姐、先生、女士、太太。 2. 问候语： “您好”“早上好”“下午好”“晚上好” 。 、 、 、 3. 告别语： “再见”“晚安”“明天见” 。 、 、 4. 道歉语： “对不起”“请原谅”“打搅您了”“失礼了” 。 、 、 、 5.答谢语： “谢谢”“非常感谢”“谢谢您对我们的表扬，我们做的还不够， 、 、 我们将继续努力”“感谢您对我们工作的支持” “谢谢您对我们的批评，我 、 、 们一定努力改进” 。 6. 应答语：是的、好的、我明白了、别客气、没关系、这是我应该做的。 7.征询语： “您好，请问能帮到你吗？”“请问您有什么事吗？”“请问您 、 、 找哪单元的住户？” 、 “请问您有预约吗？” 、 “请问还有什么事情需要帮忙吗？” 、 “请您…….好吗?” 。 七、服装要求： 1. 工作服应干净、整齐、笔挺。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必 须结正。 2. 非因工作需要，外出时不得穿着工作服。 3. 只准按规定着鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，女员工只准着肉色袜，其它 颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。 八、接听电话： 1. 所有来电，务必在三声之内接答。 2. 接

电话先问好、报单位， “您好，燕兴物业” ，后讲“请问有什么可以帮 您？”不得倒乱次序。 3. 通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头臵于唇下约五公分处，中途 若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。 4. 必要时要作好记录，通话要点问清，然后向对方复述一遍。 5. 对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线，不得用力掷听筒。

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6. 在岗位上，不得打私人电话、接私人电话，家人有急事来电，应从速简 洁结束通话，他人接听，需代为传达。 7. 对话要求按本手册“言谈”一节规定办。 8. 接听电话过程中如遇业户来访，应点头示意打招呼，不得视而不见，尽 快结束此次通话，并立即向来访业户致谦： “不好意思，让您久等了！。 ” 九、保密： 未经批准，员工不得向外界传播或提供有关公司任何资料，公司一切有关 文件及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到公司行政人事部办公 室接洽。

第二章

秩序维护员（保安）职业素质

一、秩序维护员队列动作要领 1、立正、稍息、跨列 （1）立正 立正是保安的基本姿势，是队列动作的基础。 口令： “立正” 动作要领：听到口令后，两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约 60 度，两脚 挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾；两肩要平，稍向后张；两 臂下垂，自然伸直，手指并拢自然微屈，拇指尖贴于食指的第二节，中指贴于 裤缝；头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼向前平视。 要求做到：三挺、二收、二平、一正。 三挺：挺腿、挺胸、挺颈 。 二收：收腹、收下颌。 二平：两肩要平、两眼向前平视。 一正：上体正直。 （2）稍息 口令： “稍息” 动作要领：听到口令后，左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两腿自 然伸直，上体保持立正姿势，身体重心大部分落于右脚。稍息过久，可自行换 脚。 要求做到：出腿快、收腿快、上体正直。

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（3）跨立 跨立主要用于立岗、执勤等站立场合，可与立正互换。 口令： “跨立” 动作要领：听到口令后，左脚向左跨出约一脚之长，两腿自然伸直，上体 保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，两手后背，左手握右手腕，拇指根部 与外腰带下沿（内腰带上沿）同高；右手手指并拢自然弯曲，手心向后。 要求做到：出脚准，两手后背握手快。 2、敬礼 敬礼分注目礼和举手礼 （1）注目礼 动作要领：要向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（向右、 左转头角度不超过 45 度） 。 （2）举手礼 口令： “敬礼” 动作要领：听到口令后，上体正直，右手取捷径迅速抬起；五指并拢，自 然伸

直，中指微接帽檐右角前约 2 厘米（戴无檐帽或者不戴大盖帽时微接太阳 穴，与眉同高） 。手心向下、微向外张 20 度，手腕不得微曲，右大臂略平，与 两肩略成一线；同时注视受礼者，待受礼者过后迅速将手放下。

二、秩序维护员单兵队列标准 1、军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收， 两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌 好。 2、停止间转法： “两快一稳” ，即转体快，脚快，站得稳。 3、齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体 约 30 厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约 25 厘米，步幅 75 厘米，步 速 112～116 步／分钟。 4、正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 110～115 步／分钟。 5、跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手” ， 步幅 85 厘米，步速 170～180 步／分钟。 6、敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐

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接缝处约 1～2 厘米，取捷径一步到位。 三、秩序维护员擒敌应用技术动作 1、直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。 2、弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。 3、综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。 4、擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。 四、秩序维护员军事体能测试标准 1、百米跑 14 秒以内。 2、俯卧撑 50 个以上。 3、爬楼 20 层楼 45 秒以内。 五、秩序维护员车辆指挥手势标准（动作要领详见附带视频）

1、示意车辆停止信号：左臂向前上方 125°直伸，掌心向前，不准前方车 辆通行（口令：1、2） 。 2、示意车辆直行信号：左臂向左平伸，掌心向前；右臂向右平伸成 180°， 掌心向前，向左方向摆动 2 次，准许右方直行的车辆通行（口令：1、2、3、4、 5、6） 。 3、示意车辆左转弯信号：右臂向前平伸 125°，掌心向前；左臂与手掌平 直向右前方摆动 2 次，掌心向右，准许车辆左转弯，在不妨碍被放行车辆通行 的情况下可以掉头（口令：1、2、3、4、5、6） 。 4、示意车辆左转弯待转信号：左臂向左下方平伸 45°，掌心向下；左臂与 手掌平直向下 15°方摆动 2 次，准许左方左转弯的车辆进入路口，沿左转弯行 驶方向靠近路口中心，等候左转弯信号（口令：1、2、3、4、5） 。 5、示意车辆右转弯信号：左臂向前平伸 125°，掌心向前；右臂与手掌平 直向左 45°前方摆动 2 次，手掌向左，准许右方的车辆右转弯（口令：1、2、3、 4、5、6） 。 6、示意车辆变道信号：右臂向

前平伸 90°，掌心向左；右臂向左 15°水 平摆动 2 次，车辆应当腾空指定的车道，减速慢行（口令：1、2、3、4、5） 。 7、示意车辆减速慢行信号：右臂向右 45°前方平伸，掌心向下；右臂与手 掌平直向下 45°方摆动 2 次，车辆应当减速慢行（口令：1、2、3、4、5） 。 8、示意车辆靠边停车信号：左臂向前 125°上方平伸，掌心向前；右臂向 前 90°下方平伸，掌心向左；右臂向左水平摆动 2 次，车辆应当靠边停车（口 令：1、2、3、4、5、6、7） 。

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六、秩序维护员警棍佩带使用 1、警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保 管和使用，不得将警棍转借他人。 2、当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。 3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。 5、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口 或理由使用警棍攻击他人。 6、当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔 偿。 7、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告， 应负责赔偿。 七、秩序维护员对讲机使用 1、 持机人负责保管和使用对讲机， 禁止转借他人或将天线拆下来使用。 2、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门 主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。 3、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。 4、 严格按对讲机充电程序充电， 以保障电池的性能、 寿命和使用效果。 5、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验， 发现损坏或通讯失灵，立即报告主管或班长。 6、 呼叫对方时， 先报自己岗位， 再呼对方， 并在最后讲 “收到请回话” 。 7、收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况 或信号后，应回答“清楚”或“明白” 。 8、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开 玩笑或谈与工作无关的事情。

八、秩序维护员消防基础知识 1、干粉灭火器的使用方法？ 上下摇动灭火器，一手拿着喷嘴胶管，对准燃烧物体，拔掉保险提球，用 手握紧提把，粉雾即喷向火焰。干粉灭火器使用了一次，不论使用时间长短， 都要重新加压，二氧化大风碳就能反复使用，直到没有压力为止。

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2、干粉灭火器适用扑救哪些火灾？ 除了水能扑救的火灾还能扑救油类，可然气体，电器设备和遇水燃烧物品 火灾。 3、不能用水扑救哪些火灾？ 不能用水扑救带电火灾；不能用水扑救油类火灾；不能用于扑救遇水起化 学反应的火灾；不能用水扑救精密仪

器或重要文档。

（四）消防法律法规和消防安全管理

一、 《消防法》的宣讲 二、消防工作的方针、原则、制度 三、机关、团体、企业、事业等单位应履行的消防安全职责

第三章

秩序维护员公共秩序管理服务

一、公共秩序管理服务的定义 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部 门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范 管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容，公共秩序管理服务 的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明 确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。 二、公共安全防范管理服务内容 （一） 、出入管理 （1） 、人员出入管理 1、上级视察或领导出入时：立岗、敬礼、过问、通知物管处、记录。 2、业主咨询时：起立、敬礼、接待、记录(处理不了的通知物管处)。 3、接待访客时：起立、敬礼、询问、通知物管处、指引、记录。 4、外来人员进入：仔细询问入内事由、联系对象、通知业主、登记。 5、装修人员出入：进入时问清装修房号、业主、查验临时出入证、交待准 许施工时间、登记。离开时未经业主同意，禁止携带任何装修材料出小区。 （2） 、物品出入管理 1、物品运入：查看物品、问明去向、登记。 2、物品运出：查看物品、业主陪同或查验物管处的放行凭证、核对数量、 登记运出时间（陪同的业主要签字）

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（3） 、车辆出入管理 1、车辆驶入：敬礼、询问入内事由、发牌、指引停放地点、登记车牌号和 进入时间、联系业主（询问和发牌必须在车辆的左边） 。 2、车辆驶出：敬礼、收牌、开门、登记驶出时间。 3、做到车辆摆放有序、停放整齐、收费及时。 4、禁止装修人员的车辆、社会客运车辆、大型车辆和出租车、摩的及装有 危险、剧毒、易燃、易爆物品的车辆进入小区。 （二） 、安防系统的使用、维护和管理 常用的安防系统：闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门 禁系统、自动呼救系统、煤气自动报警系统和巡更系统。 秩序维护人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用， 以提高管理效率。 （三） 、施工现场的管理 1、装修时间：作业时间 8：00－12：00 14：00－18：00 2、重点检查： (1) 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变 动建筑主体和承重结构； （2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （4）损坏房

屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 （6）搭建建筑物、构筑物； （7）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （8）拆改供暖管道和设施； （9）拆改燃气管道和设施。 （四） 、配合政府开展社区管理： 1、协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理。 2、在社区组织重大活动时，应及时通知辖区派出所及社区居委会，相互 协调，避免发生意外事故。 3、小区内发生治安或意外事故时，应及时通知小区主任及相关部门，并 协助做好调查取证及善后工作 三、安全防范服务要求：

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（一）秩序维护人员的仪表和礼貌礼仪 1、秩序维护人员上岗时整洁着装、佩戴工牌号 ； 2、精神饱满，站立、行走姿态规范； 3、执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情； 4、举止文明大方，主动热情，耐心周到； 5、办事高效，坚持原则，礼貌待人。 （二） 、巡逻、门岗等执勤岗位 1、服务领导，听从指挥 2、熟悉物业及业主基本情况。 3、按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因。 4、熟悉人员和物品出入管理流程。 5、观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现，处理各种事故隐患及 突发事件。 6、相互配合，妥善处理各种问题，对于超出职权或无法处理的情况，应 及时汇报。 （三） 、值班记录 1、记录及时、齐全、规范和真实。 2、交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录。 3、接班人员分别签名确认。 4、记录本整洁完好，记录字迹清楚。 四、治安防范注意事项： 1、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报 上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。 2、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动 时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施以抢救、排险，尽量 减少损失。 3、管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其 劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 4、辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。 5、管辖区域内如发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部 门、家属，并围护好现场，并做好辖区业主的安抚工作。 五、车辆停放管理服务

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1、车辆进入管理区域后，秩序维护人员应引导车辆停放。 2、有固定车位而任意停放或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象 出现时，秩序维护人员应积极劝阻。 3、车辆进入停车位时，秩序维护人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损

坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留在车内等，必要进做好记录并通知 车主，避免出现法律纠纷。 4、车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

第四章

一、火警

紧急事件的处理预案

1、了解和确认起火位臵、范围和程度； 2、向公安消防机关报警； 3、清理通道，准备迎接消防车入场； 4、立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资； 5、组织义务消防队，在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材 控制火势； 6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止； 二、燃气泄露 1、当发生易燃气体泄露时，应立即通知燃气公司； 2、在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、 风扇等） 3、打开所有的门窗，关闭燃气闸门； 4、情况严重时，应及时疏散人员； 5、如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位； 6、燃气公司人员到现场后，应协助其彻底检查，消除隐患； 三、电梯故障 1、当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系 统询问被困者并予以安慰； 2、立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者； 3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足须特别留意，必要时 请消防人员协助； 4、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

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5、将此次电梯事故详细记录备案； 四、 噪声侵扰 1、接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看； 2、必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标； 3、判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施； 4、做好与受噪声影响业主的沟通、解释； 五、 电力故障 1、若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文 件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班； 2、若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现 场，查明确认故障源，立即组织抢修，有备用供电线路或自备发电设备的，应 立即切换供电线路； 3、当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处 理；同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而 发生异常情况； 4、在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情 况； 六、 浸水、漏水 1、检查漏水的准确位臵及所属水质（自来水、污水、中水等） ，设法制止 漏水（如关闭水阀） ； 2、若漏水可能影响变压器、配电房和电梯等，通知相关部门采取紧急措施； 3、利用现有设备工具，排除积水，清理现场； 4、对现场拍照，作为存

档及申报保险理赔证明； 七、 高空坠物 1、在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危 害情况；如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话，如造成财物损坏，要保 护现场、拍照取证并通知相关人员； 2、尽快确定坠落物来源； 3、确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理； 4、事后应检查和确保在恰 当位臵张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过 多种宣传方式，使业主自学遵守社会公德； 八、 交通意外

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1、在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理； 2、有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话； 3、如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录； 4、应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其它车辆的正常行驶； 5、应协助有关部门尽快予以处理； 6、事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识，减速 坡、隔离墩等的设计； 九、 刑事案件 1、物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场； 2、如证实发生犯罪案件，要立即拨打 110 报警，并留守人员控制现场，直 到警方人员到达； 3、禁止任何人在警方人员到达现场前触动现场任何物品； 4、若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑； 5、积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作； 十、 台风袭击 1、在公告栏张贴台风警报； 2、检查和提醒业主注意关闭门窗； 3、检查天台和外墙广告设施等，防止坠物伤人，避免损失； 4、检查排水管道是否通畅，防止淤塞； 5、物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固 措施； 6、有关人员值班待命，并做好应对准备； 7、台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复；

第五章

第一节 一、保洁员岗位职责

物业环境管理

清洁卫生管理

1、负责所辖区内（室内、室外）设施、设备日常清洁和爱护； 2、服从上级领导的工作安排并按时按量完成；

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3、积极参加部门组织的培训并按规范操作落实到实际工作中； 4、严格遵守《作业指导书》中的安全规定操作； 5、协助、配合保安、工程、客服工作问题的发现，立即汇报； 6、阻止、劝阻所负责辖区内发现的破坏行为； 7、完成上级交办的其他工作任务；

二、保洁员的职业素质

1、表情亲切、热情、永远保持微笑；在公共区域清洁工作时应脸部带微笑， 目光不能呆滞、东张西望或无精打采； 2、保持口腔清洁；谈吐、口齿清楚，不大声喧哗、不讲粗话或不礼貌的话； 上班时不可以用家乡话话交流，讲普通话

，如碰到讲家乡话的业主，可以用家 乡话同业主交流，上班前不食用有异味的食物，无论是业主还是访客有事讯问， 一定做到有问有答，不懂学会礼貌拒绝； 3、礼貌礼仪：上班时应与同事相互问候，工作时遇见业主、领导应及时问 好或点头微笑；走路要稳，不要跑跑跳跳，不得大声喧哗，不得与顾客讲一些 与工作无关的话，与顾客同乘电梯时，应主动让顾客先出先进； 4、仪容仪表：每天保持较好精神面貌和愉快心情工作，脸部要保持干净， 头发梳理整齐，着装应按照公司规定进行着装，且必须着最新款式的工衣，不 得串季着装，同时需保持干净、整洁、不得有异味，不能有明显邹痕、破损或 掉扣现象；统一在左胸佩带工牌，不留指甲，女性尽量化淡妆，额前头发不能 超出眉毛下，后脑勺头发应盘起来，男性不留胡子，头发不得过长； 5、室内清洁时，不得随意翻阅顾客物品，不得使用顾客物品，如：电话、 电脑、洗手间等，注意与顾客沟通内容，注意作业效率；室外清洁时，注意清 洁的姿态、姿势，遇到顾客应主动让路； 6、在公共区域清洁时应注意前后行人，速度要适当放慢，有 3 人以上同行 的情况下，必须停下手中工作等行人路过再开始清洁； 7、清洁时应注意保持现场卫生，一定不要忘记放温馨提示牌； 8、清洁后应清洗工具，归还到指定地点；工具摆放应注意：发给个人的工 具随人走，公共工具应放回固定工具房，所有工具不得随意乱摆放； 9、清洁后应及时向上级汇报清洁结果；

三、清洁卫生基本操作程序和原则

总原则是：从里至外,从上至下,从左至右,先易后难； 1、扫地、拖地的程序是：由内到外，从边开始再中间清洁；

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2、抹物的程序是：从上至下，由左到右，再清洁边角； 3、垃圾袋的更换：室内、室外垃圾不能超出 2/3 满，白天出现异味、较脏、 破坏现象要及时更换垃圾袋； 4、推尘：沿地面直线成行操作；

四、常用清洁剂的认识与使用

1、清洁剂按常规可划分为：中性清洁剂、酸性清洁剂、碱性清洁剂； 2、中性清洁剂：是一种温和的清洁剂，在使用过程中不会对任何物品及人 身造成任何的反应和伤害； 3、酸、碱性清洁剂：带有气味性和轻微毒性，在使用过程中不当，将会影 响物品损害或人身伤害，使用时应注意做好防护措施； 4、中性清洁剂有： ①绿水：用于拖地、抹物，特别是拖瓷砖地面，有较好清洁效果； ②洗洁精：用 于清除物品表面、地面油迹多现象； ③洁而亮：用于清除所有白色台面、墙面、地面、塑料、玻璃、不锈钢等 表面严重污渍，用途广泛； ④128 万能起渍剂：用于清除

质地好的墙面、玻璃等难以去除的血渍、油 迹、油漆，棉布、毛地毯上的严重污渍； 5、酸性清洁剂有： ①盐酸：用于刷洗外围白英石地面、硬坚固的地面污渍；使用后及时冲水； （属强酸性，使用时要注意安全，开荒时要大量使用； ） ②漂白水：用于漂较脏的毛巾、拖把或处理黄色污渍； ③红水（洗厕灵） ：用于刷洗洗手间便池及硬坚固材质物品污渍； 6、碱性清洁剂： ①洗手液：用于洗手间洗手； ②洗衣粉：用于清洗较脏毛巾、拖把、洗地等； ③烧碱：用于硬坚固地面； 7、使用酸、碱性清洁剂时的注意事项： ①使用前应戴手套、或穿雨鞋做好防护措施,不能直接用手接触药水，不慎 沾在皮肤上应及时用清水冲洗干净； ②使用前必须查看现场材质，大理石、瓷砖、不锈钢等不能用酸性清洁剂， 容易腐蚀； ③所有强腐蚀性清洁剂在使用前先在物体表面淋上清水，再用稀释成一定

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比例的浓度； ④碱性清洁剂与酸性清洁剂不能混合使用，会发生中和反应，没有清洁效 果且会产生新的污垢与杂质；例：盐酸和漂白水不能混合使用； ⑤如清洁剂使用量大，必须在环境主管的指导下操作； 8、以下清洁剂未分类，它们有的是中性、酸性或碱性性质，可分别清除在 不同材质物品上的污渍： 起蜡水、底蜡、面蜡、抛光蜡：用于大理石、瓷砖保养； 静电吸尘油：用于推尘板推尘； 地毯水、地毯去污剂（碱性清洁剂） ：用于清洗、清除地毯污渍； 碧丽珠：用于保养皮具、石材、木板等物品； 空气清新剂、喷香剂：用于洗手间排除异味，净化空气； 香球：用于男洗手间小便池除异味； 不锈钢清洁剂：用于不锈钢亚钢清洁保养； 洁厕精（酸性） ：是高效快速除垢清洁剂,适用于卫生间洁具、瓷片、地砖、 马赛克、石料、塑料的清洁；使用时注意安全，不要将药水溅到周边理石地面， 以免腐蚀地面；

五、常用工具的认识与使用

1、扫把（胶扫把、猪毛扫、竹扫把） ：室内使用胶扫把、猪毛扫，室外使 用胶扫把、竹扫把，扫地应从里到外顺序； （猪毛扫不能沾水） 2、垃圾铲：用于放垃圾，在使用时，应一手拿扫把，一手拿垃圾铲同时进 行； 3、拖把、拖桶：用于拖地使用，在拖地时拖把的水分要扭干，防止水分过 多容易滑倒行人，并将拖布散开，增大沲洗面积，增大拖布的使用率；拖桶装 水不能超出 2/3 满，在洗拖把时，用力轻些，并注意前后行人,防止水溢出影响 行人及拖把杆碰到行人；根据物品脏的程度及时更换清水并放中性清洁剂一起 使用； 4、尘推：用于瓷砖、大理石、木地板地面，先推尘，推完后喷尘推油，干 10 分钟

后再使用； 5、水刮：用于洗地、雨天刮水； 6、玻璃刮、涂水器：用于清洁玻璃、墙身瓷砖，从上往下，从左往右的顺 序操作，在涂水时，扭去多余水分，防止水分多在地面影响行人，工具用完后 及时用毛巾擦干，防止生锈；

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7、刀片、铲刀：用于清除瓷砖、大理石、水泥地面、白英石及墙身上表面 上的胶印、口香胶及水泥污渍； 8、地刷、洗厕刷：用于清洗水泥、白英石地面、地毯，洗厕刷清洗便池； 9、胶 手套：用于洗手间操作或使用酸、碱性清洁剂，做防护作用； 10、毛巾、方巾：用于擦拭物品表面灰尘、污渍； 11、镜干布：用于擦拭不锈钢镜面手印、灰尘或会议桌面清洁，其作用是 无碎毛，较光滑； 12、百洁布：用于茶水间清洗茶杯或擦拭物品表面严重污渍； 13、伸缩杆：同玻璃刮一起使用，主要清洁高位玻璃、瓷砖、木板墙身； 14、铝梯：用于清洁高位处的卫生工作； 15、不锈钢垃圾桶、纸篓等：用于放垃圾； 16、常用清洁机械的认识和作用 ①洗地机：用于清洗室内大理石、瓷砖、胶地板地面、地毯，室外白英石、 水泥地面，使用前注意底盘的安装是否牢固，根据地面材质选择相应的磨片； 使用率很高，使用前先放好指示牌，电线应搭在肩上，避免电线卷入机器内； ②吸水机：用于洗地、漏雨产生积水的情况； ③吸尘机：用于地毯、地面、槽缝吸尘作用，但不能吸颗粒大垃圾，防止 堵塞吸口，每用完一次要及时清理尘袋； ④高压枪：用于冲洗外围地面，使用后必须将水管水放清，冲洗时双手紧 握枪头，以免高压碰伤； ⑤抛光机：用于瓷砖、大理石保养，可增加地面的光泽、明亮度，延长使 用寿命期限； ⑥烘干机：用于地毯清洗后吹干或漏雨造成应急处理； 以上所有机械在使用前一定要检查好电线是否完好无破损； 17、清洁工具的保养：清洁工具使用完后，都应将工具清洁、擦拭干净； 电动清洁工具还应将电源放臵指定位臵，以备下次再用； 六、清洁物品材质的识别 地砖：大理石、抛光石、云石、瓷砖、白英石、地毯等； 地板：木质地板、胶地板； 不锈钢：镜钢、亚钢； 墙面：木质、布质、玻璃、涂料、纸质； 垃圾桶：不锈钢、塑料、铁皮、木质等；

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拖把：棉质、布条； 扫把：塑料质、竹叶质、毛质等； 玻璃：镜面、钢化玻璃，有机玻璃；

七、保洁工作的基本操作

1、 扫、拖地：扫，一手拿扫把，一手拿灰斗，边扫边往灰斗内装；拖， 拖地后退着拖，按地板、地砖的纹理进行拖洗，拖地每拖 3m2 进行清洗一次拖 把； 2、 毛巾的使用：应对折为 8 面，反正面可用 16 面； 3、 擦拭办公桌：视办公

桌的种类配用不同的清洁剂，木质应用碧丽珠、 家私蜡顺着条纹进行清洁； 4、 不锈钢制品清洁：准备两条毛巾及不锈钢水，首先用干毛巾擦上面灰 尘，把不锈钢水喷洒在另一条毛巾上，顺着条纹进行擦拭； （不能沾水） ； 5、 玻璃门的清洁：①用涂水器浸透沾有清洁剂的水逐块对玻璃门进行擦 洗；②每块擦洗后应用玻璃刮刀从上至下刮去玻璃上的余留清洁剂；③玻璃刮 刀每刮一次应用半干湿毛巾对刮刀胶片进行擦拭，以抹去刮刀胶片上的清洁剂， 然后再进行下一次工作；④清洗工作完成后应将工具放回指定地点； 6、 铜制品清洁：准备两条毛巾及铜亮剂；①首先用干毛巾擦去灰尘；② 把铜亮剂喷在毛巾上顺着条纹进行擦拭（不得喷过多、不能沾水） ； 7、 公用烟灰盅的清洁：①将烟灰盅内烟头捡出，再将石米倒入筛网内进 行烟灰盅的清洁，洗净擦干后换上干净的石米；②将筛网中的石米浸入水中进 行翻洗以洗去烟灰；③将洗去烟灰的石米放入清洁用桶，加入清洁剂或漂白水 进行反复搓洗； ④将洗好的石米晒于指定地点， 晒干后 及时收回放于指定地点， 以备后用； 8、 洗手盆的清洁：将毛巾沾上洁而亮进行清洁洗手盆，每天至少用洁而 亮清洁一次，然后在用清水进行清洁，有物质特别难以去除的污渍用百洁布小 心擦拭，最后用毛巾进行清擦； 9、 便池的清洁：首先倒入洁厕水进行刷洗，以洗去便池上的污迹，然后 在用清水进行清洁； 10、 马桶的清洁：首先倒入洁厕水进行刷洗；然后用清水进行清洁，最后 用毛巾将马桶周边的水迹擦干； 11、 垃圾的收集：每天早、晚各收集垃圾一次，楼层收集垃圾时，选择适 宜的时间和通道，只能使用货运电梯或消防电梯，不可使用客梯，并避免与顾

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客同乘一趟电梯；不能将垃圾散落在楼梯、楼面或路面上；倾倒垃圾后，用水 或清洁工具将各临时盛装垃圾的容器清洗干净，再将垃圾袋套上；垃圾车用完 后要进行清洗，再放回原处；

八、物业清洁保养工作的几个重要阶段

（一）开荒阶段 开荒重点：确定开荒时间，查看开荒现场、确定开荒天数，组织开荒人员， 准备开荒物料及工具，人员动员工作；工作前人员分工、实施、监督和检查验 收； 开荒项目：根据现场情况而定； 开荒注意事项：在环境主管、领班的带领下，听从指挥，规范操作，合理 使用清洁工具及清洁剂； 在工作实施中应注意个人安全及因清洁不当造成的物品损坏； 开荒工作一定要将污渍彻底全面清理干净，为使用阶段打好基础； 1、 楼层开荒：由上至下，三人一组，事先准备梯子、伸缩杆、玻璃刮、 涂水器

、拖布、拖桶、垃圾铲、胶扫把、小灰刀、云石铲刀、指示牌、绿水、 毛巾、香口胶溶剂等，如条件允许每组在带一个推尘布；先除尘、推尘，后去 胶质等难以去除的污渍，最后用玻璃刮刮取墙面、玻璃、进户门外门，拖洗地 面，消防通道清洁，进入下一楼层的清洁；楼层开荒最好人员集中，合作进行， 不要分成过多的组，小高层每天清洁不少于 4 层，高层不少于 5 层； 2、 地面开荒：五人一组，准备洗地机（也可以用高压水枪） 、临时电源（或 长的电源线） 、胶水管、地刷、大竹扫、指示牌、雨刮、盐酸、天那水、洗衣粉、 去污粉、洗洁精、小灰刀等，此类清洗班长一定在现场跟踪，防止安全事故， 注意正确地使用机械；大堂的清洁可以划归此组清洁，但大堂要先从玻璃开始 清洁，再清洁地面时一定注意地面的材质，不要用水过多，防止材质受损，在 所有地面的清洁过程中一定注意清洁干净，不要有药品残留，做好最后的收尾 工作，地面不要有积水残留，以免水渍、药渍渗透，无法还原，要么不清洁， 要清洁一定清洁彻底干净； 3、 水景清洁：七人一组，准备高压水枪、水管、吸污泵、临时电源、铁 锹、铁扒、指示牌、老虎钳、拖布、雨鞋、铲刀等，此类清洁一定要班长或主 管在现场跟踪，注意安全；先将水全部放完，将石子翻成几条利于排水的排水 沟，几人铲除水景池边的污垢结晶及难以冲洗的水景小品，水景池是不耐脏的 理石或其它光滑表面材质的，在清洁中一定注意不要用药水或不锋利的刀片，

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以免照成材质损坏，再进行全面冲洗；如水中有鱼或水草，要先将其转移，全 部清洗完后，再重新注入水，恢复原状；在水景清洗过程中且忌工作的计划性， 当日放完水的一定要当日清洗完毕，不能隔日完成； 4、地库开荒：同地面开荒相向，但没有地 面要求的高，如果地库出入口 是玻璃的，注意清洁时的安全，且在清洁过程中注意玻璃的防水性，再去除不 规则玻璃胶时注意整体的美观性，也要注意不要破坏玻璃胶的防水性；在有车 位区域进行清洁时，注意药水的使用，不要搞花了车位的划分线； （二）销售阶段 保洁重点：外围广场、销售现场、样板房； 注意事项：树立个人形象，加大保洁频次；

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物业管理员工培训大纲

第一章

一、目标： 要求每位员工深刻体会——燕兴物业“以人为本、客户至上、服务第一” 的服务宗旨，并将其贯彻到实际工作中，让每位员工树立服务光荣的思想，加 强服务意识，提高礼貌、准确、高效、精细的服务，竭力为客户创造一个“安 全、清洁、舒适、方便” 、 “买得放心、住得舒心、出门安心”的生活和居住 环境。 二、工作态度： 1． 礼仪——是员工对客户和同事的最基本态度。要面带笑容，使用敬语， “请”字当头， “谢”字不离口，接电话时先说“您好，燕兴物业” （严禁出现 “喂”。 ） 2 . 效率——急客户所急，想客户所想，时刻牢记“以客户为中心” ，为客 户排忧解难，以赢得客户的满意。 3. 忠实——忠诚老实是员工必须具有的品德，有事必报，有错必改，不得 提供假情况，不得文过饰非，阳奉阴违。 4. 5. 责任——无论是常规的服务还是日常的管理工作，都应尽职尽责，一 协作——各部门之间、员工之间应互相配合，真诚协作，不得互相扯 切力求得到及时圆满的效果，给人效率高和良好服务的印象。 皮，应同心协力解决疑难，建立和维护公司良好形象。 三、工作仪态： 1. 2. 所有必须以立姿工作的员工，其正确的立姿应是：双脚与两肩同宽自 所有以坐姿工作的员工，必须坐姿端正，不得翘二朗腿，不得将腿搭 然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹） 。 在座椅手上，不得盘腿，不得脱鞋。 3. 工作时间，身体不得东歪西倒，前倾后靠，不得伸懒腰、驼背、耸肩、 背手、插兜等。 4. 上班时间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。 5. 不得当众整理衣物。不得将任何物件夹于腋下。 6. 行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，与客人相遇应

员工日常行为规范及要求

靠边行走，不得从二人中间穿行。与顾客同时进出门（如电梯门)，应让顾客先 行。请人让路要讲对不起，不得横冲直撞，粗俗无礼。 7. 在给顾客指引方向时，要把手臂伸直，以肘关节为轴，指向目标，同 时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标。在介绍或指示方向时，切忌用手 指或笔杆指客人和为人指示方向。 8. 不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品， 发出不必要的声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后，并说对不起。 四、工作仪表： 1. 身体、面部、手部必须清洁，提倡每天洗澡，换洗内衣物。 2. 腔清洁。 3. 头发要常洗、整齐。男员工头发以发脚不盖过耳部及后衣领为适度， 不准烫发，头发不得有头屑。 4. 女员工上班可化淡妆，不得浓

妆艳抹，男员工不得化妆。 5. 佩戴工号牌，统一端正佩在左胸处。 五、表情： 1. 微笑，是员工最起码应有的表情。 2. 面对顾客应表现热情、亲切、真实、友好，做到精神振奋，情绪饱满， 不卑不亢。必要时还要有同情的表情。 3. 和顾客交谈时应眼望对方，频频点头称是。 4. 双手不得叉腰、不得交叉胸前、不得插入衣裤或随意乱放。不抓头、 抓痒、挖耳、抠鼻孔，不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。 5. 要注意自我控制，随时注意自己的言行举动。 6. 顾客和你讲话时应全神贯注，用心倾听，不得东张西望，心不在焉。 7. 在为顾客服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的 表情，不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。 六、言谈（注意使用文明用语） ： （一）要求 1. 遇到顾客要面带微笑，站立服务。接待员应先开口，主动问好打招呼， 称呼要得当，问候语要简单、亲切、热情。对于熟悉的顾客要称呼顾客姓氏或 职务，未知姓氏、职务之前，要称呼“先生” “小姐”或“女士” 。 2. 与顾客对话时宜保持 1 米左右的距离，声调要自然、清晰、柔和、亲切，

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每天要刷牙漱口，提倡饭后刷牙漱口，上班前不吃异味食物以保证口

不要装腔作势，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不太清楚。 3. 对顾客的话要全神贯注用心倾听，眼睛要望着顾客的面部（但不要死盯 着顾客） ，要等着顾客把话说完，不要打断顾客的谈话。 4. 对顾客的问询应圆满回答，若遇自己不清楚或不知道的事，应查找有关 资料或请示上司，尽量答复顾客，决不能以“不知道”“不清楚”作答。回答 、 问题要负责任，不能不懂装懂，模棱两可，胡乱作答。 5. 与顾客对话时，如遇另一顾客来访，应点头示意打招呼，或请新来顾客 稍等，不能视而不见，无所表示，冷落新来顾客；同时尽快结束谈话，招呼新 来顾客，如时间较长，应说： “对不起，让您久等了” ，不能一声不响就开始工 作。 6. 当顾客提出的某项服务要求我们一时满足不了时，应主动向顾客讲清原 因，并向顾客表示歉意，同时要给顾客一个解决问题的建议或主动联系解决。 要让顾客感到：虽然问题一时未能解决，但受到了重视，得到了应有的帮助。 7. 在原则性、较敏感的问题上，态度要明确，但说话方式要婉转灵活，既 不违反公司规定，也要维护顾客的自尊心。切忌使用质问式、怀疑式、命令式、 顶牛式的说话方式，杜绝蔑视语、嘲笑语、否定语、斗气语，要用询问式、请 求式、商量式、解释式的说话方式。例如：  询问式： “请问……….”  请求式： “请您协助

我们………..”  商量式： “………您看这样好不好？”  解释式： “这种情况，有关规定是这样的……….” 8. 打扰顾客或请求顾客协助的地方，首先要表示歉意，说： “对不起，打 扰您了” 。对顾客的帮助或协助（如交钱后、登记后、配合我们工作后）要表示 感谢。接过了顾客的任何东西都要表示感谢。顾客讲“谢谢”时， 要答“不用谢” 或“不客气”“这是我应该做的” ， ，不得毫无反应。 9. 不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。不得以任何借口顶撞、讽刺、 挖苦客人。 10. 不得模仿他人的语言语调和谈话。 11. 不讲过份的玩笑。 12. 说话要注意艺术，多用敬语，注意“请” 、 “谢”字不离口。任何时 候不准讲“喂”或说“不知道” 。 13. 指第三者时不能讲“他” ，应称“那位先生”或“那位女士” 。

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14. 当为顾客完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。 15. 当服务完毕，业主要离去时，负责接待该业主的接待员要起立鞠躬， 礼貌道别，在该业主走出服务中心大门后方可坐下。同时，所有暂无接待工作 的接待员都应起立相送；有接待工作的接待员则可点头微笑送别。 （二） 文明用语 1. 常用礼貌用词： “请”“您”“谢谢”“对不起”“请原谅”“没关系” 、 、 、 、 、 、 “不要紧”“别客气”“您早”“您好”“您好，请出示您的证件！、 、 、 、 、 ”“再见” 。 称呼语：小姐、先生、女士、太太。 2. 问候语： “您好”“早上好”“下午好”“晚上好” 。 、 、 、 3. 告别语： “再见”“晚安”“明天见” 。 、 、 4. 道歉语： “对不起”“请原谅”“打搅您了”“失礼了” 。 、 、 、 5.答谢语： “谢谢”“非常感谢”“谢谢您对我们的表扬，我们做的还不够， 、 、 我们将继续努力”“感谢您对我们工作的支持” “谢谢您对我们的批评，我 、 、 们一定努力改进” 。 6. 应答语：是的、好的、我明白了、别客气、没关系、这是我应该做的。 7.征询语： “您好，请问能帮到你吗？”“请问您有什么事吗？”“请问您 、 、 找哪单元的住户？” 、 “请问您有预约吗？” 、 “请问还有什么事情需要帮忙吗？” 、 “请您…….好吗?” 。 七、服装要求： 1. 工作服应干净、整齐、笔挺。不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必 须结正。 2. 非因工作需要，外出时不得穿着工作服。 3. 只准按规定着鞋上班，皮鞋不准钉金属掌，女员工只准着肉色袜，其它 颜色和带花边、通花的袜子一律不准，袜头不得露出裙脚，袜子不得有破洞。 八、接听电话： 1. 所有来电，务必在三声之内接答。 2. 接

电话先问好、报单位， “您好，燕兴物业” ，后讲“请问有什么可以帮 您？”不得倒乱次序。 3. 通话时，听筒一头应放在耳朵上，话筒一头臵于唇下约五公分处，中途 若需与他人交谈，应用另一只手捂着话筒。 4. 必要时要作好记录，通话要点问清，然后向对方复述一遍。 5. 对方挂断之后，方为通话完毕，不得先于对方挂线，不得用力掷听筒。

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6. 在岗位上，不得打私人电话、接私人电话，家人有急事来电，应从速简 洁结束通话，他人接听，需代为传达。 7. 对话要求按本手册“言谈”一节规定办。 8. 接听电话过程中如遇业户来访，应点头示意打招呼，不得视而不见，尽 快结束此次通话，并立即向来访业户致谦： “不好意思，让您久等了！。 ” 九、保密： 未经批准，员工不得向外界传播或提供有关公司任何资料，公司一切有关 文件及资料不得交给无关人员，如有查询，可请查询者到公司行政人事部办公 室接洽。

第二章

秩序维护员（保安）职业素质

一、秩序维护员队列动作要领 1、立正、稍息、跨列 （1）立正 立正是保安的基本姿势，是队列动作的基础。 口令： “立正” 动作要领：听到口令后，两脚跟靠拢并齐，两脚尖向外分开约 60 度，两脚 挺直，小腹微收，自然挺胸，上体正直，微向前倾；两肩要平，稍向后张；两 臂下垂，自然伸直，手指并拢自然微屈，拇指尖贴于食指的第二节，中指贴于 裤缝；头要正，颈要直，口要闭，下颌微收，两眼向前平视。 要求做到：三挺、二收、二平、一正。 三挺：挺腿、挺胸、挺颈 。 二收：收腹、收下颌。 二平：两肩要平、两眼向前平视。 一正：上体正直。 （2）稍息 口令： “稍息” 动作要领：听到口令后，左脚顺脚尖方向伸出约全脚的三分之二，两腿自 然伸直，上体保持立正姿势，身体重心大部分落于右脚。稍息过久，可自行换 脚。 要求做到：出腿快、收腿快、上体正直。

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（3）跨立 跨立主要用于立岗、执勤等站立场合，可与立正互换。 口令： “跨立” 动作要领：听到口令后，左脚向左跨出约一脚之长，两腿自然伸直，上体 保持立正姿势，身体重心落于两脚之间，两手后背，左手握右手腕，拇指根部 与外腰带下沿（内腰带上沿）同高；右手手指并拢自然弯曲，手心向后。 要求做到：出脚准，两手后背握手快。 2、敬礼 敬礼分注目礼和举手礼 （1）注目礼 动作要领：要向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（向右、 左转头角度不超过 45 度） 。 （2）举手礼 口令： “敬礼” 动作要领：听到口令后，上体正直，右手取捷径迅速抬起；五指并拢，自 然伸

直，中指微接帽檐右角前约 2 厘米（戴无檐帽或者不戴大盖帽时微接太阳 穴，与眉同高） 。手心向下、微向外张 20 度，手腕不得微曲，右大臂略平，与 两肩略成一线；同时注视受礼者，待受礼者过后迅速将手放下。

二、秩序维护员单兵队列标准 1、军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收， 两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌 好。 2、停止间转法： “两快一稳” ，即转体快，脚快，站得稳。 3、齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体 约 30 厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约 25 厘米，步幅 75 厘米，步 速 112～116 步／分钟。 4、正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约 25 厘米，步幅 75 厘米，步速 110～115 步／分钟。 5、跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手” ， 步幅 85 厘米，步速 170～180 步／分钟。 6、敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐

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接缝处约 1～2 厘米，取捷径一步到位。 三、秩序维护员擒敌应用技术动作 1、直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。 2、弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。 3、综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。 4、擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。 四、秩序维护员军事体能测试标准 1、百米跑 14 秒以内。 2、俯卧撑 50 个以上。 3、爬楼 20 层楼 45 秒以内。 五、秩序维护员车辆指挥手势标准（动作要领详见附带视频）

1、示意车辆停止信号：左臂向前上方 125°直伸，掌心向前，不准前方车 辆通行（口令：1、2） 。 2、示意车辆直行信号：左臂向左平伸，掌心向前；右臂向右平伸成 180°， 掌心向前，向左方向摆动 2 次，准许右方直行的车辆通行（口令：1、2、3、4、 5、6） 。 3、示意车辆左转弯信号：右臂向前平伸 125°，掌心向前；左臂与手掌平 直向右前方摆动 2 次，掌心向右，准许车辆左转弯，在不妨碍被放行车辆通行 的情况下可以掉头（口令：1、2、3、4、5、6） 。 4、示意车辆左转弯待转信号：左臂向左下方平伸 45°，掌心向下；左臂与 手掌平直向下 15°方摆动 2 次，准许左方左转弯的车辆进入路口，沿左转弯行 驶方向靠近路口中心，等候左转弯信号（口令：1、2、3、4、5） 。 5、示意车辆右转弯信号：左臂向前平伸 125°，掌心向前；右臂与手掌平 直向左 45°前方摆动 2 次，手掌向左，准许右方的车辆右转弯（口令：1、2、3、 4、5、6） 。 6、示意车辆变道信号：右臂向

前平伸 90°，掌心向左；右臂向左 15°水 平摆动 2 次，车辆应当腾空指定的车道，减速慢行（口令：1、2、3、4、5） 。 7、示意车辆减速慢行信号：右臂向右 45°前方平伸，掌心向下；右臂与手 掌平直向下 45°方摆动 2 次，车辆应当减速慢行（口令：1、2、3、4、5） 。 8、示意车辆靠边停车信号：左臂向前 125°上方平伸，掌心向前；右臂向 前 90°下方平伸，掌心向左；右臂向左水平摆动 2 次，车辆应当靠边停车（口 令：1、2、3、4、5、6、7） 。

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六、秩序维护员警棍佩带使用 1、警棍是保安人员执行公务时佩带的自卫防暴器械，保安员应严格保 管和使用，不得将警棍转借他人。 2、当值保安员应将警棍挂在腰带后侧。 3、不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 4、处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着业主、客人讲话。 5、非紧急情况或人身安全未受威胁的情况下，保安员不得以任何借口 或理由使用警棍攻击他人。 6、当值保安员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要照价赔 偿。 7、交接班时要检查清楚后再交接，接收人发现警棍被损坏而不报告， 应负责赔偿。 七、秩序维护员对讲机使用 1、 持机人负责保管和使用对讲机， 禁止转借他人或将天线拆下来使用。 2、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向班长报告，由部门 主管检查后交维修部维修，严禁自行拆修。 3、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。 4、 严格按对讲机充电程序充电， 以保障电池的性能、 寿命和使用效果。 5、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验， 发现损坏或通讯失灵，立即报告主管或班长。 6、 呼叫对方时， 先报自己岗位， 再呼对方， 并在最后讲 “收到请回话” 。 7、收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况 或信号后，应回答“清楚”或“明白” 。 8、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开 玩笑或谈与工作无关的事情。

八、秩序维护员消防基础知识 1、干粉灭火器的使用方法？ 上下摇动灭火器，一手拿着喷嘴胶管，对准燃烧物体，拔掉保险提球，用 手握紧提把，粉雾即喷向火焰。干粉灭火器使用了一次，不论使用时间长短， 都要重新加压，二氧化大风碳就能反复使用，直到没有压力为止。

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2、干粉灭火器适用扑救哪些火灾？ 除了水能扑救的火灾还能扑救油类，可然气体，电器设备和遇水燃烧物品 火灾。 3、不能用水扑救哪些火灾？ 不能用水扑救带电火灾；不能用水扑救油类火灾；不能用于扑救遇水起化 学反应的火灾；不能用水扑救精密仪

器或重要文档。

（四）消防法律法规和消防安全管理

一、 《消防法》的宣讲 二、消防工作的方针、原则、制度 三、机关、团体、企业、事业等单位应履行的消防安全职责

第三章

秩序维护员公共秩序管理服务

一、公共秩序管理服务的定义 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部 门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范 管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容，公共秩序管理服务 的实施，一要以国家相关法规为准绳，二要以物业服务合同的约定为根据，明 确相关各方的责任和义务，不得超越职权范围，不得违规操作。 二、公共安全防范管理服务内容 （一） 、出入管理 （1） 、人员出入管理 1、上级视察或领导出入时：立岗、敬礼、过问、通知物管处、记录。 2、业主咨询时：起立、敬礼、接待、记录(处理不了的通知物管处)。 3、接待访客时：起立、敬礼、询问、通知物管处、指引、记录。 4、外来人员进入：仔细询问入内事由、联系对象、通知业主、登记。 5、装修人员出入：进入时问清装修房号、业主、查验临时出入证、交待准 许施工时间、登记。离开时未经业主同意，禁止携带任何装修材料出小区。 （2） 、物品出入管理 1、物品运入：查看物品、问明去向、登记。 2、物品运出：查看物品、业主陪同或查验物管处的放行凭证、核对数量、 登记运出时间（陪同的业主要签字）

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（3） 、车辆出入管理 1、车辆驶入：敬礼、询问入内事由、发牌、指引停放地点、登记车牌号和 进入时间、联系业主（询问和发牌必须在车辆的左边） 。 2、车辆驶出：敬礼、收牌、开门、登记驶出时间。 3、做到车辆摆放有序、停放整齐、收费及时。 4、禁止装修人员的车辆、社会客运车辆、大型车辆和出租车、摩的及装有 危险、剧毒、易燃、易爆物品的车辆进入小区。 （二） 、安防系统的使用、维护和管理 常用的安防系统：闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门 禁系统、自动呼救系统、煤气自动报警系统和巡更系统。 秩序维护人员要熟练掌握安防系统的技术性能，使之相互配合，正确使用， 以提高管理效率。 （三） 、施工现场的管理 1、装修时间：作业时间 8：00－12：00 14：00－18：00 2、重点检查： (1) 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变 动建筑主体和承重结构； （2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （4）损坏房

屋原有节能设施，降低节能效果； （5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 （6）搭建建筑物、构筑物； （7）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （8）拆改供暖管道和设施； （9）拆改燃气管道和设施。 （四） 、配合政府开展社区管理： 1、协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理。 2、在社区组织重大活动时，应及时通知辖区派出所及社区居委会，相互 协调，避免发生意外事故。 3、小区内发生治安或意外事故时，应及时通知小区主任及相关部门，并 协助做好调查取证及善后工作 三、安全防范服务要求：

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（一）秩序维护人员的仪表和礼貌礼仪 1、秩序维护人员上岗时整洁着装、佩戴工牌号 ； 2、精神饱满，站立、行走姿态规范； 3、执勤中认真履行职责，不脱岗、不做与工作无关的事情； 4、举止文明大方，主动热情，耐心周到； 5、办事高效，坚持原则，礼貌待人。 （二） 、巡逻、门岗等执勤岗位 1、服务领导，听从指挥 2、熟悉物业及业主基本情况。 3、按规定路线和方式巡逻、签到，未签到或不及时签到要记录原因。 4、熟悉人员和物品出入管理流程。 5、观察细致，反应迅速，按照有关规定及时发现，处理各种事故隐患及 突发事件。 6、相互配合，妥善处理各种问题，对于超出职权或无法处理的情况，应 及时汇报。 （三） 、值班记录 1、记录及时、齐全、规范和真实。 2、交接班事项及物品记录清晰，未完成事项有跟进记录。 3、接班人员分别签名确认。 4、记录本整洁完好，记录字迹清楚。 四、治安防范注意事项： 1、遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报 上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。 2、遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动 时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施以抢救、排险，尽量 减少损失。 3、管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其 劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。 4、辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。 5、管辖区域内如发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部 门、家属，并围护好现场，并做好辖区业主的安抚工作。 五、车辆停放管理服务

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1、车辆进入管理区域后，秩序维护人员应引导车辆停放。 2、有固定车位而任意停放或不按规定任意停放，或在消防通道停车等现象 出现时，秩序维护人员应积极劝阻。 3、车辆进入停车位时，秩序维护人员应及时检查车辆，观察车辆是否有损

坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留在车内等，必要进做好记录并通知 车主，避免出现法律纠纷。 4、车辆停放必须符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

第四章

一、火警

紧急事件的处理预案

1、了解和确认起火位臵、范围和程度； 2、向公安消防机关报警； 3、清理通道，准备迎接消防车入场； 4、立即组织现场人员疏散，在不危及人身安全的情况下抢救物资； 5、组织义务消防队，在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材 控制火势； 6、及时封锁现场，直到有关方面到达为止； 二、燃气泄露 1、当发生易燃气体泄露时，应立即通知燃气公司； 2、在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、 风扇等） 3、打开所有的门窗，关闭燃气闸门； 4、情况严重时，应及时疏散人员； 5、如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位； 6、燃气公司人员到现场后，应协助其彻底检查，消除隐患； 三、电梯故障 1、当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系 统询问被困者并予以安慰； 2、立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者； 3、被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足须特别留意，必要时 请消防人员协助； 4、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

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5、将此次电梯事故详细记录备案； 四、 噪声侵扰 1、接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看； 2、必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标； 3、判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施； 4、做好与受噪声影响业主的沟通、解释； 五、 电力故障 1、若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文 件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班； 2、若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现 场，查明确认故障源，立即组织抢修，有备用供电线路或自备发电设备的，应 立即切换供电线路； 3、当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处 理；同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而 发生异常情况； 4、在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情 况； 六、 浸水、漏水 1、检查漏水的准确位臵及所属水质（自来水、污水、中水等） ，设法制止 漏水（如关闭水阀） ； 2、若漏水可能影响变压器、配电房和电梯等，通知相关部门采取紧急措施； 3、利用现有设备工具，排除积水，清理现场； 4、对现场拍照，作为存

档及申报保险理赔证明； 七、 高空坠物 1、在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危 害情况；如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话，如造成财物损坏，要保 护现场、拍照取证并通知相关人员； 2、尽快确定坠落物来源； 3、确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理； 4、事后应检查和确保在恰 当位臵张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过 多种宣传方式，使业主自学遵守社会公德； 八、 交通意外

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1、在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理； 2、有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话； 3、如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录； 4、应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其它车辆的正常行驶； 5、应协助有关部门尽快予以处理； 6、事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识，减速 坡、隔离墩等的设计； 九、 刑事案件 1、物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场； 2、如证实发生犯罪案件，要立即拨打 110 报警，并留守人员控制现场，直 到警方人员到达； 3、禁止任何人在警方人员到达现场前触动现场任何物品； 4、若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑； 5、积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作； 十、 台风袭击 1、在公告栏张贴台风警报； 2、检查和提醒业主注意关闭门窗； 3、检查天台和外墙广告设施等，防止坠物伤人，避免损失； 4、检查排水管道是否通畅，防止淤塞； 5、物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固 措施； 6、有关人员值班待命，并做好应对准备； 7、台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复；

第五章

第一节 一、保洁员岗位职责

物业环境管理

清洁卫生管理

1、负责所辖区内（室内、室外）设施、设备日常清洁和爱护； 2、服从上级领导的工作安排并按时按量完成；

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3、积极参加部门组织的培训并按规范操作落实到实际工作中； 4、严格遵守《作业指导书》中的安全规定操作； 5、协助、配合保安、工程、客服工作问题的发现，立即汇报； 6、阻止、劝阻所负责辖区内发现的破坏行为； 7、完成上级交办的其他工作任务；

二、保洁员的职业素质

1、表情亲切、热情、永远保持微笑；在公共区域清洁工作时应脸部带微笑， 目光不能呆滞、东张西望或无精打采； 2、保持口腔清洁；谈吐、口齿清楚，不大声喧哗、不讲粗话或不礼貌的话； 上班时不可以用家乡话话交流，讲普通话

，如碰到讲家乡话的业主，可以用家 乡话同业主交流，上班前不食用有异味的食物，无论是业主还是访客有事讯问， 一定做到有问有答，不懂学会礼貌拒绝； 3、礼貌礼仪：上班时应与同事相互问候，工作时遇见业主、领导应及时问 好或点头微笑；走路要稳，不要跑跑跳跳，不得大声喧哗，不得与顾客讲一些 与工作无关的话，与顾客同乘电梯时，应主动让顾客先出先进； 4、仪容仪表：每天保持较好精神面貌和愉快心情工作，脸部要保持干净， 头发梳理整齐，着装应按照公司规定进行着装，且必须着最新款式的工衣，不 得串季着装，同时需保持干净、整洁、不得有异味，不能有明显邹痕、破损或 掉扣现象；统一在左胸佩带工牌，不留指甲，女性尽量化淡妆，额前头发不能 超出眉毛下，后脑勺头发应盘起来，男性不留胡子，头发不得过长； 5、室内清洁时，不得随意翻阅顾客物品，不得使用顾客物品，如：电话、 电脑、洗手间等，注意与顾客沟通内容，注意作业效率；室外清洁时，注意清 洁的姿态、姿势，遇到顾客应主动让路； 6、在公共区域清洁时应注意前后行人，速度要适当放慢，有 3 人以上同行 的情况下，必须停下手中工作等行人路过再开始清洁； 7、清洁时应注意保持现场卫生，一定不要忘记放温馨提示牌； 8、清洁后应清洗工具，归还到指定地点；工具摆放应注意：发给个人的工 具随人走，公共工具应放回固定工具房，所有工具不得随意乱摆放； 9、清洁后应及时向上级汇报清洁结果；

三、清洁卫生基本操作程序和原则

总原则是：从里至外,从上至下,从左至右,先易后难； 1、扫地、拖地的程序是：由内到外，从边开始再中间清洁；

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2、抹物的程序是：从上至下，由左到右，再清洁边角； 3、垃圾袋的更换：室内、室外垃圾不能超出 2/3 满，白天出现异味、较脏、 破坏现象要及时更换垃圾袋； 4、推尘：沿地面直线成行操作；

四、常用清洁剂的认识与使用

1、清洁剂按常规可划分为：中性清洁剂、酸性清洁剂、碱性清洁剂； 2、中性清洁剂：是一种温和的清洁剂，在使用过程中不会对任何物品及人 身造成任何的反应和伤害； 3、酸、碱性清洁剂：带有气味性和轻微毒性，在使用过程中不当，将会影 响物品损害或人身伤害，使用时应注意做好防护措施； 4、中性清洁剂有： ①绿水：用于拖地、抹物，特别是拖瓷砖地面，有较好清洁效果； ②洗洁精：用 于清除物品表面、地面油迹多现象； ③洁而亮：用于清除所有白色台面、墙面、地面、塑料、玻璃、不锈钢等 表面严重污渍，用途广泛； ④128 万能起渍剂：用于清除

质地好的墙面、玻璃等难以去除的血渍、油 迹、油漆，棉布、毛地毯上的严重污渍； 5、酸性清洁剂有： ①盐酸：用于刷洗外围白英石地面、硬坚固的地面污渍；使用后及时冲水； （属强酸性，使用时要注意安全，开荒时要大量使用； ） ②漂白水：用于漂较脏的毛巾、拖把或处理黄色污渍； ③红水（洗厕灵） ：用于刷洗洗手间便池及硬坚固材质物品污渍； 6、碱性清洁剂： ①洗手液：用于洗手间洗手； ②洗衣粉：用于清洗较脏毛巾、拖把、洗地等； ③烧碱：用于硬坚固地面； 7、使用酸、碱性清洁剂时的注意事项： ①使用前应戴手套、或穿雨鞋做好防护措施,不能直接用手接触药水，不慎 沾在皮肤上应及时用清水冲洗干净； ②使用前必须查看现场材质，大理石、瓷砖、不锈钢等不能用酸性清洁剂， 容易腐蚀； ③所有强腐蚀性清洁剂在使用前先在物体表面淋上清水，再用稀释成一定

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比例的浓度； ④碱性清洁剂与酸性清洁剂不能混合使用，会发生中和反应，没有清洁效 果且会产生新的污垢与杂质；例：盐酸和漂白水不能混合使用； ⑤如清洁剂使用量大，必须在环境主管的指导下操作； 8、以下清洁剂未分类，它们有的是中性、酸性或碱性性质，可分别清除在 不同材质物品上的污渍： 起蜡水、底蜡、面蜡、抛光蜡：用于大理石、瓷砖保养； 静电吸尘油：用于推尘板推尘； 地毯水、地毯去污剂（碱性清洁剂） ：用于清洗、清除地毯污渍； 碧丽珠：用于保养皮具、石材、木板等物品； 空气清新剂、喷香剂：用于洗手间排除异味，净化空气； 香球：用于男洗手间小便池除异味； 不锈钢清洁剂：用于不锈钢亚钢清洁保养； 洁厕精（酸性） ：是高效快速除垢清洁剂,适用于卫生间洁具、瓷片、地砖、 马赛克、石料、塑料的清洁；使用时注意安全，不要将药水溅到周边理石地面， 以免腐蚀地面；

五、常用工具的认识与使用

1、扫把（胶扫把、猪毛扫、竹扫把） ：室内使用胶扫把、猪毛扫，室外使 用胶扫把、竹扫把，扫地应从里到外顺序； （猪毛扫不能沾水） 2、垃圾铲：用于放垃圾，在使用时，应一手拿扫把，一手拿垃圾铲同时进 行； 3、拖把、拖桶：用于拖地使用，在拖地时拖把的水分要扭干，防止水分过 多容易滑倒行人，并将拖布散开，增大沲洗面积，增大拖布的使用率；拖桶装 水不能超出 2/3 满，在洗拖把时，用力轻些，并注意前后行人,防止水溢出影响 行人及拖把杆碰到行人；根据物品脏的程度及时更换清水并放中性清洁剂一起 使用； 4、尘推：用于瓷砖、大理石、木地板地面，先推尘，推完后喷尘推油，干 10 分钟

后再使用； 5、水刮：用于洗地、雨天刮水； 6、玻璃刮、涂水器：用于清洁玻璃、墙身瓷砖，从上往下，从左往右的顺 序操作，在涂水时，扭去多余水分，防止水分多在地面影响行人，工具用完后 及时用毛巾擦干，防止生锈；

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7、刀片、铲刀：用于清除瓷砖、大理石、水泥地面、白英石及墙身上表面 上的胶印、口香胶及水泥污渍； 8、地刷、洗厕刷：用于清洗水泥、白英石地面、地毯，洗厕刷清洗便池； 9、胶 手套：用于洗手间操作或使用酸、碱性清洁剂，做防护作用； 10、毛巾、方巾：用于擦拭物品表面灰尘、污渍； 11、镜干布：用于擦拭不锈钢镜面手印、灰尘或会议桌面清洁，其作用是 无碎毛，较光滑； 12、百洁布：用于茶水间清洗茶杯或擦拭物品表面严重污渍； 13、伸缩杆：同玻璃刮一起使用，主要清洁高位玻璃、瓷砖、木板墙身； 14、铝梯：用于清洁高位处的卫生工作； 15、不锈钢垃圾桶、纸篓等：用于放垃圾； 16、常用清洁机械的认识和作用 ①洗地机：用于清洗室内大理石、瓷砖、胶地板地面、地毯，室外白英石、 水泥地面，使用前注意底盘的安装是否牢固，根据地面材质选择相应的磨片； 使用率很高，使用前先放好指示牌，电线应搭在肩上，避免电线卷入机器内； ②吸水机：用于洗地、漏雨产生积水的情况； ③吸尘机：用于地毯、地面、槽缝吸尘作用，但不能吸颗粒大垃圾，防止 堵塞吸口，每用完一次要及时清理尘袋； ④高压枪：用于冲洗外围地面，使用后必须将水管水放清，冲洗时双手紧 握枪头，以免高压碰伤； ⑤抛光机：用于瓷砖、大理石保养，可增加地面的光泽、明亮度，延长使 用寿命期限； ⑥烘干机：用于地毯清洗后吹干或漏雨造成应急处理； 以上所有机械在使用前一定要检查好电线是否完好无破损； 17、清洁工具的保养：清洁工具使用完后，都应将工具清洁、擦拭干净； 电动清洁工具还应将电源放臵指定位臵，以备下次再用； 六、清洁物品材质的识别 地砖：大理石、抛光石、云石、瓷砖、白英石、地毯等； 地板：木质地板、胶地板； 不锈钢：镜钢、亚钢； 墙面：木质、布质、玻璃、涂料、纸质； 垃圾桶：不锈钢、塑料、铁皮、木质等；

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拖把：棉质、布条； 扫把：塑料质、竹叶质、毛质等； 玻璃：镜面、钢化玻璃，有机玻璃；

七、保洁工作的基本操作

1、 扫、拖地：扫，一手拿扫把，一手拿灰斗，边扫边往灰斗内装；拖， 拖地后退着拖，按地板、地砖的纹理进行拖洗，拖地每拖 3m2 进行清洗一次拖 把； 2、 毛巾的使用：应对折为 8 面，反正面可用 16 面； 3、 擦拭办公桌：视办公

桌的种类配用不同的清洁剂，木质应用碧丽珠、 家私蜡顺着条纹进行清洁； 4、 不锈钢制品清洁：准备两条毛巾及不锈钢水，首先用干毛巾擦上面灰 尘，把不锈钢水喷洒在另一条毛巾上，顺着条纹进行擦拭； （不能沾水） ； 5、 玻璃门的清洁：①用涂水器浸透沾有清洁剂的水逐块对玻璃门进行擦 洗；②每块擦洗后应用玻璃刮刀从上至下刮去玻璃上的余留清洁剂；③玻璃刮 刀每刮一次应用半干湿毛巾对刮刀胶片进行擦拭，以抹去刮刀胶片上的清洁剂， 然后再进行下一次工作；④清洗工作完成后应将工具放回指定地点； 6、 铜制品清洁：准备两条毛巾及铜亮剂；①首先用干毛巾擦去灰尘；② 把铜亮剂喷在毛巾上顺着条纹进行擦拭（不得喷过多、不能沾水） ； 7、 公用烟灰盅的清洁：①将烟灰盅内烟头捡出，再将石米倒入筛网内进 行烟灰盅的清洁，洗净擦干后换上干净的石米；②将筛网中的石米浸入水中进 行翻洗以洗去烟灰；③将洗去烟灰的石米放入清洁用桶，加入清洁剂或漂白水 进行反复搓洗； ④将洗好的石米晒于指定地点， 晒干后 及时收回放于指定地点， 以备后用； 8、 洗手盆的清洁：将毛巾沾上洁而亮进行清洁洗手盆，每天至少用洁而 亮清洁一次，然后在用清水进行清洁，有物质特别难以去除的污渍用百洁布小 心擦拭，最后用毛巾进行清擦； 9、 便池的清洁：首先倒入洁厕水进行刷洗，以洗去便池上的污迹，然后 在用清水进行清洁； 10、 马桶的清洁：首先倒入洁厕水进行刷洗；然后用清水进行清洁，最后 用毛巾将马桶周边的水迹擦干； 11、 垃圾的收集：每天早、晚各收集垃圾一次，楼层收集垃圾时，选择适 宜的时间和通道，只能使用货运电梯或消防电梯，不可使用客梯，并避免与顾

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客同乘一趟电梯；不能将垃圾散落在楼梯、楼面或路面上；倾倒垃圾后，用水 或清洁工具将各临时盛装垃圾的容器清洗干净，再将垃圾袋套上；垃圾车用完 后要进行清洗，再放回原处；

八、物业清洁保养工作的几个重要阶段

（一）开荒阶段 开荒重点：确定开荒时间，查看开荒现场、确定开荒天数，组织开荒人员， 准备开荒物料及工具，人员动员工作；工作前人员分工、实施、监督和检查验 收； 开荒项目：根据现场情况而定； 开荒注意事项：在环境主管、领班的带领下，听从指挥，规范操作，合理 使用清洁工具及清洁剂； 在工作实施中应注意个人安全及因清洁不当造成的物品损坏； 开荒工作一定要将污渍彻底全面清理干净，为使用阶段打好基础； 1、 楼层开荒：由上至下，三人一组，事先准备梯子、伸缩杆、玻璃刮、 涂水器

、拖布、拖桶、垃圾铲、胶扫把、小灰刀、云石铲刀、指示牌、绿水、 毛巾、香口胶溶剂等，如条件允许每组在带一个推尘布；先除尘、推尘，后去 胶质等难以去除的污渍，最后用玻璃刮刮取墙面、玻璃、进户门外门，拖洗地 面，消防通道清洁，进入下一楼层的清洁；楼层开荒最好人员集中，合作进行， 不要分成过多的组，小高层每天清洁不少于 4 层，高层不少于 5 层； 2、 地面开荒：五人一组，准备洗地机（也可以用高压水枪） 、临时电源（或 长的电源线） 、胶水管、地刷、大竹扫、指示牌、雨刮、盐酸、天那水、洗衣粉、 去污粉、洗洁精、小灰刀等，此类清洗班长一定在现场跟踪，防止安全事故， 注意正确地使用机械；大堂的清洁可以划归此组清洁，但大堂要先从玻璃开始 清洁，再清洁地面时一定注意地面的材质，不要用水过多，防止材质受损，在 所有地面的清洁过程中一定注意清洁干净，不要有药品残留，做好最后的收尾 工作，地面不要有积水残留，以免水渍、药渍渗透，无法还原，要么不清洁， 要清洁一定清洁彻底干净； 3、 水景清洁：七人一组，准备高压水枪、水管、吸污泵、临时电源、铁 锹、铁扒、指示牌、老虎钳、拖布、雨鞋、铲刀等，此类清洁一定要班长或主 管在现场跟踪，注意安全；先将水全部放完，将石子翻成几条利于排水的排水 沟，几人铲除水景池边的污垢结晶及难以冲洗的水景小品，水景池是不耐脏的 理石或其它光滑表面材质的，在清洁中一定注意不要用药水或不锋利的刀片，

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以免照成材质损坏，再进行全面冲洗；如水中有鱼或水草，要先将其转移，全 部清洗完后，再重新注入水，恢复原状；在水景清洗过程中且忌工作的计划性， 当日放完水的一定要当日清洗完毕，不能隔日完成； 4、地库开荒：同地面开荒相向，但没有地 面要求的高，如果地库出入口 是玻璃的，注意清洁时的安全，且在清洁过程中注意玻璃的防水性，再去除不 规则玻璃胶时注意整体的美观性，也要注意不要破坏玻璃胶的防水性；在有车 位区域进行清洁时，注意药水的使用，不要搞花了车位的划分线； （二）销售阶段 保洁重点：外围广场、销售现场、样板房； 注意事项：树立个人形象，加大保洁频次；

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