沈阳地区成本调研报告
一、 前言
**年9月4日至9月8日，集团成本管理中心赴沈阳对当地的房地产市场成本水平进行了调研，本次调研的目的主要是针对前一次调研结果中尚不明确的项目做更深入的了解和分析，主要包括基础设施中市政配套工程（如：供水、供电、供热、燃气、人防等）当地垄断情况、收费标准，以及当地开发较好楼盘的建安成本水平。
本次调研的楼盘主要锁定在沈阳当地开发较成功、具有一定影响力的中高端楼盘，物业类型包括普通多层、小高层、高层、花园洋房，调研楼盘包括：万科城、万科四季花城、河畔新城、伊丽雅特湾、星河湾、唯美品格、浦江苑、浑河晚渡等。
二、 市政配套工程，政府垄断及相关收费情况
（一） 城市基础设施配套费：即大市政配套费（属前期费用）
按总建筑面积收取，收费标准为：
住宅：183元/m2（含人防异地建设费40元/m2）
公建：148元/m2（含人防异地建设费40元/m2）
（二） 红线内小市政配套：
总的来说，政府垄断性较强，施工单位的报价基本不可以谈判，详细如下：
1、 供电：垄断性强
按05年新规定，按建筑面积收费，标准如下：
（1） 住宅：90元/m2建面（供电容量：100m2以上6KVA/户，100m2以下的4KVA/户，每增加
1kva加收10％）；
（2） 公建及商业：100元/m2建面；
（3） 一次性缴纳，可打9折；
（4） 供电配套工程费的建设范围：包括上级电源出线（含电缆）到住宅楼的环供柜前（不含
环供柜）或公建设施的用户表前（不含计量装置）所有供配电设施的设计、材料和设备的购置、安装、调试、运行及维护、改造等费用。
（5） 环供柜：需从沈阳市电业局指定地点购买（2000~3000元/个），环供柜到电表箱及之后
的配电系统一般放入总包施工。
政府有关规定详见附件：
关于规范新建住宅供电配套工程收费标
（6） 户内电表：须向“沈阳市电业局计量所”购买，并申请由其安装，供应+安装：平均约
300元/块。
（7） 供电方式：全市均为单回路供电，为保证供电的稳定性，有些项目自设备用发电机。
2、 供水：垄断性较强
（1） 面上说市场已放开，但实际处于垄断状态。
（2） 室外给水可在一定范围内进行招标，即从各区自来水公司下属单位中挑选几家来投标，
通过这种招标得到的价格比直接委托低一些，但整体竞争性还是较弱的。
（3） 各区的项目归各区自来水公司管，万科已与沈阳市自来水总公司签了协议，自来水总公
司专设一大客户小组：万科客户小组，专门协调万科在沈所有项目的给水施工及供水。
（4） 施工范围：从红线外接至红线内水表井（包括：供水总表、阀门），均是由供水公司下属
单位施工，其后的供水管网供水公司面上说开发商可自行招标，但实际如果开发商自行
招标，后期供水将会有问题，供水公司以各种借口拖延供水，如福田地产在沈阳的项目，
一期入伙在即，因园区内供水管网自行招标，导致目前供水公司迟迟不给供水。
以下是几个调研楼盘由供水公司下属单位垄断施工的范围：
A、 万科城：从市政管网接至每栋楼入口外墙1.5m处，包括红线外市政管网、水泵房、
园区内供水。
B、 浑河晚渡（阳光100）：从现有市政管网接至建筑物外墙1.5m处，由建筑物外墙1.5m
处接至水泵房、水泵房、水泵房之后的供水管网由总包负责，水泵房设在地下室。
（5） 价格水平：套用市政定额，按实结算，一般是供水公司下属施工单位报多少就是多少，
基本没有可谈判的余地。
室外给水管网费用：一般在10~20元/m2建面；
户内水表：须从自来水公司指定点购买，普通水表（非远传）40~50元/块，可让总包安
装，也可让自来水公司下属单位安装，计算安装费。
3、 排水：垄断较弱
（1） 室外排水管网：一般情况下，自排水管出户后第一个检查井至市政排水管网由排水公司
下属单位施工（同深圳的做法），可自行招标确定单位。
（2） 成本经验数据：约15~20元/m2建面；
4、 供热：由于近一两年沈阳市各热力公司实行股份制改革，市场竞争较激烈，
相对其他市政工程而言，垄断较弱，具有一定的市场竞争性；
（1） 外挂热网费：80～120元/m2建面，由开发商向供热公司缴纳，若园区内室外供热管网
直接委托给热力公司下属单位施工，其外挂热网费一般可谈至60元/m2建面（含换热站
建设费用20元/ m2建面）；
（2） 换热站的建设（包括：土建、设备、管路），由开发商在红线内划拨出一小块地供施工单
位建设；
（3） 园区内室外供热管网工程费：按定额套取，约15元/m2建面；
（4） 热表：一般不设热表，按供热面积收费。
5、 燃气工程：具有一定的市场竞争性
成本水平：
（1） 室外管网：分摊到建面上约为25～45元/m2不等（万科城：25元/m2建面，阳光100的
浑河晚渡：22元/m2建面）；
（2） 调压站：1个50万m2的住宅小区设一个调压站，费用110万元，约2元/ m2建面；
（3） 户内工程费：从室外管网接入口至燃气表（包括表），与燃气公司可谈到2500~2600元/
户；
（4） 燃气表后的户内管及开户费：按1600元/户代缴，入伙后可从小业主处收回。
三、 工程招标与计价
1、 总包工程招标：
开发商一般自行招标，定标后委托招标代理机构到标办走公开招标的形式即可。
2、 采用的定额体系：
沈阳地区正逐渐实行工程量清单招标，但相对实行较慢，对应的定额体系为《2004沈阳市消耗量定额》。外来开发商如万科（示范区工程除外）、阳光100已实行工程量清单招标，当地开发商采用“2001定额”费率招标较多。
3、 计价与取费：
沈阳当地项目总包工程招标时，如不采用工程量清单招标，而采用费率招标时，一般都
采用较熟悉的2001定额体系，按企业类别（甲、乙、丙、丁）取费，而非按工程类别，与深圳不同。
4、 当地总包价格水平：
一般是按2001定额丙级企业取费下浮2％左右，但不同项目存在一定的差异，若是别墅、洋房，也可能不下浮。
例1：星河湾一期，在建，一期建筑面积50万m2，物业类型为多层、小高层、中高层、高层，
共7个总包，均无施工图费率招标，按2001定额丙级企业取费平均下浮2%左右。
例2：万科在沈阳的项目，示范区工程费率招标时，一般与投标单位谈定一个综合取费费率，
按此费率结算，结算价=分部分项工程费*（1+综合费率）+税金，综合费率11%左右。
5、 交楼标准：毛胚房户内刮大白。
6、 冬季施工（工程分期计划时应考虑此影响因素）
（1） 冬季施工期：11月15日～3月15日（共4个月），几乎全面停工；
（2） 一般的工作，如室内砌体，加些防冻剂可延长工作至11月底或12月初，之后便将进入全
面停工状态；
（3） 3月15日一般可以定为开工日期，做些开工准备工作，仍不能全面进行施工，因为此时地下
1m以内仍是冻土层，一般要到4月初才可以全面进行施工。
7、 沈阳地区抗震等级：7级
四、 总包资源及标段划分
调研过程中，我们了解到，目前在沈阳施工的总包单位，有外地的也有本地的，外来单位
以江浙一带的施工单位为主。
（1） 江浙一带的施工单位：总包管理模式为纯劳务分包，多是自带队伍过来，因此总包单位
在现场管理力度较大，减轻了开发商现场管理难度。
江浙一带在沈阳做得比较好的单位有：南通三建、南通四建（据了解，因安全事故，
资质暂停2年）、南通六建、苏中，承接能力一般在5万平米左右。外地开发商首次进
入沈阳，一般首选外来施工单位居多，如浦江苑、阳光100。
（2） 当地的施工单位：一般承接到工程后，收取一定的管理费，再分包，实际形同转包，总
包单位在现场管理力度不够。
调研楼盘1：万科的项目，一般直接找当地较小但有强烈合作意愿的施工单位来投标，并根据
其承接工程能力划分标段，较细，一般2~3万m2/标段，有效地避免再分包。
调研楼盘2：浑河南中心区某项目
A、项目概况：总建面100万m2，容积率2.1，其中一期51万m2，建设中，物业类型包括多
层、小高层、中高层。
B、标段划分：共7个总包，标段最大的为11万m2（施工单位：京地二建），其他标段均在4～
6万m2（施工单位：苏中、南通六建等），根据目前项目进展情况，京地二建承
包的项目存在进度滞后情况；
五、 工程付款
沈阳市场施工单位垫资情况较严重，包括沈阳当地较大的开发商（如华新国际），有些小
的开发商甚至要求施工单位垫资至结构封顶，以下为几个具有一定竞争力楼盘的总包进度付款情况：
（1）付款存在滞后的楼盘
项目1：星河湾一期，地下室封顶，第一次付款，支付比例70%，后按月度支付，支付比例为
70％；
项目2：河畔新城，工程竣工后进度款付至50~60%左右，拖欠工程款也是导致华新建安成本
比万科要高的原因之一；
（2）付款较好的楼盘
项目3：瑞士风情小镇（福田地产在沈项目）一期，按月支付，支付比例80%；
项目4：万科的楼盘，工程付款条件较好，一般按月度支付，支付比例85~90%，万科在沈项
目付款条件均相对较好，在当地众所周知；因此相对而言，其总包单位资源较多，且
投标单位报价较低。
六、 工程、材料分判
（一）工程分判方式：
a) 总包范围：主体土建、水暖、电气、防水（材料甲限品牌或甲定乙购）；
b) 专业分包：门窗（塑钢窗）、电梯、消防、弱电、绿化、公共区装修；
（二）材料分判方式：
a) 甲供材料：外墙涂料（或面砖）、可视对讲、石材、开关面板插座、散热器、户内箱及开
关，浑河晚渡项目甲供材料包括DN100以上的阀门及电缆/电线；
b) 甲定价或限品牌材料：防水材料、钢筋、混凝土、管材、电缆/电线；
c) 主要材料（钢筋、混凝土）的分判方式：
万科城、浑河晚渡、浦江苑：乙购（万科的楼盘均为乙购）
河畔新城、星河湾、伊丽雅特湾：甲供（星河湾、伊丽雅特湾均是参考华新做法为甲供） 备注：据调研时了解到，星河湾一期的混凝土品牌为“四方”，招标时较其他品牌便宜5元
/m3，工程实际供货过程中，“四方”不能按合同履约，供货不及时，信誉较差。（本
项目甲供砼结算方式：损耗按20%计，超供部分由总包单位承担，实际损耗≤20%，
则按实结算，无奖励。）
七、 主要材料技术、经济指标 名称 建造标准
技术参数 基础形式的选择，一般如下：
1、多层：条形独立基础；
2、小高层：大筏板基础；
（若采用挖孔桩，通常6～8米/
根）
经济参数 1、桩基：采用挖孔桩，建安指标约 为40～45元/m2建面； 2、土方单价：10元/m3，很少外运，均为场内倒平； 备注 （一） 基础、土方工程
备注：
1、 沈阳地区地质条件普遍较好，地下多为砂质；
2、 当地楼盘基础形式多为选择“桩基”和“筏板基础”，一般情况下，若是“筏板基础”，便直接划入总包范围；
采用大筏板/独立基础的楼盘：
例1：华新国际的河畔花园，商住楼，共28层，下面4层是商业；
例2：伊丽雅特湾，联排别墅、小高层、中高层；
例3：万科四季花城、万科城，多层花园洋房为独立基础，11层的小高层为大筏板基础；
3、 地下水位：地下8～10m左右（浦江苑项目：10m），因此若设两层地下室，将需采取地下降水措施。
例：浦江苑一期，其中的2栋为32层写字楼，设2层地下室，降水费用如下：
（1） 打井费：11个（6~8万元/个），约80万元；
（2） 政府收费：破坏水资源、排污费等，按排水量计算收费，经多轮与政府相关部门磋商，共交了300~400万元；
此收费标准，未含在政府明文规定之列，有关部门也不会提醒开发商注意这个问题。只要设2层地下室，在进行地下室开挖施工时，“沈阳市水力委管”就会出现进行管制并要求收费。对于沈阳地下水位情况，政府相关部门非常清楚，只要开挖2层地下室，肯定存在排水问题。
（二） 单体
1 结构 结构型式 普通多层：砖混结构（含钢量：25~38kg/m2左右）
花园洋房：框架结构（含钢量：62kg/m2左右）
小高层：框架结构、异形柱结构（含钢量：41kg/m2左右）
钢筋 钢筋单价：3400元/吨（鞍钢、本钢）
施工单价：0.3~0.5元/kg
混凝土 花园洋房：0.35m3/m2
小高层：0.28 m3/m2 混凝土供应价（汉拿）： C20：240元/m3
C25：255元/m3
C30：270元/m3
2
建筑 砌体 备注：当地较好的混凝土供应商：汉拿（韩国独资企业）、泰丰（与政府关系较好）、建富 砌块：0.4元/块
红砖：0.28元/块
外墙装饰 涂料＋外
墙面砖 选用外墙涂料较多，因采用外墙面砖，冬季容易冻落，尤其是小高层、高层； 1、 伊丽雅特湾：联排别墅、双拼、小高层，外墙全采用涂料（材料＋施工：21元/m2，
涂料品牌为“沈阳新兴”）
2、 唯美品格：多层洋房，外墙采用面砖（材质一般，估计30元/m2左右）
3、 万科城：多层洋房、小高层，外墙约50%涂料，面砖50%；沿街小高层外墙饰面有
少许木条装饰）
4、 浦江苑：一、二层外墙贴青石板，3层及以上外墙均为普通条形砖；
外墙/屋面
保温 聚苯板 外墙保温的做法，当地主要有两种，一种是“聚苯板外保温”，另一种是“夹芯保温”，当地较好的楼盘一般均采用“聚苯板外保温”的形式（聚苯板材料价：800元/m3）。
1、聚苯板外保温：沈阳市场，外墙保温一般均在60~80mm厚左右，60mm厚的较多，
屋面保温一般为80~100mm厚，典型楼盘价格如下（材料+施工）：
（1）60mm厚：约60元/m2（引自万科）
（2）80～100mm厚：约70～90元/m2（引自华新）
（3）100mm厚：约96~100元/m2（引自伊丽雅特湾）
2、夹芯保温
（1）做法：（引自福田地产在沈项目）
砖混结构（多层）：120厚砌体（外墙）+50厚苯板+240砖墙（内墙）
框剪结构（小高层）：120厚砌体（外墙）+60厚苯板+200~250混凝土墙（内墙）
（2）价格：20元/m2左右，比“聚苯板外保温”便宜50~60元/m2。
3
土建分包 铝合金门窗 1、开窗率：当地楼盘均不高，典型楼盘门窗配置情况：
在0.15~0.25（别墅）之间；1、唯美品格：开窗率0.2左右，塑钢＋双层中空玻璃，
本次调研楼盘开窗率均在
0.21~0.23左右；
2、材质：塑钢门窗居多，也
有些高档楼盘采用断桥铝
合金+双层中空玻璃；
（备注：万科楼盘均是塑钢＋
双层中空） 价格不详，入口底商推拉门拉手为YKK； 2、万科四季花城：开窗率：不详，材质：塑钢＋双层中空玻璃：260元/m2（玻璃：耀华，配件：山东国都）3、万科城：开窗率：0.25左右，塑钢＋双层中空玻璃：420元/m2（维卡），门窗配件：Rata 4、浦江苑：开窗率：0.2左右，断桥铝合金＋双层中空：580元/m2（远大）
5、伊丽雅特湾一期：开窗率：0.2，断桥铝合金＋双层中
空：500元/m2左右（耀华玻璃＋欧标配件）
6、浑河晚渡：断桥铝合金＋双层中空：620元/m2
阳台栏杆 一般项目外阳台较少，均为玻璃内封闭阳台，即使有也均选用普通铁艺栏杆较多，价格
约70~80元/m。
参观楼盘中，阳台栏杆配置情况如下：
1、 万科城：
（1）情景洋房：退露式，两侧面设阳台栏杆约8米/个，客厅落地玻璃窗（距地面600
左右）设有铁艺护栏（300高）约4.5m左右，客房窗护栏3m长左右）；
（2）小高层：南侧设外阳台栏杆，形式同深圳万科城，约6m/户；
2、 浦江苑：南侧客厅内封闭落地窗外设阳台，材质：铁艺，竖条，无镂花，约6m/户；
3、 唯美品格：无阳台栏杆
防水 外墙/屋面/
阳台/卫生
间/厨房 1、外墙：沈阳地区均不做防水； 2、其他：地下室采用卷材，沈阳地区用的较多是“雨王”（沈阳当地大型国企）SBS，材料价约25元/m2，材料+施工：约30元/m2。
入户门 品牌：国产元/樘
楼盘1：唯
美品格
1、绿化：桦树、柏树较多、入口草皮较多（总体绿化做得比较好）； 2、硬质地面：车行道：沥青路面，人行道：入口处为青石板，其他处为水泥砖； 3、水景：入口设有4处水景点，包括2处水墙（宽约10m /处），1处约50m2左右的水池
（内有4个高约10m的喷泉水柱），1处小水景（内设2个小喷头）；
1、室外环境建安成本约1300万元，12.5万m2建筑面积，约100元/m2；
2、绿化：一般，树木不多；
3、硬质地面：入口广场辅贴石材较多，约50%左右；人行道：水泥砖，车行道：沥清路面； 楼盘2：浦江苑
4、水景：入口处设有水景，主题广场旁另设一小湖景（湖面积约1500m2）；
楼盘3：万1、绿化：一般；
科城 2、硬质地面：人行道：水泥砖，车行道：沥清，入口处广场为青石板路面；
3、构筑物小品：设置比较有趣；
4、水景：非常少；
小结：室外环境建安成本，一般约为200元/m2环境面积；
八、单体建安成本指标：
物业类型
普通多层
（砖混结构）
普通多层
（框架结构）
花园洋房
（框架结构）
小高层
中高层
高层
单体指标（元/m2） 800~900 950~1100 1350~1450 1150~1300 备注 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 600~700元/m2 多层一般均为砖混结构，框架结构的极少；其中：主体土建+水暖+电气（总包） 1050~1100元/m2 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 820~1000元/m2 1500~1650 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 框架结构：1000~1100元/m2
框剪结构：1200元/m2左右
普通地下室筏板基础全摊在地下室，不考虑护壁桩，可
直接自然放坡；
人防地下室
小结：沈阳市一般项目，总建安成本分摊在总建筑面积，通常在1800~2200元/m2建面； 例：浦江苑一期，开发全成本：3000~3200元/m2，成本较高的原因主要是，一是公司管理费用高（上海开发商），二是招待费用高（到沈阳的首个项目），花了些冤枉钱；
机电工程建安成本指标（总包范围）：
1、 给排水：30元/m2，包括水表费用（有些楼盘户内给水支管不做，仅每户甩口入户即可，则给水工程费将为20元/m2）。
2、 供热：
（1） 成本指标：50~60元/m2，包含铝合金散热器费用，散热器金额分摊到建面约30~40元/m2，
20多元/m2的也有，管路约20~30元/m2，不含热表；
（2） 交楼标准：散热器安装就位，小业主入伙后一般都要修改散热器安装位置，甚至拆除改
成地敷热，据了解拆除率至少1/3；
3、 供电：60~80元/m2，不含电表费用，电表须向“沈阳市电业局计量所”购买，并申请由其安装，供应＋安装：300元/块，约3元/m2；
综上小计：140~170元/m2，不含水、电、热表费用。
八、 典型楼盘
（一） 瑞士风情小镇一期：
1、 开发商：深圳市福田地产
2、 项目概况：一期总建面11.8万m2，容积率1.5，多层（5层）＋小高层（15层），小高层下设一层直下地下室，无车库，全为设备用房、管理用房，整个项目分三期开发；
3、 平均售价：多层3900元/m2 小高层：3200元/m2
4、 总包施工单位：苏家屯一建（仅一家）
5、 总包进度款支付：按月支付，支付比例为80%；
6、 单体指标：
（1）5层多层：砖混结构，单体成本指标800~850元/m2，包括：总包价格（土建+水暖+
电）＋防水＋门窗＋保温＋毛石基础，不含弱电工程；
（2）小高层（15层）：框架结构，单体成本指标1200~1300元/m2，包括：总包价格（土建
+水暖+电）＋防水＋门窗＋保温＋符板基础，不含弱电、电梯等设备；
7、 材料指标：
（1）塑钢门窗：240元/m2，沈阳市场一般在180~240元/m2，（大连某知名品牌：海螺约220
元/m2）
（2）外墙保温：夹芯保温：20元/m2
多层：240砖墙（内）＋50厚苯板＋120砌体（外）
小高层：200~250混凝土墙（内）＋60厚苯板＋120砌体（外）
（3）入户门：450元/m2×1.1*2.1=1040元/樘
（4）开窗率：多层0.21 小高层0.23
（5）含钢量：小高层75~85kg/m2（地下＋地下室） 多层（砖混）25kg/m2
（6）混凝土含量：小高层0.5m3/m2（地下＋地下室） 多层（砖混）未统计
（7）砌体含量：多层0.46m3/m2 小高层暂未统计
（8）防水：SBS材料，材料＋施工：30元/m2
8、 材料及工程分判
（1）甲供材料：外墙砖、屋面瓦、石材；
（2）分包单位：防水、门窗、弱电
9、 措施费：
高层160元/m2（模板＋脚手架＋垂运＋超高降效），多层未统计，一期平均100多元/m2，高层来说，措施费占总包造价的15%左右；
10、 环境：
室外设一较大湖面水景，湖面积4000~5000m2，水深400，仅土建成本（周围砌砖＋卵石底＋防水）约170元/m2湖面积，不含机电设备及水管、阀门等；
11、 基础设施
因园区内室外给水自行分包，未直接委托供水公司下属单位，项目即将入伙，供水公司却迟迟不予供水，正协商处理中。
（二） 浦江苑：
1、 开发商：上海浦东房地产交易市场下属房地产开发公司
2、 项目概况：总建面25万m2，容积率1.9，其中一期12栋12层的小高层，共12.5万m2，
商业1.8万m2，二期为8栋沿河高层；
3、 售价： 2003年底开盘，均价3000元/m2左右，现仅剩的一期尾盘价格最高已达5000元/m2
（50万元/套），一期销售率99.9%，二期高层售价，暂预计5500元/m2；
备注：沈阳预售条件要求：沈阳一般结构到第4层时即可拿到预售许可证，但银行贷款方面
要求必须结构封顶，对一些大的开发商银行会有所松动，开发商拿到预售许可证即可销售；
4、 一期施工期：2003年8月～2005年5月
5、 基础形式：大筏板基础
6、 车位配比：40％，一期共400多个车位，仅销售100多个，售价11万元/个；
7、 人防要求：与全国规范相同
8、 一期总开发成本：3000~3400元/m2 ，开发成本较高的原因为材料配置较好，以及间接费用
较高；
材料配置：
（1） 外墙保温：陶氏（美国进口）
（2） 散热器：斯维尔（德国进口）
断桥铝合金门窗+双层中空玻璃：580元/m2（沈阳远大） （3）
（4） 电梯：上海三菱
（5） 景观：绿化＋硬景＋水景，共1200~1300万元，约100元/m2建面；（水景较多）
（6） 管理费用较高，往返上海，政府公关费用较高
9、 市政配套工程：除供水外，其他均已开通；浑河南片区（高新工业园片区除外）的楼盘，
目前均未开通市政供水，均靠自行地下打井取水供小区入住用户日常生活用，未开通原因是市政管路有限，暂不能满足需要；
（1）打井费用：打井6~8万/个，水处理设备费用20万元/个/年，40万吨/小时，运行电费
较高；
（2）打井数量：一期共2个，足够目前使用；
10、 施工降水费：
（1） 政府收费：因地下水位线较高，地下室开挖时需进行施工降水，水资源破坏、排污
费，一期共向“沈阳市水力委”缴纳200~400万元；
（2） 施工降水费：共打11个井，打井费6~8万元/个；
（三） 阳光100浑河晚渡：
1、 开发商：北京阳光100
2、 项目概况：项目总建面150万m2，分为北区和南区，其中一期总建面18万m2，二期：建
面8万m2，一期住宅14.2万m2，地下室车库3.8万m2，一期住宅面积如下：
（1） 多层： 8.4万m2（共8栋）
（2） 小高层：2.5万m（共22栋）
（3） 高层： 3万m2（共3栋）
3、 工程分判：
（1） 总包范围：土建、水暖、强电、弱电、消火栓系统；
（2） 分包：门窗、栏杆、入户门、防水、外墙保温、外墙涂料
4、 材料分判：
（1） 甲供：散热器、外墙涂料、防水材料、洁具、风机、水泵、户内箱及开关、开关/插
座面板、灯具、电缆、电线、DN100以上的阀门
（2） 甲指定品牌：管材、外墙保温材料；
5、 主要材料价格：
（1） 门窗：断桥铝合金+双层中空，620元/m2，开窗率：0.2左右；
（2） 入户门：1300元/樘，品牌及产地：不详。
九、 成本基价表（估算版）
沈阳地区基价表（估算版），详见以下附件：
沈阳地区成本基价
表(估算版)（2006.
沈阳地区成本调研报告
一、 前言
**年9月4日至9月8日，集团成本管理中心赴沈阳对当地的房地产市场成本水平进行了调研，本次调研的目的主要是针对前一次调研结果中尚不明确的项目做更深入的了解和分析，主要包括基础设施中市政配套工程（如：供水、供电、供热、燃气、人防等）当地垄断情况、收费标准，以及当地开发较好楼盘的建安成本水平。
本次调研的楼盘主要锁定在沈阳当地开发较成功、具有一定影响力的中高端楼盘，物业类型包括普通多层、小高层、高层、花园洋房，调研楼盘包括：万科城、万科四季花城、河畔新城、伊丽雅特湾、星河湾、唯美品格、浦江苑、浑河晚渡等。
二、 市政配套工程，政府垄断及相关收费情况
（一） 城市基础设施配套费：即大市政配套费（属前期费用）
按总建筑面积收取，收费标准为：
住宅：183元/m2（含人防异地建设费40元/m2）
公建：148元/m2（含人防异地建设费40元/m2）
（二） 红线内小市政配套：
总的来说，政府垄断性较强，施工单位的报价基本不可以谈判，详细如下：
1、 供电：垄断性强
按05年新规定，按建筑面积收费，标准如下：
（1） 住宅：90元/m2建面（供电容量：100m2以上6KVA/户，100m2以下的4KVA/户，每增加
1kva加收10％）；
（2） 公建及商业：100元/m2建面；
（3） 一次性缴纳，可打9折；
（4） 供电配套工程费的建设范围：包括上级电源出线（含电缆）到住宅楼的环供柜前（不含
环供柜）或公建设施的用户表前（不含计量装置）所有供配电设施的设计、材料和设备的购置、安装、调试、运行及维护、改造等费用。
（5） 环供柜：需从沈阳市电业局指定地点购买（2000~3000元/个），环供柜到电表箱及之后
的配电系统一般放入总包施工。
政府有关规定详见附件：
关于规范新建住宅供电配套工程收费标
（6） 户内电表：须向“沈阳市电业局计量所”购买，并申请由其安装，供应+安装：平均约
300元/块。
（7） 供电方式：全市均为单回路供电，为保证供电的稳定性，有些项目自设备用发电机。
2、 供水：垄断性较强
（1） 面上说市场已放开，但实际处于垄断状态。
（2） 室外给水可在一定范围内进行招标，即从各区自来水公司下属单位中挑选几家来投标，
通过这种招标得到的价格比直接委托低一些，但整体竞争性还是较弱的。
（3） 各区的项目归各区自来水公司管，万科已与沈阳市自来水总公司签了协议，自来水总公
司专设一大客户小组：万科客户小组，专门协调万科在沈所有项目的给水施工及供水。
（4） 施工范围：从红线外接至红线内水表井（包括：供水总表、阀门），均是由供水公司下属
单位施工，其后的供水管网供水公司面上说开发商可自行招标，但实际如果开发商自行
招标，后期供水将会有问题，供水公司以各种借口拖延供水，如福田地产在沈阳的项目，
一期入伙在即，因园区内供水管网自行招标，导致目前供水公司迟迟不给供水。
以下是几个调研楼盘由供水公司下属单位垄断施工的范围：
A、 万科城：从市政管网接至每栋楼入口外墙1.5m处，包括红线外市政管网、水泵房、
园区内供水。
B、 浑河晚渡（阳光100）：从现有市政管网接至建筑物外墙1.5m处，由建筑物外墙1.5m
处接至水泵房、水泵房、水泵房之后的供水管网由总包负责，水泵房设在地下室。
（5） 价格水平：套用市政定额，按实结算，一般是供水公司下属施工单位报多少就是多少，
基本没有可谈判的余地。
室外给水管网费用：一般在10~20元/m2建面；
户内水表：须从自来水公司指定点购买，普通水表（非远传）40~50元/块，可让总包安
装，也可让自来水公司下属单位安装，计算安装费。
3、 排水：垄断较弱
（1） 室外排水管网：一般情况下，自排水管出户后第一个检查井至市政排水管网由排水公司
下属单位施工（同深圳的做法），可自行招标确定单位。
（2） 成本经验数据：约15~20元/m2建面；
4、 供热：由于近一两年沈阳市各热力公司实行股份制改革，市场竞争较激烈，
相对其他市政工程而言，垄断较弱，具有一定的市场竞争性；
（1） 外挂热网费：80～120元/m2建面，由开发商向供热公司缴纳，若园区内室外供热管网
直接委托给热力公司下属单位施工，其外挂热网费一般可谈至60元/m2建面（含换热站
建设费用20元/ m2建面）；
（2） 换热站的建设（包括：土建、设备、管路），由开发商在红线内划拨出一小块地供施工单
位建设；
（3） 园区内室外供热管网工程费：按定额套取，约15元/m2建面；
（4） 热表：一般不设热表，按供热面积收费。
5、 燃气工程：具有一定的市场竞争性
成本水平：
（1） 室外管网：分摊到建面上约为25～45元/m2不等（万科城：25元/m2建面，阳光100的
浑河晚渡：22元/m2建面）；
（2） 调压站：1个50万m2的住宅小区设一个调压站，费用110万元，约2元/ m2建面；
（3） 户内工程费：从室外管网接入口至燃气表（包括表），与燃气公司可谈到2500~2600元/
户；
（4） 燃气表后的户内管及开户费：按1600元/户代缴，入伙后可从小业主处收回。
三、 工程招标与计价
1、 总包工程招标：
开发商一般自行招标，定标后委托招标代理机构到标办走公开招标的形式即可。
2、 采用的定额体系：
沈阳地区正逐渐实行工程量清单招标，但相对实行较慢，对应的定额体系为《2004沈阳市消耗量定额》。外来开发商如万科（示范区工程除外）、阳光100已实行工程量清单招标，当地开发商采用“2001定额”费率招标较多。
3、 计价与取费：
沈阳当地项目总包工程招标时，如不采用工程量清单招标，而采用费率招标时，一般都
采用较熟悉的2001定额体系，按企业类别（甲、乙、丙、丁）取费，而非按工程类别，与深圳不同。
4、 当地总包价格水平：
一般是按2001定额丙级企业取费下浮2％左右，但不同项目存在一定的差异，若是别墅、洋房，也可能不下浮。
例1：星河湾一期，在建，一期建筑面积50万m2，物业类型为多层、小高层、中高层、高层，
共7个总包，均无施工图费率招标，按2001定额丙级企业取费平均下浮2%左右。
例2：万科在沈阳的项目，示范区工程费率招标时，一般与投标单位谈定一个综合取费费率，
按此费率结算，结算价=分部分项工程费*（1+综合费率）+税金，综合费率11%左右。
5、 交楼标准：毛胚房户内刮大白。
6、 冬季施工（工程分期计划时应考虑此影响因素）
（1） 冬季施工期：11月15日～3月15日（共4个月），几乎全面停工；
（2） 一般的工作，如室内砌体，加些防冻剂可延长工作至11月底或12月初，之后便将进入全
面停工状态；
（3） 3月15日一般可以定为开工日期，做些开工准备工作，仍不能全面进行施工，因为此时地下
1m以内仍是冻土层，一般要到4月初才可以全面进行施工。
7、 沈阳地区抗震等级：7级
四、 总包资源及标段划分
调研过程中，我们了解到，目前在沈阳施工的总包单位，有外地的也有本地的，外来单位
以江浙一带的施工单位为主。
（1） 江浙一带的施工单位：总包管理模式为纯劳务分包，多是自带队伍过来，因此总包单位
在现场管理力度较大，减轻了开发商现场管理难度。
江浙一带在沈阳做得比较好的单位有：南通三建、南通四建（据了解，因安全事故，
资质暂停2年）、南通六建、苏中，承接能力一般在5万平米左右。外地开发商首次进
入沈阳，一般首选外来施工单位居多，如浦江苑、阳光100。
（2） 当地的施工单位：一般承接到工程后，收取一定的管理费，再分包，实际形同转包，总
包单位在现场管理力度不够。
调研楼盘1：万科的项目，一般直接找当地较小但有强烈合作意愿的施工单位来投标，并根据
其承接工程能力划分标段，较细，一般2~3万m2/标段，有效地避免再分包。
调研楼盘2：浑河南中心区某项目
A、项目概况：总建面100万m2，容积率2.1，其中一期51万m2，建设中，物业类型包括多
层、小高层、中高层。
B、标段划分：共7个总包，标段最大的为11万m2（施工单位：京地二建），其他标段均在4～
6万m2（施工单位：苏中、南通六建等），根据目前项目进展情况，京地二建承
包的项目存在进度滞后情况；
五、 工程付款
沈阳市场施工单位垫资情况较严重，包括沈阳当地较大的开发商（如华新国际），有些小
的开发商甚至要求施工单位垫资至结构封顶，以下为几个具有一定竞争力楼盘的总包进度付款情况：
（1）付款存在滞后的楼盘
项目1：星河湾一期，地下室封顶，第一次付款，支付比例70%，后按月度支付，支付比例为
70％；
项目2：河畔新城，工程竣工后进度款付至50~60%左右，拖欠工程款也是导致华新建安成本
比万科要高的原因之一；
（2）付款较好的楼盘
项目3：瑞士风情小镇（福田地产在沈项目）一期，按月支付，支付比例80%；
项目4：万科的楼盘，工程付款条件较好，一般按月度支付，支付比例85~90%，万科在沈项
目付款条件均相对较好，在当地众所周知；因此相对而言，其总包单位资源较多，且
投标单位报价较低。
六、 工程、材料分判
（一）工程分判方式：
a) 总包范围：主体土建、水暖、电气、防水（材料甲限品牌或甲定乙购）；
b) 专业分包：门窗（塑钢窗）、电梯、消防、弱电、绿化、公共区装修；
（二）材料分判方式：
a) 甲供材料：外墙涂料（或面砖）、可视对讲、石材、开关面板插座、散热器、户内箱及开
关，浑河晚渡项目甲供材料包括DN100以上的阀门及电缆/电线；
b) 甲定价或限品牌材料：防水材料、钢筋、混凝土、管材、电缆/电线；
c) 主要材料（钢筋、混凝土）的分判方式：
万科城、浑河晚渡、浦江苑：乙购（万科的楼盘均为乙购）
河畔新城、星河湾、伊丽雅特湾：甲供（星河湾、伊丽雅特湾均是参考华新做法为甲供） 备注：据调研时了解到，星河湾一期的混凝土品牌为“四方”，招标时较其他品牌便宜5元
/m3，工程实际供货过程中，“四方”不能按合同履约，供货不及时，信誉较差。（本
项目甲供砼结算方式：损耗按20%计，超供部分由总包单位承担，实际损耗≤20%，
则按实结算，无奖励。）
七、 主要材料技术、经济指标 名称 建造标准
技术参数 基础形式的选择，一般如下：
1、多层：条形独立基础；
2、小高层：大筏板基础；
（若采用挖孔桩，通常6～8米/
根）
经济参数 1、桩基：采用挖孔桩，建安指标约 为40～45元/m2建面； 2、土方单价：10元/m3，很少外运，均为场内倒平； 备注 （一） 基础、土方工程
备注：
1、 沈阳地区地质条件普遍较好，地下多为砂质；
2、 当地楼盘基础形式多为选择“桩基”和“筏板基础”，一般情况下，若是“筏板基础”，便直接划入总包范围；
采用大筏板/独立基础的楼盘：
例1：华新国际的河畔花园，商住楼，共28层，下面4层是商业；
例2：伊丽雅特湾，联排别墅、小高层、中高层；
例3：万科四季花城、万科城，多层花园洋房为独立基础，11层的小高层为大筏板基础；
3、 地下水位：地下8～10m左右（浦江苑项目：10m），因此若设两层地下室，将需采取地下降水措施。
例：浦江苑一期，其中的2栋为32层写字楼，设2层地下室，降水费用如下：
（1） 打井费：11个（6~8万元/个），约80万元；
（2） 政府收费：破坏水资源、排污费等，按排水量计算收费，经多轮与政府相关部门磋商，共交了300~400万元；
此收费标准，未含在政府明文规定之列，有关部门也不会提醒开发商注意这个问题。只要设2层地下室，在进行地下室开挖施工时，“沈阳市水力委管”就会出现进行管制并要求收费。对于沈阳地下水位情况，政府相关部门非常清楚，只要开挖2层地下室，肯定存在排水问题。
（二） 单体
1 结构 结构型式 普通多层：砖混结构（含钢量：25~38kg/m2左右）
花园洋房：框架结构（含钢量：62kg/m2左右）
小高层：框架结构、异形柱结构（含钢量：41kg/m2左右）
钢筋 钢筋单价：3400元/吨（鞍钢、本钢）
施工单价：0.3~0.5元/kg
混凝土 花园洋房：0.35m3/m2
小高层：0.28 m3/m2 混凝土供应价（汉拿）： C20：240元/m3
C25：255元/m3
C30：270元/m3
2
建筑 砌体 备注：当地较好的混凝土供应商：汉拿（韩国独资企业）、泰丰（与政府关系较好）、建富 砌块：0.4元/块
红砖：0.28元/块
外墙装饰 涂料＋外
墙面砖 选用外墙涂料较多，因采用外墙面砖，冬季容易冻落，尤其是小高层、高层； 1、 伊丽雅特湾：联排别墅、双拼、小高层，外墙全采用涂料（材料＋施工：21元/m2，
涂料品牌为“沈阳新兴”）
2、 唯美品格：多层洋房，外墙采用面砖（材质一般，估计30元/m2左右）
3、 万科城：多层洋房、小高层，外墙约50%涂料，面砖50%；沿街小高层外墙饰面有
少许木条装饰）
4、 浦江苑：一、二层外墙贴青石板，3层及以上外墙均为普通条形砖；
外墙/屋面
保温 聚苯板 外墙保温的做法，当地主要有两种，一种是“聚苯板外保温”，另一种是“夹芯保温”，当地较好的楼盘一般均采用“聚苯板外保温”的形式（聚苯板材料价：800元/m3）。
1、聚苯板外保温：沈阳市场，外墙保温一般均在60~80mm厚左右，60mm厚的较多，
屋面保温一般为80~100mm厚，典型楼盘价格如下（材料+施工）：
（1）60mm厚：约60元/m2（引自万科）
（2）80～100mm厚：约70～90元/m2（引自华新）
（3）100mm厚：约96~100元/m2（引自伊丽雅特湾）
2、夹芯保温
（1）做法：（引自福田地产在沈项目）
砖混结构（多层）：120厚砌体（外墙）+50厚苯板+240砖墙（内墙）
框剪结构（小高层）：120厚砌体（外墙）+60厚苯板+200~250混凝土墙（内墙）
（2）价格：20元/m2左右，比“聚苯板外保温”便宜50~60元/m2。
3
土建分包 铝合金门窗 1、开窗率：当地楼盘均不高，典型楼盘门窗配置情况：
在0.15~0.25（别墅）之间；1、唯美品格：开窗率0.2左右，塑钢＋双层中空玻璃，
本次调研楼盘开窗率均在
0.21~0.23左右；
2、材质：塑钢门窗居多，也
有些高档楼盘采用断桥铝
合金+双层中空玻璃；
（备注：万科楼盘均是塑钢＋
双层中空） 价格不详，入口底商推拉门拉手为YKK； 2、万科四季花城：开窗率：不详，材质：塑钢＋双层中空玻璃：260元/m2（玻璃：耀华，配件：山东国都）3、万科城：开窗率：0.25左右，塑钢＋双层中空玻璃：420元/m2（维卡），门窗配件：Rata 4、浦江苑：开窗率：0.2左右，断桥铝合金＋双层中空：580元/m2（远大）
5、伊丽雅特湾一期：开窗率：0.2，断桥铝合金＋双层中
空：500元/m2左右（耀华玻璃＋欧标配件）
6、浑河晚渡：断桥铝合金＋双层中空：620元/m2
阳台栏杆 一般项目外阳台较少，均为玻璃内封闭阳台，即使有也均选用普通铁艺栏杆较多，价格
约70~80元/m。
参观楼盘中，阳台栏杆配置情况如下：
1、 万科城：
（1）情景洋房：退露式，两侧面设阳台栏杆约8米/个，客厅落地玻璃窗（距地面600
左右）设有铁艺护栏（300高）约4.5m左右，客房窗护栏3m长左右）；
（2）小高层：南侧设外阳台栏杆，形式同深圳万科城，约6m/户；
2、 浦江苑：南侧客厅内封闭落地窗外设阳台，材质：铁艺，竖条，无镂花，约6m/户；
3、 唯美品格：无阳台栏杆
防水 外墙/屋面/
阳台/卫生
间/厨房 1、外墙：沈阳地区均不做防水； 2、其他：地下室采用卷材，沈阳地区用的较多是“雨王”（沈阳当地大型国企）SBS，材料价约25元/m2，材料+施工：约30元/m2。
入户门 品牌：国产元/樘
楼盘1：唯
美品格
1、绿化：桦树、柏树较多、入口草皮较多（总体绿化做得比较好）； 2、硬质地面：车行道：沥青路面，人行道：入口处为青石板，其他处为水泥砖； 3、水景：入口设有4处水景点，包括2处水墙（宽约10m /处），1处约50m2左右的水池
（内有4个高约10m的喷泉水柱），1处小水景（内设2个小喷头）；
1、室外环境建安成本约1300万元，12.5万m2建筑面积，约100元/m2；
2、绿化：一般，树木不多；
3、硬质地面：入口广场辅贴石材较多，约50%左右；人行道：水泥砖，车行道：沥清路面； 楼盘2：浦江苑
4、水景：入口处设有水景，主题广场旁另设一小湖景（湖面积约1500m2）；
楼盘3：万1、绿化：一般；
科城 2、硬质地面：人行道：水泥砖，车行道：沥清，入口处广场为青石板路面；
3、构筑物小品：设置比较有趣；
4、水景：非常少；
小结：室外环境建安成本，一般约为200元/m2环境面积；
八、单体建安成本指标：
物业类型
普通多层
（砖混结构）
普通多层
（框架结构）
花园洋房
（框架结构）
小高层
中高层
高层
单体指标（元/m2） 800~900 950~1100 1350~1450 1150~1300 备注 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 600~700元/m2 多层一般均为砖混结构，框架结构的极少；其中：主体土建+水暖+电气（总包） 1050~1100元/m2 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 820~1000元/m2 1500~1650 其中：主体土建+水暖+电气（总包） 框架结构：1000~1100元/m2
框剪结构：1200元/m2左右
普通地下室筏板基础全摊在地下室，不考虑护壁桩，可
直接自然放坡；
人防地下室
小结：沈阳市一般项目，总建安成本分摊在总建筑面积，通常在1800~2200元/m2建面； 例：浦江苑一期，开发全成本：3000~3200元/m2，成本较高的原因主要是，一是公司管理费用高（上海开发商），二是招待费用高（到沈阳的首个项目），花了些冤枉钱；
机电工程建安成本指标（总包范围）：
1、 给排水：30元/m2，包括水表费用（有些楼盘户内给水支管不做，仅每户甩口入户即可，则给水工程费将为20元/m2）。
2、 供热：
（1） 成本指标：50~60元/m2，包含铝合金散热器费用，散热器金额分摊到建面约30~40元/m2，
20多元/m2的也有，管路约20~30元/m2，不含热表；
（2） 交楼标准：散热器安装就位，小业主入伙后一般都要修改散热器安装位置，甚至拆除改
成地敷热，据了解拆除率至少1/3；
3、 供电：60~80元/m2，不含电表费用，电表须向“沈阳市电业局计量所”购买，并申请由其安装，供应＋安装：300元/块，约3元/m2；
综上小计：140~170元/m2，不含水、电、热表费用。
八、 典型楼盘
（一） 瑞士风情小镇一期：
1、 开发商：深圳市福田地产
2、 项目概况：一期总建面11.8万m2，容积率1.5，多层（5层）＋小高层（15层），小高层下设一层直下地下室，无车库，全为设备用房、管理用房，整个项目分三期开发；
3、 平均售价：多层3900元/m2 小高层：3200元/m2
4、 总包施工单位：苏家屯一建（仅一家）
5、 总包进度款支付：按月支付，支付比例为80%；
6、 单体指标：
（1）5层多层：砖混结构，单体成本指标800~850元/m2，包括：总包价格（土建+水暖+
电）＋防水＋门窗＋保温＋毛石基础，不含弱电工程；
（2）小高层（15层）：框架结构，单体成本指标1200~1300元/m2，包括：总包价格（土建
+水暖+电）＋防水＋门窗＋保温＋符板基础，不含弱电、电梯等设备；
7、 材料指标：
（1）塑钢门窗：240元/m2，沈阳市场一般在180~240元/m2，（大连某知名品牌：海螺约220
元/m2）
（2）外墙保温：夹芯保温：20元/m2
多层：240砖墙（内）＋50厚苯板＋120砌体（外）
小高层：200~250混凝土墙（内）＋60厚苯板＋120砌体（外）
（3）入户门：450元/m2×1.1*2.1=1040元/樘
（4）开窗率：多层0.21 小高层0.23
（5）含钢量：小高层75~85kg/m2（地下＋地下室） 多层（砖混）25kg/m2
（6）混凝土含量：小高层0.5m3/m2（地下＋地下室） 多层（砖混）未统计
（7）砌体含量：多层0.46m3/m2 小高层暂未统计
（8）防水：SBS材料，材料＋施工：30元/m2
8、 材料及工程分判
（1）甲供材料：外墙砖、屋面瓦、石材；
（2）分包单位：防水、门窗、弱电
9、 措施费：
高层160元/m2（模板＋脚手架＋垂运＋超高降效），多层未统计，一期平均100多元/m2，高层来说，措施费占总包造价的15%左右；
10、 环境：
室外设一较大湖面水景，湖面积4000~5000m2，水深400，仅土建成本（周围砌砖＋卵石底＋防水）约170元/m2湖面积，不含机电设备及水管、阀门等；
11、 基础设施
因园区内室外给水自行分包，未直接委托供水公司下属单位，项目即将入伙，供水公司却迟迟不予供水，正协商处理中。
（二） 浦江苑：
1、 开发商：上海浦东房地产交易市场下属房地产开发公司
2、 项目概况：总建面25万m2，容积率1.9，其中一期12栋12层的小高层，共12.5万m2，
商业1.8万m2，二期为8栋沿河高层；
3、 售价： 2003年底开盘，均价3000元/m2左右，现仅剩的一期尾盘价格最高已达5000元/m2
（50万元/套），一期销售率99.9%，二期高层售价，暂预计5500元/m2；
备注：沈阳预售条件要求：沈阳一般结构到第4层时即可拿到预售许可证，但银行贷款方面
要求必须结构封顶，对一些大的开发商银行会有所松动，开发商拿到预售许可证即可销售；
4、 一期施工期：2003年8月～2005年5月
5、 基础形式：大筏板基础
6、 车位配比：40％，一期共400多个车位，仅销售100多个，售价11万元/个；
7、 人防要求：与全国规范相同
8、 一期总开发成本：3000~3400元/m2 ，开发成本较高的原因为材料配置较好，以及间接费用
较高；
材料配置：
（1） 外墙保温：陶氏（美国进口）
（2） 散热器：斯维尔（德国进口）
断桥铝合金门窗+双层中空玻璃：580元/m2（沈阳远大） （3）
（4） 电梯：上海三菱
（5） 景观：绿化＋硬景＋水景，共1200~1300万元，约100元/m2建面；（水景较多）
（6） 管理费用较高，往返上海，政府公关费用较高
9、 市政配套工程：除供水外，其他均已开通；浑河南片区（高新工业园片区除外）的楼盘，
目前均未开通市政供水，均靠自行地下打井取水供小区入住用户日常生活用，未开通原因是市政管路有限，暂不能满足需要；
（1）打井费用：打井6~8万/个，水处理设备费用20万元/个/年，40万吨/小时，运行电费
较高；
（2）打井数量：一期共2个，足够目前使用；
10、 施工降水费：
（1） 政府收费：因地下水位线较高，地下室开挖时需进行施工降水，水资源破坏、排污
费，一期共向“沈阳市水力委”缴纳200~400万元；
（2） 施工降水费：共打11个井，打井费6~8万元/个；
（三） 阳光100浑河晚渡：
1、 开发商：北京阳光100
2、 项目概况：项目总建面150万m2，分为北区和南区，其中一期总建面18万m2，二期：建
面8万m2，一期住宅14.2万m2，地下室车库3.8万m2，一期住宅面积如下：
（1） 多层： 8.4万m2（共8栋）
（2） 小高层：2.5万m（共22栋）
（3） 高层： 3万m2（共3栋）
3、 工程分判：
（1） 总包范围：土建、水暖、强电、弱电、消火栓系统；
（2） 分包：门窗、栏杆、入户门、防水、外墙保温、外墙涂料
4、 材料分判：
（1） 甲供：散热器、外墙涂料、防水材料、洁具、风机、水泵、户内箱及开关、开关/插
座面板、灯具、电缆、电线、DN100以上的阀门
（2） 甲指定品牌：管材、外墙保温材料；
5、 主要材料价格：
（1） 门窗：断桥铝合金+双层中空，620元/m2，开窗率：0.2左右；
（2） 入户门：1300元/樘，品牌及产地：不详。
九、 成本基价表（估算版）
沈阳地区基价表（估算版），详见以下附件：
沈阳地区成本基价
表(估算版)（2006.