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广西金融研究
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房地产在建工程抵押贷款操作风险探讨
隆
俊
南宁
#中国建设银行广西区分行营业部$广西
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近几年我国房地产业发展迅猛$房地产在建工程抵押贷款已成为项目融资开发的主要方式’但是由于
在建工程在权属关系和权利价值等方面都存在不确定性$相关法律法规和房地产市场监管也正在实践中逐步完善$在建工程抵押的特殊性给银行办理在建工程抵押信贷业务带来了许多操作风险问题’本文对房地产在建工程抵押贷款业务的操作风险进行分析$并就实践中如何防范和化解风险进行初步探讨
’
房地产业(在建工程项目(抵押贷款(
操作风险
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+
近几年我国房地产业发展迅猛$房地产在建工程抵押贷款已成为项目开发融资的主要方式’由于在建工程抵押同时涉及开发企业)施工单位)银行)购房者)税务部门)保险公司)抵押登记部门等多方当事人$在建工程抵押贷款业务各环节之间关系复杂’随着法律法规的逐步完善和房地产市场管理的逐步规范$银行如何依法经营)规范操作)防范风险$是实际工作中面临的一个现实问题’本文拟结合工作实践-对房地产在建工程抵押贷款业务的操作风险进行分析$并就如何防范和化解风险进行初步探讨’
为继续建造本在建工程项目$而不能用借款人的另一项目或他人的在建工程项目作为抵押套取本项目开发贷款’
#三%土地和土建工程分开抵押’只以土建工程部分而不包含土地设定在建工程抵押$或由于开工时抵押物价值不足先以土地抵押办理第一笔贷款$待土建工程轮廓出来后办理第二)三笔在建工程抵押贷款$如果土建工程抵押贷款期限短于土地抵押贷款期限而又转移了土建工程物权$土地抵押贷款的抵押物将落空’在建工程抵押管理办法规定*以在建工程已完工部分抵押的$其土地使用权随之抵押’+土地和土建工程分开抵押$除了存在抵押权无效风险外$还存在抵押权纠纷和抵押物落空的风险’
#四%多家银行对同一项目办理在建工程抵押贷款’一家银行办理土地抵押贷款而多家银行办理土建部分在建工程抵押贷款$或几家银行办理只以土建工程部分而不包含土地的在建工程抵押贷款’纯土地抵押)土地连同土建工程办理的在建工程抵押是合法有效并具有优先抵押权的’多家银行对同一项目办理所谓的在建工程抵押贷款$存在着抵押无效的风
一)当前房地产在建工程抵押贷款业务操作存在的问题
#一%用在建工程抵押发放流动资金贷款’在建工程抵押贷款是*抵押人为取得在建工程继续建造资金而申请的贷款+$贷款的指定用途是继续建造工程$只能约定为固定资金贷款性质的房地产开发贷款’
#二%用另一项目或他人的在建工程项目作为抵押套取项目开发贷款’在建工程抵押贷款用途指定
收稿日期&!
俊#&’#%$%$男$广西隆安人$经济师$供职于中国建设银行广西区分行营业部’
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万方数据
险#
$五%项目开发许可证件不齐全就发放贷款#在建工程抵押物必须是依法获准建造的项目&因此&抵押项目必须已经取得土地使用权证’土地规划许可证’工程建设规划许可证’开工证&否则有可能产生抵押无效的风险#
$六%土地和房产抵押分开由两个部门分别登记#在我国现行司法制度下&由于土地对房产的依附性&现行法规要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押&先已设定土地抵押的应转为在建工程抵押&取得房产权属证书后重新办理抵押登记&这就要求土地和房产抵押登记的有机结合#土地和房产抵押分开由两个部门分别登记给房地产市场监管和贷款风险控制带来困难%办理在建工程抵押登记部门不要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押&办理按揭登记部门不管土地是否已设定抵押&有的地区甚至不管是否已设定在建工程抵押都给予按揭登记#
$七%未解除土地使用权抵押或在建工程抵押就办理预售按揭贷款&或未偿还贷款就解除土地使用权抵押或在建工程抵押#从理论上来说&土地使用权抵押或在建工程抵押不能与按揭同时并存&预售是一种转让行为&未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效&未解除抵押关系的预售合同无效#另外&信贷实践中在未偿还贷款情况下为办理按揭而先解除土地使用权抵押或在建工程抵押&按揭销售款回笼后逐步偿还开发贷款&这一期间开发贷款实际上处于无抵押状态#
$八%预售专存帐户监管不到位&预售款未能全部进入预售专存帐户#预售实际上为期房销售&房子未建成就已卖出收回销售款&存在着收了款未能建成交房或逃债的风险&在办理预售许可证时&房产部门一般都要求银行出具预售专存证明&银行为了自身贷款安全&也建立了预售专存帐户管理制度#但预售定金’首付款’现金付款方式’他行拼盘按揭贷款等售房款很难监控&预售款支付管理不严#
二’房地产在建工程抵押贷款的操作风险及防范
$一%准确理解在建工程抵押的定义&确保抵押权合法有效#建设部!城市房地产抵押管理办法
万方数据
银行实务
三条规定()本办法所称在建工程抵押&是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款&以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产&以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为#*!办法
$二%把握现行房地产权属登记操作规程&防范重复抵押而形成的风险#目前全国有部分省市是土地和房产抵押登记合在一起&广西仍分开办理抵押登记&各地方政府正在加紧建立规范的抵押登记制度#!
$三%在建工程抵押与办理预售按揭贷款过程中的风险及防范#土地使用权抵押或在建工程抵押不能与按揭同时并存&在预售时&由于在建工程已经抵押给银行&如果银行同意开发商预售&作为抵押物的土地连同房产将被逐步地分割出去&银行的抵押权也就逐步落空&而银行的债权尚未获得清偿#银行在办理预售按揭贷款时要注意(一是要求开发商支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项&或提供与该款项等值的其他财产作担保后&解除预售
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银行实务
部分的抵押关系#如此反复#分次解押$预售$还款#实现良性循环%二是偿还贷款时按适当比例同步分别偿还土地使用权抵押部分和土建工程抵押部分的贷款#避免房屋卖完后土地抵押贷款的抵押物落空%三是现行在建工程抵押一般以土地和地下层及已出轮廓的底部几层商场的所谓已完工部分作为抵押#银行应与开发商约定用房屋销售款作为还款资金来源#避免不能按期还款或造成项目偿债能力不足%
&四’预售款监管过程中的风险及防范%银行向预售许可证审批部门出具了预售专存证明即意味着银行接受承担预售款监管的责任#银行为了自身贷款安全也要求规范预售款管理%银行在预售款监管过程中要注意(一是向预售许可证审批部门出具预售专存证明前必须要有开发商的书面申请并与之签订预售款监管协议#明确双方的权利和义务%二是对项目的自筹资金$银行贷款$售房款进行全过程封闭管理#掌握项目投资总额#确保项目建设资金来源落实到位#根据工程进度情况合理支付贷款资金和售房款%三是实行专户专人管理#项目建设资金来源和使用必须通过专户进出#明确项目管理责任人#深度介入销售过程#掌握销售进度情况#定期盘点库存商品房#向房地产管理部门查询验证销售情况#确保项目资金监管的有效性%四是约定售房款还款起点和还款比例#当售房回笼款达到原计划用售房款作为项目投资来源的额度时#开始要求此后的售房款按约定比例偿还开发贷款%
&五’在建工程抵押中优先权因素及其风险防
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万方数据
范%依据我国相关法律规定#交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于建筑工程价款受偿权和银行抵押权%建设工程价款受偿权优先于银行抵押权%划拨土地使用权出让金优先于银行抵押权%税收优先于无担保债权#设定抵押前欠税的税收优先于抵押权%因此#银行在办理在建工程抵押贷款时要注意(一是银行应与开发商约定用房屋销售款作为还款资金来源#加强对开发商商品房预售款回笼的监控#跟踪了解预售的状况#在房屋销售款回笼过程中逐步偿还银行贷款#以确保开发商商品房预售款大部分先用于归还银行贷款#避免逃债和纠纷%二是选择好的企业和项目#在发放在建房地产抵押贷款之前#银行应要求房产商提供其与工程承包商签订的工程承包合同#并具体了解开发商的工程款支付情况#在建房地产的评估价应适当减去房产商拖欠的工程款及费用后#银行再根据相应的抵押率发放抵押贷款%三是对于企业以国有划拨土地使用权抵押或者以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款#银行应当按抵押物估价并减去该土地出让金的款项后#再乘以相应抵押率确定贷款金额#并按照规定履行法定审批手续后才可发放抵押贷款%四是信贷调查过程中应通过各种渠道获得企业是否欠税和欠税的时间$金额%把企业缴税情况作为信贷调查的重要内容%
&特约编辑(王选庆’&校对(!
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一)当前房地产在建工程抵押贷款业务操作存在的问题
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$六%土地和房产抵押分开由两个部门分别登记#在我国现行司法制度下&由于土地对房产的依附性&现行法规要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押&先已设定土地抵押的应转为在建工程抵押&取得房产权属证书后重新办理抵押登记&这就要求土地和房产抵押登记的有机结合#土地和房产抵押分开由两个部门分别登记给房地产市场监管和贷款风险控制带来困难%办理在建工程抵押登记部门不要求土地使用权随已完工部分的在建工程抵押&办理按揭登记部门不管土地是否已设定抵押&有的地区甚至不管是否已设定在建工程抵押都给予按揭登记#
$七%未解除土地使用权抵押或在建工程抵押就办理预售按揭贷款&或未偿还贷款就解除土地使用权抵押或在建工程抵押#从理论上来说&土地使用权抵押或在建工程抵押不能与按揭同时并存&预售是一种转让行为&未通知抵押权人或未告知受让人的转让行为无效&未解除抵押关系的预售合同无效#另外&信贷实践中在未偿还贷款情况下为办理按揭而先解除土地使用权抵押或在建工程抵押&按揭销售款回笼后逐步偿还开发贷款&这一期间开发贷款实际上处于无抵押状态#
$八%预售专存帐户监管不到位&预售款未能全部进入预售专存帐户#预售实际上为期房销售&房子未建成就已卖出收回销售款&存在着收了款未能建成交房或逃债的风险&在办理预售许可证时&房产部门一般都要求银行出具预售专存证明&银行为了自身贷款安全&也建立了预售专存帐户管理制度#但预售定金’首付款’现金付款方式’他行拼盘按揭贷款等售房款很难监控&预售款支付管理不严#
二’房地产在建工程抵押贷款的操作风险及防范
$一%准确理解在建工程抵押的定义&确保抵押权合法有效#建设部!城市房地产抵押管理办法
万方数据
银行实务
三条规定()本办法所称在建工程抵押&是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款&以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产&以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为#*!办法
$二%把握现行房地产权属登记操作规程&防范重复抵押而形成的风险#目前全国有部分省市是土地和房产抵押登记合在一起&广西仍分开办理抵押登记&各地方政府正在加紧建立规范的抵押登记制度#!
$三%在建工程抵押与办理预售按揭贷款过程中的风险及防范#土地使用权抵押或在建工程抵押不能与按揭同时并存&在预售时&由于在建工程已经抵押给银行&如果银行同意开发商预售&作为抵押物的土地连同房产将被逐步地分割出去&银行的抵押权也就逐步落空&而银行的债权尚未获得清偿#银行在办理预售按揭贷款时要注意(一是要求开发商支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项&或提供与该款项等值的其他财产作担保后&解除预售
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银行实务
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&四’预售款监管过程中的风险及防范%银行向预售许可证审批部门出具了预售专存证明即意味着银行接受承担预售款监管的责任#银行为了自身贷款安全也要求规范预售款管理%银行在预售款监管过程中要注意(一是向预售许可证审批部门出具预售专存证明前必须要有开发商的书面申请并与之签订预售款监管协议#明确双方的权利和义务%二是对项目的自筹资金$银行贷款$售房款进行全过程封闭管理#掌握项目投资总额#确保项目建设资金来源落实到位#根据工程进度情况合理支付贷款资金和售房款%三是实行专户专人管理#项目建设资金来源和使用必须通过专户进出#明确项目管理责任人#深度介入销售过程#掌握销售进度情况#定期盘点库存商品房#向房地产管理部门查询验证销售情况#确保项目资金监管的有效性%四是约定售房款还款起点和还款比例#当售房回笼款达到原计划用售房款作为项目投资来源的额度时#开始要求此后的售房款按约定比例偿还开发贷款%
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范%依据我国相关法律规定#交付全部或大部分购房款的消费者权利优先于建筑工程价款受偿权和银行抵押权%建设工程价款受偿权优先于银行抵押权%划拨土地使用权出让金优先于银行抵押权%税收优先于无担保债权#设定抵押前欠税的税收优先于抵押权%因此#银行在办理在建工程抵押贷款时要注意(一是银行应与开发商约定用房屋销售款作为还款资金来源#加强对开发商商品房预售款回笼的监控#跟踪了解预售的状况#在房屋销售款回笼过程中逐步偿还银行贷款#以确保开发商商品房预售款大部分先用于归还银行贷款#避免逃债和纠纷%二是选择好的企业和项目#在发放在建房地产抵押贷款之前#银行应要求房产商提供其与工程承包商签订的工程承包合同#并具体了解开发商的工程款支付情况#在建房地产的评估价应适当减去房产商拖欠的工程款及费用后#银行再根据相应的抵押率发放抵押贷款%三是对于企业以国有划拨土地使用权抵押或者以建筑在国有划拨土地上的建筑物进行抵押申请贷款#银行应当按抵押物估价并减去该土地出让金的款项后#再乘以相应抵押率确定贷款金额#并按照规定履行法定审批手续后才可发放抵押贷款%四是信贷调查过程中应通过各种渠道获得企业是否欠税和欠税的时间$金额%把企业缴税情况作为信贷调查的重要内容%
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