徐霞客旅游景区发展之我见
我国旅游景区开发，在过去的30年中取得了巨大的成就。作为旅游产业的龙头，在发展过程中经历了许多波折。旅游度假区热、主题公园热、AAAA景区热、世界遗产热等对中国旅游业发展起了重要带动作用，但也面临了许多问题，如一些景区出现环境污染、生态破坏、亏损倒闭等。
一、我国旅游景区的分类、功能与治理体制
改革开放以来，我国旅游、建设、林业、环保行政管理部门先后出台了一系列的旅游景区开发与管理条例，从而形成了一个比较完整的旅游景区管理体系。在我国基本上有两类旅游景区，一类以经济开发为主要目的，另一类以资源保护为主要目的。两类景区在功能、目标与管理方式声存在重大区别。
一、经济开发型旅游景区
经济开发型旅游景区完全以图利为目的，基本上采用了现代企业管理模式，正在朝“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度发展。
（一） 主题公园
主题公园用舞台化的环境气氛为游客提供主题鲜明的旅游体验。主题公园以盈利为主要目的，主要功能是为了游客生产快乐，为投资者盈得利润，完全采用市场化运作的方式经营。
主题公园的管理体制经历了事业管理向企业管理的转变。20世纪80年代中期出现采用了中国第一批以观赏为主要特点的影视基地型主题公园。由于其“两栖”性，在当时，盈利并非最重要的目的，在管理上尚未完全企业化。 进入1989年，有“中国旅游景点建设里程碑”之称的锦绣中华微缩景区的开放，标志着第二代以华侨城为代表的参与性主题公园的诞生，也意味着真正企业化的主题公园的出现。华侨城采取全资、参股、控股与输出管理方式经营以主题公园为主体的旅游业务，并且上市进行资本运作，采用了典型的企业管理模式。
（二） 旅游度假区
1991年，国家推出国家级旅游度假区发展战略，在全国选择了12个地点发展度假旅游，希望推动中国旅游目的地由观光型向观光、度假、商务会议综合型目的地转型。主要功能是为国际游客提供度假场所。
旅游度假区的管理采用的是政府指导下的企业化管理模式。在行政上设立国家旅游度假区管理委员会负责规划、基础设施建设与招商。国家旅游度假区的开发与经营则采取企业市场化运作方式，企业自主经营、自负盈亏。
二、资源保护型旅游景区
以保护为主的旅游景区往往是以公共资源为依托的，景区的目标具有多重性，景区资源的社会文化与环境价值往往超过经济价值，景区资源具有不可再生性。由于这类景区资源的公共性，因此在经营上具有明显的排他性与垄断性，政府对这类景区的干预程度较高。
（一）风景名胜区
风景名胜区是经政府审定命名的风景名胜资源集中的地域。其功能是保护生态、生物多样性与环境；发展旅游事业，丰富文化生活；开展科研和文化教育，促进社会进步；通过合理开发，发挥经济效益和社会效益。
我国现已经形成了国家级、省级和县（市）级风景名胜区相结合的体系。国家级风景名胜区与国际上的国家公园（National Park）相对应。风景名胜区发展的指导方针是“严格保护、统一管理、合理开发、用续利用”。风景名胜区的管理把资源保护工作放在首要地位，实行统一管理，不允许在风景名胜区各景区范围内设立开发区、度假区，不允许出让土地，严禁出卖、转让风景名胜资源。各建设项目必须按规划组织实施，并遵照建设部《风景名胜区建设管理规定》严格履行审批程序。
地方各级人民政府城乡建设部门主管本地区的风景名胜区工作，负责规划实施与监督、土地和生态保护、景区特许经营许可、景区游人数量的调控、景区骨干路网的监控、风景名胜资源监测和科研活动的组织等方面的工作。在科学界定授权经营的前提条件、建立监管标准的基础上，对景区内建设项目设计、施工，设施维护保养，物业管理，环境管理，交通服务，通过招标择优授权经营。
（二）森林公园
森林公园是指森林景观优美，自然景观和人文景观集中，具有一定规模，可供人们游览、休息或进行科学、文化、教育活动的场所。《森林公园管理办法》是森林公园管理的主要依据。林业部主管全国森林公园工作。县级以上地方人民政府林业主管部门主管本行政区域内的森林公园工作，属事业单位。森林公园经营管理机构负责森林公园的规划、建设、经营和管理。森林公园分为三级：国家级森林公园；省级森林公园；市、县级森林公园。
森林公园的开发建设，可以由森林公园经营管理机构单独进行；由森林公园经营管理机构同其他单位或个人以合资、合作等方式联合进行的，不允许改变森林公园管理机构的隶属关系。森林公园的设施和景点建设，必须按照总体规划设计进行。在珍贵景物、重要景点和核心景区，除必要的保护和附属设施外，不得建设宾馆、招待所疗养院和其他工程设施。禁止在森林公园毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。
（三）自然保护区
自然保护区指对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危野生动植物物种的天然集中分布区，有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在的陆地、陆地水体或海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。自然保护区管理的目标是：保护动植物的栖息地、生态系统和动植物种群尽可能小地受到外界的侵扰；保持遗传资源的进化演替；保持现有的生态进化过程。自然保护区严格控制，不对公众开放。自然保护区保护的对象为具有典型性、珍稀性和代表性的动植物。自然保护区经营目的：科学研究、科学实验、驯化、繁殖野生动植物。
（四）历史文物保护单位
历史文物保护单位本身并不是景区概念，但绝大多数历史文物保护单位都是旅游景区。国家把不可移动文物分为三级：国家重点保护文物单位、省级文物保护单位、市县级文物保护单位。全国现有不可移动文物40万处左右，已公布为保护单位的不足7万处，其中全国重点文保单位1269处，省级7000多处，市县级6万多处。历史文物保护单位的管理主要依据《中华人民共和国文物保护法》，国家依据“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的文物工作方针进行管理。
二、目前旅游景区开发经营遭遇的挑战
总体而言，中国旅游景区的开发与经营是非常成功的，1999年第一批AAAA景区平均收入利润率达24.39%，大大高于同期的旅行社和饭店的利润率，平均职工人数也大大超过了同期全国旅游涉外饭店、全国星级饭店的平均职工人数。但在实践上与理论上面临诸多挑战。
一、经济开发型景区：忽视游客体验，产品供需错位
忽视游客体验、产品供需错位是经济开发型旅游景区的主要问题。20世纪80年代以来全国旅游主题公园重大投资失误的项目屡见不鲜，其中的代表是投资3亿多元的无锡统一嘉园开业不到3年就倒闭。
（一）产品雷同
我国先后出现了“西游记宫”热、“影视城”热、“民族民俗园”热、“野生动物园”热、“拓展训练”热等。主题公园的主题无特色，低水平的盲目性的重复建设是导致当前国内主题公园产业出现大面积亏损的直接原因。深圳世界之窗成功后，人们认为主题公园是个高赢利的行业，纷纷效仿。大量主题公园的主题相互抄袭模仿，造成旅游产品严重雷同。比如，全国已建成大大小小30多个影视城。江苏共有30多家主题公园起名为“宫、馆、洞、祠”，而以“看泥人、听故事、走小路”为主要内容的在无锡就有近10家。近年外资也纷纷进入主题公园行业，迪斯尼已经在香港投资建乐园，并将进军上海。
模仿必然使产品的稀缺性消失，使产品高度替代。由于产品趋同，低水平的重复建设必然导致恶性价格竞争，导致行业的高失败率。模仿不但自己不会成功，而且使那些已经成功的主题公园陷入恶性竞争之中。
（二）忽视游客体验
游客追求的是一种独特的体验，彼得·古特曼的《逃避现实者集锦簿》为潜在的旅行着们描述了可以亲身尝试的28种历险方式：水上居住、水陆联运、山地骑车、骑牛、乘雪橇、远航、飓风追逐、峡谷漂流、护送车队、观察海豹、冰山旅行、捕捉海雀、驾驶赛车、热气球飞行、攀岩、探洞、乘筏冲浪、驾独木舟、弯道旅行、扎营远足、亲吻鲸鱼、美洲驼驮运、特技飞行表演、划旱船、重演历史战役、乘破冰船、极地耐寒和乘坐狗拉雪橇等。到迪斯尼乐园、赌城拉斯维加斯，都属于最丰富的体验。
我国的旅游景区尤其是主题公园也试图在为游客提供一种体验，但由于缺乏独特性、参与性，游客难以留下深刻的印象。体验是使每个人以个性化的方式参与其中的实践。我国的许多主题公园具有一定的观赏性，但多数是“静”物，游客无法参与，因此不太受顾客欢迎。
（三）定位不准
盲目定位于高端市场是许多旅游景区在规划设计中常见问题。1991年开始的国家旅游度假区大开发，由于时代太超前，加上当时定位为国际度假目的地，我国国际度假的条件尚不成熟，绝大多数旅游度假区接待的国际游客不到总游客数量的5%。这些度假区在吸引国际游客上没有成功。但这些度假区的国内旅游发展的很成功，近年由于休闲度假市场的崛起，以国内游客为目标市场的地方旅游度假区发展迅速。其实，我国的国内旅游市场规模大，回头率高，只要产品适合他们的需求，价格适当，这些景区可以获得同样的成功。
二、资源保护型景区：开发与保护之争
（一）过度开发
至少在现阶段，我国的地方申报世界遗产非常看重其经济价值，而对其保护重视不够。过度商业化与城市化严重破坏了世界遗产的真实性与完整性。世界遗产组织的“摘牌”威胁并非空穴来风。超载开发，不少风景区城市化与商业化，自然生态系统遭到空前破坏。
（二）条块分割、多头管理
近年景点公司上市、景区经营权转让方面，存在很大争议，除了认识水平外，更
多是由旅游景区管理的多头隶属关系所致。不少旅游景区同时拥有“世界遗产”、“AAAA景区”、“国家风景名胜区”、“国家历史文物保护单位”、“国家自然保护区”中两项以上的头衔，目前我国的旅游景区归属部门多达12个，国家建设、文物、林业、旅游、环保、文化、宗教、水利、海洋、国土、科学院等部门都在管景区。风景名胜、文物、森林资源名义上为国家所有，实际上中央、省、市、县、乡的部门都能出面介入，大量风景名胜区的核心景区可以看见某厅、某局建的培训中心、疗养所。
三、理论上的挑战
在理论上，国内的旅游开发长期受经济产业思想主宰，把旅游收入超过地方GDP的5%（或8%）成为地方支柱产业作为旅游开发的核心目标。层次稍高的开发重视市场定位，但从根本上说，旅游业的可持续发展观念比较薄弱。
进入2000年后，可持续发展理念开始在旅游开发中占据重要地位。尤其是世界遗产的管理体系的引入，使旅游业的环境与文物保护意识产生了质的提升。
三、旅游体验论与可持续发展观
忽视游客体验与缺乏可持续发展观念，是造成旅游景区发展的两大问题的根源。忽视游客体验，产品就没有市场；缺乏可持续发展观念，旅游开发就牺牲了未来发展的基础。一个成功的旅游景区必须既为游客提供舒畅的旅游体验，又实现旅游景区的可持续发展。
一、旅游体验论
（一）体验经济特征
体验经济的典型特征：消费是一个过程，消费者是这一过程的“产品”，因为当过程结束的时候，记忆将长久保存对过程的“体验”。消费者愿意为这类体验付费，因为它美好、难得、非我莫属、不可复制、不可装让、转瞬即逝，它的每一瞬间都是一个“惟一”（汪丁丁，《体验经济》）。
体验不仅属于消费产业，企业间服务同样可以像迪斯尼那样精心设计体验；体验不限于娱乐，只要让消费者有所感受、留下印象，就是提供体验。“体验经济”是顺应“以人为本”时代大潮的产物。体验经济所追求的最大特征就是消费和生产的“个性化”。个性化即要求产品的差异化与多种选择。
（二）旅游体验：心理需求重于生理需求
旅游体验是旅游者对旅游目的地的食物或事件的直接观察或参与过程以及形成的感受。因此，旅游体验分两部分：旅游过程以及对这个过程的感受。
旅游者的主要特征变化如下表。
总结上说游客由不成熟走向成熟，一个成熟的游客的特征是：
1.更愿选择散客而非团队。
2.选择个性化定制的旅游产品而非标准化产品；不是购买整体产品而是购买零件自己组装。
3.从跟随他人去名胜古迹到发现旅游胜地。
4.从“走马观花”式的巡游到“下马赏花”式的游览。
5.从“旁观”到“参与”，从“领受”到“奉献”。
6.从只重视“到此一游”的结果到同时重视“结果”与“过程”，从“被组 织”、“被安排”到“自己组织”、“自己安排”。
（三）最优体验标准：畅
休闲从根本上是一种有益于个人健康发展的内心体验，而不是用什么外在标准界定的具体活动；体验“畅”的能力使人能超越“工作与休闲”的断然划分，从而不论在工作还是闲暇活动中都更能积极地去寻求最佳的心灵体验。
从游客的旅游终极目标来说是为了追求快乐。快乐是什么？快乐的三要素是：新鲜感、亲切感与自豪感。新鲜感来自于差异，亲切感来自于交流，自豪感来自于赞美。新鲜感，即新奇与鲜活。亲切感是从解除中，特别是人与人解除中，得到的一种满足感。自豪感是对自己价值的肯定，是一种堆积满足的感觉——觉得自己是个有价值的人、值得尊重的人、值得自己也值得别人爱的人。一个旅游景区的使命是培养游客的“三感（亲切感、自豪感与新鲜感）”与“两求（求补偿与求解脱）”。
二、可持续发展观
按照世界旅游理事会的定义，可持续旅游是“在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会”。
可持续发展的核心是：经济效率、社会公平与环境完整的统一。经济效率指既要维护现在的经济生产力又要保持未来下代的经济机会。社会公正指保护人类与文化遗产。环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。可持续发展观的重要思想是旅游要带动社区发展。广义的生态旅游就是可持续旅游。
三、快乐体验与可持续发展的融合
（一）快乐体验是旅游可持续发展的动力
如果没有关注游客的体验，游客到一个景区如果没有获得快乐感，就没有游 客。许多主题公园失败的根源就是没有给游客带来新鲜感、亲切感与自豪感，无法满足游客的求补偿、求解脱的心理。没有了游客，还谈什么旅游可持续发展？
（二）可持续发展是快乐体验的基础
游客是通过“两求”来实现快乐“三感”的。新鲜感与可持续发展的关系最密切，新鲜感来自于差异，差异来自于文化与自然的多样性。
可持续发展的重要原则就是要维护景区文化的多样性与自然生态的多样性。可持续发展是新鲜感的基本保证。亲切感来自理解，赏识与交流，尤其是平等与相互尊重。自豪感产生在成就某项作为，征服某种困难后，高层次的自豪感来自于克服困难为他人造福或克服困难实现自己的价值。
（三）共盈是基本的游戏规则
体验思想与可持续发展的最根本的结合点是：游客，社区与环境共盈。这是现代旅游发展的基本游戏规则。可持续的旅游往往是更友善的、更文雅的、小规模的、对环境与文化影响敏感的、在政策制定上重视地方参与的。
总结上说游客由不成熟走向成熟，一个成熟的游客的特征是：
1.更愿选择散客而非团队。
2.选择个性化定制的旅游产品而非标准化产品；不是购买整体产品而是购买零件自己组装。
3.从跟随他人去名胜古迹到发现旅游胜地。
4.从“走马观花”式的巡游到“下马赏花”式的游览。
5.从“旁观”到“参与”，从“领受”到“奉献”。
6.从只重视“到此一游”的结果到同时重视“结果”与“过程”，从“被组 织”、“被安排”到“自己组织”、“自己安排”。
（三）最优体验标准：畅
休闲从根本上是一种有益于个人健康发展的内心体验，而不是用什么外在标准界定的具体活动；体验“畅”的能力使人能超越“工作与休闲”的断然划分，从而不论在工作还是闲暇活动中都更能积极地去寻求最佳的心灵体验。
从游客的旅游终极目标来说是为了追求快乐。快乐是什么？快乐的三要素是：新鲜感、亲切感与自豪感。新鲜感来自于差异，亲切感来自于交流，自豪感来自于赞美。新鲜感，即新奇与鲜活。亲切感是从解除中，特别是人与人解除中，得到的一种满足感。自豪感是对自己价值的肯定，是一种堆积满足的感觉——觉得自己是个有价值的人、值得尊重的人、值得自己也值得别人爱的人。一个旅游景区的使命是培养游客的“三感（亲切感、自豪感与新鲜感）”与“两求（求补偿与求解脱）”。
二、可持续发展观
按照世界旅游理事会的定义，可持续旅游是“在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会”。
可持续发展的核心是：经济效率、社会公平与环境完整的统一。经济效率指既要维护现在的经济生产力又要保持未来下代的经济机会。社会公正指保护人类与文化遗产。环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。可持续发展观的重要思想是旅游要带动社区发展。广义的生态旅游就是可持续旅游。
三、快乐体验与可持续发展的融合
（一）快乐体验是旅游可持续发展的动力
如果没有关注游客的体验，游客到一个景区如果没有获得快乐感，就没有游 客。许多主题公园失败的根源就是没有给游客带来新鲜感、亲切感与自豪感，无法满足游客的求补偿、求解脱的心理。没有了游客，还谈什么旅游可持续发展？
（二）可持续发展是快乐体验的基础
游客是通过“两求”来实现快乐“三感”的。新鲜感与可持续发展的关系最密切，新鲜感来自于差异，差异来自于文化与自然的多样性。
可持续发展的重要原则就是要维护景区文化的多样性与自然生态的多样性。可持续发展是新鲜感的基本保证。亲切感来自理解，赏识与交流，尤其是平等与相互尊重。自豪感产生在成就某项作为，征服某种困难后，高层次的自豪感来自于克服困难为他人造福或克服困难实现自己的价值。
（三）共盈是基本的游戏规则
体验思想与可持续发展的最根本的结合点是：游客，社区与环境共盈。这是现代旅游发展的基本游戏规则。可持续的旅游往往是更友善的、更文雅的、小规模的、对环境与文化影响敏感的、在政策制定上重视地方参与的。
四、旅游景区管理目标模式的实施准则
以体验为中心的景区发展模式的基本假设是景区的核心产品，是游客所获得的有益的体验。旅游景区就是一个快乐剧场，游客与居民，员工共同演出一场欢乐剧。一个景区实质上是“体验制造者”，游客是“体验消费者”，由于体验的互动性，游客同时也是体验的制造者。
一、目标
为游客提供舒畅的旅游体验，实现景区社会、经济与环境的可持续发展。以体验为中心的旅游开发有三个重要特点：
1、优质：可持续旅游在改善当地居民生活质量，保护环境质量的同时为游客提供高质量的旅游体验。
2、持续：可持续旅游要保证自然资源的持续与社区文化的持续。
3、平衡：可持续旅游要平衡旅游业，环境与地方社区的需要，重视游客，社区与目的地的共同目标，注重三方的协作。
共盈是这场游戏的基本规则，是指游客与社区都在这次演出中获得了自己想要的东西。游客得到快乐的体验，居民得到收入与就业机会，文化得到传承与发扬，环境得到保护。
二、营销理念
景区的使命是创造快乐。一切设施与活动，从生态环境、地方文化、居民态度、娱乐项目、旅游纪念品与服务都要围绕为游客创造舒畅的旅游体验这一核心。培养游客的“三感”与满足游客的“两求”是景区的使命。独特、参与、交往、知识与新奇是现代景区产品的主要特点。
三、治理模式
旅游体验是以过程为载体的。因此，景区的管理是全方位与全过程管理：长期规划、总体控制、有序服务的整体经营模式；市场化、专业化、社会化的社区管理模式；从家门到景区大门的全程空间管理模式；挖掘筛选、多角度开发的资源整合模式。
(一)治理结构
在中国的旅游景区，许多地方采取国家，集体，个人一起上的开发模式，尤其是在一些开发资金缺乏的地区，为了吸引资金就不顾一切出让开发权，导致过度无序开发。
目前，国内旅游景区根据各自的实际情况，分别采取了整体租凭、股份制、上市公司、整合开发与网络复合的治理模式。应该说，目前乃至未来都不会有一个同意的旅游景区治理模式，必须根据双盈的原则，为游客提供独特畅快的体验同时又实现旅游景区的可持续发展才能实现景区的有效治理。
(二)政府角色
政府方面要鼓励公众参与与规划，严格监管企业开发行为，指定行业规范；对游客进行教育与沟通，培养负责任的游客；进行旅游影响评估与监控；也可采用标准管理办法规范景区管理，对旅游景区进行评级。这项措施对景区建设提供了方向性意见，对旅游景区与国际接轨，走向规范化管理起了重要作用。
四，项目配置原则
景区项目配置的原则：差异性、参与性与挑战性。
(一)差异性
差异性表现为唯一、第一与对样。要体现新鲜感，首先景区产品要有特色，具有
唯一性，即独特性；其次景区产品要具有第一的特征；最后要给顾客多种选择。特色要求景区要有主题，要让游客对景区有地方感，它必须提供游客某种独特的旅游体验。
(二)参与性
如果没有参与，难以形成真正的体验。游客不仅是体验的主体也是体验的成分。参与性体现在两方面，项目本身需要游客参与以及游客参与项目的设计与组合。景区是剧场，顾客则既是观众也是演员。重在参与不是一句空洞的口号，观众已经不满足于作为一个被动的旁观者。这就要求顾客来参与产品的设计或者是提建议或者是自己组装，才能够提供顾客真正需要的个性化产品．
(三)挑战性
项目的设计还需要考虑对游客有一定的挑战性，给游客提供突破自己生命极限，证明自己生命价值的旅游项目。这些项目为游客培养自豪感。还有一些人为了缓解压力，寻找到另外一些极端减压方式，如攀岩、蹦极、潜水、夜泳等。通过不断挑战和超越身体的极限而获得精神和心理的极大满足。
目前流行的十种超越自我的方式有：人车合一、横空而下、水上滑翔、水上飙艇、激流周旋、岩上芭蕾、雪地滑板、单排滑轮、碧空盘旋、水底探幽。
五、徐霞客旅游区资源开发与项目策划
2007年12月5日，徐霞客旅游区规划论证会在徐霞客镇举行。江阴市委书记朱民阳指出，徐霞客既是江阴的，更是中国的和全世界的，因此打造徐霞客品牌，建设徐霞客旅游区一定要大手笔规划，力争一次性规划到位，同时要注意建设的可操作性；旅游区中对徐霞客精神的表现手法既要做到传统与现代相结合，更要注重历史，要按照还徐霞客本来面貌的原则进行规划建设；对旅游区中的部分未开发地块要做好保护性规划，留足发展空间；旅游区建设要综合运用先进理念，结合江阴实际，充分宣传好江阴是徐霞客的家乡，以提高江阴的知名度；旅游区中的碑林建设要注重留下当代书法家赞美徐霞客的墨宝，营造特色，既能供游人研究徐霞客，又能欣赏书法艺术。
一、概况
徐霞客旅游区规划面积3平方公里。规划总体思路是以大旅游思想为指导，依托“徐霞客”的品牌优势、霞客故里景观基础和我市雄厚的经济实力基础，紧紧围绕打造“圣地之旅”大品牌这一核心，建设“两园、两区、两基地、四网络”，最终形成“徐霞客”——中国旅游第一品牌：“圣地之旅，霞客之行”，并实现旅游与乡镇经济的持续发展。
“两园”即以体现徐霞客精神为核心的霞客故里文化园，以江南水乡农耕文化为主题的霞客农业生态园。“两区”即霞客湖(阳岐湖)水上游览区，外围乡村休闲区。“两基地”即以弘扬徐霞客精神为主旨的青少年科教基地，服务旅游区和服务霞客行旅游网络的服务基地。“四网络”即多维产品网络，全球化的市场网络，专门化的虚拟网络和专业化的学术网络。
二、旅游资源条件
1、水资源情况
2、历史人文资源
3、绿色环境。
三、市场分析
1、市场范围 徐霞客旅游风景区对市场范围的界定是先上海市及省内近区，
然后扩展到省内远区和杭州市，乃至全国。因此，开发之初的客源主要定位在无锡当地、苏州市和上海市。
2、目标顾客 是中国正在崛起的城市中产阶级，他们的特点是年轻，受过高等教育，旅游动机很强，舍得花钱，对物质利益及生活方式要求很高。因此，中等及以上收入的城市白领仍将是主要目标顾客。
3、发展目标 是以江苏为中心向全国辐射。努力提高徐霞客旅游风景区的吸引力，使其成为江苏省内游客首次出游的首选地之一，国内其他省份游客首次出游的必选地之一。
4、第二市场 上海、苏州、无锡等城市正吸引大批跨国公司前往投资。无锡现有外商投资企业5000多家，苏州累计实有外商投资企业近万家；上海有近3万家。徐霞客旅游风景区清新的空气、良好的水质、开阔的空间和宁静的环境，将对这些外商投资企业的外方工作人员产生巨大的吸引力。由于距离的优势，徐霞客旅游风景区将成为富有吸引力的周末渡假胜地。
四、开发目标
1、发展目标 定位在集文化、生活、娱乐和自然景观为一体的休闲度假场所。其开发的初步构想是确认建立一个有力的旅游中心区，集中为游客提供基础设施服务。此外，构想还针对资源特色，力图突出历史文化 + 绿色主题。
2、开发原则 在规划之初就应确立“保护第一、突出特色、合理开发、永续利用”的原则，把保护放在开发之前，开发要服从保护。坚决反对“规划服从项目，项目服从资金”的不良开发行为，避免破坏资源、缺乏特色的低水平建设，确保徐霞客历史人文资源特色长盛不衰。避免重复周边景区，充分挖掘本区特色和优势，做到唯我独有，以特见长。
五、功能分区
1、旅游中心区。该区是目前重点开发的区域。景区主要由“徐霞客”历史景观、中心商业区、旅游住宿区、公共野营地和公共开放空间、绿色空间等组成。其旅游方式主要以步行观光为主。该区为游客提供基本的旅游服务，同时，以此为圆心将游客分散到各旅游区和景点。
2、度假休闲区。该区主要开发度假相关的旅游产品。建设娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩、游船停泊港等。
3、历史文化区。该区主要以湖塘老街为主，以中国传统文化为主题，配合传统农业，进行深度保护和开发，可以配套开发一些农家乐旅游项目。
4、湖上娱乐区。该区以湖区为主，利用开阔的水面区域开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动。该区项目设置以保护水体不受污染为前提，由此确定开放区域及季节。同时，使用环保游船。
六、项目策划
1.以观光为主的景点建设
观光旅游是市场的主流，在这一时期的景点建设主要以文化为背景，利用景区独有的资源特色，开发观光型产品。
——徐霞客旅游风景区（现有徐霞客故居、徐霞客纪念馆、碑廊等）；
——徐霞客旅游奇观集成（包括徐霞客当年走过的地方风景、奇石盆展示）； ——民俗展示区（农家院、童趣园、民俗演示、展示等）；
2.以休闲、生态为主的景点建设
根据市场需要开发以休闲、生态为主的旅游产品，并不断精炼旅游主题，提升产品形象。
——水上休闲（垂钓）中心；
——采摘园（蔬菜园、水果园等农庄）；
——美食风味区（生态园餐厅、野外烧烤、运河鱼宴、农家饭店）；
·农家娱乐项目。挖掘民间儿童的玩耍项目，如弹琉璃球、抓石子、放风筝、踩气球、抽陀螺、踢毽子、摔跤，斗鸡、斗羊、斗蟋蟀表演以及骑羊、羊拉小车等城里孩子看不到的项目。
设立民俗博物馆，具体展示下列项目：
·实物展示。馆中陈列手推车、织布机、纺花车、煤油等用具，大陶缸、砖头垒砌的鸡屋、狗窝，门上张贴传统的年画、门神、灶王爷，供奉财神爷、泰山老奶奶、观音像，供奉土地爷、关帝爷、赵公元帅、树上挂玉米棒，院墙一侧放置犁、耧、锄、镢、铁锨、镰刀、斧子、扬场锨、石磙、牛梭、条编篮子等展示民俗的实物。发动群众并到比较偏僻的山村收集或购买旧时用的生活用品和生产用具；收购古年画、张贴画、旧门神、旧家具、旧农具、旧工具等以充实民俗展馆。
·耕牛饲养。设置一牛棚，牛棚下面放置石槽，石槽前放置淘草缸，缸中放一把木把淘草用的铁笊篱，水缸的旁边放一尊铡草用的大铡刀。
·农家饭店。从家具的配备、餐具的实用都用以古朴、粗糙为主；就餐形式要多样化，可以订餐、供应成套野餐，也可开展家庭自饮；主食以手工制作为主，如大铁锅贴饼子、手擀面条、手工馒头、手工水饺、小豆腐、泰山煎饼等；发掘配方腌制多种农家小菜，以适应不同游客的口味；住宿以舒适为第一要务。
·自在园。园内有鹅卵石、青石板铺成的林间小道，搭建木屋、竹屋、石屋，路旁是木质连椅、石桌石凳，可供游客休息用，还可以开辟一条“通幽自在”林间小道，路两旁悬挂古色古香的大红灯笼，也可以手提马灯、灯笼。对外组令帐篷、秋千、吊床、草席、草苫子、粗布棉被、被单、褥单、枕头。
3、策划新的发展方向
·对现有碑廊进行改造，供客人品茗、观光、休闲用。
·开展划船、垂钓、赏荷花、篝火晚会、野外宿营、农家婚礼等活动。 ·民间生活。重点展示农村人家日常生活的情景：如推碾、摇水磨、擀面条、手工榨油、小磨香油、条编表演等室内表演项目，也可以引领游客去户外展示耕地、种菜、浇园、果树修枝等生产活动。
·工具制作。在馆内专门设立“铁匠铺”展示自然经济情况下，农民家庭手工业的情况。铁匠铺用传统手工艺打制农民所需要的生产工具和部分生活工具。如打制刀具（包括切菜刀、练武用的刀）、红缨枪、剑、三节棍、绳鞭等练武防身用的武器等。还可打制铁锨、铁锹、抓钩、耙齿等农具。展示用铁皮制作水桶、水壶、铁盆等容器，这些都可以让游客参与其中，然后将游客参与的制成品再作为旅游纪念品出售给他们。该项目需要收集火炉、大小铁锤、铁錾子、风箱、淬火用的陶缸等工具，聘请一位铁匠执掌该项目。
·家具制作。在院内设立一间木工房：需要传统的木工所需要的工具如斧；大小各种锯，锛、墨汁、木工条凳、刨子等，聘一木工师傅，从事家具的制作（最好能会木雕的匠人，可制作精美的雕花，以卖给游人）和农具的制作。可以在师傅的指导下学习打眼、刨平、制作木扎、案板、擀面杖等，学习油漆家具、简单的木雕技术等。
·修学体验。择一院落，按过去的私塾进行布置。让游客在规定的时间内背诵儒家经典段落或名言警句，设定奖惩办法。让游客亲身体验中国传统私塾教育
徐霞客旅游景区发展之我见
我国旅游景区开发，在过去的30年中取得了巨大的成就。作为旅游产业的龙头，在发展过程中经历了许多波折。旅游度假区热、主题公园热、AAAA景区热、世界遗产热等对中国旅游业发展起了重要带动作用，但也面临了许多问题，如一些景区出现环境污染、生态破坏、亏损倒闭等。
一、我国旅游景区的分类、功能与治理体制
改革开放以来，我国旅游、建设、林业、环保行政管理部门先后出台了一系列的旅游景区开发与管理条例，从而形成了一个比较完整的旅游景区管理体系。在我国基本上有两类旅游景区，一类以经济开发为主要目的，另一类以资源保护为主要目的。两类景区在功能、目标与管理方式声存在重大区别。
一、经济开发型旅游景区
经济开发型旅游景区完全以图利为目的，基本上采用了现代企业管理模式，正在朝“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的现代企业制度发展。
（一） 主题公园
主题公园用舞台化的环境气氛为游客提供主题鲜明的旅游体验。主题公园以盈利为主要目的，主要功能是为了游客生产快乐，为投资者盈得利润，完全采用市场化运作的方式经营。
主题公园的管理体制经历了事业管理向企业管理的转变。20世纪80年代中期出现采用了中国第一批以观赏为主要特点的影视基地型主题公园。由于其“两栖”性，在当时，盈利并非最重要的目的，在管理上尚未完全企业化。 进入1989年，有“中国旅游景点建设里程碑”之称的锦绣中华微缩景区的开放，标志着第二代以华侨城为代表的参与性主题公园的诞生，也意味着真正企业化的主题公园的出现。华侨城采取全资、参股、控股与输出管理方式经营以主题公园为主体的旅游业务，并且上市进行资本运作，采用了典型的企业管理模式。
（二） 旅游度假区
1991年，国家推出国家级旅游度假区发展战略，在全国选择了12个地点发展度假旅游，希望推动中国旅游目的地由观光型向观光、度假、商务会议综合型目的地转型。主要功能是为国际游客提供度假场所。
旅游度假区的管理采用的是政府指导下的企业化管理模式。在行政上设立国家旅游度假区管理委员会负责规划、基础设施建设与招商。国家旅游度假区的开发与经营则采取企业市场化运作方式，企业自主经营、自负盈亏。
二、资源保护型旅游景区
以保护为主的旅游景区往往是以公共资源为依托的，景区的目标具有多重性，景区资源的社会文化与环境价值往往超过经济价值，景区资源具有不可再生性。由于这类景区资源的公共性，因此在经营上具有明显的排他性与垄断性，政府对这类景区的干预程度较高。
（一）风景名胜区
风景名胜区是经政府审定命名的风景名胜资源集中的地域。其功能是保护生态、生物多样性与环境；发展旅游事业，丰富文化生活；开展科研和文化教育，促进社会进步；通过合理开发，发挥经济效益和社会效益。
我国现已经形成了国家级、省级和县（市）级风景名胜区相结合的体系。国家级风景名胜区与国际上的国家公园（National Park）相对应。风景名胜区发展的指导方针是“严格保护、统一管理、合理开发、用续利用”。风景名胜区的管理把资源保护工作放在首要地位，实行统一管理，不允许在风景名胜区各景区范围内设立开发区、度假区，不允许出让土地，严禁出卖、转让风景名胜资源。各建设项目必须按规划组织实施，并遵照建设部《风景名胜区建设管理规定》严格履行审批程序。
地方各级人民政府城乡建设部门主管本地区的风景名胜区工作，负责规划实施与监督、土地和生态保护、景区特许经营许可、景区游人数量的调控、景区骨干路网的监控、风景名胜资源监测和科研活动的组织等方面的工作。在科学界定授权经营的前提条件、建立监管标准的基础上，对景区内建设项目设计、施工，设施维护保养，物业管理，环境管理，交通服务，通过招标择优授权经营。
（二）森林公园
森林公园是指森林景观优美，自然景观和人文景观集中，具有一定规模，可供人们游览、休息或进行科学、文化、教育活动的场所。《森林公园管理办法》是森林公园管理的主要依据。林业部主管全国森林公园工作。县级以上地方人民政府林业主管部门主管本行政区域内的森林公园工作，属事业单位。森林公园经营管理机构负责森林公园的规划、建设、经营和管理。森林公园分为三级：国家级森林公园；省级森林公园；市、县级森林公园。
森林公园的开发建设，可以由森林公园经营管理机构单独进行；由森林公园经营管理机构同其他单位或个人以合资、合作等方式联合进行的，不允许改变森林公园管理机构的隶属关系。森林公园的设施和景点建设，必须按照总体规划设计进行。在珍贵景物、重要景点和核心景区，除必要的保护和附属设施外，不得建设宾馆、招待所疗养院和其他工程设施。禁止在森林公园毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。
（三）自然保护区
自然保护区指对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危野生动植物物种的天然集中分布区，有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在的陆地、陆地水体或海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。自然保护区管理的目标是：保护动植物的栖息地、生态系统和动植物种群尽可能小地受到外界的侵扰；保持遗传资源的进化演替；保持现有的生态进化过程。自然保护区严格控制，不对公众开放。自然保护区保护的对象为具有典型性、珍稀性和代表性的动植物。自然保护区经营目的：科学研究、科学实验、驯化、繁殖野生动植物。
（四）历史文物保护单位
历史文物保护单位本身并不是景区概念，但绝大多数历史文物保护单位都是旅游景区。国家把不可移动文物分为三级：国家重点保护文物单位、省级文物保护单位、市县级文物保护单位。全国现有不可移动文物40万处左右，已公布为保护单位的不足7万处，其中全国重点文保单位1269处，省级7000多处，市县级6万多处。历史文物保护单位的管理主要依据《中华人民共和国文物保护法》，国家依据“保护为主、抢救第一、合理利用、加强管理”的文物工作方针进行管理。
二、目前旅游景区开发经营遭遇的挑战
总体而言，中国旅游景区的开发与经营是非常成功的，1999年第一批AAAA景区平均收入利润率达24.39%，大大高于同期的旅行社和饭店的利润率，平均职工人数也大大超过了同期全国旅游涉外饭店、全国星级饭店的平均职工人数。但在实践上与理论上面临诸多挑战。
一、经济开发型景区：忽视游客体验，产品供需错位
忽视游客体验、产品供需错位是经济开发型旅游景区的主要问题。20世纪80年代以来全国旅游主题公园重大投资失误的项目屡见不鲜，其中的代表是投资3亿多元的无锡统一嘉园开业不到3年就倒闭。
（一）产品雷同
我国先后出现了“西游记宫”热、“影视城”热、“民族民俗园”热、“野生动物园”热、“拓展训练”热等。主题公园的主题无特色，低水平的盲目性的重复建设是导致当前国内主题公园产业出现大面积亏损的直接原因。深圳世界之窗成功后，人们认为主题公园是个高赢利的行业，纷纷效仿。大量主题公园的主题相互抄袭模仿，造成旅游产品严重雷同。比如，全国已建成大大小小30多个影视城。江苏共有30多家主题公园起名为“宫、馆、洞、祠”，而以“看泥人、听故事、走小路”为主要内容的在无锡就有近10家。近年外资也纷纷进入主题公园行业，迪斯尼已经在香港投资建乐园，并将进军上海。
模仿必然使产品的稀缺性消失，使产品高度替代。由于产品趋同，低水平的重复建设必然导致恶性价格竞争，导致行业的高失败率。模仿不但自己不会成功，而且使那些已经成功的主题公园陷入恶性竞争之中。
（二）忽视游客体验
游客追求的是一种独特的体验，彼得·古特曼的《逃避现实者集锦簿》为潜在的旅行着们描述了可以亲身尝试的28种历险方式：水上居住、水陆联运、山地骑车、骑牛、乘雪橇、远航、飓风追逐、峡谷漂流、护送车队、观察海豹、冰山旅行、捕捉海雀、驾驶赛车、热气球飞行、攀岩、探洞、乘筏冲浪、驾独木舟、弯道旅行、扎营远足、亲吻鲸鱼、美洲驼驮运、特技飞行表演、划旱船、重演历史战役、乘破冰船、极地耐寒和乘坐狗拉雪橇等。到迪斯尼乐园、赌城拉斯维加斯，都属于最丰富的体验。
我国的旅游景区尤其是主题公园也试图在为游客提供一种体验，但由于缺乏独特性、参与性，游客难以留下深刻的印象。体验是使每个人以个性化的方式参与其中的实践。我国的许多主题公园具有一定的观赏性，但多数是“静”物，游客无法参与，因此不太受顾客欢迎。
（三）定位不准
盲目定位于高端市场是许多旅游景区在规划设计中常见问题。1991年开始的国家旅游度假区大开发，由于时代太超前，加上当时定位为国际度假目的地，我国国际度假的条件尚不成熟，绝大多数旅游度假区接待的国际游客不到总游客数量的5%。这些度假区在吸引国际游客上没有成功。但这些度假区的国内旅游发展的很成功，近年由于休闲度假市场的崛起，以国内游客为目标市场的地方旅游度假区发展迅速。其实，我国的国内旅游市场规模大，回头率高，只要产品适合他们的需求，价格适当，这些景区可以获得同样的成功。
二、资源保护型景区：开发与保护之争
（一）过度开发
至少在现阶段，我国的地方申报世界遗产非常看重其经济价值，而对其保护重视不够。过度商业化与城市化严重破坏了世界遗产的真实性与完整性。世界遗产组织的“摘牌”威胁并非空穴来风。超载开发，不少风景区城市化与商业化，自然生态系统遭到空前破坏。
（二）条块分割、多头管理
近年景点公司上市、景区经营权转让方面，存在很大争议，除了认识水平外，更
多是由旅游景区管理的多头隶属关系所致。不少旅游景区同时拥有“世界遗产”、“AAAA景区”、“国家风景名胜区”、“国家历史文物保护单位”、“国家自然保护区”中两项以上的头衔，目前我国的旅游景区归属部门多达12个，国家建设、文物、林业、旅游、环保、文化、宗教、水利、海洋、国土、科学院等部门都在管景区。风景名胜、文物、森林资源名义上为国家所有，实际上中央、省、市、县、乡的部门都能出面介入，大量风景名胜区的核心景区可以看见某厅、某局建的培训中心、疗养所。
三、理论上的挑战
在理论上，国内的旅游开发长期受经济产业思想主宰，把旅游收入超过地方GDP的5%（或8%）成为地方支柱产业作为旅游开发的核心目标。层次稍高的开发重视市场定位，但从根本上说，旅游业的可持续发展观念比较薄弱。
进入2000年后，可持续发展理念开始在旅游开发中占据重要地位。尤其是世界遗产的管理体系的引入，使旅游业的环境与文物保护意识产生了质的提升。
三、旅游体验论与可持续发展观
忽视游客体验与缺乏可持续发展观念，是造成旅游景区发展的两大问题的根源。忽视游客体验，产品就没有市场；缺乏可持续发展观念，旅游开发就牺牲了未来发展的基础。一个成功的旅游景区必须既为游客提供舒畅的旅游体验，又实现旅游景区的可持续发展。
一、旅游体验论
（一）体验经济特征
体验经济的典型特征：消费是一个过程，消费者是这一过程的“产品”，因为当过程结束的时候，记忆将长久保存对过程的“体验”。消费者愿意为这类体验付费，因为它美好、难得、非我莫属、不可复制、不可装让、转瞬即逝，它的每一瞬间都是一个“惟一”（汪丁丁，《体验经济》）。
体验不仅属于消费产业，企业间服务同样可以像迪斯尼那样精心设计体验；体验不限于娱乐，只要让消费者有所感受、留下印象，就是提供体验。“体验经济”是顺应“以人为本”时代大潮的产物。体验经济所追求的最大特征就是消费和生产的“个性化”。个性化即要求产品的差异化与多种选择。
（二）旅游体验：心理需求重于生理需求
旅游体验是旅游者对旅游目的地的食物或事件的直接观察或参与过程以及形成的感受。因此，旅游体验分两部分：旅游过程以及对这个过程的感受。
旅游者的主要特征变化如下表。
总结上说游客由不成熟走向成熟，一个成熟的游客的特征是：
1.更愿选择散客而非团队。
2.选择个性化定制的旅游产品而非标准化产品；不是购买整体产品而是购买零件自己组装。
3.从跟随他人去名胜古迹到发现旅游胜地。
4.从“走马观花”式的巡游到“下马赏花”式的游览。
5.从“旁观”到“参与”，从“领受”到“奉献”。
6.从只重视“到此一游”的结果到同时重视“结果”与“过程”，从“被组 织”、“被安排”到“自己组织”、“自己安排”。
（三）最优体验标准：畅
休闲从根本上是一种有益于个人健康发展的内心体验，而不是用什么外在标准界定的具体活动；体验“畅”的能力使人能超越“工作与休闲”的断然划分，从而不论在工作还是闲暇活动中都更能积极地去寻求最佳的心灵体验。
从游客的旅游终极目标来说是为了追求快乐。快乐是什么？快乐的三要素是：新鲜感、亲切感与自豪感。新鲜感来自于差异，亲切感来自于交流，自豪感来自于赞美。新鲜感，即新奇与鲜活。亲切感是从解除中，特别是人与人解除中，得到的一种满足感。自豪感是对自己价值的肯定，是一种堆积满足的感觉——觉得自己是个有价值的人、值得尊重的人、值得自己也值得别人爱的人。一个旅游景区的使命是培养游客的“三感（亲切感、自豪感与新鲜感）”与“两求（求补偿与求解脱）”。
二、可持续发展观
按照世界旅游理事会的定义，可持续旅游是“在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会”。
可持续发展的核心是：经济效率、社会公平与环境完整的统一。经济效率指既要维护现在的经济生产力又要保持未来下代的经济机会。社会公正指保护人类与文化遗产。环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。可持续发展观的重要思想是旅游要带动社区发展。广义的生态旅游就是可持续旅游。
三、快乐体验与可持续发展的融合
（一）快乐体验是旅游可持续发展的动力
如果没有关注游客的体验，游客到一个景区如果没有获得快乐感，就没有游 客。许多主题公园失败的根源就是没有给游客带来新鲜感、亲切感与自豪感，无法满足游客的求补偿、求解脱的心理。没有了游客，还谈什么旅游可持续发展？
（二）可持续发展是快乐体验的基础
游客是通过“两求”来实现快乐“三感”的。新鲜感与可持续发展的关系最密切，新鲜感来自于差异，差异来自于文化与自然的多样性。
可持续发展的重要原则就是要维护景区文化的多样性与自然生态的多样性。可持续发展是新鲜感的基本保证。亲切感来自理解，赏识与交流，尤其是平等与相互尊重。自豪感产生在成就某项作为，征服某种困难后，高层次的自豪感来自于克服困难为他人造福或克服困难实现自己的价值。
（三）共盈是基本的游戏规则
体验思想与可持续发展的最根本的结合点是：游客，社区与环境共盈。这是现代旅游发展的基本游戏规则。可持续的旅游往往是更友善的、更文雅的、小规模的、对环境与文化影响敏感的、在政策制定上重视地方参与的。
总结上说游客由不成熟走向成熟，一个成熟的游客的特征是：
1.更愿选择散客而非团队。
2.选择个性化定制的旅游产品而非标准化产品；不是购买整体产品而是购买零件自己组装。
3.从跟随他人去名胜古迹到发现旅游胜地。
4.从“走马观花”式的巡游到“下马赏花”式的游览。
5.从“旁观”到“参与”，从“领受”到“奉献”。
6.从只重视“到此一游”的结果到同时重视“结果”与“过程”，从“被组 织”、“被安排”到“自己组织”、“自己安排”。
（三）最优体验标准：畅
休闲从根本上是一种有益于个人健康发展的内心体验，而不是用什么外在标准界定的具体活动；体验“畅”的能力使人能超越“工作与休闲”的断然划分，从而不论在工作还是闲暇活动中都更能积极地去寻求最佳的心灵体验。
从游客的旅游终极目标来说是为了追求快乐。快乐是什么？快乐的三要素是：新鲜感、亲切感与自豪感。新鲜感来自于差异，亲切感来自于交流，自豪感来自于赞美。新鲜感，即新奇与鲜活。亲切感是从解除中，特别是人与人解除中，得到的一种满足感。自豪感是对自己价值的肯定，是一种堆积满足的感觉——觉得自己是个有价值的人、值得尊重的人、值得自己也值得别人爱的人。一个旅游景区的使命是培养游客的“三感（亲切感、自豪感与新鲜感）”与“两求（求补偿与求解脱）”。
二、可持续发展观
按照世界旅游理事会的定义，可持续旅游是“在满足现有旅游者与地方社区居民需求的同时，保护与增强未来的发展机会”。
可持续发展的核心是：经济效率、社会公平与环境完整的统一。经济效率指既要维护现在的经济生产力又要保持未来下代的经济机会。社会公正指保护人类与文化遗产。环境完整指保护基本的生态过程与生物多样性。可持续发展观的重要思想是旅游要带动社区发展。广义的生态旅游就是可持续旅游。
三、快乐体验与可持续发展的融合
（一）快乐体验是旅游可持续发展的动力
如果没有关注游客的体验，游客到一个景区如果没有获得快乐感，就没有游 客。许多主题公园失败的根源就是没有给游客带来新鲜感、亲切感与自豪感，无法满足游客的求补偿、求解脱的心理。没有了游客，还谈什么旅游可持续发展？
（二）可持续发展是快乐体验的基础
游客是通过“两求”来实现快乐“三感”的。新鲜感与可持续发展的关系最密切，新鲜感来自于差异，差异来自于文化与自然的多样性。
可持续发展的重要原则就是要维护景区文化的多样性与自然生态的多样性。可持续发展是新鲜感的基本保证。亲切感来自理解，赏识与交流，尤其是平等与相互尊重。自豪感产生在成就某项作为，征服某种困难后，高层次的自豪感来自于克服困难为他人造福或克服困难实现自己的价值。
（三）共盈是基本的游戏规则
体验思想与可持续发展的最根本的结合点是：游客，社区与环境共盈。这是现代旅游发展的基本游戏规则。可持续的旅游往往是更友善的、更文雅的、小规模的、对环境与文化影响敏感的、在政策制定上重视地方参与的。
四、旅游景区管理目标模式的实施准则
以体验为中心的景区发展模式的基本假设是景区的核心产品，是游客所获得的有益的体验。旅游景区就是一个快乐剧场，游客与居民，员工共同演出一场欢乐剧。一个景区实质上是“体验制造者”，游客是“体验消费者”，由于体验的互动性，游客同时也是体验的制造者。
一、目标
为游客提供舒畅的旅游体验，实现景区社会、经济与环境的可持续发展。以体验为中心的旅游开发有三个重要特点：
1、优质：可持续旅游在改善当地居民生活质量，保护环境质量的同时为游客提供高质量的旅游体验。
2、持续：可持续旅游要保证自然资源的持续与社区文化的持续。
3、平衡：可持续旅游要平衡旅游业，环境与地方社区的需要，重视游客，社区与目的地的共同目标，注重三方的协作。
共盈是这场游戏的基本规则，是指游客与社区都在这次演出中获得了自己想要的东西。游客得到快乐的体验，居民得到收入与就业机会，文化得到传承与发扬，环境得到保护。
二、营销理念
景区的使命是创造快乐。一切设施与活动，从生态环境、地方文化、居民态度、娱乐项目、旅游纪念品与服务都要围绕为游客创造舒畅的旅游体验这一核心。培养游客的“三感”与满足游客的“两求”是景区的使命。独特、参与、交往、知识与新奇是现代景区产品的主要特点。
三、治理模式
旅游体验是以过程为载体的。因此，景区的管理是全方位与全过程管理：长期规划、总体控制、有序服务的整体经营模式；市场化、专业化、社会化的社区管理模式；从家门到景区大门的全程空间管理模式；挖掘筛选、多角度开发的资源整合模式。
(一)治理结构
在中国的旅游景区，许多地方采取国家，集体，个人一起上的开发模式，尤其是在一些开发资金缺乏的地区，为了吸引资金就不顾一切出让开发权，导致过度无序开发。
目前，国内旅游景区根据各自的实际情况，分别采取了整体租凭、股份制、上市公司、整合开发与网络复合的治理模式。应该说，目前乃至未来都不会有一个同意的旅游景区治理模式，必须根据双盈的原则，为游客提供独特畅快的体验同时又实现旅游景区的可持续发展才能实现景区的有效治理。
(二)政府角色
政府方面要鼓励公众参与与规划，严格监管企业开发行为，指定行业规范；对游客进行教育与沟通，培养负责任的游客；进行旅游影响评估与监控；也可采用标准管理办法规范景区管理，对旅游景区进行评级。这项措施对景区建设提供了方向性意见，对旅游景区与国际接轨，走向规范化管理起了重要作用。
四，项目配置原则
景区项目配置的原则：差异性、参与性与挑战性。
(一)差异性
差异性表现为唯一、第一与对样。要体现新鲜感，首先景区产品要有特色，具有
唯一性，即独特性；其次景区产品要具有第一的特征；最后要给顾客多种选择。特色要求景区要有主题，要让游客对景区有地方感，它必须提供游客某种独特的旅游体验。
(二)参与性
如果没有参与，难以形成真正的体验。游客不仅是体验的主体也是体验的成分。参与性体现在两方面，项目本身需要游客参与以及游客参与项目的设计与组合。景区是剧场，顾客则既是观众也是演员。重在参与不是一句空洞的口号，观众已经不满足于作为一个被动的旁观者。这就要求顾客来参与产品的设计或者是提建议或者是自己组装，才能够提供顾客真正需要的个性化产品．
(三)挑战性
项目的设计还需要考虑对游客有一定的挑战性，给游客提供突破自己生命极限，证明自己生命价值的旅游项目。这些项目为游客培养自豪感。还有一些人为了缓解压力，寻找到另外一些极端减压方式，如攀岩、蹦极、潜水、夜泳等。通过不断挑战和超越身体的极限而获得精神和心理的极大满足。
目前流行的十种超越自我的方式有：人车合一、横空而下、水上滑翔、水上飙艇、激流周旋、岩上芭蕾、雪地滑板、单排滑轮、碧空盘旋、水底探幽。
五、徐霞客旅游区资源开发与项目策划
2007年12月5日，徐霞客旅游区规划论证会在徐霞客镇举行。江阴市委书记朱民阳指出，徐霞客既是江阴的，更是中国的和全世界的，因此打造徐霞客品牌，建设徐霞客旅游区一定要大手笔规划，力争一次性规划到位，同时要注意建设的可操作性；旅游区中对徐霞客精神的表现手法既要做到传统与现代相结合，更要注重历史，要按照还徐霞客本来面貌的原则进行规划建设；对旅游区中的部分未开发地块要做好保护性规划，留足发展空间；旅游区建设要综合运用先进理念，结合江阴实际，充分宣传好江阴是徐霞客的家乡，以提高江阴的知名度；旅游区中的碑林建设要注重留下当代书法家赞美徐霞客的墨宝，营造特色，既能供游人研究徐霞客，又能欣赏书法艺术。
一、概况
徐霞客旅游区规划面积3平方公里。规划总体思路是以大旅游思想为指导，依托“徐霞客”的品牌优势、霞客故里景观基础和我市雄厚的经济实力基础，紧紧围绕打造“圣地之旅”大品牌这一核心，建设“两园、两区、两基地、四网络”，最终形成“徐霞客”——中国旅游第一品牌：“圣地之旅，霞客之行”，并实现旅游与乡镇经济的持续发展。
“两园”即以体现徐霞客精神为核心的霞客故里文化园，以江南水乡农耕文化为主题的霞客农业生态园。“两区”即霞客湖(阳岐湖)水上游览区，外围乡村休闲区。“两基地”即以弘扬徐霞客精神为主旨的青少年科教基地，服务旅游区和服务霞客行旅游网络的服务基地。“四网络”即多维产品网络，全球化的市场网络，专门化的虚拟网络和专业化的学术网络。
二、旅游资源条件
1、水资源情况
2、历史人文资源
3、绿色环境。
三、市场分析
1、市场范围 徐霞客旅游风景区对市场范围的界定是先上海市及省内近区，
然后扩展到省内远区和杭州市，乃至全国。因此，开发之初的客源主要定位在无锡当地、苏州市和上海市。
2、目标顾客 是中国正在崛起的城市中产阶级，他们的特点是年轻，受过高等教育，旅游动机很强，舍得花钱，对物质利益及生活方式要求很高。因此，中等及以上收入的城市白领仍将是主要目标顾客。
3、发展目标 是以江苏为中心向全国辐射。努力提高徐霞客旅游风景区的吸引力，使其成为江苏省内游客首次出游的首选地之一，国内其他省份游客首次出游的必选地之一。
4、第二市场 上海、苏州、无锡等城市正吸引大批跨国公司前往投资。无锡现有外商投资企业5000多家，苏州累计实有外商投资企业近万家；上海有近3万家。徐霞客旅游风景区清新的空气、良好的水质、开阔的空间和宁静的环境，将对这些外商投资企业的外方工作人员产生巨大的吸引力。由于距离的优势，徐霞客旅游风景区将成为富有吸引力的周末渡假胜地。
四、开发目标
1、发展目标 定位在集文化、生活、娱乐和自然景观为一体的休闲度假场所。其开发的初步构想是确认建立一个有力的旅游中心区，集中为游客提供基础设施服务。此外，构想还针对资源特色，力图突出历史文化 + 绿色主题。
2、开发原则 在规划之初就应确立“保护第一、突出特色、合理开发、永续利用”的原则，把保护放在开发之前，开发要服从保护。坚决反对“规划服从项目，项目服从资金”的不良开发行为，避免破坏资源、缺乏特色的低水平建设，确保徐霞客历史人文资源特色长盛不衰。避免重复周边景区，充分挖掘本区特色和优势，做到唯我独有，以特见长。
五、功能分区
1、旅游中心区。该区是目前重点开发的区域。景区主要由“徐霞客”历史景观、中心商业区、旅游住宿区、公共野营地和公共开放空间、绿色空间等组成。其旅游方式主要以步行观光为主。该区为游客提供基本的旅游服务，同时，以此为圆心将游客分散到各旅游区和景点。
2、度假休闲区。该区主要开发度假相关的旅游产品。建设娱乐度假住宅、小型度假村、公共沙滩、游船停泊港等。
3、历史文化区。该区主要以湖塘老街为主，以中国传统文化为主题，配合传统农业，进行深度保护和开发，可以配套开发一些农家乐旅游项目。
4、湖上娱乐区。该区以湖区为主，利用开阔的水面区域开展赛船、冲浪、水上摩托艇与滑水等水上活动。该区项目设置以保护水体不受污染为前提，由此确定开放区域及季节。同时，使用环保游船。
六、项目策划
1.以观光为主的景点建设
观光旅游是市场的主流，在这一时期的景点建设主要以文化为背景，利用景区独有的资源特色，开发观光型产品。
——徐霞客旅游风景区（现有徐霞客故居、徐霞客纪念馆、碑廊等）；
——徐霞客旅游奇观集成（包括徐霞客当年走过的地方风景、奇石盆展示）； ——民俗展示区（农家院、童趣园、民俗演示、展示等）；
2.以休闲、生态为主的景点建设
根据市场需要开发以休闲、生态为主的旅游产品，并不断精炼旅游主题，提升产品形象。
——水上休闲（垂钓）中心；
——采摘园（蔬菜园、水果园等农庄）；
——美食风味区（生态园餐厅、野外烧烤、运河鱼宴、农家饭店）；
·农家娱乐项目。挖掘民间儿童的玩耍项目，如弹琉璃球、抓石子、放风筝、踩气球、抽陀螺、踢毽子、摔跤，斗鸡、斗羊、斗蟋蟀表演以及骑羊、羊拉小车等城里孩子看不到的项目。
设立民俗博物馆，具体展示下列项目：
·实物展示。馆中陈列手推车、织布机、纺花车、煤油等用具，大陶缸、砖头垒砌的鸡屋、狗窝，门上张贴传统的年画、门神、灶王爷，供奉财神爷、泰山老奶奶、观音像，供奉土地爷、关帝爷、赵公元帅、树上挂玉米棒，院墙一侧放置犁、耧、锄、镢、铁锨、镰刀、斧子、扬场锨、石磙、牛梭、条编篮子等展示民俗的实物。发动群众并到比较偏僻的山村收集或购买旧时用的生活用品和生产用具；收购古年画、张贴画、旧门神、旧家具、旧农具、旧工具等以充实民俗展馆。
·耕牛饲养。设置一牛棚，牛棚下面放置石槽，石槽前放置淘草缸，缸中放一把木把淘草用的铁笊篱，水缸的旁边放一尊铡草用的大铡刀。
·农家饭店。从家具的配备、餐具的实用都用以古朴、粗糙为主；就餐形式要多样化，可以订餐、供应成套野餐，也可开展家庭自饮；主食以手工制作为主，如大铁锅贴饼子、手擀面条、手工馒头、手工水饺、小豆腐、泰山煎饼等；发掘配方腌制多种农家小菜，以适应不同游客的口味；住宿以舒适为第一要务。
·自在园。园内有鹅卵石、青石板铺成的林间小道，搭建木屋、竹屋、石屋，路旁是木质连椅、石桌石凳，可供游客休息用，还可以开辟一条“通幽自在”林间小道，路两旁悬挂古色古香的大红灯笼，也可以手提马灯、灯笼。对外组令帐篷、秋千、吊床、草席、草苫子、粗布棉被、被单、褥单、枕头。
3、策划新的发展方向
·对现有碑廊进行改造，供客人品茗、观光、休闲用。
·开展划船、垂钓、赏荷花、篝火晚会、野外宿营、农家婚礼等活动。 ·民间生活。重点展示农村人家日常生活的情景：如推碾、摇水磨、擀面条、手工榨油、小磨香油、条编表演等室内表演项目，也可以引领游客去户外展示耕地、种菜、浇园、果树修枝等生产活动。
·工具制作。在馆内专门设立“铁匠铺”展示自然经济情况下，农民家庭手工业的情况。铁匠铺用传统手工艺打制农民所需要的生产工具和部分生活工具。如打制刀具（包括切菜刀、练武用的刀）、红缨枪、剑、三节棍、绳鞭等练武防身用的武器等。还可打制铁锨、铁锹、抓钩、耙齿等农具。展示用铁皮制作水桶、水壶、铁盆等容器，这些都可以让游客参与其中，然后将游客参与的制成品再作为旅游纪念品出售给他们。该项目需要收集火炉、大小铁锤、铁錾子、风箱、淬火用的陶缸等工具，聘请一位铁匠执掌该项目。
·家具制作。在院内设立一间木工房：需要传统的木工所需要的工具如斧；大小各种锯，锛、墨汁、木工条凳、刨子等，聘一木工师傅，从事家具的制作（最好能会木雕的匠人，可制作精美的雕花，以卖给游人）和农具的制作。可以在师傅的指导下学习打眼、刨平、制作木扎、案板、擀面杖等，学习油漆家具、简单的木雕技术等。
·修学体验。择一院落，按过去的私塾进行布置。让游客在规定的时间内背诵儒家经典段落或名言警句，设定奖惩办法。让游客亲身体验中国传统私塾教育