房屋用途是房屋各种属性中非常重要的一个元素，是体现房屋价值的一个重要因素。它和契税、物业维修基金的缴纳额度、贷款额度、办理营业执照等密切相关，直接关系到购房人的切身利益。因此，房屋用途的确认事关重大，决不可掉以轻心。 近年来，有关房屋用途认定的纠纷已发生多起，造成了不良的社会影响。为了避免因用途而产生矛盾纠纷，就应该明确用什么标准确认房屋用途。首先需要明确的是，所谓房屋用途应是指其规划核准的用途，新版的房屋所有权证也佐证了这一点，将房屋信息中原“设计用途”一栏修改为“规划用途”。 而在实际工作中，有不少规划许可证和规划核准图上标注的房屋用途五花八门，有的是按照设想的经营种类标注，往往和实际经营状况不一致。为了避免矛盾和纠纷的产生，应规范“设计用途”的填写，有必要针对现实状况对房屋用途予以确认，并明确分类的依据,同时应分清房屋用途不等同于经营类别。 一、现有房屋用途分类的规范性文件 1. 2000年8月1日实施的《房产测量规范》，针对城镇的所有房屋建筑，将房屋用途分为8个一级类别、28个二级类别，每种类别都有比较详细的内容说明，可以满足当时的房屋用途分类要求（见表1）。 2. 1994年2月1日实施、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》，针对城市居住区的建筑将其分为住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，其中公建部分又分为8个类别，基本覆盖了现有的各种公共服务设施类型，住宅未有分类（见表2）。 二、两者对权属登记的适用性 由于两者在制定房屋用途分类标准时出发点不同、使用对象不同、时间不同，因此两“规范”中所涵盖的用途类别有较大区别。《房产测量规范》中房屋用途的类别比较齐全，但是近几年随着社会的发展和新型社区的建设而出现的各类公共服务设施建筑未能反映；《城市居住区规划设计规范》用途类别只是针对城市居住区的房屋建筑，所以各类公共服务设施建筑内容比较齐全。从权属登记的角度来讲，采用其中任何一个“规范”的房屋用途类别都不够全面，难以对工作中遇到的各类房屋用途准确确认。 三、当前急需解决的几个问题 为了保证房屋所有权证中用途填写的准确、规范，本人认为应加强和规划部门联系，从源头抓起，首先规范规划许可证和规划核准图的用途填写，明确房屋用途划分的类别，具体体现在以下几个方面： 1.完善住宅类别的划分 目前在实际工作中将住宅分为成套住宅、一般住宅和别墅三种。但实际生活中还存在职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓、单身公寓、酒店式公寓、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅等各类住宅。国土部已明确只有独门独户的独立别墅可称为“别墅”，那么根据叠加别墅、联排别墅、双拼别墅的套型设计及70年的土地使用年限，对比成套住宅的定义“指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋”，把叠加别墅、联排别墅、双拼别墅纳入成套住宅的范畴，是比较恰当的；一般住宅通常的理解是指非成套住宅，但是按户使用，与成套住宅相对应，所以建议把一般住宅改称为非成套住宅；此外，将职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓作为住宅中一个单独的类别，归纳为集体宿舍。如此划分既符合《房产测量规范》中住宅的二级类别标准，同时也利于区分规划许可证上标注的“一般住宅”。除此以外，单身公寓、酒店式公寓目前归类在一般住宅中，但成套住宅和非成套住宅均具有公安部门编制到户的门牌，是可以迁入家庭户口的，而单身公寓、酒店式公寓没有该门牌，派出所不允许迁入户口，况且其土地使用年限与成套住宅也不一样，因此规划部门将其作为住宅中一个单独的类别。考虑到以上各种因素，为避免产生无法上报户口等矛盾，单身公寓、酒店式公寓不宜纳入一般住宅，应单独设立类别。 2.完善公建用房类别的划分 商品房是公众关注度最高的房屋种类，尤其是配套附属用房的使用、归属，一直是业主挥之不去的心结，也是业主和开发企业争执的焦点。2000年出台的《江苏省物业管理条例》中“配套使用的附属设施……属全体业主所有”这一条款，使得这种争执达到顶峰。业主、业委会纷纷前来咨询、了解，哪些部分是属于业主的，只要是会所无一例外被认为应归业主，甚至认为幼儿园也归业主所有。直到2004年《江苏省物业管理条例》这一条款修改后，争论才得以平息。 事实上，在《城市居住区规划设计规范》的用途类别和项目内容中，没有提及会所。在规划许可证上有关房屋信息的栏目有两条分别是项目名称和建筑用途，会所基本都被标注在项目名称栏中，建筑用途栏则是以规划的用途类别标注。而规划核准图上会所部位的标注有多项内容，各个楼盘不尽相同：活动中心、社区服务、小商店、乒乓球室、阅览室、健身房、美容中心等不一而足。 综上分析，可以看出会所只是项目名称，而非用途，它可以包含多种不同的用途，这就需要我们依据《城市居住区规划设计规范》，从工作实际出发，尽快制定适合自己的公共服务设施建筑分类标准，避免矛盾的再次发生。 3.明确各类储藏室的归类 目前，储藏室的设计越来越多，从住宅楼地下室里为住宅配建的储藏室，到办公、商业用房区域里为其配建的储藏室，它们不能够独立存在，必须依附于主体房屋。因此，储藏室应视为一种使用功能，类似于住宅中的厨房或卫生间等，将储藏室作为一个单独用途似乎并不合适。具体操作时可以把为办公使用的储藏室归为办公用途，在附记中加以说明。 4.私人自建自用住房的类别确认 随着生活水平的提高，私人自建自用房屋的建筑形式也趋于多样化，有的按照成套房屋的套型建造，还有的类似于别墅，如果仍然按照过去的观点简单将其归为一般住宅，不尽合理。过去受经济条件限制，私人自建自用住房建筑形式简单，没有厨房、卫生间等，属于非成套住宅不会产生异议。如果没有规定私人自建自用住房只能按一般住宅认定，那么笔者认为应根据具体的建筑形式进行判定。 注：本文获中房协房地产市场专业委员会华东片工委2011年年会优秀论文评选优秀奖。 齐婧/责任编辑
房屋用途是房屋各种属性中非常重要的一个元素，是体现房屋价值的一个重要因素。它和契税、物业维修基金的缴纳额度、贷款额度、办理营业执照等密切相关，直接关系到购房人的切身利益。因此，房屋用途的确认事关重大，决不可掉以轻心。 近年来，有关房屋用途认定的纠纷已发生多起，造成了不良的社会影响。为了避免因用途而产生矛盾纠纷，就应该明确用什么标准确认房屋用途。首先需要明确的是，所谓房屋用途应是指其规划核准的用途，新版的房屋所有权证也佐证了这一点，将房屋信息中原“设计用途”一栏修改为“规划用途”。 而在实际工作中，有不少规划许可证和规划核准图上标注的房屋用途五花八门，有的是按照设想的经营种类标注，往往和实际经营状况不一致。为了避免矛盾和纠纷的产生，应规范“设计用途”的填写，有必要针对现实状况对房屋用途予以确认，并明确分类的依据,同时应分清房屋用途不等同于经营类别。 一、现有房屋用途分类的规范性文件 1. 2000年8月1日实施的《房产测量规范》，针对城镇的所有房屋建筑，将房屋用途分为8个一级类别、28个二级类别，每种类别都有比较详细的内容说明，可以满足当时的房屋用途分类要求（见表1）。 2. 1994年2月1日实施、2002年修订的《城市居住区规划设计规范》，针对城市居住区的建筑将其分为住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，其中公建部分又分为8个类别，基本覆盖了现有的各种公共服务设施类型，住宅未有分类（见表2）。 二、两者对权属登记的适用性 由于两者在制定房屋用途分类标准时出发点不同、使用对象不同、时间不同，因此两“规范”中所涵盖的用途类别有较大区别。《房产测量规范》中房屋用途的类别比较齐全，但是近几年随着社会的发展和新型社区的建设而出现的各类公共服务设施建筑未能反映；《城市居住区规划设计规范》用途类别只是针对城市居住区的房屋建筑，所以各类公共服务设施建筑内容比较齐全。从权属登记的角度来讲，采用其中任何一个“规范”的房屋用途类别都不够全面，难以对工作中遇到的各类房屋用途准确确认。 三、当前急需解决的几个问题 为了保证房屋所有权证中用途填写的准确、规范，本人认为应加强和规划部门联系，从源头抓起，首先规范规划许可证和规划核准图的用途填写，明确房屋用途划分的类别，具体体现在以下几个方面： 1.完善住宅类别的划分 目前在实际工作中将住宅分为成套住宅、一般住宅和别墅三种。但实际生活中还存在职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓、单身公寓、酒店式公寓、叠加别墅、联排别墅、双拼别墅等各类住宅。国土部已明确只有独门独户的独立别墅可称为“别墅”，那么根据叠加别墅、联排别墅、双拼别墅的套型设计及70年的土地使用年限，对比成套住宅的定义“指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋”，把叠加别墅、联排别墅、双拼别墅纳入成套住宅的范畴，是比较恰当的；一般住宅通常的理解是指非成套住宅，但是按户使用，与成套住宅相对应，所以建议把一般住宅改称为非成套住宅；此外，将职工集体宿舍、学生宿舍、学生公寓作为住宅中一个单独的类别，归纳为集体宿舍。如此划分既符合《房产测量规范》中住宅的二级类别标准，同时也利于区分规划许可证上标注的“一般住宅”。除此以外，单身公寓、酒店式公寓目前归类在一般住宅中，但成套住宅和非成套住宅均具有公安部门编制到户的门牌，是可以迁入家庭户口的，而单身公寓、酒店式公寓没有该门牌，派出所不允许迁入户口，况且其土地使用年限与成套住宅也不一样，因此规划部门将其作为住宅中一个单独的类别。考虑到以上各种因素，为避免产生无法上报户口等矛盾，单身公寓、酒店式公寓不宜纳入一般住宅，应单独设立类别。 2.完善公建用房类别的划分 商品房是公众关注度最高的房屋种类，尤其是配套附属用房的使用、归属，一直是业主挥之不去的心结，也是业主和开发企业争执的焦点。2000年出台的《江苏省物业管理条例》中“配套使用的附属设施……属全体业主所有”这一条款，使得这种争执达到顶峰。业主、业委会纷纷前来咨询、了解，哪些部分是属于业主的，只要是会所无一例外被认为应归业主，甚至认为幼儿园也归业主所有。直到2004年《江苏省物业管理条例》这一条款修改后，争论才得以平息。 事实上，在《城市居住区规划设计规范》的用途类别和项目内容中，没有提及会所。在规划许可证上有关房屋信息的栏目有两条分别是项目名称和建筑用途，会所基本都被标注在项目名称栏中，建筑用途栏则是以规划的用途类别标注。而规划核准图上会所部位的标注有多项内容，各个楼盘不尽相同：活动中心、社区服务、小商店、乒乓球室、阅览室、健身房、美容中心等不一而足。 综上分析，可以看出会所只是项目名称，而非用途，它可以包含多种不同的用途，这就需要我们依据《城市居住区规划设计规范》，从工作实际出发，尽快制定适合自己的公共服务设施建筑分类标准，避免矛盾的再次发生。 3.明确各类储藏室的归类 目前，储藏室的设计越来越多，从住宅楼地下室里为住宅配建的储藏室，到办公、商业用房区域里为其配建的储藏室，它们不能够独立存在，必须依附于主体房屋。因此，储藏室应视为一种使用功能，类似于住宅中的厨房或卫生间等，将储藏室作为一个单独用途似乎并不合适。具体操作时可以把为办公使用的储藏室归为办公用途，在附记中加以说明。 4.私人自建自用住房的类别确认 随着生活水平的提高，私人自建自用房屋的建筑形式也趋于多样化，有的按照成套房屋的套型建造，还有的类似于别墅，如果仍然按照过去的观点简单将其归为一般住宅，不尽合理。过去受经济条件限制，私人自建自用住房建筑形式简单，没有厨房、卫生间等，属于非成套住宅不会产生异议。如果没有规定私人自建自用住房只能按一般住宅认定，那么笔者认为应根据具体的建筑形式进行判定。 注：本文获中房协房地产市场专业委员会华东片工委2011年年会优秀论文评选优秀奖。 齐婧/责任编辑