五、项目开发成本、费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用： 直接费用有土地成本、 勘查设计和前 期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预 见费用。 1.土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、 和契税两部分组成。 详见项目各类开发 成本构成一览表。 2 勘察设计和前期费 本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计 费、市政公用基础设施配套费（一级） 、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质 检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管 道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为 1318 万元。详见项目各类开发成 本构成一览表。 3. 建筑工程造价费用 由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520 万元。详见项目各类开发成本构成 一览表。 4. 物业管理维修基金 物业管理维修基金为 483 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 6. 管理销售财务费用 本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业 管理费总计共为 770 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7.不可预见费用 不可预见费用为 165.6 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表
实际成本 编码 1. 费用名称 一、土地费用 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元） 未知 楼面造价 比例 计划 费用标准 控制情况(+表 费用或 示费用增加，－ 造价 费用减少） 备 注
（元/m2) （%）
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15
二、勘察设计和前期费 交通管理费 图纸审查费 地质勘察费 建筑设计费 市政公用基础设施配套 费（一级） 建筑工程招投标费 监理费 安全质量监督费 质检费 白蚁预防费 三通一平费 自来水管网建设工程费 自来水管网建设工程费 民用管道燃设施安装费 楼内配套用电费 户 户
1318 1.1 5.5 41.4 69 483 9.9 16.5 27.6 6.6 10.5 276 78 60.8 216 16.8 按实际发生工程量，通常 60 元/M2 住宅 26 元/M2 商业 38 元/M2 一类， 105 元/M2， 按建筑面积
3.
三、建筑工程造价
5520
1200 元/平方米
jjf 4
间接费 物业管理维修基金
1418.6 483 按成交价 3％计提
5 5.1 5.2 5.3 5.4
管理销售财务费用 开办和管理费 销售代理费 销售推广费 前期物业管理费
770 276. 322 161 11 工程总价 0.2％计提 工程总价 5％计提
6 7
不可预见费用 总计 8256.6
165.6
工程总价 3％计提 除去(1)项
注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
本案利润测算
利润 15％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 15%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.15
14000
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
14000
－ 5522.5 255 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 3835 元/平方米 1237 元/平方米
利润 20％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 20%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.2
13416
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
13416
－ 4960 229 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 3444 元/平方米 1111 元/平方米
利润 30％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 30%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.3
12384
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
12384
－ 3968 183 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 2755 元/平方米 888 元/平方米
利润 40％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 30%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.4
11500
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
12384
－ 3118 144 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 2165 元/平方米 698 元/平方米
注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的 其它税费没有详细计算在内。
根据目前市场情况该地价约为 50 万/亩，推算本项目利润如下：
类别 土地成本 土地契税 获取土地总费用 除土地外的成本 项目总成本 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 1080*0.04 计算公试 计算过程 数据结果 1080 43.2 1123.2
详见项目各类开发
备注
8256.6
成本构成一览表
9379.8 16100
地价 50 万/亩时项目销售税金及附加测算
**地块销售税金及附加一览表
序号 1 2 3 4 5 6 合计 类别 营业税 城市维护建设税 教育费附加 教育专项基金 防洪工程维护费 印花税 计算依据 销售收入*5.56％ 营业税*7% 营业税*3% 营业税*4% 销售收入*1％ 销售收入*0.05％ 交纳金额（万元） 895 62 26 35 161 8 1187
地价 50 万/亩时项目土地增值税测算：
**地块土地增值税测算
序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 类别 销售收入 扣除项目金额 开发成本及相关费用 其它扣除项目 增值额 增值率 增值税率 速算扣除率 土地增值税 同上 （3）*（5）-（2）*（6） 取（2.1）项 20％ （1）-（2） （3）/ (2) 计算依据 交纳金额（万元） 16100 9907 8256 1651 6163 38.4％ 30% 0 1848
地价 50 万/亩时项目资金损益表
资金损益表
序号 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 销售收入 总成本费用 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 （1-2-3－4） （5）*33％ （5）-（6） 计算依据 金额（万元） 16100 8256 1187 1848 4809 1586 3223
本项目税前利润总额为： 4809 万元 本项目税后利润总额为： 3223 万元 本项目税前直接投资成本利润率为：60.4％ 本项目税后直接投资成本利润率为：40.4％ 以上指标与同类房地产项目相比， 可以看出本项目的静态经济效益指标良好， 项 目可行。
五：结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。 而 2004 年该地块周边地块最终成交折合 50 万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交 价格应不宜高于 50 万/亩，总价约为 1080 万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况 下，如达到预估的 3500 元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的 综合成本控制在预期的 8256.6 万元之内，该项目存在 较大盈利空间。
五、项目开发成本、费用分析 本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用： 直接费用有土地成本、 勘查设计和前 期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预 见费用。 1.土地成本 本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、 和契税两部分组成。 详见项目各类开发 成本构成一览表。 2 勘察设计和前期费 本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计 费、市政公用基础设施配套费（一级） 、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质 检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管 道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为 1318 万元。详见项目各类开发成 本构成一览表。 3. 建筑工程造价费用 由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520 万元。详见项目各类开发成本构成 一览表。 4. 物业管理维修基金 物业管理维修基金为 483 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。 6. 管理销售财务费用 本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业 管理费总计共为 770 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。 7.不可预见费用 不可预见费用为 165.6 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表
实际成本 编码 1. 费用名称 一、土地费用 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元） 未知 楼面造价 比例 计划 费用标准 控制情况(+表 费用或 示费用增加，－ 造价 费用减少） 备 注
（元/m2) （%）
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15
二、勘察设计和前期费 交通管理费 图纸审查费 地质勘察费 建筑设计费 市政公用基础设施配套 费（一级） 建筑工程招投标费 监理费 安全质量监督费 质检费 白蚁预防费 三通一平费 自来水管网建设工程费 自来水管网建设工程费 民用管道燃设施安装费 楼内配套用电费 户 户
1318 1.1 5.5 41.4 69 483 9.9 16.5 27.6 6.6 10.5 276 78 60.8 216 16.8 按实际发生工程量，通常 60 元/M2 住宅 26 元/M2 商业 38 元/M2 一类， 105 元/M2， 按建筑面积
3.
三、建筑工程造价
5520
1200 元/平方米
jjf 4
间接费 物业管理维修基金
1418.6 483 按成交价 3％计提
5 5.1 5.2 5.3 5.4
管理销售财务费用 开办和管理费 销售代理费 销售推广费 前期物业管理费
770 276. 322 161 11 工程总价 0.2％计提 工程总价 5％计提
6 7
不可预见费用 总计 8256.6
165.6
工程总价 3％计提 除去(1)项
注：投资分摊的原则： 总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。 细则： 1、按计算投资的各项成本来分摊； 2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； 3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； 4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； 5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
本案利润测算
利润 15％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 15%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.15
14000
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
14000
－ 5522.5 255 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 3835 元/平方米 1237 元/平方米
利润 20％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 20%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.2
13416
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
13416
－ 4960 229 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 3444 元/平方米 1111 元/平方米
利润 30％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 30%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.3
12384
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
12384
－ 3968 183 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 2755 元/平方米 888 元/平方米
利润 40％时最终土地成交价格
单位：万元
类别 总销金额 开发利润
计算公试 总销售面积*均价
计算过程 4.6*3500 30%
数据结果 16100
备注
总销金额/ （1+开发利 项目成本 润）
详见项目各类开发
16100/1.4
11500
除土地外的成本
8256.6
成本构成一览表
（ 土地成本
12384
－ 3118 144 万/亩
8256.6）/1.04 折合土地成交单价 折合楼面价 2165 元/平方米 698 元/平方米
注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的 其它税费没有详细计算在内。
根据目前市场情况该地价约为 50 万/亩，推算本项目利润如下：
类别 土地成本 土地契税 获取土地总费用 除土地外的成本 项目总成本 总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 1080*0.04 计算公试 计算过程 数据结果 1080 43.2 1123.2
详见项目各类开发
备注
8256.6
成本构成一览表
9379.8 16100
地价 50 万/亩时项目销售税金及附加测算
**地块销售税金及附加一览表
序号 1 2 3 4 5 6 合计 类别 营业税 城市维护建设税 教育费附加 教育专项基金 防洪工程维护费 印花税 计算依据 销售收入*5.56％ 营业税*7% 营业税*3% 营业税*4% 销售收入*1％ 销售收入*0.05％ 交纳金额（万元） 895 62 26 35 161 8 1187
地价 50 万/亩时项目土地增值税测算：
**地块土地增值税测算
序号 1 2 2.1 2.2 3 4 5 6 7 类别 销售收入 扣除项目金额 开发成本及相关费用 其它扣除项目 增值额 增值率 增值税率 速算扣除率 土地增值税 同上 （3）*（5）-（2）*（6） 取（2.1）项 20％ （1）-（2） （3）/ (2) 计算依据 交纳金额（万元） 16100 9907 8256 1651 6163 38.4％ 30% 0 1848
地价 50 万/亩时项目资金损益表
资金损益表
序号 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 销售收入 总成本费用 销售税金及附加 土地增值税 利润总额 所得税 税后利润 （1-2-3－4） （5）*33％ （5）-（6） 计算依据 金额（万元） 16100 8256 1187 1848 4809 1586 3223
本项目税前利润总额为： 4809 万元 本项目税后利润总额为： 3223 万元 本项目税前直接投资成本利润率为：60.4％ 本项目税后直接投资成本利润率为：40.4％ 以上指标与同类房地产项目相比， 可以看出本项目的静态经济效益指标良好， 项 目可行。
五：结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。 而 2004 年该地块周边地块最终成交折合 50 万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交 价格应不宜高于 50 万/亩，总价约为 1080 万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况 下，如达到预估的 3500 元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的 综合成本控制在预期的 8256.6 万元之内，该项目存在 较大盈利空间。