【例4－13】某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1 000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试计算生产线的经济性贬值。
『正确答案』由于不可逆转的市场发生变化，该生产线的有效生产能力只有 400万件/年。这种生产能力的产生线的重置成本为：
400万件/年生产线的重置成本＝（400/1 000）0.8×160≈77（万元）
该生产线的经济性贬值＝160－77＝83（万元）
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法涉及三个基本要素 一是被评估资产的预期收益，二是折现率或本金化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
押品出现重评预警，评估人员应在一个月内完成押品评估流程，清除预警信息。
折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
要用里程数算，就是里程成新率，一般要用以下两个计算
按使用年限计算的成新率=（1-已行驶年限/可行驶年限）×100%
按里程数计算的成新率=（额定使用里程－已使用里程《里程表的数，或者司机记录》）/额定使用里程×100%
取其中较低数为成新率。其中可使用年限按“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”（国经贸资源〔2000〕1202号文
目前所有资产评估中都用这个办法
运用市场法评估机器设备需考虑因素：（一）个别因素（二）交易因素（三）时间因素（四）地域因素
一个高级居住区附近建设了一座工厂, 该居住区的房地产价值下降, 这就是一种经济性贬值
九大类
（三）假设开发法
1. 思路
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2. 公式：
在建工程价值
＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税） （ 5－33 ）
:应收账款评估值=( B) B.应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失
假设开发法的理论依据与收益法相同是预期原理
机器设备的技术寿命是指「B 」。B. 从设备使用到技术过时经历的时间
某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为( ) 。
该房地产综合还原利率=8%×45%+6%×(1-45%)=6.9%。
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
最高最佳使用原则
成本法主要适用于 持续使用 前提下的资产评估
某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A 、B 、C 三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A 、B 、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（?? ）
=127*0.25+142*0.4+151*0.35
结果为141.4，接近B
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1. 选择参照物
注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）
同时参照物应该选择3个以上
2. 在评估对象与参照物之间选择比较因素
3. 指标对比、量化差异
4. 在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异
5. 综合分析确定评估结果
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢
（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果
注意：不能是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识
建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等，从建筑物出现经济性贬值所造成的的后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。
16. 某宗地, 土地单价为3000元/平方为, 该宗地容积为1.5, 建筑面积为150平方米, 则楼面地价为( )元/平方米。 2000
楼面地价=土地地价/容积率=3000/1.5=2000元/平方米
23. 用剩余法评估地价时, 预付地价款的利息额应以全部预付的价款按(A )计算。
A. 整个开发建设工期
容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比
运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 搜集交易实例应包括下列内容：
１ 交易双方情况及交易目的；
２ 交易实例房地产状况；
３ 成交价格；
４ 成交日期；
５ 付款方式。
根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例
104. 某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ ）。
，500－11×[500×（1-2%）/50]＝392.2万元
复原重置成本与更新重置成本的相同之处（） D 价格水平
收益法中所指的收益是（ ）估价时点以后的未来预期正常收益
对企业收益的历史与现状进行分析和判断的直接目的，是测算( )
. 企业正常盈利能力
在建工程的评估方法多种多样。传统的评估方法一般有成本法、假设开发法、工程进度法、变动因素调整法等等。此外还有综合评估方法
收益法中的收益额是指( )。
A. 资产未来的预期收益
D. 资产的客观收益
低风险业务对应的押品可以直接进行价值认定
例题：基准地价系数修正法需要修正的主要因素是（ ）。
A. 年期修正 B. 区位因素修正 C. 容积率修正 D. 其它因素修正
答案：A 、C 、D
例题：运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ ）。
A 、土地出让金 B 、土地使用年限 C 、拆迁费用
D 、土地等级 E 容积率
答案：B 、E
房地合一的旧房地产重新建造成本包括
土地重新取得费用
管理费
建筑重新建造成本
机器设备物理寿命主要取决于（ ）。
制造质量 使用环境
按 其形态可划分为林木资产、林地资产、森林景观资产和森林 环境资产等; 按经营管理的形式划分为公益性森林资源资产 (如防护林) 和经营性森林
【例4－13】某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1 000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。该生产线的重置成本为160万元，规模经济效益指数为0.8，如不考虑实体性磨损，试计算生产线的经济性贬值。
『正确答案』由于不可逆转的市场发生变化，该生产线的有效生产能力只有 400万件/年。这种生产能力的产生线的重置成本为：
400万件/年生产线的重置成本＝（400/1 000）0.8×160≈77（万元）
该生产线的经济性贬值＝160－77＝83（万元）
收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法涉及三个基本要素 一是被评估资产的预期收益，二是折现率或本金化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间。
押品出现重评预警，评估人员应在一个月内完成押品评估流程，清除预警信息。
折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
要用里程数算，就是里程成新率，一般要用以下两个计算
按使用年限计算的成新率=（1-已行驶年限/可行驶年限）×100%
按里程数计算的成新率=（额定使用里程－已使用里程《里程表的数，或者司机记录》）/额定使用里程×100%
取其中较低数为成新率。其中可使用年限按“关于调整汽车报废标准若干规定的通知”（国经贸资源〔2000〕1202号文
目前所有资产评估中都用这个办法
运用市场法评估机器设备需考虑因素：（一）个别因素（二）交易因素（三）时间因素（四）地域因素
一个高级居住区附近建设了一座工厂, 该居住区的房地产价值下降, 这就是一种经济性贬值
九大类
（三）假设开发法
1. 思路
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是地价。
2. 公式：
在建工程价值
＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税） （ 5－33 ）
:应收账款评估值=( B) B.应收账款账面价值—已确定坏账损失—预计坏账损失
假设开发法的理论依据与收益法相同是预期原理
机器设备的技术寿命是指「B 」。B. 从设备使用到技术过时经历的时间
某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产综合还原利率应为( ) 。
该房地产综合还原利率=8%×45%+6%×(1-45%)=6.9%。
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则 ：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
最高最佳使用原则
成本法主要适用于 持续使用 前提下的资产评估
某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A 、B 、C 三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A 、B 、C 三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（?? ）
=127*0.25+142*0.4+151*0.35
结果为141.4，接近B
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
1. 选择参照物
注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）
同时参照物应该选择3个以上
2. 在评估对象与参照物之间选择比较因素
3. 指标对比、量化差异
4. 在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异
5. 综合分析确定评估结果
一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢
（1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。
（2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果
注意：不能是以上面的哪种办法确定出最终评估值的，主要取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识
建筑物的经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少，工业用房大量闲置等，从建筑物出现经济性贬值所造成的的后果看，最终都会导致建筑物的收益下降。
16. 某宗地, 土地单价为3000元/平方为, 该宗地容积为1.5, 建筑面积为150平方米, 则楼面地价为( )元/平方米。 2000
楼面地价=土地地价/容积率=3000/1.5=2000元/平方米
23. 用剩余法评估地价时, 预付地价款的利息额应以全部预付的价款按(A )计算。
A. 整个开发建设工期
容积率是地块上的建筑物总面积与地面面积的比
运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 搜集交易实例应包括下列内容：
１ 交易双方情况及交易目的；
２ 交易实例房地产状况；
３ 成交价格；
４ 成交日期；
５ 付款方式。
根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例
104. 某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2001年1月的评估值接近于（ ）。
，500－11×[500×（1-2%）/50]＝392.2万元
复原重置成本与更新重置成本的相同之处（） D 价格水平
收益法中所指的收益是（ ）估价时点以后的未来预期正常收益
对企业收益的历史与现状进行分析和判断的直接目的，是测算( )
. 企业正常盈利能力
在建工程的评估方法多种多样。传统的评估方法一般有成本法、假设开发法、工程进度法、变动因素调整法等等。此外还有综合评估方法
收益法中的收益额是指( )。
A. 资产未来的预期收益
D. 资产的客观收益
低风险业务对应的押品可以直接进行价值认定
例题：基准地价系数修正法需要修正的主要因素是（ ）。
A. 年期修正 B. 区位因素修正 C. 容积率修正 D. 其它因素修正
答案：A 、C 、D
例题：运用基准地价评估宗地价格时，需修正的因素包括（ ）。
A 、土地出让金 B 、土地使用年限 C 、拆迁费用
D 、土地等级 E 容积率
答案：B 、E
房地合一的旧房地产重新建造成本包括
土地重新取得费用
管理费
建筑重新建造成本
机器设备物理寿命主要取决于（ ）。
制造质量 使用环境
按 其形态可划分为林木资产、林地资产、森林景观资产和森林 环境资产等; 按经营管理的形式划分为公益性森林资源资产 (如防护林) 和经营性森林