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谓查 研 究
子基人均税负房产的税税率计研设究 一
以
圳深市例为
万盼 海琴饶
摘 要： 房
税 改产革势蓄已久 且 在势必 行 ，税
率 计作设为税制改革 的 心核 理应，受到充 分 视。 本重在 讨论文了税 率设 时应计 谁由定 决并
如 且何决 定问题后 。 的深 以圳为市例 。 过 通
政府决定 的 题
收问入因受此 了到严重影 响， 加地之方府
主政体 种税的 失使得缺地方政 府 的财政
“收土地 财 ” 现象也就政应 我 当国 前拟定的 房 产税税率 采用的 状入况不容观 ，乐 固是 比例定税的率式 形 ，该税率实则是 由 运生 。而房产作为地方税 税一的税种 ，
大
鉴 借海 上 、庆重两市房 产 试税 点的行 办暂法， 入 引人均税 收 负率担的 念 对房概产 税税 率进 行 了初 步测的算 与析分 。
必
定可以 在一 程定度 中央府政确定 各地 的区统 的税率 ，一这种 相信一 旦全 开 征 面，
制税 的好处 可是以 大减大 少收征税 管 的上 善改方地 府政 的政 收支状财况。一 方 房 产 税是 以屋 房为征对税 象，这就 奠 本成， 为地 政府节省方 制定具体了的 率 税面 。
一
关
词 键：房产税 ； 税 率设 计 ；税收负担
《中华人 共和民国房产 暂 行 税例条 ， 》各
另 而 需要费花 财力 和的物力 ，另外可避也免 了房产税税基定 稳而定又泛广 的点特； 方， 面方政府可地 根据以地 区当年本 的１ ９８ ６ ９年 月１５ ， 日国院务式正布发了 地 政府方为 夺有 争于利自 己税的 机收 制而可能 致 的导税收 销倾现象但是 ，。 房从财 政收 状支况 在规 定幅度的 内定确房 产 税的 率税 。
房产税的征收 省、 治 区自、 直辖市 政府根 条据例 定规制 税 产的功 定位能角度 看来， 是 了增为 加地方政 的府财收入政 抑 制本， 了实施定 则细。例规条 ， 定产税是 以房
房然， 地方而政不府能 味一 地追税求收
收最 大化入而 定一确个 高额的房产 税税
屋征税对 象 ，为 以屋 房的计税余或租金值 地 房区价 过快的 上涨以及调 节 民居入收 ，率这就反 在映税 率确定需 考虑 另的个 一 此房因 收作入 计为税依据 ，向房产权屋所有人 征分配或小缩 地之区的间富差距 贫， 重要因素 上 —面— 本 居地民 庭 的家税收 地方 府政更加 了解 收 的 种 一财税 产； 征 其范收 包 括围城市 、 税产作为 种一方税地， 负担能力。 任何一税种 的个税率计设， 都 经济 发状展 县城 、建制 和工镇 矿 ， 而区对农
村 地区 的所辖管地区的 财政支收状 况、 无法规避居 家庭民 税收负能力 担问题 ， 的税率 由 产房征免 产房税 ； 另外 ， 经对营自用 房的 况以 及居民家的税庭收负能担 ， 力这 是税也 率 设 计可 行与 否 的 本保 基 。证 屋 以房 产值原 减除１ ０ ％ ３ ～ ０的损耗％值价 地方政决府定 变将得更加合理。
的 后房 产余值作 为计 税依 ， 据税年 为 率
经
济财与 政问的题 ， 更一是个感 敏的社会 １ ２．％， 而对个人拥有的 营业非用 的房产暂 中政央府决 定统一的 例比率税 征产税房 ，题 。问 居受传民 统观念的 影响， 房 产税 的存就 在表 面着上平 掩等 实际盖不平等 的 征 收免房税产。 首开征次定会使必他 们生抵产 心触 理 而 ，笔者 建议产 房而然 ，２从０ １ １ 年海 上 重 庆 两、 市的 房 弊病 。所 以综合 以上 分析， 且税定率越得 高， 民的居触心理肯抵定 就 采取 税试 点来产 ， 当看今房产税的革改 在对旨 税率可税 以契像税税率规 的定那样 ，越
。强
于由区之地间的 富贫差距 若，按照由
而且， 房产 税 的革改实施不与仅是一个
仅
由中先政央府 个 拥人 有的非营业 用住 开始房征 税。由 区差地 的别度 幅比税例 率，
所，以地方政府在确定 房 税产 税率时 各地 政府方须在 必需考虑两 个重 要指 ：标于 国我人口 多众， 目 我 前国人住房 个的拥 规定个一税率 幅的度， 一是地本当 的财年
政收支状 ；况 率有 已达到经世领界先 的水准 ， 而 房且 产 幅该 度内再根本地 据区的政财收支况 、状 是本地 居民二庭家 税收的负 居 民家 的庭税 收负 担能力 担力 。其 能中 居家民庭 的税 收负 担力能 成也了衡 个人贫 富的标量 之准 ， 一对个 人 济发经状况展、 后最确适定 用本于地区 的房税 产作 为税 设计可率行性 基的本保证， 拥有 非营的业用住征 收房房 税产， 不仅能 等 要 素， 应理成 为 方 政地带府可观来的财政 入 收 从，而投 率 税这。样 既 留了 保央政中 对府房于 产 房为税产税设计 的首率要参考据依 ，也这
到城市 基础资 设 施和共公 务服 的设建 中税税 的率决策 ，权又给予 地方了政府一 定 为成文本 测深算 圳 ２ ０ １市 年３房产税税 率
， 也去 能效有调节 居 民收 分入 配 的 差 距。 程上度的 自主择选权。 因此 对 人个 拥的有 营非 业住 用征房收 房税 产改 革的 势必行在。 税 率设而计 为作 得 究 的课研 题。 时的出点发落脚点和
二。、
地 方政 府 定 具确体 税率 需
三、
房 产税 税 设率 计 前 需 协 要
制改税革建设的 核心， 便为成个非 一常 考值 虑的两大 要 素 自１ ９ ９ ４分 税制 年改革 以 来 财政， 收
一
调
两 个 的题问
由 于 收税各要素之 间 存 着密在不可
、
率 由税 央 政中 府 还 是地方
入
渐逐中央政向集府中 地方政府的财，政 的分关系，在 行房进税税率设产之计 ， 前５
５．
。 颦骑裁 砷 鳓
蕊 堪肆
调研查究 ． ｃ
哥 矗ｉ主
需 就 要确明与之密 切关相的 基方 税面的 负 担 能 力的角 度 具体 算 深 测圳市 ２ ０ １ ３ 年 ÷ 格 ０１ ０ （ ％７ 或０％
）问题
。 本 文着探重 房讨产税 的计 税 依据 的 产房 税率 。本文税引 人均税 收负入 担
征和 税范 两 个 围 面方的 问 题 。
表
１： 深圳市 ２０ １ ３人年 民活生及
房 产地市 的场相 关 数据
城 镇居民 城 镇 地 区 商住品 房二 均每平户 人 均 支 人 可均现 住 市级 场平均 城 家镇 庭收入 配房 总 建筑 易价格 人口 交 （单位 积 面（ 位 ：单 ： 元） （ 位单： ｍ ） ｍ ） ４
４６ ５３ ．１ ０ ２７ ． ５ ８ ２ １ ０８ ３ ８ ， ９ｌ
率
来衡 量 民家庭 的税 收居担负能力 这
。
第一 ，房产 计税 税依方 面的 据问题 里。的 均税 人负收率 界担定为当 年镇城居
现 的对行营 经用自的房 计产税是在房产 民人均房 税产 税额 占年城镇当 民人居均 原 值的基 上减 除 础１０ 一％３ ０ ％比例 的房后 可 支配入收 的重比。 ：
产余即 ， 值照按这种产余值房计 税方式的缺
面 会随着时 的推移 间致导折旧 的断不提
人均税负收率＝ 担城镇居 民人房均产
公乏 平性合和 性理 。因为产房原 值方 一税税÷额城 居 民镇人可支均收入配 （１ ） 王祥德 、袁建国 （２ ０ １ ） 对 美０国财产税
取而慢减慢少， 另一 方 又会面 由 于土地 制资 度分析认为的 ， 美家国庭的人房产均税
据数 来 ： 深源 圳市２ ０ ４ 年 统 计１年 鉴
源稀 缺造成的房屋地 价 不 的断升 而攀逐 负收 占担 人 均可 支配 收 的人比重 为
在 考不免虑额的情征下况 ， 若以 商品
０ ０
％计 征渐增 ， 加不同年代 房 的屋应纳 房产 也税就 ３ ． ５％， 接间说明这一 重比的 税收负 担在尚 房住级二场市均交平价易格 的１房产税 ， 将上述据代数入到公式 可算 中出 然截 同。不 所， 以种计税方式既没这考有
美国家 庭的承 受围范 内。之本借文 美鉴
．
％下５ 的圳 深到房屋虑的 自然损 价耗值 ，又未顾 及到 房 征 国收产房税 经的验 ， 以这 一重比人的均 人 均产房税税收负 担率 为３
０ ３ １的年产房税税 率 ０为． ２ ６ ％ 。 同 ，理 屋 后期 无形价 值的 加增。 目前 国 外大 多 税负担收 为率依据 算测深市 圳 ２ １ ３０ 年 的 市２ 以若商住品二 房级市场平 交 均易格 价的 数 发达国家 都 是房产以的评 估价值 作为 产税税房 率。
０ 计％ 征房 产 税 则税， 为率 ０ ．３７ ％。 和试 通 过 找查深 市 圳 ０２ １４年 的统 计年 重７ 庆市相两 ，比我们可 看以出 ， 暂 办行法 中 明确也规定 待 了条成 熟后件 ， 可 以鉴了 解到 圳市深 ２ ０ ３ １年 城镇居 民 点 的上海 、计税 据 。上依 海、重庆两 市在房税试点产
．５ 下 的深％圳市的 房 将 以房产 的评价值作估为计依据 税， 原即 的人均可支 收配情况入， 因在此均人税收 均税人 负收担为 率３ 税税产并率高不 从。公来看式， 接直 原因 则 上按应 照房 产市场 交易格 价一的 定百 负 率担 定和人 均确支 配收入 已知的情可
分比作 应为价税 值但。 鉴于我国 估房 况评 ， 下由述 上公可 知式， 要 测 房算产税 税 在 于深圳市 的商 品住 二级 房场市 平均交
更重 的要是这征种税方式是 产 值 的技术条件尚价不 熟 成， 所以本文参 率 ，也 就 只要对城镇居需民的人 均房产税 易价格 高较
考，海、上重 庆 两市 房 税产 试 的暂 行办点 税加以分析额算运。很显 然 有 ： ， 法在算测 圳深市 的房产税税 额时 ，将 以
１ ００ ％和 ０７％ 分别计缴算 纳房税产 。
对全部 城 镇 居民的住 进房行 征 税且没
并
致 税基导较高 ， 以所 人税均 收 城居镇人均民房税产税＝ 城额地镇区 有 免 征 额 应 税，商 品住 房 的市 场平 均交 易 价 格的 产税房总 额 ÷镇城地区 住常 人 口 （２ ） 负 率设担 后定 而从人均 税 固定额的情况
税率 自 就 被 拉然 低 。 进一步分析产房总税额 从，总量 角 的 下， 若 虑 到考收低 入 民家居庭税收负 担 第二 ，房产 税征 税 范方 围面 的问 题。 度 看来以下有 关系式：
地
政府方也可 以在征开 产房税总额＝ 应税 品商 房总价住 值× 能力强不的 问题 ，房税产时 置设一定积面的免征 ，额 时这 便 村城化进程市不的加断 快 部分，农地村区 税
率着随 我新国农村建 的设不推断 以进农及
的 面发生了貌翻天地覆
的变化 ， 已并渐渐
参
上海 考、重 庆市房两产试 点税暂的 可以根 据具体 情再况 当适 提高率税。 以 假设深圳 政府市使想住建 房具 备城了的功能 镇 农 村与，城市的界 开 限办行 ， 法以税应品商住的市场平均交易 深圳房市 例 ，为
０方米平 居的 家民 庭免房征 始变得 模 糊 。些有学者 便 出提了将有条 价 格 的 １０ ０ ％和７ ０％ 分别计算 缴 纳房 产 筑 积低面于６
件 的农 村 也入纳 征到的税 范围。笔者认税 。所 以有 ：
为，对农 村地 区的产房收征产房违税背了
产税， 此时基 于 平公性 考 ， 虑可以 过通规
房产税 总 额 应＝ 商 税住 房品建 面筑 定每 户 城 镇家 庭可 在 原 有 房 建住 筑面 积 ０ 平方 米 面的 积后 缴纳再 缩房小城收入差距 的宗 旨乡，而且 于由农 积 ×村商 品住 二 房 市级 平场 均交 易 格 × 价 基上减础免 ６地区场化市程度弱较的 征 ， 要 特获农 取 村 ｌＯ ％Ｏ（或７ ０ ％） ｘ 税率
产 税来间 接达 成 这 一标目。 同时 通，适 过
地
区居 住民 房的 价 存值在 着 一定 的 困
上 代入式到 （ ２ 式）之 后我发们现 ， 可当提 高税率使税额 与之 未设前置 免 征 额 难。所 ， 以建议产税改革房期不初将应农 将应税以 品商住 建筑 面积除房以城 镇 时保地 持 不 变。 么那率税 提高 到少 为多宜 村地区 房产 的入 到征税范 围 。纳由于接 区常人住 口化为 城转镇地区人均 住现 呢房结 ？深合 市圳２ ０ １ ３ 年平 均每 城户镇家 来下要 例分析举 的圳 市 深自 ０ ２０４ 年 便 起 总筑 建积 ， 所面有 ：以
巳面全现农村城实化 ， 市所 以其测算分 对庭 人 口这 数一 据 以给 出答 案 。设 置免可 税应 均平每户城 镇家庭住房总建 城 镇 居 民 人 均 产房 税税额 ＝ 城 镇 地区 征额 前 析，所 收集时 ２的 ０１ ３ 年的 据也数就 然而自 均人 住 房 现 总 筑 面建积 × 镇城地 区 均人 住现房 总 筑面建 商 品 房 二住级 市 筑 面 积＝
然全部地 自于来城地镇。 区
场平
均交易价 格１ ００ ％（ ７或 ０％ ）ｘ 税 率
积Ｘ
均平 户城镇每家 庭 人 口＝２ ７ ． ５ ８ｘ ３ ．１ ９ ＝
．７ ９ ８ 方平米 ， 设置 免征后额， 应税平 均每 联 合（ １ 式） 就 可以 出得税 率的 最终测 ８ 户镇 家庭 住房城 总 筑面积降建 为８７ ． ８—９ 四、 深土以 ｌ¨ 市 为例 的房 产 税税 算式为公：
翠测算
分 析
０
＝２ ７ ． ９ 平８方米 而应税人均，住现 房建 总
税 率＝ 均人 收负税率担× 城 镇 民人 居 ６ ．７９ ８ ＋ ３ ．１ ９ ＝８ ． ７７ 可均支配入÷ 城镇地收区 均现住人 总建房 筑 积面也相 应 变地动为 ２
重
代入新 公 式 到可算 出中商以 品下以面圳 市为深 例， 居从家庭税收民 面筑÷积商 住品房 二 级市 场平 均 交易 平 方价米，
、８
麓毒
住 房 级市二 平场均交易格 的 价 １ ０ ％计０征
◇ 查调 研究
税改 革［ Ｊ１ ｌ． 财 经济， ２贸０ １ ，１０ ６ ：２ ４ — ０ ＋３ １ ３ ６ ． 【 ５ １德 王， 袁建祥国．美 国 财产税度 变革及制 其启
示 Ｊ『］ ． 界经世济究研 ，２０ １ ０ ， ０ ５ ８：２ —８ ＋ ８６ ． ９
房 产
时的税税率 为０ ．８ ２％， 以 商住 房品二 考参献文
级市 场 均交平 价格易的 ７ ０ ％计 征房 产税 ｆ １ ］ ｑ ￣ 梅Ｊ ．国房我税产 税改革制的 径路研究 — —
时
的率税为 １． １７％， 这样 通设过置免征 额和
提税率高， 同税额 样的 税收担便从负 低于
节 居 调民收 入 分 配 的差 距 因。 ， 在此 进
６
司 言］， 朱武伟， 沈松平玉中．国房产 税率税 设 兼论 沪 渝产税房 革改试 效点应 ｆ Ｊ］ ．经体制济 ［
革，改 ０ ２ １２ ， ０５ ： １１９ － １ ２２．
计 究——研 基浙江 于Ｙ县 省的实证分 析［Ｊ 】． 财
经 论丛， ２０１ ，４ ０４ ９： １— ７．
收 家庭转移 人到了高收入 家庭 的 这有利 【 ２ ， 马】 旋，灵 海波．张房 产税 革 的税改制 要 Ｉ素Ｊ １ ．
税务研 ， ２ 究 １ ０２ ， ３ ０： ２ １－ ２３ ．
【７ １ 李 永 刚 ．中国房税 产制度 设计研 —— 究于
沪 渝 试 点及基国 经 验 际借 鉴 视角 Ｊ『 １． 经济 制体
革，改２ １ ０５， ０ １： １ ８ ０ － １８４ ．
行房
产 税率税设 时， 建计议方地府应 政当 【３ 】 何 杨， 威．刘发达 国家产税房管征 式的比较 模根据 地本情况 充 考分虑 于对房 税产免 额征 处的情理况。
（上接 第 ５ ４）
与页借ｌ鉴 １Ｊ． 涉外 税，务 ２０ １ １ ， ０ ５ ：２ ２ —２ ６． 【 ４】冯海 ， 波勇刘．政多重 目 制标 约的中国房产下
（
者单作位 ： 上海 工大理）
学ｅ 示表 连续利复 下的值 系现 ；数 业评 人估员 ③促 。进碳资产评 估 方面 的面 ，们 也我要借鉴般 一的产资评 估方法加 值 ； 以应用延和伸 具， 体下 ： 如
或者类似资产 交易价格的 ， 乘 相关以正 修 Ⅳ 。 ）
代表 标正态分 布下变量准小 于 ｄ 。 的国际合作 。 （ １ 市场 法 。）场法市 是 用市上 场 同 累相计率概， （Ⅳ ｄ， ） 同理 ）。
通这过些建 行动议 ，便 于我国碳 资 产
加大 企 业的能节排减 ② 项树模型 二 ： ＝ｆ ｅ ［＋ （ １一 Ｐ ｆ ｄ）】 在市场 进上 行易交 力， 和度 自愿减 排动 ， 行使之更多地 参与到 系 数评来 资估产价值 的方 。对法于 碳 资（ ｆ 代表 方买或 方期 卖权的 价值； Ｔ 表 示期 ＭＤ 目中 项 ，更 地多获 得发 达国 家通 过产评 估而言 ， 需 要就有公开 市的场 ， 并 权且行权 限 ； 期Ｐ相 当于 标的资 产价 在一 Ｃ 格“ 买 ”购 温气体室减 排 额支 度付的资 金 或 场上 市近 有可 期资产交比易 但 ，由于 碳 期 中上资 的升率 ； 概 、ｕｄ 分 代别表 标的资 产
大
降大我低 企业国开发 目项 产刚 我 在发国展久不 ，这就需要借鉴 国外 价 一值次上 升 后为来 的原倍数 一 和次 下 转让者技术 ， 并使我 国 以低能 耗 、 向低 碳污资产交 的相易 关息信加以比对 。 降 原为 来的倍 数； 表示 标的 资价 产 值的 资风 融 险
，．
２ （ 收）法益。 收益法 通过是 测被 评 估
一次
上后期升权 价值的 ；表示 标 的资 ．
、染 排放低基 础为的低碳济和经可持续发 道路展迈更进一 步。 参考文献
［ １１齐小 ． 推 动碳乎资产评 估服 低务碳发展［ Ｊ ］ ．中
国财 经 报 ，２ ｏ １２ （４ ）．
估 产资 未来预 期 益收的现值来 判断 资产 产 值价一下次 降期权后的 价 。值 ） 价 值方的 法 ，Ｐ即 ＂ ｉ Ｋ
，
中Ｐ 代 其
评表 值 估 ； ｉ为 年序号； Ｒ ｉ 为 来第 未 ｉ 的年 预 期收益 ； ｒ 表示 现 率。折对 在 资碳评
产三、
碳 资产 评估的 意义和 议建
自１
９ ９ ８ 年至今 在 ，国际 减排 强 的 烈 ２ ［ ］ 玉王翠， 王春 ． 浅颖碳析资财务会计处理【产Ｊ １． 估时 ， 我们 仅不预期要将 市来交场碳资 易意 愿驱动下 ， 碳易交 量已 １从 ０ ９０ 万吨 提 财 会 研 究 ２ ｏ １ ２，（ ５ ）． 产能 带够来的直 和接间接收 益 还要，测预
升 到 在 现 ２ 的０亿 吨左 右 ，如 快 速此的增 【 ３ 】 刘 萍， 陈． 欢碳资 产估 评论理 实践 初及探 Ｍ】【 ． 行碳进资 交产易的本投入 成 然，再后对 长量其预 着人 类对示 环 的重视 境我。 国虽 京 北 ：中财政经国 济版出社 ２， ０１ ３ ． 现预折估关碳 相资产价的 值。
（３ ） 成 本法 。成
本 法 是就预 估先资 产
４ ］钱洁 ， 梁 园媛 飞． 评估业开行展碳 资产估评 的 然并 加入发没达 家国 之的间议 （协京 议都
【定书
） ，但 由于我 经国 济发展世令瞩 人目，
思 『考Ｊ １ ． 财会研究， ０ １ ２ ４ ８（） ．
重的置成 或更新成本 本， 分析再资 的产 各 被吁呼环在 问境上 承题担更 多责的任， 『 基 项 目金 ：江 大苏学第 ｌ ３ 批 大学 生研 科所 立 项资 项助 目（ 编号 ：１ ３ １Ｃ ６ ）０１ 种贬 因素值， 再 这将些贬 的值分 从部重置 以 近几 年 我 国一 直 过 通 Ｃ ＤＭ项目 （发展 成本 或者 更成新本 中扣除 ，从 而 测出估 清被机 制洁 参） 碳与减排 动 活 并，Ｃ在Ｄ 核Ｍ
评 资估产价值 的 方法 在 用。方 法此 碳对 证排成交量 减中居跃第一位 。 然 ， 而易 交资产进评行估 前， 要判 断需 是其否可计由 场市的局 限 性（ 仅 ＤＣＭ 场 市 ， 且 ） 国我对
量的特定入投
。
（ 作 者单 位：江 苏大 学 经学 财）院
碳资无产定价 ，权使 巨额 润利流外为改 （。４ ） 实物 期法权 。碳 由资产的 投资性 变这 一状 现 大，力发展我 国 碳产资经 济， 点可 特知 ，其 似类于一 金种 衍生 工具融。 遂提 出以 下建议 ：①快 为尽资碳产评设估 以我们可所以 依 碳照 金衍融 品生 评的估 定 一个评 估标准。 由 于资 碳产 不见看 方式也对 其 用 采期权 定价模 进 型行 估评 。 摸 不 ， 到在 交易中 很难 量 ， 很度 要 需家国 期定价权模主要包括型以下 种两 模 ：型 设定 一 个学 的标准 科程加 以核序 算。
②①布莱克
模 型：买方 期权价 值
Ｃ。＝ Ｓ（ ｄＮ ） 一 Ⅳ（ ｄ）； 卖方 权期值价
构建碳资产评估 平台， 培养 业的专碳资产
评 员估 我。 碳资产评国行估 业起 步刚 在，
Ｐ ｏ
＝Ｘｅ —Ｎ（ － ｄ ） ： 一 Ｎ （ －Ｓ ｄ； ）（Ｃ。 代 欧式 机 构表人员方面和度缺乏极 国家，应 设 立 专
方 买权期价 值， Ｐ ｎ 表 欧代式卖 方期权 价 的碳门资产评 机构估 ， 并织组家培专专训
ｊ ． 摧 瓣 霉黼
５７
： ｛矗ｓ 矸 主 土
谓查 研 究
子基人均税负房产的税税率计研设究 一
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税 改产革势蓄已久 且 在势必 行 ，税
率 计作设为税制改革 的 心核 理应，受到充 分 视。 本重在 讨论文了税 率设 时应计 谁由定 决并
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主政体 种税的 失使得缺地方政 府 的财政
“收土地 财 ” 现象也就政应 我 当国 前拟定的 房 产税税率 采用的 状入况不容观 ，乐 固是 比例定税的率式 形 ，该税率实则是 由 运生 。而房产作为地方税 税一的税种 ，
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必
定可以 在一 程定度 中央府政确定 各地 的区统 的税率 ，一这种 相信一 旦全 开 征 面，
制税 的好处 可是以 大减大 少收征税 管 的上 善改方地 府政 的政 收支状财况。一 方 房 产 税是 以屋 房为征对税 象，这就 奠 本成， 为地 政府节省方 制定具体了的 率 税面 。
一
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《中华人 共和民国房产 暂 行 税例条 ， 》各
另 而 需要费花 财力 和的物力 ，另外可避也免 了房产税税基定 稳而定又泛广 的点特； 方， 面方政府可地 根据以地 区当年本 的１ ９８ ６ ９年 月１５ ， 日国院务式正布发了 地 政府方为 夺有 争于利自 己税的 机收 制而可能 致 的导税收 销倾现象但是 ，。 房从财 政收 状支况 在规 定幅度的 内定确房 产 税的 率税 。
房产税的征收 省、 治 区自、 直辖市 政府根 条据例 定规制 税 产的功 定位能角度 看来， 是 了增为 加地方政 的府财收入政 抑 制本， 了实施定 则细。例规条 ， 定产税是 以房
房然， 地方而政不府能 味一 地追税求收
收最 大化入而 定一确个 高额的房产 税税
屋征税对 象 ，为 以屋 房的计税余或租金值 地 房区价 过快的 上涨以及调 节 民居入收 ，率这就反 在映税 率确定需 考虑 另的个 一 此房因 收作入 计为税依据 ，向房产权屋所有人 征分配或小缩 地之区的间富差距 贫， 重要因素 上 —面— 本 居地民 庭 的家税收 地方 府政更加 了解 收 的 种 一财税 产； 征 其范收 包 括围城市 、 税产作为 种一方税地， 负担能力。 任何一税种 的个税率计设， 都 经济 发状展 县城 、建制 和工镇 矿 ， 而区对农
村 地区 的所辖管地区的 财政支收状 况、 无法规避居 家庭民 税收负能力 担问题 ， 的税率 由 产房征免 产房税 ； 另外 ， 经对营自用 房的 况以 及居民家的税庭收负能担 ， 力这 是税也 率 设 计可 行与 否 的 本保 基 。证 屋 以房 产值原 减除１ ０ ％ ３ ～ ０的损耗％值价 地方政决府定 变将得更加合理。
的 后房 产余值作 为计 税依 ， 据税年 为 率
经
济财与 政问的题 ， 更一是个感 敏的社会 １ ２．％， 而对个人拥有的 营业非用 的房产暂 中政央府决 定统一的 例比率税 征产税房 ，题 。问 居受传民 统观念的 影响， 房 产税 的存就 在表 面着上平 掩等 实际盖不平等 的 征 收免房税产。 首开征次定会使必他 们生抵产 心触 理 而 ，笔者 建议产 房而然 ，２从０ １ １ 年海 上 重 庆 两、 市的 房 弊病 。所 以综合 以上 分析， 且税定率越得 高， 民的居触心理肯抵定 就 采取 税试 点来产 ， 当看今房产税的革改 在对旨 税率可税 以契像税税率规 的定那样 ，越
。强
于由区之地间的 富贫差距 若，按照由
而且， 房产 税 的革改实施不与仅是一个
仅
由中先政央府 个 拥人 有的非营业 用住 开始房征 税。由 区差地 的别度 幅比税例 率，
所，以地方政府在确定 房 税产 税率时 各地 政府方须在 必需考虑两 个重 要指 ：标于 国我人口 多众， 目 我 前国人住房 个的拥 规定个一税率 幅的度， 一是地本当 的财年
政收支状 ；况 率有 已达到经世领界先 的水准 ， 而 房且 产 幅该 度内再根本地 据区的政财收支况 、状 是本地 居民二庭家 税收的负 居 民家 的庭税 收负 担能力 担力 。其 能中 居家民庭 的税 收负 担力能 成也了衡 个人贫 富的标量 之准 ， 一对个 人 济发经状况展、 后最确适定 用本于地区 的房税 产作 为税 设计可率行性 基的本保证， 拥有 非营的业用住征 收房房 税产， 不仅能 等 要 素， 应理成 为 方 政地带府可观来的财政 入 收 从，而投 率 税这。样 既 留了 保央政中 对府房于 产 房为税产税设计 的首率要参考据依 ，也这
到城市 基础资 设 施和共公 务服 的设建 中税税 的率决策 ，权又给予 地方了政府一 定 为成文本 测深算 圳 ２ ０ １市 年３房产税税 率
， 也去 能效有调节 居 民收 分入 配 的 差 距。 程上度的 自主择选权。 因此 对 人个 拥的有 营非 业住 用征房收 房税 产改 革的 势必行在。 税 率设而计 为作 得 究 的课研 题。 时的出点发落脚点和
二。、
地 方政 府 定 具确体 税率 需
三、
房 产税 税 设率 计 前 需 协 要
制改税革建设的 核心， 便为成个非 一常 考值 虑的两大 要 素 自１ ９ ９ ４分 税制 年改革 以 来 财政， 收
一
调
两 个 的题问
由 于 收税各要素之 间 存 着密在不可
、
率 由税 央 政中 府 还 是地方
入
渐逐中央政向集府中 地方政府的财，政 的分关系，在 行房进税税率设产之计 ， 前５
５．
。 颦骑裁 砷 鳓
蕊 堪肆
调研查究 ． ｃ
哥 矗ｉ主
需 就 要确明与之密 切关相的 基方 税面的 负 担 能 力的角 度 具体 算 深 测圳市 ２ ０ １ ３ 年 ÷ 格 ０１ ０ （ ％７ 或０％
）问题
。 本 文着探重 房讨产税 的计 税 依据 的 产房 税率 。本文税引 人均税 收负入 担
征和 税范 两 个 围 面方的 问 题 。
表
１： 深圳市 ２０ １ ３人年 民活生及
房 产地市 的场相 关 数据
城 镇居民 城 镇 地 区 商住品 房二 均每平户 人 均 支 人 可均现 住 市级 场平均 城 家镇 庭收入 配房 总 建筑 易价格 人口 交 （单位 积 面（ 位 ：单 ： 元） （ 位单： ｍ ） ｍ ） ４
４６ ５３ ．１ ０ ２７ ． ５ ８ ２ １ ０８ ３ ８ ， ９ｌ
率
来衡 量 民家庭 的税 收居担负能力 这
。
第一 ，房产 计税 税依方 面的 据问题 里。的 均税 人负收率 界担定为当 年镇城居
现 的对行营 经用自的房 计产税是在房产 民人均房 税产 税额 占年城镇当 民人居均 原 值的基 上减 除 础１０ 一％３ ０ ％比例 的房后 可 支配入收 的重比。 ：
产余即 ， 值照按这种产余值房计 税方式的缺
面 会随着时 的推移 间致导折旧 的断不提
人均税负收率＝ 担城镇居 民人房均产
公乏 平性合和 性理 。因为产房原 值方 一税税÷额城 居 民镇人可支均收入配 （１ ） 王祥德 、袁建国 （２ ０ １ ） 对 美０国财产税
取而慢减慢少， 另一 方 又会面 由 于土地 制资 度分析认为的 ， 美家国庭的人房产均税
据数 来 ： 深源 圳市２ ０ ４ 年 统 计１年 鉴
源稀 缺造成的房屋地 价 不 的断升 而攀逐 负收 占担 人 均可 支配 收 的人比重 为
在 考不免虑额的情征下况 ， 若以 商品
０ ０
％计 征渐增 ， 加不同年代 房 的屋应纳 房产 也税就 ３ ． ５％， 接间说明这一 重比的 税收负 担在尚 房住级二场市均交平价易格 的１房产税 ， 将上述据代数入到公式 可算 中出 然截 同。不 所， 以种计税方式既没这考有
美国家 庭的承 受围范 内。之本借文 美鉴
．
％下５ 的圳 深到房屋虑的 自然损 价耗值 ，又未顾 及到 房 征 国收产房税 经的验 ， 以这 一重比人的均 人 均产房税税收负 担率 为３
０ ３ １的年产房税税 率 ０为． ２ ６ ％ 。 同 ，理 屋 后期 无形价 值的 加增。 目前 国 外大 多 税负担收 为率依据 算测深市 圳 ２ １ ３０ 年 的 市２ 以若商住品二 房级市场平 交 均易格 价的 数 发达国家 都 是房产以的评 估价值 作为 产税税房 率。
０ 计％ 征房 产 税 则税， 为率 ０ ．３７ ％。 和试 通 过 找查深 市 圳 ０２ １４年 的统 计年 重７ 庆市相两 ，比我们可 看以出 ， 暂 办行法 中 明确也规定 待 了条成 熟后件 ， 可 以鉴了 解到 圳市深 ２ ０ ３ １年 城镇居 民 点 的上海 、计税 据 。上依 海、重庆两 市在房税试点产
．５ 下 的深％圳市的 房 将 以房产 的评价值作估为计依据 税， 原即 的人均可支 收配情况入， 因在此均人税收 均税人 负收担为 率３ 税税产并率高不 从。公来看式， 接直 原因 则 上按应 照房 产市场 交易格 价一的 定百 负 率担 定和人 均确支 配收入 已知的情可
分比作 应为价税 值但。 鉴于我国 估房 况评 ， 下由述 上公可 知式， 要 测 房算产税 税 在 于深圳市 的商 品住 二级 房场市 平均交
更重 的要是这征种税方式是 产 值 的技术条件尚价不 熟 成， 所以本文参 率 ，也 就 只要对城镇居需民的人 均房产税 易价格 高较
考，海、上重 庆 两市 房 税产 试 的暂 行办点 税加以分析额算运。很显 然 有 ： ， 法在算测 圳深市 的房产税税 额时 ，将 以
１ ００ ％和 ０７％ 分别计缴算 纳房税产 。
对全部 城 镇 居民的住 进房行 征 税且没
并
致 税基导较高 ， 以所 人税均 收 城居镇人均民房税产税＝ 城额地镇区 有 免 征 额 应 税，商 品住 房 的市 场平 均交 易 价 格的 产税房总 额 ÷镇城地区 住常 人 口 （２ ） 负 率设担 后定 而从人均 税 固定额的情况
税率 自 就 被 拉然 低 。 进一步分析产房总税额 从，总量 角 的 下， 若 虑 到考收低 入 民家居庭税收负 担 第二 ，房产 税征 税 范方 围面 的问 题。 度 看来以下有 关系式：
地
政府方也可 以在征开 产房税总额＝ 应税 品商 房总价住 值× 能力强不的 问题 ，房税产时 置设一定积面的免征 ，额 时这 便 村城化进程市不的加断 快 部分，农地村区 税
率着随 我新国农村建 的设不推断 以进农及
的 面发生了貌翻天地覆
的变化 ， 已并渐渐
参
上海 考、重 庆市房两产试 点税暂的 可以根 据具体 情再况 当适 提高率税。 以 假设深圳 政府市使想住建 房具 备城了的功能 镇 农 村与，城市的界 开 限办行 ， 法以税应品商住的市场平均交易 深圳房市 例 ，为
０方米平 居的 家民 庭免房征 始变得 模 糊 。些有学者 便 出提了将有条 价 格 的 １０ ０ ％和７ ０％ 分别计算 缴 纳房 产 筑 积低面于６
件 的农 村 也入纳 征到的税 范围。笔者认税 。所 以有 ：
为，对农 村地 区的产房收征产房违税背了
产税， 此时基 于 平公性 考 ， 虑可以 过通规
房产税 总 额 应＝ 商 税住 房品建 面筑 定每 户 城 镇家 庭可 在 原 有 房 建住 筑面 积 ０ 平方 米 面的 积后 缴纳再 缩房小城收入差距 的宗 旨乡，而且 于由农 积 ×村商 品住 二 房 市级 平场 均交 易 格 × 价 基上减础免 ６地区场化市程度弱较的 征 ， 要 特获农 取 村 ｌＯ ％Ｏ（或７ ０ ％） ｘ 税率
产 税来间 接达 成 这 一标目。 同时 通，适 过
地
区居 住民 房的 价 存值在 着 一定 的 困
上 代入式到 （ ２ 式）之 后我发们现 ， 可当提 高税率使税额 与之 未设前置 免 征 额 难。所 ， 以建议产税改革房期不初将应农 将应税以 品商住 建筑 面积除房以城 镇 时保地 持 不 变。 么那率税 提高 到少 为多宜 村地区 房产 的入 到征税范 围 。纳由于接 区常人住 口化为 城转镇地区人均 住现 呢房结 ？深合 市圳２ ０ １ ３ 年平 均每 城户镇家 来下要 例分析举 的圳 市 深自 ０ ２０４ 年 便 起 总筑 建积 ， 所面有 ：以
巳面全现农村城实化 ， 市所 以其测算分 对庭 人 口这 数一 据 以给 出答 案 。设 置免可 税应 均平每户城 镇家庭住房总建 城 镇 居 民 人 均 产房 税税额 ＝ 城 镇 地区 征额 前 析，所 收集时 ２的 ０１ ３ 年的 据也数就 然而自 均人 住 房 现 总 筑 面建积 × 镇城地 区 均人 住现房 总 筑面建 商 品 房 二住级 市 筑 面 积＝
然全部地 自于来城地镇。 区
场平
均交易价 格１ ００ ％（ ７或 ０％ ）ｘ 税 率
积Ｘ
均平 户城镇每家 庭 人 口＝２ ７ ． ５ ８ｘ ３ ．１ ９ ＝
．７ ９ ８ 方平米 ， 设置 免征后额， 应税平 均每 联 合（ １ 式） 就 可以 出得税 率的 最终测 ８ 户镇 家庭 住房城 总 筑面积降建 为８７ ． ８—９ 四、 深土以 ｌ¨ 市 为例 的房 产 税税 算式为公：
翠测算
分 析
０
＝２ ７ ． ９ 平８方米 而应税人均，住现 房建 总
税 率＝ 均人 收负税率担× 城 镇 民人 居 ６ ．７９ ８ ＋ ３ ．１ ９ ＝８ ． ７７ 可均支配入÷ 城镇地收区 均现住人 总建房 筑 积面也相 应 变地动为 ２
重
代入新 公 式 到可算 出中商以 品下以面圳 市为深 例， 居从家庭税收民 面筑÷积商 住品房 二 级市 场平 均 交易 平 方价米，
、８
麓毒
住 房 级市二 平场均交易格 的 价 １ ０ ％计０征
◇ 查调 研究
税改 革［ Ｊ１ ｌ． 财 经济， ２贸０ １ ，１０ ６ ：２ ４ — ０ ＋３ １ ３ ６ ． 【 ５ １德 王， 袁建祥国．美 国 财产税度 变革及制 其启
示 Ｊ『］ ． 界经世济究研 ，２０ １ ０ ， ０ ５ ８：２ —８ ＋ ８６ ． ９
房 产
时的税税率 为０ ．８ ２％， 以 商住 房品二 考参献文
级市 场 均交平 价格易的 ７ ０ ％计 征房 产税 ｆ １ ］ ｑ ￣ 梅Ｊ ．国房我税产 税改革制的 径路研究 — —
时
的率税为 １． １７％， 这样 通设过置免征 额和
提税率高， 同税额 样的 税收担便从负 低于
节 居 调民收 入 分 配 的差 距 因。 ， 在此 进
６
司 言］， 朱武伟， 沈松平玉中．国房产 税率税 设 兼论 沪 渝产税房 革改试 效点应 ｆ Ｊ］ ．经体制济 ［
革，改 ０ ２ １２ ， ０５ ： １１９ － １ ２２．
计 究——研 基浙江 于Ｙ县 省的实证分 析［Ｊ 】． 财
经 论丛， ２０１ ，４ ０４ ９： １— ７．
收 家庭转移 人到了高收入 家庭 的 这有利 【 ２ ， 马】 旋，灵 海波．张房 产税 革 的税改制 要 Ｉ素Ｊ １ ．
税务研 ， ２ 究 １ ０２ ， ３ ０： ２ １－ ２３ ．
【７ １ 李 永 刚 ．中国房税 产制度 设计研 —— 究于
沪 渝 试 点及基国 经 验 际借 鉴 视角 Ｊ『 １． 经济 制体
革，改２ １ ０５， ０ １： １ ８ ０ － １８４ ．
行房
产 税率税设 时， 建计议方地府应 政当 【３ 】 何 杨， 威．刘发达 国家产税房管征 式的比较 模根据 地本情况 充 考分虑 于对房 税产免 额征 处的情理况。
（上接 第 ５ ４）
与页借ｌ鉴 １Ｊ． 涉外 税，务 ２０ １ １ ， ０ ５ ：２ ２ —２ ６． 【 ４】冯海 ， 波勇刘．政多重 目 制标 约的中国房产下
（
者单作位 ： 上海 工大理）
学ｅ 示表 连续利复 下的值 系现 ；数 业评 人估员 ③促 。进碳资产评 估 方面 的面 ，们 也我要借鉴般 一的产资评 估方法加 值 ； 以应用延和伸 具， 体下 ： 如
或者类似资产 交易价格的 ， 乘 相关以正 修 Ⅳ 。 ）
代表 标正态分 布下变量准小 于 ｄ 。 的国际合作 。 （ １ 市场 法 。）场法市 是 用市上 场 同 累相计率概， （Ⅳ ｄ， ） 同理 ）。
通这过些建 行动议 ，便 于我国碳 资 产
加大 企 业的能节排减 ② 项树模型 二 ： ＝ｆ ｅ ［＋ （ １一 Ｐ ｆ ｄ）】 在市场 进上 行易交 力， 和度 自愿减 排动 ， 行使之更多地 参与到 系 数评来 资估产价值 的方 。对法于 碳 资（ ｆ 代表 方买或 方期 卖权的 价值； Ｔ 表 示期 ＭＤ 目中 项 ，更 地多获 得发 达国 家通 过产评 估而言 ， 需 要就有公开 市的场 ， 并 权且行权 限 ； 期Ｐ相 当于 标的资 产价 在一 Ｃ 格“ 买 ”购 温气体室减 排 额支 度付的资 金 或 场上 市近 有可 期资产交比易 但 ，由于 碳 期 中上资 的升率 ； 概 、ｕｄ 分 代别表 标的资 产
大
降大我低 企业国开发 目项 产刚 我 在发国展久不 ，这就需要借鉴 国外 价 一值次上 升 后为来 的原倍数 一 和次 下 转让者技术 ， 并使我 国 以低能 耗 、 向低 碳污资产交 的相易 关息信加以比对 。 降 原为 来的倍 数； 表示 标的 资价 产 值的 资风 融 险
，．
２ （ 收）法益。 收益法 通过是 测被 评 估
一次
上后期升权 价值的 ；表示 标 的资 ．
、染 排放低基 础为的低碳济和经可持续发 道路展迈更进一 步。 参考文献
［ １１齐小 ． 推 动碳乎资产评 估服 低务碳发展［ Ｊ ］ ．中
国财 经 报 ，２ ｏ １２ （４ ）．
估 产资 未来预 期 益收的现值来 判断 资产 产 值价一下次 降期权后的 价 。值 ） 价 值方的 法 ，Ｐ即 ＂ ｉ Ｋ
，
中Ｐ 代 其
评表 值 估 ； ｉ为 年序号； Ｒ ｉ 为 来第 未 ｉ 的年 预 期收益 ； ｒ 表示 现 率。折对 在 资碳评
产三、
碳 资产 评估的 意义和 议建
自１
９ ９ ８ 年至今 在 ，国际 减排 强 的 烈 ２ ［ ］ 玉王翠， 王春 ． 浅颖碳析资财务会计处理【产Ｊ １． 估时 ， 我们 仅不预期要将 市来交场碳资 易意 愿驱动下 ， 碳易交 量已 １从 ０ ９０ 万吨 提 财 会 研 究 ２ ｏ １ ２，（ ５ ）． 产能 带够来的直 和接间接收 益 还要，测预
升 到 在 现 ２ 的０亿 吨左 右 ，如 快 速此的增 【 ３ 】 刘 萍， 陈． 欢碳资 产估 评论理 实践 初及探 Ｍ】【 ． 行碳进资 交产易的本投入 成 然，再后对 长量其预 着人 类对示 环 的重视 境我。 国虽 京 北 ：中财政经国 济版出社 ２， ０１ ３ ． 现预折估关碳 相资产价的 值。
（３ ） 成 本法 。成
本 法 是就预 估先资 产
４ ］钱洁 ， 梁 园媛 飞． 评估业开行展碳 资产估评 的 然并 加入发没达 家国 之的间议 （协京 议都
【定书
） ，但 由于我 经国 济发展世令瞩 人目，
思 『考Ｊ １ ． 财会研究， ０ １ ２ ４ ８（） ．
重的置成 或更新成本 本， 分析再资 的产 各 被吁呼环在 问境上 承题担更 多责的任， 『 基 项 目金 ：江 大苏学第 ｌ ３ 批 大学 生研 科所 立 项资 项助 目（ 编号 ：１ ３ １Ｃ ６ ）０１ 种贬 因素值， 再 这将些贬 的值分 从部重置 以 近几 年 我 国一 直 过 通 Ｃ ＤＭ项目 （发展 成本 或者 更成新本 中扣除 ，从 而 测出估 清被机 制洁 参） 碳与减排 动 活 并，Ｃ在Ｄ 核Ｍ
评 资估产价值 的 方法 在 用。方 法此 碳对 证排成交量 减中居跃第一位 。 然 ， 而易 交资产进评行估 前， 要判 断需 是其否可计由 场市的局 限 性（ 仅 ＤＣＭ 场 市 ， 且 ） 国我对
量的特定入投
。
（ 作 者单 位：江 苏大 学 经学 财）院
碳资无产定价 ，权使 巨额 润利流外为改 （。４ ） 实物 期法权 。碳 由资产的 投资性 变这 一状 现 大，力发展我 国 碳产资经 济， 点可 特知 ，其 似类于一 金种 衍生 工具融。 遂提 出以 下建议 ：①快 为尽资碳产评设估 以我们可所以 依 碳照 金衍融 品生 评的估 定 一个评 估标准。 由 于资 碳产 不见看 方式也对 其 用 采期权 定价模 进 型行 估评 。 摸 不 ， 到在 交易中 很难 量 ， 很度 要 需家国 期定价权模主要包括型以下 种两 模 ：型 设定 一 个学 的标准 科程加 以核序 算。
②①布莱克
模 型：买方 期权价 值
Ｃ。＝ Ｓ（ ｄＮ ） 一 Ⅳ（ ｄ）； 卖方 权期值价
构建碳资产评估 平台， 培养 业的专碳资产
评 员估 我。 碳资产评国行估 业起 步刚 在，
Ｐ ｏ
＝Ｘｅ —Ｎ（ － ｄ ） ： 一 Ｎ （ －Ｓ ｄ； ）（Ｃ。 代 欧式 机 构表人员方面和度缺乏极 国家，应 设 立 专
方 买权期价 值， Ｐ ｎ 表 欧代式卖 方期权 价 的碳门资产评 机构估 ， 并织组家培专专训
ｊ ． 摧 瓣 霉黼
５７