2016年厦门房地产行业市场发展和调研分析报告

2016年厦门房地产行业市场发展和调研分析报告

2016年

本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录

第一节 楼市欣欣向荣，量价快速攀升 ........................................................................ 5

一、量价齐升，库存持续下降 .............................................................................. 5

二、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 ...................................... 9

三、市场集中度较高，本地国企占主导 ............................................................ 10

第二节 岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求 .............................................. 11

一、岛外成交占比持续提升 ................................................................................ 11

二、低基数叠加地王效应，岛外房价领涨 ........................................................ 14

三、供需比处于低位，整体依旧供不应求 ........................................................ 15

第三节 土地市场：地王频出，供应向岛外倾斜 ...................................................... 16

一、地王频出，高溢价成交成常态 .................................................................... 16

二、土地供应逐步向岛外倾斜 ............................................................................ 18

第四节 人口吸附能力强，外地购房者比例高 .......................................................... 19

一、经济快速增长，旅游业持续繁荣 ................................................................ 19

二、人口保持净流入趋势，外地人成厦门购房主力 ........................................ 21

第五节 调控力度持续升级，短期效果立显 .............................................................. 22

一、从限贷到限购，调控持续升级 .................................................................... 22

二、四季度厦门房价或维持量缩价稳 ................................................................ 25

第六节 开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 ...................... 26

一、开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 .................... 26

二、部分楼盘实地调研情况 ................................................................................ 26

图表目录

图表 1：厦门商品住宅成交波动较大 .......................................................................... 5

图表 2：厦门二手住宅成交快速上升 .......................................................................... 6

图表 3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升 . ................................................. 6

图表 4：上半年厦门房价步入快速上涨通道 .............................................................. 7

图表 5：厦门商品住宅均价持续攀升 .......................................................................... 7

图表 6：2016 年以来厦门商品住宅供不应求 . ........................................................... 8

图表 7： 厦门住宅库存及去化周期呈下行趋势 . ....................................................... 8

图表 8：厦门中小户型成交占比提升 .......................................................................... 9

图表 9：2016 年上半年厦门二手房成交户型占比 . ................................................... 9

图表 10：2016 上半年厦门房企销售额五强 . ........................................................... 10

图表 11： 2016 上半年厦门房地产销售额前十房企 . ............................................. 10

图表 12：厦门上半年销售额前十楼盘 ...................................................................... 11

图表 13：厦门六区行政区划 ...................................................................................... 12

图表 14：1-8 月厦门各区成交占比 . .......................................................................... 12

图表 15：岛外四区成交占比持续提升 ...................................................................... 13

图表 16：2016 年8 月厦门六区住宅均价 . .............................................................. 14

图表 17：2016 年8 月厦门六区住宅均价环同比 . .................................................. 15

图表 18：上半年厦门各区商品住宅供求对比 .......................................................... 15

图表 19：厦门土地供求对比 ...................................................................................... 16

图表 20：厦门住宅用地供求对比 .............................................................................. 17

图表 21：厦门8 月26 日成交多个地王 . ................................................................. 17

图表 22：各区土地供求对比（2016 年前8 月） . .................................................. 18

图表 23：岛内岛外历年土地供应情况 ...................................................................... 19

图表 24：厦门GDP 增速高于全国 . . ........................................................................ 19

图表 25：第三产业占比持续提升 .............................................................................. 20

图表 26：游客接待数及旅游业收入持续快速增长 . ................................................. 20

图表 27：厦门收入房价比较低 .................................................................................. 21

图表 28：厦门租金回报率处较低水平 ...................................................................... 21

图表 29：厦门户籍及常住人口保持稳定增长 .......................................................... 22

图表 30：外地人购房占比超过60% .......................................................................... 22

图表 31：厦门7.15 信贷政策调整内容 . ................................................................... 23

图表 32：厦门9 月5 日重启限购令（内容） . ....................................................... 23

图表 33：9.5 日限购后成交下滑明显 . ...................................................................... 23

图表 34：商品住宅在调控前后成交变化情况 .......................................................... 24

图表 35：二手住宅在调控前后成交变化情况 .......................................................... 24

图表 36：厦门住宅均价在调控前后变化情况 .......................................................... 25

图表 37：万科湖心岛沙盘 .......................................................................................... 27

图表 38：万科湖心岛效果图 ...................................................................................... 27

图表 39：万科湖外景图 .............................................................................................. 28

图表 40：万科湖现场图 .............................................................................................. 28

图表 41：融侨外景图 .................................................................................................. 29

图表 42：融侨现场图 .................................................................................................. 30

作为上半年领涨的二线城市，厦门于9 月5 日重启限购，成为第一个真正意义上限购的二线城市，我们第一时间走访当地开収商，幵现场考察了万科湖心岛、万科城、融侨观邸等新盘及周边二手房门店。

第一节 楼市欣欣向荣，量价快速攀升

一、量价齐升，库存持续下降

成交持续井喷，二手房成交占比大幅提升。厦门自2015 年1 月全面取消限购后，市场逐步回暖。2016 年1-8 月成交219 万平米，同比增长11.9%。分阶段来看，由于2016 年起购买厦门商品房，不再享有购房落户政策，直接导致2015 年11 月、12 月成交井喷，尽管1 月市场有所降温，但随着2 月降首付、减契税等利好政策出台，3 月起厦门楼市重回升势，4 月厦门商品住宅成交59.9 万平米，创2014 年1 月以来新高，7、8 月由于传统淡季、价栺高位叠加715 新政出台，成交大幅回落，8 月成交跌至10.8 万平，环比降42%，同比降64%。

相比于一手房，厦门二手房成交更加活跃。2015年厦门二手住宅月均成交31.1万平，同比增长107%，2016 年1-8 月月均成交49.7 万方，较2015 年全年月均值进一步增长60%，月均成交量占新房成交比值由2014 年的58%升至2016 年的182%。二手房成交活跃且远远超过一手房，也能反映出限购放开后厦门投资投机需求旺盛。

图表 1：厦门商品住宅成交波动较大

资料来源: WIND，北京欧立信调研中心

图表 2：厦门二手住宅成交快速上升

资料来源: WIND，北京欧立信调研中心

图表 3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升

2016年厦门房地产行业市场发展和调研分析报告

2016年

本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录

第一节 楼市欣欣向荣，量价快速攀升 ........................................................................ 5

一、量价齐升，库存持续下降 .............................................................................. 5

二、首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 ...................................... 9

三、市场集中度较高，本地国企占主导 ............................................................ 10

第二节 岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求 .............................................. 11

一、岛外成交占比持续提升 ................................................................................ 11

二、低基数叠加地王效应，岛外房价领涨 ........................................................ 14

三、供需比处于低位，整体依旧供不应求 ........................................................ 15

第三节 土地市场：地王频出，供应向岛外倾斜 ...................................................... 16

一、地王频出，高溢价成交成常态 .................................................................... 16

二、土地供应逐步向岛外倾斜 ............................................................................ 18

第四节 人口吸附能力强，外地购房者比例高 .......................................................... 19

一、经济快速增长，旅游业持续繁荣 ................................................................ 19

二、人口保持净流入趋势，外地人成厦门购房主力 ........................................ 21

第五节 调控力度持续升级，短期效果立显 .............................................................. 22

一、从限贷到限购，调控持续升级 .................................................................... 22

二、四季度厦门房价或维持量缩价稳 ................................................................ 25

第六节 开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 ...................... 26

一、开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 .................... 26

二、部分楼盘实地调研情况 ................................................................................ 26

图表目录

图表 1：厦门商品住宅成交波动较大 .......................................................................... 5

图表 2：厦门二手住宅成交快速上升 .......................................................................... 6

图表 3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升 . ................................................. 6

图表 4：上半年厦门房价步入快速上涨通道 .............................................................. 7

图表 5：厦门商品住宅均价持续攀升 .......................................................................... 7

图表 6：2016 年以来厦门商品住宅供不应求 . ........................................................... 8

图表 7： 厦门住宅库存及去化周期呈下行趋势 . ....................................................... 8

图表 8：厦门中小户型成交占比提升 .......................................................................... 9

图表 9：2016 年上半年厦门二手房成交户型占比 . ................................................... 9

图表 10：2016 上半年厦门房企销售额五强 . ........................................................... 10

图表 11： 2016 上半年厦门房地产销售额前十房企 . ............................................. 10

图表 12：厦门上半年销售额前十楼盘 ...................................................................... 11

图表 13：厦门六区行政区划 ...................................................................................... 12

图表 14：1-8 月厦门各区成交占比 . .......................................................................... 12

图表 15：岛外四区成交占比持续提升 ...................................................................... 13

图表 16：2016 年8 月厦门六区住宅均价 . .............................................................. 14

图表 17：2016 年8 月厦门六区住宅均价环同比 . .................................................. 15

图表 18：上半年厦门各区商品住宅供求对比 .......................................................... 15

图表 19：厦门土地供求对比 ...................................................................................... 16

图表 20：厦门住宅用地供求对比 .............................................................................. 17

图表 21：厦门8 月26 日成交多个地王 . ................................................................. 17

图表 22：各区土地供求对比（2016 年前8 月） . .................................................. 18

图表 23：岛内岛外历年土地供应情况 ...................................................................... 19

图表 24：厦门GDP 增速高于全国 . . ........................................................................ 19

图表 25：第三产业占比持续提升 .............................................................................. 20

图表 26：游客接待数及旅游业收入持续快速增长 . ................................................. 20

图表 27：厦门收入房价比较低 .................................................................................. 21

图表 28：厦门租金回报率处较低水平 ...................................................................... 21

图表 29：厦门户籍及常住人口保持稳定增长 .......................................................... 22

图表 30：外地人购房占比超过60% .......................................................................... 22

图表 31：厦门7.15 信贷政策调整内容 . ................................................................... 23

图表 32：厦门9 月5 日重启限购令（内容） . ....................................................... 23

图表 33：9.5 日限购后成交下滑明显 . ...................................................................... 23

图表 34：商品住宅在调控前后成交变化情况 .......................................................... 24

图表 35：二手住宅在调控前后成交变化情况 .......................................................... 24

图表 36：厦门住宅均价在调控前后变化情况 .......................................................... 25

图表 37：万科湖心岛沙盘 .......................................................................................... 27

图表 38：万科湖心岛效果图 ...................................................................................... 27

图表 39：万科湖外景图 .............................................................................................. 28

图表 40：万科湖现场图 .............................................................................................. 28

图表 41：融侨外景图 .................................................................................................. 29

图表 42：融侨现场图 .................................................................................................. 30

作为上半年领涨的二线城市，厦门于9 月5 日重启限购，成为第一个真正意义上限购的二线城市，我们第一时间走访当地开収商，幵现场考察了万科湖心岛、万科城、融侨观邸等新盘及周边二手房门店。

第一节 楼市欣欣向荣，量价快速攀升

一、量价齐升，库存持续下降

成交持续井喷，二手房成交占比大幅提升。厦门自2015 年1 月全面取消限购后，市场逐步回暖。2016 年1-8 月成交219 万平米，同比增长11.9%。分阶段来看，由于2016 年起购买厦门商品房，不再享有购房落户政策，直接导致2015 年11 月、12 月成交井喷，尽管1 月市场有所降温，但随着2 月降首付、减契税等利好政策出台，3 月起厦门楼市重回升势，4 月厦门商品住宅成交59.9 万平米，创2014 年1 月以来新高，7、8 月由于传统淡季、价栺高位叠加715 新政出台，成交大幅回落，8 月成交跌至10.8 万平，环比降42%，同比降64%。

相比于一手房，厦门二手房成交更加活跃。2015年厦门二手住宅月均成交31.1万平，同比增长107%，2016 年1-8 月月均成交49.7 万方，较2015 年全年月均值进一步增长60%，月均成交量占新房成交比值由2014 年的58%升至2016 年的182%。二手房成交活跃且远远超过一手房，也能反映出限购放开后厦门投资投机需求旺盛。

图表 1：厦门商品住宅成交波动较大

资料来源: WIND，北京欧立信调研中心

图表 2：厦门二手住宅成交快速上升

资料来源: WIND，北京欧立信调研中心

图表 3：厦门二手住宅成交与一手成交比快速提升