昆明大学学报 2007, 18(3) :30～33 Journa l of Kunm i n g Un i versity
CN 53-1144/G4
浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策
葛 琛
(昆明大学经济系, 云南 )
摘 要:, 但行业法规的不完善,
, 。文章就昆明市房地产中。
关键词:; []1[文献标识码]A [文章编号]1671-2056(2007) 03-0030-04 一、我国房地产中介行业的发展历程及
资料显示, 在低收入人群中, 住房困难户数量还很
多。随着我国城市化进程的加快, 我国城镇每年新增人口近千万, 其中有相当数量的居民不具备购房能力, 但许多老百姓也转变了观念, 从过去的“要住房找单位、找领导”转向“要住房找市场、找中介”。房地产中介公司的运作对搞活二级市场, 消化百姓手中的空房、旧房, 促进新房的销售以及发展住房租赁市场都起到十分显著的作用。
其重要作用
十多年来我国房地产市场的发展历程, 大致经历了三个阶段。第一阶段, 80年代初到80年代末, 改革开放后房地产市场蓬勃发展, 许多城市把改善居民的居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展, 促使城市住宅群逐步出现, 百姓住房状况及配套设施发生了明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中, 这一时期出现了商品房的概念, 提出了住房商品化, 房地产市场机制逐步向市场经济转变, 产品向多元化、多层次发展。第三阶段为1995年到上个世纪末期, 随着福利分房制度的彻底取消, 住房分配货币化的出现, 大多数消费者要自己掏钱买住房, 从而开始追求居住的质量和功能, 房地产运作完全市场化。但由于同期全国开工的住宅商品房过量、部分住宅设计同质化现象严重, 逐渐出现了商品房空置积压的现象。随着我国房地产各项制度的改革, 尤其是住房分配福利制度的取消和房地产商品化进程的加快, 以及我国老百姓对住房私有化的渴望, 使得房地产市场的发展更加迅速。与此同时, 房地产市场的全面繁荣也带动了市场对房地产经纪活动的需求, 我国房地产中介行业也经历了从无到有、从小到大的发展历程, 成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。
目前, 房地产中介已经成为我国房地产市场体系中的重要组成部分, 可以架起消费者与市场之间的桥梁, 带动房地产市场的发展; 而房地产一级市场的发展也促进着二级和三级市场的发展。据房地产业发达的国家和地区的经验表明, 房地产市场发育程度越高, 房地产中介市场就越发达, 所占的市场份额就越大。而我国目前正处于社会主义初级阶段, 经济发展不平衡, 从总量上来看, 进入二级市场交易的房屋数量还远远不能满足正常需求。有关
二、目前昆明市房地产中介市场的现状和存在的主要问题
根据昆明市房地产管理局资料显示, 截止到2006年底, 昆明市已有房屋中介公司近千家, 从业人员有5000余人。而2006年昆明市二手房交易成交面积达338万平方米, 成交金额突破百亿元大关, 达105亿元, 同比增长76%。据业内人士估计, 在去年全年成交的二手房交易中, 大约有60%是通过房地产中介公司进行交易的。由此可见, 房地产中介的发展对促进城市的房地产市场持续发展是具有很大推动力的。但就目前情况来看, 昆明市房地产中介市场体系中仍然存在着一些不良因素, 这给房地产市场的发展带来了诸多不利影响。
(一) 房地产中介市场竞争激烈, 行业运作不规范, 监督不到位
虽然昆明房地产市场对房地产中介的需求在不断扩大, 但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想, 存在着很多不确定因素和风险。一方面, 房地产中介市场, 由于投资成本低、管理不规范、市场准入制度不完善、监督力度不够, 而导致门槛较低、竞争手段和方式落后、行业信誉低, 市场竞争十分激烈, 许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。另一方面由于国家从2005年开始不断针对房地产行业出台各种调控政策, 二手房
收稿日期:2007-05-10
作者简介:葛琛(1979-) , 女, 昆明人, 讲师, 主要从事房地产经营与管理研究.
第3期 葛 琛:浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策的交易也受到了较大的影响, 整个行业生存、竞争压力更大。在这种内外环境压力下, 有许多中介公司违规操作, 欺瞒客户, 利用行业信息不对称, 客户对交易流程不清楚, 非法在交易过程中哄抬房价、赚取差价, 甚至出现一房多卖、携带房款私逃等情况, 给客户带来巨大的经济损失, 因此导致消费者对这个市场充满了恐惧与怀疑, 对房地产中介的信任度降低, 形成恶性循环。
像这样的例子在目前房地产中介市场中其实并不少见:有一位张小姐打算将一套房产出售, 开价为52万元, 经过中介公司的商谈后, 以48万元(实收价) , :双方可以去作公证, 理出售手续, 。而因张小姐工作较忙, , 于是觉得中介公, 便答应做公证。
但最后令中介没有料到的是:他们所找的买家居然正好是张小姐的网友周某, 两人一沟通都吓了一跳:原来中介以52万元的净收价把房子卖给了张某, 而且中介还给周某算了一笔过户当天要交的税费, 请她准备好, 加上给中介公司的代理费总计2万元左右, 这样算来, 即使除去给国家交的合理税费8000元以外, 剩下的都被中介公司装进腰包了, 也就是说, 中介公司在此单生意中, 吃到的暗差为4万元, 又另收2%的中介服务费10400元, 加起来一共吃进了50400元。后来, 周某与张小姐联合一纸诉状将该房地产中介公司告上了法庭。
从这样的例子中, 我们可以看出目前房地产中介市场的运作和监督机制其实并没有充分发挥出来, 这应该是对房地产中介市场进行规范和改革的重点。
(二) 专业人才缺乏, 从业人员素质较差, 行为不规范, 影响产业提升
目前, 专业人员的缺乏是影响昆明市房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。房地产中介工作具有综合性、广泛性的特点, 需要综合多个学科的知识为一体, 因此从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产基本业务、房地产法律、金融等多方面知识, 还要具备良好的沟通能力和职业道德。世界上房地产业比较成熟的国家对中介从业都有专门规定, 如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历, 并修完与房地产有关的8门学科才能获得房地产经纪人执照的资格, 因此美国房地产经纪人的平均年龄在45岁左右。而在目前昆明的房地产中介市场发展过程中, 形成了专业人员增长速度落后于行业发展速度的局面, 绝大多数房地产中介机构对员工素质并不重视, 导致整个行业缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的从业人员队伍。加之目前中介从业人员资格认证制度尚不规范, 全国房地产经纪人和云南省房地产经纪人协理资格认证制度也刚实行不久, 真正获得从业资格的人数还相对较少, 从而造成了房地产中介机构从业人员来
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源复杂的现状:既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、房地产估价、法律、会计等专业的人员; 也有与房地产完全无关的如文史类, 理工农医类等专业的人员; 既有部分高等学历的从业人员; 更有大量“半路出家”、根本不懂房地产基本知识、缺乏专门训练、; 整个岁左右。此外, , 水, 利用各种, 让这个行业的从。
, 使得房地产中介难以获得广大消费者的普遍认同。客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一, 更有一些客户向房地产中介举起了“中介勿扰”、“中介免谈”之类的牌子。当前昆明房地产中介行业急需的应该是具有综合素质以及房地产专业知识的人才, 这种人才应具有较高的学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准, 才能够在从事房地产中介业务中赢得客户的尊重和信任。
(三) 房地产中介行业法律法规不健全, 房地产行业自律性组织作用发挥不到位
目前, 对昆明市房地产中介机构进行规范的法规有国家建设部颁布的97号令《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》以及由云南省建设厅颁布, 于2006年4月15日起实施的《云南省房地产经纪机构管理办法》。但由于这几个法规对房地产中介设立时主管部门的审查和工商部门登记方面的规定有时会出现不一致的情况, 造成了房地产中介机构中, 有很大一部分未经房地产主管部门审查。这在一定程度上造成了房地产中介市场规模差距大、人员素质差、专业水平低的现状。更由于监督体系的不健全, 法律法规执行的不彻底, 导致许多中介公司对于房地产中介行业的法律法规视而不见, 违规操作的现象屡屡发生。
此外, 房地产行业自律组织的作用没有充分体现出来。不管是房地产业协会、学会等整个房地产行业的自律性组织, 还是房地产估价师协会、经纪人协会等中介人自己的自律性组织, 都应该起到一种良好的沟通作用, 即作为政府与中介机构的桥梁, 进行及时和有效的信息反馈。同时应该把协调中介市场各主体之间的利益、促进交流、调节纠纷、规范市场行为以及促进公平竞争、提高行业人员素质作为重要的工作内容。而现在, 自律性中介组织的服务缺乏专业化和权威性, 几乎很少形成权威的行业标准和规范, 且规范力度很小。而发达国家的这类标准多是由行业组织制定和实施, 从业人员必须达到一定的教育和培训经历, 获得资格证书才能进入相关行业, 执业过程中也有具体的执行标准约束和指导, 这就保证了整个行业的较高水平。
(四) 市场主体利用中介的意识较差
我国房地产市场发展历史较短, 而昆明市的房
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销策划代理、法律咨询、房地产市场调查、房地产
价格评估等业务。因此, 各房地产中介企业应该把加强经纪人的业务培训放到一个重要的位置。企业可以聘请高等院校的专家和学者、房地产交易相关部门的人员以及银行信贷部门人员进行讲座, 也可以让经验丰富的从业人员进行经验传授和交流, 通过定期举行在职培训, 。, , , 。
, 加, 促进行业规范
在过去的一段时间, 国家建设部颁布的第97号令《城市房地产中介服务管理规定》和云南省于2006年6月颁布实施的《云南省房地产经纪机构管理办法》, 都对人员资格管理、机构管理、经纪业务管理和监督管理做出了明确的规定。此外, 针对房地产中介屡见不鲜的违规行为, 建设部、人民银行日前联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》(以下简称《) , 要求房地产经纪机构或交易通知》
保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款帐户, 进一步约束规范房地产经纪机构的行为。
《通知》为房地产中介机构和房地产经纪人员确立了一些基本的行为准则, 并明令禁止三种行为:一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格, 赚取差价, 也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围, 误导和欺骗当事人; 二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息, 应当在与委托人签订委托合同, 并保证信息与事实相符后, 方可对外发布有关信息; 三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。此外, 针对目前房地产经纪机构和房地产经纪人员良莠不齐的现象, 《通知》中还规定, 房地产经纪人员的市场清退机制将尽快建立健全, 有关部门对执业中违法违规的人员要收回其执业资格证书, 严格实施房地产经纪人员职业资格制度, 加强房地产经纪人注册管理。
《通知》的发布, 有利于最大限度的保障二手房交易主体的利益, 降低交易风险, 保障最终交易的安全性, 在很大程度上堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”的资金来源, 并制止这种行为的发生, 更有利于二手房市场建立公平、公正、公开的交易秩序和交易环境。各级有关主管部门应该加大对这些法律法规执行力度的监督, 确保房地产中介行业发展的规范性。
(四) 不断进行业务创新, 提供全面和增值的服务
目前昆明市的房地产中介机构大多提供房地产政策咨询、房屋交易手续代办、抵押担保、合同签订等主要服务内容。但从省外一些城市, 如北京、上海等地的房地产中介机构来看, 昆明市目前的房
地产市场也是在上个世纪末期才有了较大发展, 中介市场发育不完善, 各中介公司的服务质量和水平也不均衡, 开发商和消费者等市场主体借助房地产中介的意识比较淡薄, 相当一部分人通过传媒和亲戚朋友口碑相传。虽然大多数人对房屋中介有所了解, 也比较认同中介公司房源的充分性、为租房人和买卖双方提供的方便性, 但据搜房网一项网络调查结果显示, 有近三成的受访者觉得“房屋中介大多数都是骗人的”, 有四成的人认为房屋中介的服务费太高, 价格不合理。这也成为不利于我市房地产中介发展的因素之一。
三、(一) 的主要障碍, 可以说, 谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和尊重, 谁就赢得了市场。
随着我国社会经济的不断发展, 人民生活水平的日渐提高, 消费者的品牌意识在逐步加强。品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径, 只有通过优质服务, 塑造良好的企业品牌形象, 使消费者对品牌产生信任和忠诚, 才能够在未来的竞争中占有一席之地。当前, 房地产产品类型众多, 房地产中介企业众多, 市场竞争趋于白热化。一批具有实力、运作规范的房地产中介企业为了增强企业竞争力, 通过各种手段塑造服务品牌, 加大宣传力度, 不断创新服务模式, 真正视客户为上帝, 以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立了威信, 在竞争中脱颖而出, 成为房地产中介名牌企业。在昆明房地产中介市场上, 有早期的新亚、裕兴、佳佳灵等房地产中介公司, 还有近一年来进入昆明市场的外来房地产中介品牌如玛雅房屋、21世纪不动产等公司, 都在市场上树立了一定的品牌优势。房地产中介行业的发展过程, 就是一个成长的过程, 也是其自身形象及服务品牌不断塑造和锤炼的过程。在这种环境下, 一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的房地产中介将被市场无情淘汰。谁拥有品牌, 谁就拥有客户, 拥有市场占有率。
(二) 加强经纪人培训, 为客户提供专业而规范的服务
消费者要买房租房, 之所以找房地产中介, 是相信中介可以提供最专业和便捷的服务, 这其中有两层含义:一是从业人员要有专业知识, 二是要有专业化操作水平, 消费者不仅要求经纪人能够根据客户的需要提供房源和客源信息, 而且还需要提供房地产相关政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格以及手续办理等相关的专业咨询。而我国针对房地产经纪人的培训还很不完备, 因此, 房地产经纪人提供的服务难以达到专业水准。
随着昆明市房地产市场逐步发育和完善, 对房地产中介企业的服务内容、质量和水平都提出了更高的要求, 如开展房地产投资决策分析、房地产营
第3期 葛 琛:浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策地产中介提供的服务还不够全面。从消费者的角度来看, 在进行房地产交易的整个过程中需要的是全方位的服务, 除以上几项传统服务形式外, 还应该包括房地产价格评估、装饰装修、清洁、建材、搬家等一系列的服务, 而昆明市目前只有少数几家房地产中介在零星地做一些此类业务。要想贴近客户、吸引客户, 就要不断地创新服务方式, 树立自己独特的企业形象。此外, 房地产中介企业应该与提供抵押贷款的银行、进行广告宣传和刊登房源信息的社会媒体以及提供专业房地产法律咨询的律师事务所等专业机构加强沟通与合作, 提供全面增值的服务, 趋势。
(五) , 信息的准确性、营活动的基础, 信息量的多少直接影响着房地产中介业务的成败。目前, 昆明市只有少数正规、且实行分店连锁经营的房地产中介公司在实行计算机信息化和网络化管理, 并拥有自己的网站。除此之外, 很多房地产中介机构仍处在信息闭塞、各自为政的状态中, 不仅缺乏充分的信息源, 而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术, 导致信息资源浪费, 难以实现资源互补和共享。计算机技术的应用, 将使得房地产中介业务中的大量数据处理工作变得更加容易, 也使信息的查询、配对变得快捷方便。通过网络可以发布房源信息, 买方不仅可以透过网络跨区域寻找中意的房屋, 还可以在网上看到物业实景、图片等资料, 甚至还可以进行物业比较。因此, 计算机信息化和网络技术的推广能给房地产信息的沟通、传播和展示带来全新的理念。
(六) 实行规模化连锁经营和特许加盟经营体系
由于房地产中介行业的进入壁垒相对较低, 从而使昆明目前大多数的房地产中介公司呈现出小而散、竞争力弱的现状, 有的甚至是一两个人, 租一
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间房, 摆一张桌子, 配一部电话, 就干起了这个行当。这些中介公司信息量及信息的流通范围极其有限, 因此经营管理模式极不规范, 违规操作的现象也就难以避免。而实行房地产中介的规模化连锁经营和加入知名的房地产中介特许经营体系, 在扩大经营规模、优化资源配置、、扩大市。在昆明房地产司, 给。在此体系下, , 统一规范, 统一服务标准, 利用成熟的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务, 同时还可以通过体系的支持和培训不断提高店面管理水平和经纪人的业务水平, 有效降低投资成本、规避市场风险。
四、结束语
随着新昆明规划建设方案的实施, 以及建设“宜居城市”目标的推进, 昆明市的房地产市场必将迎来新一轮的发展, 竞争也将更加激烈。而房地产中介市场也将借此机遇, 不断进行行业整合、规范中介市场体系、完善行业法律法规、加大监督力度。可以相信, 随着房地产中介市场内外部环境的改善, 昆明市的房地产中介行业在未来将会进入一个不断提升、稳定发展的时期。
[参考文献]
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出版社, 2006.
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[J ].新地产(云南版) , 2006, (11) .
On Curren t S itua ti on, Problem s and Coun term ea sures of
Rea l Est a te I n term ed i a ry
GE Chen
(Economy Depart m ent of Kun m ing University, 650118, Kun m ing, Yunnan, China )
Abstract:The devel opment of real estate inter mediary in Kunm ing has a l ong hist ory for more than 10years, it devel op s fr om non -standard t owards the standard, but the facts that the i m perfect p r ofessi onal la ws and regula 2ti ons, the different levels of j obholders’quality, and the supervisi on syste m are far away fr om perfect and s o on, and they are als o the main exposed p r oble m s f or many years . This article analyzes the main p r oble m s existed in the real estate inter mediary in Kunm ing, thus the corres ponding s oluti ons have been raised .
Key words:Kunm ing; real estate inter mediary; current situati on; counter measures; s oluti on
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浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策
葛 琛
(昆明大学经济系, 云南 )
摘 要:, 但行业法规的不完善,
, 。文章就昆明市房地产中。
关键词:; []1[文献标识码]A [文章编号]1671-2056(2007) 03-0030-04 一、我国房地产中介行业的发展历程及
资料显示, 在低收入人群中, 住房困难户数量还很
多。随着我国城市化进程的加快, 我国城镇每年新增人口近千万, 其中有相当数量的居民不具备购房能力, 但许多老百姓也转变了观念, 从过去的“要住房找单位、找领导”转向“要住房找市场、找中介”。房地产中介公司的运作对搞活二级市场, 消化百姓手中的空房、旧房, 促进新房的销售以及发展住房租赁市场都起到十分显著的作用。
其重要作用
十多年来我国房地产市场的发展历程, 大致经历了三个阶段。第一阶段, 80年代初到80年代末, 改革开放后房地产市场蓬勃发展, 许多城市把改善居民的居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展, 促使城市住宅群逐步出现, 百姓住房状况及配套设施发生了明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中, 这一时期出现了商品房的概念, 提出了住房商品化, 房地产市场机制逐步向市场经济转变, 产品向多元化、多层次发展。第三阶段为1995年到上个世纪末期, 随着福利分房制度的彻底取消, 住房分配货币化的出现, 大多数消费者要自己掏钱买住房, 从而开始追求居住的质量和功能, 房地产运作完全市场化。但由于同期全国开工的住宅商品房过量、部分住宅设计同质化现象严重, 逐渐出现了商品房空置积压的现象。随着我国房地产各项制度的改革, 尤其是住房分配福利制度的取消和房地产商品化进程的加快, 以及我国老百姓对住房私有化的渴望, 使得房地产市场的发展更加迅速。与此同时, 房地产市场的全面繁荣也带动了市场对房地产经纪活动的需求, 我国房地产中介行业也经历了从无到有、从小到大的发展历程, 成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。
目前, 房地产中介已经成为我国房地产市场体系中的重要组成部分, 可以架起消费者与市场之间的桥梁, 带动房地产市场的发展; 而房地产一级市场的发展也促进着二级和三级市场的发展。据房地产业发达的国家和地区的经验表明, 房地产市场发育程度越高, 房地产中介市场就越发达, 所占的市场份额就越大。而我国目前正处于社会主义初级阶段, 经济发展不平衡, 从总量上来看, 进入二级市场交易的房屋数量还远远不能满足正常需求。有关
二、目前昆明市房地产中介市场的现状和存在的主要问题
根据昆明市房地产管理局资料显示, 截止到2006年底, 昆明市已有房屋中介公司近千家, 从业人员有5000余人。而2006年昆明市二手房交易成交面积达338万平方米, 成交金额突破百亿元大关, 达105亿元, 同比增长76%。据业内人士估计, 在去年全年成交的二手房交易中, 大约有60%是通过房地产中介公司进行交易的。由此可见, 房地产中介的发展对促进城市的房地产市场持续发展是具有很大推动力的。但就目前情况来看, 昆明市房地产中介市场体系中仍然存在着一些不良因素, 这给房地产市场的发展带来了诸多不利影响。
(一) 房地产中介市场竞争激烈, 行业运作不规范, 监督不到位
虽然昆明房地产市场对房地产中介的需求在不断扩大, 但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想, 存在着很多不确定因素和风险。一方面, 房地产中介市场, 由于投资成本低、管理不规范、市场准入制度不完善、监督力度不够, 而导致门槛较低、竞争手段和方式落后、行业信誉低, 市场竞争十分激烈, 许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。另一方面由于国家从2005年开始不断针对房地产行业出台各种调控政策, 二手房
收稿日期:2007-05-10
作者简介:葛琛(1979-) , 女, 昆明人, 讲师, 主要从事房地产经营与管理研究.
第3期 葛 琛:浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策的交易也受到了较大的影响, 整个行业生存、竞争压力更大。在这种内外环境压力下, 有许多中介公司违规操作, 欺瞒客户, 利用行业信息不对称, 客户对交易流程不清楚, 非法在交易过程中哄抬房价、赚取差价, 甚至出现一房多卖、携带房款私逃等情况, 给客户带来巨大的经济损失, 因此导致消费者对这个市场充满了恐惧与怀疑, 对房地产中介的信任度降低, 形成恶性循环。
像这样的例子在目前房地产中介市场中其实并不少见:有一位张小姐打算将一套房产出售, 开价为52万元, 经过中介公司的商谈后, 以48万元(实收价) , :双方可以去作公证, 理出售手续, 。而因张小姐工作较忙, , 于是觉得中介公, 便答应做公证。
但最后令中介没有料到的是:他们所找的买家居然正好是张小姐的网友周某, 两人一沟通都吓了一跳:原来中介以52万元的净收价把房子卖给了张某, 而且中介还给周某算了一笔过户当天要交的税费, 请她准备好, 加上给中介公司的代理费总计2万元左右, 这样算来, 即使除去给国家交的合理税费8000元以外, 剩下的都被中介公司装进腰包了, 也就是说, 中介公司在此单生意中, 吃到的暗差为4万元, 又另收2%的中介服务费10400元, 加起来一共吃进了50400元。后来, 周某与张小姐联合一纸诉状将该房地产中介公司告上了法庭。
从这样的例子中, 我们可以看出目前房地产中介市场的运作和监督机制其实并没有充分发挥出来, 这应该是对房地产中介市场进行规范和改革的重点。
(二) 专业人才缺乏, 从业人员素质较差, 行为不规范, 影响产业提升
目前, 专业人员的缺乏是影响昆明市房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。房地产中介工作具有综合性、广泛性的特点, 需要综合多个学科的知识为一体, 因此从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产基本业务、房地产法律、金融等多方面知识, 还要具备良好的沟通能力和职业道德。世界上房地产业比较成熟的国家对中介从业都有专门规定, 如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历, 并修完与房地产有关的8门学科才能获得房地产经纪人执照的资格, 因此美国房地产经纪人的平均年龄在45岁左右。而在目前昆明的房地产中介市场发展过程中, 形成了专业人员增长速度落后于行业发展速度的局面, 绝大多数房地产中介机构对员工素质并不重视, 导致整个行业缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的从业人员队伍。加之目前中介从业人员资格认证制度尚不规范, 全国房地产经纪人和云南省房地产经纪人协理资格认证制度也刚实行不久, 真正获得从业资格的人数还相对较少, 从而造成了房地产中介机构从业人员来
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源复杂的现状:既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、房地产估价、法律、会计等专业的人员; 也有与房地产完全无关的如文史类, 理工农医类等专业的人员; 既有部分高等学历的从业人员; 更有大量“半路出家”、根本不懂房地产基本知识、缺乏专门训练、; 整个岁左右。此外, , 水, 利用各种, 让这个行业的从。
, 使得房地产中介难以获得广大消费者的普遍认同。客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一, 更有一些客户向房地产中介举起了“中介勿扰”、“中介免谈”之类的牌子。当前昆明房地产中介行业急需的应该是具有综合素质以及房地产专业知识的人才, 这种人才应具有较高的学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准, 才能够在从事房地产中介业务中赢得客户的尊重和信任。
(三) 房地产中介行业法律法规不健全, 房地产行业自律性组织作用发挥不到位
目前, 对昆明市房地产中介机构进行规范的法规有国家建设部颁布的97号令《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》以及由云南省建设厅颁布, 于2006年4月15日起实施的《云南省房地产经纪机构管理办法》。但由于这几个法规对房地产中介设立时主管部门的审查和工商部门登记方面的规定有时会出现不一致的情况, 造成了房地产中介机构中, 有很大一部分未经房地产主管部门审查。这在一定程度上造成了房地产中介市场规模差距大、人员素质差、专业水平低的现状。更由于监督体系的不健全, 法律法规执行的不彻底, 导致许多中介公司对于房地产中介行业的法律法规视而不见, 违规操作的现象屡屡发生。
此外, 房地产行业自律组织的作用没有充分体现出来。不管是房地产业协会、学会等整个房地产行业的自律性组织, 还是房地产估价师协会、经纪人协会等中介人自己的自律性组织, 都应该起到一种良好的沟通作用, 即作为政府与中介机构的桥梁, 进行及时和有效的信息反馈。同时应该把协调中介市场各主体之间的利益、促进交流、调节纠纷、规范市场行为以及促进公平竞争、提高行业人员素质作为重要的工作内容。而现在, 自律性中介组织的服务缺乏专业化和权威性, 几乎很少形成权威的行业标准和规范, 且规范力度很小。而发达国家的这类标准多是由行业组织制定和实施, 从业人员必须达到一定的教育和培训经历, 获得资格证书才能进入相关行业, 执业过程中也有具体的执行标准约束和指导, 这就保证了整个行业的较高水平。
(四) 市场主体利用中介的意识较差
我国房地产市场发展历史较短, 而昆明市的房
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销策划代理、法律咨询、房地产市场调查、房地产
价格评估等业务。因此, 各房地产中介企业应该把加强经纪人的业务培训放到一个重要的位置。企业可以聘请高等院校的专家和学者、房地产交易相关部门的人员以及银行信贷部门人员进行讲座, 也可以让经验丰富的从业人员进行经验传授和交流, 通过定期举行在职培训, 。, , , 。
, 加, 促进行业规范
在过去的一段时间, 国家建设部颁布的第97号令《城市房地产中介服务管理规定》和云南省于2006年6月颁布实施的《云南省房地产经纪机构管理办法》, 都对人员资格管理、机构管理、经纪业务管理和监督管理做出了明确的规定。此外, 针对房地产中介屡见不鲜的违规行为, 建设部、人民银行日前联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》(以下简称《) , 要求房地产经纪机构或交易通知》
保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款帐户, 进一步约束规范房地产经纪机构的行为。
《通知》为房地产中介机构和房地产经纪人员确立了一些基本的行为准则, 并明令禁止三种行为:一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格, 赚取差价, 也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围, 误导和欺骗当事人; 二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息, 应当在与委托人签订委托合同, 并保证信息与事实相符后, 方可对外发布有关信息; 三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。此外, 针对目前房地产经纪机构和房地产经纪人员良莠不齐的现象, 《通知》中还规定, 房地产经纪人员的市场清退机制将尽快建立健全, 有关部门对执业中违法违规的人员要收回其执业资格证书, 严格实施房地产经纪人员职业资格制度, 加强房地产经纪人注册管理。
《通知》的发布, 有利于最大限度的保障二手房交易主体的利益, 降低交易风险, 保障最终交易的安全性, 在很大程度上堵塞不法中介“现金收房”、“骗吃差价”的资金来源, 并制止这种行为的发生, 更有利于二手房市场建立公平、公正、公开的交易秩序和交易环境。各级有关主管部门应该加大对这些法律法规执行力度的监督, 确保房地产中介行业发展的规范性。
(四) 不断进行业务创新, 提供全面和增值的服务
目前昆明市的房地产中介机构大多提供房地产政策咨询、房屋交易手续代办、抵押担保、合同签订等主要服务内容。但从省外一些城市, 如北京、上海等地的房地产中介机构来看, 昆明市目前的房
地产市场也是在上个世纪末期才有了较大发展, 中介市场发育不完善, 各中介公司的服务质量和水平也不均衡, 开发商和消费者等市场主体借助房地产中介的意识比较淡薄, 相当一部分人通过传媒和亲戚朋友口碑相传。虽然大多数人对房屋中介有所了解, 也比较认同中介公司房源的充分性、为租房人和买卖双方提供的方便性, 但据搜房网一项网络调查结果显示, 有近三成的受访者觉得“房屋中介大多数都是骗人的”, 有四成的人认为房屋中介的服务费太高, 价格不合理。这也成为不利于我市房地产中介发展的因素之一。
三、(一) 的主要障碍, 可以说, 谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和尊重, 谁就赢得了市场。
随着我国社会经济的不断发展, 人民生活水平的日渐提高, 消费者的品牌意识在逐步加强。品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径, 只有通过优质服务, 塑造良好的企业品牌形象, 使消费者对品牌产生信任和忠诚, 才能够在未来的竞争中占有一席之地。当前, 房地产产品类型众多, 房地产中介企业众多, 市场竞争趋于白热化。一批具有实力、运作规范的房地产中介企业为了增强企业竞争力, 通过各种手段塑造服务品牌, 加大宣传力度, 不断创新服务模式, 真正视客户为上帝, 以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立了威信, 在竞争中脱颖而出, 成为房地产中介名牌企业。在昆明房地产中介市场上, 有早期的新亚、裕兴、佳佳灵等房地产中介公司, 还有近一年来进入昆明市场的外来房地产中介品牌如玛雅房屋、21世纪不动产等公司, 都在市场上树立了一定的品牌优势。房地产中介行业的发展过程, 就是一个成长的过程, 也是其自身形象及服务品牌不断塑造和锤炼的过程。在这种环境下, 一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的房地产中介将被市场无情淘汰。谁拥有品牌, 谁就拥有客户, 拥有市场占有率。
(二) 加强经纪人培训, 为客户提供专业而规范的服务
消费者要买房租房, 之所以找房地产中介, 是相信中介可以提供最专业和便捷的服务, 这其中有两层含义:一是从业人员要有专业知识, 二是要有专业化操作水平, 消费者不仅要求经纪人能够根据客户的需要提供房源和客源信息, 而且还需要提供房地产相关政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格以及手续办理等相关的专业咨询。而我国针对房地产经纪人的培训还很不完备, 因此, 房地产经纪人提供的服务难以达到专业水准。
随着昆明市房地产市场逐步发育和完善, 对房地产中介企业的服务内容、质量和水平都提出了更高的要求, 如开展房地产投资决策分析、房地产营
第3期 葛 琛:浅析昆明市房地产中介的现状、问题与对策地产中介提供的服务还不够全面。从消费者的角度来看, 在进行房地产交易的整个过程中需要的是全方位的服务, 除以上几项传统服务形式外, 还应该包括房地产价格评估、装饰装修、清洁、建材、搬家等一系列的服务, 而昆明市目前只有少数几家房地产中介在零星地做一些此类业务。要想贴近客户、吸引客户, 就要不断地创新服务方式, 树立自己独特的企业形象。此外, 房地产中介企业应该与提供抵押贷款的银行、进行广告宣传和刊登房源信息的社会媒体以及提供专业房地产法律咨询的律师事务所等专业机构加强沟通与合作, 提供全面增值的服务, 趋势。
(五) , 信息的准确性、营活动的基础, 信息量的多少直接影响着房地产中介业务的成败。目前, 昆明市只有少数正规、且实行分店连锁经营的房地产中介公司在实行计算机信息化和网络化管理, 并拥有自己的网站。除此之外, 很多房地产中介机构仍处在信息闭塞、各自为政的状态中, 不仅缺乏充分的信息源, 而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术, 导致信息资源浪费, 难以实现资源互补和共享。计算机技术的应用, 将使得房地产中介业务中的大量数据处理工作变得更加容易, 也使信息的查询、配对变得快捷方便。通过网络可以发布房源信息, 买方不仅可以透过网络跨区域寻找中意的房屋, 还可以在网上看到物业实景、图片等资料, 甚至还可以进行物业比较。因此, 计算机信息化和网络技术的推广能给房地产信息的沟通、传播和展示带来全新的理念。
(六) 实行规模化连锁经营和特许加盟经营体系
由于房地产中介行业的进入壁垒相对较低, 从而使昆明目前大多数的房地产中介公司呈现出小而散、竞争力弱的现状, 有的甚至是一两个人, 租一
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间房, 摆一张桌子, 配一部电话, 就干起了这个行当。这些中介公司信息量及信息的流通范围极其有限, 因此经营管理模式极不规范, 违规操作的现象也就难以避免。而实行房地产中介的规模化连锁经营和加入知名的房地产中介特许经营体系, 在扩大经营规模、优化资源配置、、扩大市。在昆明房地产司, 给。在此体系下, , 统一规范, 统一服务标准, 利用成熟的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务, 同时还可以通过体系的支持和培训不断提高店面管理水平和经纪人的业务水平, 有效降低投资成本、规避市场风险。
四、结束语
随着新昆明规划建设方案的实施, 以及建设“宜居城市”目标的推进, 昆明市的房地产市场必将迎来新一轮的发展, 竞争也将更加激烈。而房地产中介市场也将借此机遇, 不断进行行业整合、规范中介市场体系、完善行业法律法规、加大监督力度。可以相信, 随着房地产中介市场内外部环境的改善, 昆明市的房地产中介行业在未来将会进入一个不断提升、稳定发展的时期。
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On Curren t S itua ti on, Problem s and Coun term ea sures of
Rea l Est a te I n term ed i a ry
GE Chen
(Economy Depart m ent of Kun m ing University, 650118, Kun m ing, Yunnan, China )
Abstract:The devel opment of real estate inter mediary in Kunm ing has a l ong hist ory for more than 10years, it devel op s fr om non -standard t owards the standard, but the facts that the i m perfect p r ofessi onal la ws and regula 2ti ons, the different levels of j obholders’quality, and the supervisi on syste m are far away fr om perfect and s o on, and they are als o the main exposed p r oble m s f or many years . This article analyzes the main p r oble m s existed in the real estate inter mediary in Kunm ing, thus the corres ponding s oluti ons have been raised .
Key words:Kunm ing; real estate inter mediary; current situati on; counter measures; s oluti on