□周岳军 刘明华 ◆案源 2012年11月21日“以案说法”版《如何查处这宗空头买卖土地案？》 ◆原文意见 A公司的一宗项目用地办理了征地手续，但未办理供地手续。因B公司欲在该项目用地范围内建加油站，故委托李某以李某的名义从A公司处购买了部分土地，后由B公司建成加油站。处理本案时，应将A公司的行为定为非法转让土地，B公司的行为定为非法占地。 ◆各方观点 山西省阳城县国土资源局云雷宏庆旭东：B公司欲在A公司项目用地范围内建设加油站，委托李某找地。李某签订转让协议、支付价款等行为，是受B公司委托的代理行为，后果应由B公司承担。因此，这起非法转让土地的主体应是A公司和B公司，A公司为非法转让土地的转让方，B公司为非法转让土地的受让方，应对双方按非法转让土地的有关规定一并处罚。 河南省郑州市上街区国土资源局许丽丽：A公司缴纳土地出让金和报批税费，并不表明A公司拥有该宗地的土地使用权。《土地登记办法》第二十七条规定，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。本案中，A公司并没有到国土部门办理登记手续，没有取得国有土地使用证，不具有该宗地土地使用权。 A公司在未办理土地使用证的情况下，私自与李某签订土地转让协议，此行为明显违反了《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地”的规定，属非法转让土地行为。 本案虽然涉及B公司，但B公司只是投资经营方，并不能作为违法用地的主体，所以，国土资源部门应认定A公司为违法主体，对其按非法转让土地立案查处。 ◆专家点评 本刊特约顾问侯福志：文章作者对本案的分析，笔者基本是认同的，但对于有关违法所得是否应该剔除成本的分析则有不同看法。按照《土地管理法释义》一书的学理解释，违法所得是指买卖或者非法转让土地时所获得的全部价款，但不包括土地本身，即不包含没收土地。按照上述解释，本案转让方A公司的违法所得应当是61万元，而不是33.5万元。换句话说，这61万元全部是违法交易取得的赃款，不可能里面还有合法的部分存在。事实上，转让土地的违法所得与取得土地使用权所支付的成本没有直接联系，不能将取得土地使用权的成本与违法所得挂钩，这种将违法所得扣除取得成本的做法与立法本意并不一致，也与有关的学理解释相矛盾。
□周岳军 刘明华 ◆案源 2012年11月21日“以案说法”版《如何查处这宗空头买卖土地案？》 ◆原文意见 A公司的一宗项目用地办理了征地手续，但未办理供地手续。因B公司欲在该项目用地范围内建加油站，故委托李某以李某的名义从A公司处购买了部分土地，后由B公司建成加油站。处理本案时，应将A公司的行为定为非法转让土地，B公司的行为定为非法占地。 ◆各方观点 山西省阳城县国土资源局云雷宏庆旭东：B公司欲在A公司项目用地范围内建设加油站，委托李某找地。李某签订转让协议、支付价款等行为，是受B公司委托的代理行为，后果应由B公司承担。因此，这起非法转让土地的主体应是A公司和B公司，A公司为非法转让土地的转让方，B公司为非法转让土地的受让方，应对双方按非法转让土地的有关规定一并处罚。 河南省郑州市上街区国土资源局许丽丽：A公司缴纳土地出让金和报批税费，并不表明A公司拥有该宗地的土地使用权。《土地登记办法》第二十七条规定，依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。本案中，A公司并没有到国土部门办理登记手续，没有取得国有土地使用证，不具有该宗地土地使用权。 A公司在未办理土地使用证的情况下，私自与李某签订土地转让协议，此行为明显违反了《城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”和《土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地”的规定，属非法转让土地行为。 本案虽然涉及B公司，但B公司只是投资经营方，并不能作为违法用地的主体，所以，国土资源部门应认定A公司为违法主体，对其按非法转让土地立案查处。 ◆专家点评 本刊特约顾问侯福志：文章作者对本案的分析，笔者基本是认同的，但对于有关违法所得是否应该剔除成本的分析则有不同看法。按照《土地管理法释义》一书的学理解释，违法所得是指买卖或者非法转让土地时所获得的全部价款，但不包括土地本身，即不包含没收土地。按照上述解释，本案转让方A公司的违法所得应当是61万元，而不是33.5万元。换句话说，这61万元全部是违法交易取得的赃款，不可能里面还有合法的部分存在。事实上，转让土地的违法所得与取得土地使用权所支付的成本没有直接联系，不能将取得土地使用权的成本与违法所得挂钩，这种将违法所得扣除取得成本的做法与立法本意并不一致，也与有关的学理解释相矛盾。