工程造价在项目管理各阶段中地位
房地产开发投资也就是建设项目的工程造价确定，是指进行某项工程建设所花费（预期花费和实际花费）的全部费用。包括前期工程费、设置购置费、建安工程费、工程建设其他、预备费等费用。房地产项目管理过程中投资控制是项目管理人的重头戏，实现这一目标的标准，就是在项目投资决策及设计阶段、发包阶段和建设实施阶段，对造价进行有效的控制。纵向来看工程造价在项目管理过程中处于“头重脚轻”的状况。投资决策及设计阶段是控制重点，而发包、实施中预算、结算只能计量而并不能有效地改变工程造价。
（一） 项目投资决策及设计阶段是投资管理的关键阶段
（1） 投资决策处于主导地位。投资决策主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。决策阶段简单地说包括立项、定位、可行性研究、评价等一系列过程。此阶段从立项目开始就必须对项目所在地的地价、人口、老百姓收入、自然环境、市场需求进行详细的调查研究，制定切实可行的研究报告，编制符合市场需求的项目方案。
（2）土地的购置是项目投资的起点。挂牌出让土地已成为房地产开发企业取得土地的唯一方式，竞拍价格的高低直接影响项目开发的成败。只有取得比较满意的地价，才能有一个合理的销售价格。
（3）工程设计处于关键地位。影响工程造价的主要是设计阶段，据业内人士统计设计阶段影响建安工程造价的比例高达70%。所以说工程造价控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大
的投资节约，因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济效益。
（二） 前期准备及发包阶段是投资的确定阶段
（1）前期准备阶段包括设计方案及图纸的审查、规费的上交、相关手续的办理过程。良好的开端是成功的一半。这就要求业主尽可能的享受政策减免、迅速办理相关手续以便项目的顺利进行。
（2）发包阶段就是工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
（三） 实施阶段是工程造价的落实阶段
（1）在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小。但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。
（2）施工阶段之后是配套工程阶段，包括小区的道路、绿化、小品、景观以及水电气邮等为商品房交付使用的一系列而辅助配套
工程。良好的居住环境、完善的小区功能，有利于商品房的销售，减少空置房，极大的提高资金的回笼，所以配套工程的实施对房地产企业的投资管理往往起到画龙点睛的作用。
（3）认真积极对待交付使用后的保修阶段。商品房交付使用后，对于业主方的投资管理来说基本上可以划上一个句号，但主体结构的保修期是五十年，如出现质量问题不积极处理，就有可能走上漫长的诉讼之路，花费大量的人力财力。
影响投资管理的原因分析
（一） 投资决策及设计影响工程造价的因素
（1）决策层的能力高低直接影响项目的成败。上世纪九十年代商业用房开发过度，形成大量的烂尾楼，房地产企业纷纷破产。而投资于商品房的房地产企业则如日中天, 利润惊人。
（2）规划指标、设计方案的优劣影响商品房的销售。建筑密度、容积率、绿化率、商住比等虽有一些硬性成份，但研究的好、利用的合理，会带来很大的回报。
（3）设计质量的好坏影响造价的大小。合理、经济、适用是设计的重要原则，设计粗糙、超标准、超规范、不经济不可避免地造成浪费。
（二） 前期准备与发包阶段影响工程造价的因素
（1）房地产业相关政策熟悉程度。房地产的税费品种繁多，标准不一。业主方深入了解相关政策，可少交或缓交一些费用。
（2）招投标方式的选择。无标底招标方式已是招投标的一种趋势，业主方就必须对所建项目要有比较准确的测算，否则“合理低价” 无从谈起。
（3）参建单位的选择。法律允许公开或邀请招标，业主方应选择信誉好、实力强的设计、监理、施工单位进行招投标，以便项目能按质按量按期完工。
（三）实施阶段中影响工程造价的因素
（1）业主方对施工过程中所涉及工程合同的掌握。合同的签订是一个繁琐过程，而其中的许多环节、条款执行者并不了解，所以在合同实施前对项目管理人员进行交底，以便使合同很好执行。
（2）业主方对参建单位的总体协调能力。业主方与各参建单位有明确的合同关系，而参建单位之间并无合同约束，做好总体协调，才能使项目按合适的节奏运行。
（3）工程进度、质量对造价的影响。投资控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。
（4）有效地控制索赔。业主方、监理方的工作失误往往会造成费用及工期索赔，提高管理水平、端正工作态度能有效地控制索赔。
工程造价在项目管理各阶段中地位
房地产开发投资也就是建设项目的工程造价确定，是指进行某项工程建设所花费（预期花费和实际花费）的全部费用。包括前期工程费、设置购置费、建安工程费、工程建设其他、预备费等费用。房地产项目管理过程中投资控制是项目管理人的重头戏，实现这一目标的标准，就是在项目投资决策及设计阶段、发包阶段和建设实施阶段，对造价进行有效的控制。纵向来看工程造价在项目管理过程中处于“头重脚轻”的状况。投资决策及设计阶段是控制重点，而发包、实施中预算、结算只能计量而并不能有效地改变工程造价。
（一） 项目投资决策及设计阶段是投资管理的关键阶段
（1） 投资决策处于主导地位。投资决策主要取决于企业领导的从业经验与战略眼光，相关职能部门所能起的作用相对有限。决策阶段简单地说包括立项、定位、可行性研究、评价等一系列过程。此阶段从立项目开始就必须对项目所在地的地价、人口、老百姓收入、自然环境、市场需求进行详细的调查研究，制定切实可行的研究报告，编制符合市场需求的项目方案。
（2）土地的购置是项目投资的起点。挂牌出让土地已成为房地产开发企业取得土地的唯一方式，竞拍价格的高低直接影响项目开发的成败。只有取得比较满意的地价，才能有一个合理的销售价格。
（3）工程设计处于关键地位。影响工程造价的主要是设计阶段，据业内人士统计设计阶段影响建安工程造价的比例高达70%。所以说工程造价控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大
的投资节约，因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济效益。
（二） 前期准备及发包阶段是投资的确定阶段
（1）前期准备阶段包括设计方案及图纸的审查、规费的上交、相关手续的办理过程。良好的开端是成功的一半。这就要求业主尽可能的享受政策减免、迅速办理相关手续以便项目的顺利进行。
（2）发包阶段就是工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。
（三） 实施阶段是工程造价的落实阶段
（1）在工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据有关资料统计，这一阶段影响工程投资的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性已经很小。但是，工程投入大量资金却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，因此，业主方在施工阶段要加强对合同的管理，重点应加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。
（2）施工阶段之后是配套工程阶段，包括小区的道路、绿化、小品、景观以及水电气邮等为商品房交付使用的一系列而辅助配套
工程。良好的居住环境、完善的小区功能，有利于商品房的销售，减少空置房，极大的提高资金的回笼，所以配套工程的实施对房地产企业的投资管理往往起到画龙点睛的作用。
（3）认真积极对待交付使用后的保修阶段。商品房交付使用后，对于业主方的投资管理来说基本上可以划上一个句号，但主体结构的保修期是五十年，如出现质量问题不积极处理，就有可能走上漫长的诉讼之路，花费大量的人力财力。
影响投资管理的原因分析
（一） 投资决策及设计影响工程造价的因素
（1）决策层的能力高低直接影响项目的成败。上世纪九十年代商业用房开发过度，形成大量的烂尾楼，房地产企业纷纷破产。而投资于商品房的房地产企业则如日中天, 利润惊人。
（2）规划指标、设计方案的优劣影响商品房的销售。建筑密度、容积率、绿化率、商住比等虽有一些硬性成份，但研究的好、利用的合理，会带来很大的回报。
（3）设计质量的好坏影响造价的大小。合理、经济、适用是设计的重要原则，设计粗糙、超标准、超规范、不经济不可避免地造成浪费。
（二） 前期准备与发包阶段影响工程造价的因素
（1）房地产业相关政策熟悉程度。房地产的税费品种繁多，标准不一。业主方深入了解相关政策，可少交或缓交一些费用。
（2）招投标方式的选择。无标底招标方式已是招投标的一种趋势，业主方就必须对所建项目要有比较准确的测算，否则“合理低价” 无从谈起。
（3）参建单位的选择。法律允许公开或邀请招标，业主方应选择信誉好、实力强的设计、监理、施工单位进行招投标，以便项目能按质按量按期完工。
（三）实施阶段中影响工程造价的因素
（1）业主方对施工过程中所涉及工程合同的掌握。合同的签订是一个繁琐过程，而其中的许多环节、条款执行者并不了解，所以在合同实施前对项目管理人员进行交底，以便使合同很好执行。
（2）业主方对参建单位的总体协调能力。业主方与各参建单位有明确的合同关系，而参建单位之间并无合同约束，做好总体协调，才能使项目按合适的节奏运行。
（3）工程进度、质量对造价的影响。投资控制、工期控制、质量控制等都是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。
（4）有效地控制索赔。业主方、监理方的工作失误往往会造成费用及工期索赔，提高管理水平、端正工作态度能有效地控制索赔。