【摘 要】 本文介绍了对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点，解读了不动产纠纷的内涵，探讨了大陆法系国家和地区的立法借鉴，提出了完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议。要把握三个原则，即：保障当事人选择权原则、方便诉讼原则、平衡诉讼资源原则；要区分不动产纠纷性质，以确定适用专属管辖的范围，若属不动产物权纠纷则适用专属管辖，属于不动产债权纠纷可适用任意管辖。
【关键词】 不动产物权纠纷；不动产债权纠纷；专属管辖；任意管辖；制度
我国民事诉讼法规定的诉讼管辖主要有级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖四大类，其中地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖、协议管辖六小类。专属管辖，是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。专属管辖是强制性最强的一种管辖，具有管辖上的排他性，排除一般地域管辖、特殊地域管辖和协议管辖的适用。[1]
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一，其余两类为港口作业纠纷和继承遗产纠纷。但是，目前对于不动产纠纷专属管辖的适用范围尚缺乏明确的界定，理论界众说纷纭，司法实践中对此理解不一。这直接导致了当事人在发生不动产纠纷时常常面临多家法院可选择起诉的情形，因而容易发生管辖权异议；另一方面法院之间对案件管辖的争议使得各法院对案件互相推诿或者争抢案件，甚至导致司法腐败等严重问题。由此一定程度上影响了司法公正和司法效率，违背了民事诉讼管辖制度的立法目的，不动产纠纷专属管辖适用冲突是我国司法改革面临的亟待解决的问题。
一、对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点
“因不动产提起的诉讼”，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼。[2]我国民诉法学界仅对不动产纠纷作此笼统的解释，立法方面也未有相关的规定和司法解释，在司法实践中逐渐形成了两种不同的观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种方式来具体处理其管辖问题。
1、不加区分
对于不动产纠纷，应当严格依照法律条文的字面表述理解，凡是涉及不动产的纠纷均适用不动产所在地法院管辖，不区分其性质、类型。这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的普遍做法。该观点的理由是：其一，《民事诉讼法》第三十四条第一项对不动产纠纷的适用做出了明确规定，因而根据字面解释不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件的顺利执行。
2、加以区分
对于《民事诉讼法》第三十四条第一项的理解不能仅从表面狭隘解释，应当加以区分不动产的性质和类型，以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确认权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷不必要适用专属管辖。[3]
我们更倾向于第二种观点。第一种观点不全然符合法律的基本价值以及专属管辖的立法意图，并且给予了法院对于不动产专属管辖纠纷更大的司法裁量权，不能保障当事人的诉权得到很好实现，具有明显的缺陷。且若所有涉及不动产的纠纷，都适用不动产所在地法院专属管辖，那么对于专属管辖的另一项规定继承遗产纠纷，则存在法律适用的冲突。《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”若按照第一种观点，当继承纠纷涉及不动产权属争议，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。
第二种观点虽然具有一定的合理性，但仍存在问题。何为与不动产有实质联系的纠纷？如何认定不动产牵连诉讼？且还可适用何种地域管辖？对于这些问题第二种观点并未明确解答，在实践中法官仍只能凭个人审判经验和先前判例判断。我们认为第二种观点指明了不动产纠纷适用中的实质问题，但对于不动产纠纷的性质和类型仍缺乏系统、深刻的认识，从而只道出了此类不动产纠纷的表现形式和部分具体纠纷，不符合学理的准确性和逻辑性。所以，必须明晰不动产纠纷的类型划分，要在一定程度上完善第二种观点的缺陷，以提供理论支撑。
二、不动产纠纷的内涵解读
解决不动产纠纷专属管辖的适用冲突问题，首先应该界定清楚不动产纠纷的内涵，根据不动产的性质划分其类型，分类探究适用专属管辖或者非专属管辖的合理性及区分两者的必要性，为问题的解决提供理论支撑。
1、不动产纠纷的类型
明确不动产纠纷的类型，首先应知悉何为不动产。不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。[4]土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设施，都是不动产。大陆法系国家民法将权利分为物权与债权，相应的不动产上的权利分为不动产物权与不动产债权。随着我国《物权法》的颁行，物权与债权两分法由法律加以认可，我国的不动产权可划分为不动产物权和不动产债权。不动产物权主要包括不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权，其中不动产所有权包括土地所有权、建筑物区分所有权、林木所有权、矿藏所有权、水体所有权、不动产相邻权[5]（《物权法》将不动产所有权分为国家所有权、集体所有权与私人所有权[6]）；不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；不动产担保物权主要为抵押权。不动产债权是建立在不动产物权基础上形成的债权债务关系，实质是对物权的取得或者维护，主要包括不动产买卖、租赁、承揽、建设工程等债权合同、不动产侵权之债、无因管理、不当得利。 何为不动产纠纷？对此我国立法并无明确规定，民诉理论界有不同的观点：不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；“‘因不动产纠纷提起的诉讼’，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁等方面的诉讼案件”；[7]“因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等”[8]“法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷”。
虽然立法和学界对于不动产纠纷均无明确界定，但是根据前述将不动产权划分为不动产物权和不动产债权，则相应可将不动产纠纷分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。依据2008年最高人民法院发布的《民事案件案由规定》，可能涉及不动产物权纠纷的案由包括：离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、（房屋）遗赠纠纷、不动产登记纠纷、（不动产）物权保护纠纷、（不动产）所有权纠纷、（不动产）相邻关系纠纷、土地承包经营权纠纷、建设用地使用权纠纷、宅基地使用权纠纷、地役权纠纷、担保物权纠纷（如在建建筑物抵押权纠纷）以及占有保护纠纷等；涉及不动产债权纠纷的案由包括房屋买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、（房屋）赠与合同纠纷、（房屋）借用合同纠纷、（房屋、土地等）租赁合同纠纷、（房屋）建设工程合同纠纷、（房屋）典当纠纷、农村土地承包合同纠纷、房地产咨询纠纷、房地产价格评估纠纷、（房屋）财产损害赔偿纠纷等。从最高院对不动产纠纷案由的划分可以看出，法律虽然没有明确提出对于不动产纠纷类型的划分，但是在司法实践中已经初步划分了不动产纠纷的类型，更加说明对于不动产纠纷应当分类，对不动产纠纷的专属管辖问题再设计有所启示。
2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性
不动产纠纷按性质分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，两种不同性质的纠纷若都适用不动产所在地法院专属管辖，则显得有失妥当。因此，应当区分不动产纠纷类型来判断适用专属管辖是否合理，这就需要对区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性进行探讨。
（1）不动产物权和不动产债权的性质决定了两者应当适用不同的地域管辖制度。不动产物权是财产权的一种，是指法律赋予民事主体依法对不动产享有直接支配和排他的权利。不动产物权纠纷（广义上包括经界纠纷、分割纠纷、占有纠纷）往往牵涉到不动产物的本身，在具体案件中需要法院现场勘验实际不动产以查清事实。并且不动产在当下中国主要为土地和房屋，具有很大价值，是人们安身立命之本，不动产物权纠纷关乎当事人自身利益的同时还牵涉社会安定秩序的维护。根据上述原因，不动产物权的性质决定了不动产物权纠纷需要适用不动产所在地法院的专属管辖，排除当事人的协议管辖，既易于法院调查取证，采取财产保全措施，又利于纠纷的解决，保障当事人的权益。
与此不同的是，不动产债权多是基于不动产买卖、租赁、承揽、赠与等合同的债权债务关系，合同债权纠纷发生，往往仅牵涉支付问题，并不需要法官进行现场勘验等查看不动产的行为，所以并不一定需要适用专属管辖。合同是基于当事人意思表示订立的，对于合同之债的解决应当充分尊重当事人的意思自治，若当事人有协议则按照协议管辖确定管辖法院，否则可按照合同纠纷的特殊地域管辖，由被告住所地或者合同履行地确定管辖法院，保障当事人的选择权。
（2）不动产纠纷专属管辖的立法意图决定了不动产物权纠纷适用专属管辖，而不动产债权纠纷则不必要。专属管辖是相对于任意管辖而言的，往往是基于社会公共利益目的而规定，例如土地的主权所在以及证据调查的便宜、案件执行的便利等，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民的财产权利。[9]
我国民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度条款，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。根据物权法的规定，物包括不动产和动产。物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产。这类不动产大致可分为三类：生长的庄稼、植物和树木，人类添置或建筑在土地上的建筑物（如房屋、桥梁、道路等其他设施），因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[10]由此理解不动产的概念，不动产不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值，而不动产所在地这时就成了一个非常重要的与不动产空间方位和属性相联结的关键点。对于不动产纠纷进行管辖，则以不动产所在地法院为最优。
不动产物权纠纷与不动产自身的物理情状紧密相联，基于不动产“不动”以及其财产性的本质属性，对于不动产物权纠纷适用专属管辖，更符合专属管辖的立法意图，保障当事人利益，维护国家、社会的稳定性，方便法院对案件的审理、对不动产权属状况进行调查和对不动产的物理性质实地勘验，也便于对不动产实施保全和执行。而不动产债权纠纷则与不动产本身属性无太大关联，多是基于双方意思自治的合同纠纷产生的债权债务关系，需要保护私人利益，尊重当事人的意愿，与专属管辖的社会公共利益和强制干预的立法意图相对立，则不必要适用专属管辖。
（3）不动产登记制度决定了不动产物权适用专属管辖更便利。不动产需登记才具有公示效力，登记是对不动产权属的确认，使得其具有公信力，对善意第三人具有对抗力。不动产登记的物权效力就是指通过不动产登记赋予不动产物权以法律效力，也就是说，经过登记的不动产物权受到国家法律的确认和保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵犯。[11]由于不动产登记的效力，不动产物权纠纷往往需要不动产登记部门协助，而不动产登记部门多为不动产所在地的房屋管理部门，因此不动产物权案件由不动产所在地法院专属管辖极有必要。不动产债权案件则不同，虽然其在执行上有可能需要不动产所在地房屋管理部门协助，但这种协助并非绝对，比如需要对债务方的财产进行保全和执行，则不必须在不动产所在地法院诉讼，或许在其他地方诉讼更符合原告和被告的利益。 （4）不动产债权纠纷与合同纠纷、侵权纠纷的管辖竞合决定了不动产债权纠纷不宜适用专属管辖。债权纠纷包括合同纠纷和侵权纠纷，而不动产债权纠纷多为牵涉不动产的合同之债和侵权之债，存在权利的交错和法律适用的竞合关系。《民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”上述关于债权纠纷的特殊地域管辖和协议管辖规定，当案件牵涉到不动产纷争时，对于纠纷管辖制度适用的选择则存在明显的竞合。若关于不动产债权纠纷的案件也适用专属管辖，则会导致当事人面临多家法院可起诉的选择困境，容易引起管辖权异议，法院也存在受理的争议，同时不符合设立合同纠纷管辖、侵权纠纷管辖和协议管辖的立法意图，所以不宜适用专属管辖，而应根据实际情况选择特殊地域管辖或者协议管辖。
三、大陆法系国家和地区的立法借鉴
从比较法的角度分析外国民事诉讼法中对于不动产纠纷专属管辖的界定，首先要说明两个问题：一是我国法学界通常认为专属管辖仅指专属地域管辖，即为民诉法第三十四条规定的三类专属管辖，但国外大多数国家对于专属管辖的范围不局限于地域管辖的下设，认为专属管辖可以分为职能管辖（职权管辖）、专属事务管辖和专属地域管辖三类。二是我国民诉学界大多认为专属管辖与协议管辖是一组相对的概念，而外国民诉学界多认为专属管辖是相对于任意管辖的概念。任意管辖是指不具有法律的强制性规定，当事人可以协议变更法院的制度，凡是专属管辖之外的案件均为任意管辖。[12]我们认为我国将专属管辖的相对面认定是协议管辖是不妥当的，两者之和并不相当于所有管辖的全域，缺乏逻辑严密性。所以，在此运用专属管辖和任意管辖相对的概念，凡是法律无规定适用专属管辖皆以任意管辖来确定其管辖归属。
英美法系通常认为专属管辖是一种排他性管辖，其“专属性”仅是相对于不同的法院系统即联邦法院和州法院而言的，此种专属管辖实为不同法院系统之事物管辖而已，类似于我国的级别管辖。[13]大陆法系国家和地区的专属地域管辖制度与我国专属管辖制度较为契合，故以下拟分别对德国、法国、日本和我国台湾地区关于不动产纠纷专属管辖的立法进行分析探究，学习其中的合理之处，为我国不动产纠纷专属管辖制度的完善提供立法借鉴。
1、德国
德国区分不动产物权和不动产债权，对不动产物权纠纷规定不动产所在地法院管辖，而对于不动产债权纠纷则属于任意地域管辖，但是房屋租赁纠纷存在例外情况，由房屋所在地法院专属管辖。
其一，不动产物权纠纷的专属管辖（物的审判籍）。《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产的专属审判籍第24条规定：一是主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。二是关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，以供役地或承受负担的土地所在地定其管辖。[14]这里也包括物权性质的土地权存在与不存在的确认之诉、返还不动产之诉、要求停止所有权妨碍之诉、通过将原告登记为真实的所有权人或者为了注销不存在的负担而提起的土地登记薄更正之诉（《德国民法典》第894条），还包括根据民法典第883条第2款、第888条要求第三继受人同意登记预告登记内容的诉讼。[15]
其二，不动产牵连事件的管辖选择。德国民事诉讼法对与不动产物权具有关联性诉讼事件中的诉讼赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择被告住所地法院管辖或者不动产所在地法院管辖。该法第25条规定：“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求延迟给付的诉讼时，都可以向不动产审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”其中关于因不动产上对所有人或者占有人本身的人身的诉讼，该法第26条规定：“对于不动产的所有者或占有者，本于其所有的或占有者的资格，而提起对人的诉讼时，因侵害土地而提起诉讼时，以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时，都可以向不动产审判籍的法院提起。”[16]
其三，房屋使用租赁或用益租赁案件的专属管辖（租赁案件中的审判籍）。《德国民事诉讼法》第29a条第一款规定：“对因房屋租赁和用益借贷关系产生的争议最终由房屋所在地的法院专属地域管辖。”[17]德国法对于房屋租赁权属于专属管辖的特殊规定，其理由主要有两方面：一是债权物权化的必要。现代民法学中，不动产租赁权并非是一种单纯的债权，而逐渐演化成物权化的债权，“买卖不破租赁”制度明显体现出债权的物权化趋势。民法学界对不动产租赁权物权化的认可，使得程序法上的民事诉讼法也将不动产租赁权划归到不动产物权纠纷的专属管辖领域。二是法院取证、执行的必要。对于房屋租赁纠纷常常牵涉到法院需要对房屋进行实地的勘察、取证，而对于牵涉修缮、腾退的纠纷法院亦多涉及强制执行措施的实施，因此由不动产所在地法院管辖更方便，节省司法资源。
2、法国
法国规定不动产物权纠纷属于不动产所在地法院管辖，为专属管辖；不动产债权纠纷属于任意地域管辖。
法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权性诉权、债权性诉权与混合诉权（也可分为动产诉权与不动产诉权以及本权诉权与占有诉权）。[18]物权性诉权是由物权这种权利的性质决定的，债权性诉权一般只是以债务发生的原因和债务的对象来认识，混合诉权指的是原告就同一法律关系同时主张两种不同性质的诉权――物权性诉权和债权性诉权，但在诉讼中该诉讼主体并不是分别行使两种诉权，而是单一的诉权。在混合诉权的情况下，当事人就具有向不同诉权相对应的不同管辖法院起诉的选择权。例如，原告既可以以主张债权为由向被告住所地法院起诉，也可以以主张物权为由向不动产所在地法院起诉。[19]《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”该法第46条规定：“除被告居住地法院之外，原告还可以自行选择以下法院提起诉讼：合同诉讼案件，物之实际交付地法院，或者服务性给付履行地法院；侵权诉讼案件，损害行为地法院，或者（1981年5月12日第81―500号法令）损害发生地在其辖区内的法院；混合诉讼案件，不动产所在地法院；婚姻负担、抚养费或扶养费诉讼案件，债权人居住地法院。”[20] 法国对于不动产物权纠纷专属管辖，主要是出于方便法院对不动产调查取证和保全执行的考虑，并且不动产所在地通常也是不动产登记地，由不动产所在地法院专属管辖不动产物权纠纷，便于法院到登记部门调取相关记录。
3、日本
日本历史上将不动产权区分为不动产物权和不动产债权，不动产物权纠纷适用不动产所在地法院的专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；而经过1996年的全面修改民事诉讼法，对不动产纠纷不再进行区分，对所有不动产纠纷均规定适用任意管辖。
旧法对不动产之裁判籍明确规定：“不动产之裁判籍（关于不动产之所有权、占有权、地役、分割、经界之诉裁判籍），所谓专属裁判籍，非与普通裁判籍并立之特别裁判籍也，以物件所在地为裁判籍者。”“（日本旧民事诉讼法第二十二条）附带于基于为债权担保从物权之不动产上之诉，而为对于同一被告之债权之诉之裁判籍，若仅附带之诉，则可提起于专属裁判籍，若非附带之诉，而为独立之诉，则起诉于普通裁判籍。”[21]
日本现行民事诉讼法第十七条规定：“关于不动产的诉讼，可以向不动产所在地的法院提起。”修法后并未确定不动产所在地法院的专属管辖权，给当事人自由选择的权利。日本作出此项修法决定，概因日本国内法制统一，所以当事人无论在哪里诉讼法院审理适用的法律和理念皆相同，结果也是一样的；且日本地域狭小，也便于法院对于不动产的勘察和当事人诉讼。
4、我国台湾地区
台湾历史上并不区分不动产物权与债权，所有不动产纠纷均适用不动产所在地法院专属管辖，但经过立法修改，将不动产物权与债权进行区分，不动产物权纠纷适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖。台湾学者黄栋培在其专著中称：“我旧民诉条例（二五）、民事诉讼律（二○），均采专属管辖主义，民国二十一年五月二十日施行之民事诉讼法（一○）关于因不动产物权或其分割或经界涉讼者，定为专属审判籍，其他因不动产涉讼者，为任意审判籍，现行法亦同。”[22]
台湾地区《民事诉讼法》第10条第1项规定：“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其它因不动产涉讼者，得由不动产所在地之法院管辖。”对于此条的理解，概括起来有以下几点：一是不动产既包括土地及其定着物，亦包括准不动产物权；占有仅为事实关系，而非权利，故不属于不动产物权；对于因不动产之物权派生的物上请求权有关诉讼，通说属于不动产物权诉讼。二是因不动产的分割诉讼，系指共有物分割之诉。三是因不动产经界诉讼，系指不动产界线或设置界标的诉讼。此类诉讼在诉的性质上属形成之诉，故原告在提起此诉时，只需声明请求定其界线之所在即可。如原告在提起诉讼时请求为确定至一定界线上的土地为其所有，则为确认不动产所有权之诉。[23]
台湾民诉法对于因不动产上债权之诉所致的不动产纠纷，例如借贷、租赁或者买卖不动产，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等，均采任意管辖，可由被告普通审判籍法院管辖或者不动产所在地法院管辖。但因担保债权的不动产物权涉讼的，台湾民诉法第11条规定可由不动产所在地法院合并管辖。该条款适用需具备两个要件：一是必须为同一被告，二是必须因债券和担保该债权的不动产同时涉讼。[24]
上述四个国家和地区关于不动产纠纷专属管辖的立法规定，均有所长有所短，其中日本对于所有不动产纠纷均规定适用任意管辖，对我国的借鉴意义相对很小；而德国的分类和立法明晰，规定详尽，对我国有很大的借鉴意义。
德国将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产牵连纠纷是有瑕疵的，应当将不动产牵连纠纷具体到不动产债权纠纷；而且德国对于房屋使用租赁或用益租赁案件由房屋所在地法院专属管辖的规定也有待于讨论是否合理，虽然德国此做法的理由很充分，但仍不具有很强的说服力，存在推翻其说法的论证。法国对于混合诉权的定义较为新颖，但亦容易混淆，当事人对于混合诉权纠纷有选择管辖法院的权利，但若选择不当会造成不必要的管辖争议，具有一定缺陷。日本修法前的规定值得借鉴，修法后取消对不动产纠纷的性质划分，有其深深的地理和历史等原因，而我国地域广阔，不适合此种做法。我国台湾给大陆提供了很好的立法借鉴，即关于不动产物权纠纷的诉讼（包括所有权之诉、经界之诉、分割之诉）适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；但其认为占有非权利不属于不动产物权有待商榷，并且我们不认同其将侵权之债归属于任意管辖。
大陆法系国家和地区总体上都倾向于将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，其中不动产物权纠纷适用不动产所在地法院专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖，这对我国的立法改革具有明显的借鉴意义。我国只有完善关于不动产纠纷专属管辖的相关立法规定，才能适应国际民商事交流的平台，也有益于解决涉外民商事案件的管辖冲突问题，更好地维护国家利益。
四、完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议
我国《民事诉讼法》第三十四条对不动产纠纷专属管辖的规定过于概括，无论在理论界还是实务界均存在较大的理解偏差，其引起争议的焦点问题是未对不动产纠纷进行明确的划分，导致法律适用不明，当事人发生不动产纠纷时不知应在何地起诉，法院也不知案件是否在管辖范围内。这将导致的直接后果是司法资源的浪费、当事人的权益不能得到保障，甚至出现法院之间相互推诿、内部贪污腐败的不良现象，极大地影响到司法公正和司法效率，违背了立法初衷。
在前述中已经阐明了我国区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性，对不动产纠纷专属管辖制度的完善势在必行，这不仅有助于厘清实务中的种种管辖问题，方便当事人起诉和法院受理，而且关系到国际民商事案件的冲突解决。域外法（主要为大陆法系国家和地区）与我国大陆在不动产纠纷专属管辖立法上存在较大差异，我国法律规定过于笼统，这很可能会导致在涉外案件中产生法律适用和管辖冲突，甚至影响到判决的执行和承认。尤其是我国大陆与台湾地区在此方面立法差异很大，将不利于跨台民商事的交往以及纠纷解决。 如何重新构筑我国不动产纠纷专属管辖制度？本文就此从两个角度提出完善建议，以期能提供路径和方向。
1、把握三个原则
（1）保障当事人选择权原则。对于不动产纠纷专属管辖制度的完善，首先应遵循充分保障当事人选择权的原则。专属管辖的排他性排除了当事人的选择权，对于不动产纠纷管辖法院完全由法律规定，当事人无权选择，采职权主义而非当事人主义。若所有不动产纠纷案件均适用专属管辖，尤其是基于当事人意思自治的合同纠纷由法律强制规定管辖法院，则未充分尊重和保障当事人的权益，与民事诉讼法的目的和价值相抵触，不利于纠纷解决，实则也未能实现专属管辖维护国家、社会利益的立法意图。
（2）方便诉讼原则。无论是法律直接规定当事人诉讼的管辖法院，还是当事人自行选择起诉法院，往往都是出于方便诉讼、保障双方利益和节约司法资源等目的。由此可见，方便诉讼对于不动产纠纷专属管辖制度的完善具有重要价值。这主要是出于两方面的考虑：一方面是关于不动产权属纠纷的诉讼，主要为不动产所有权、经界、分割、占有、侵权之诉，法院往往需要到现场进行勘验以查明事实、搜集相关证据。对于此类不动产纠纷，适用专属管辖则便于法院司法，方便纠纷的解决。另一方面是关于不动产债权纠纷的诉讼，主要为租赁、买卖、承揽、赠与等合同纠纷，其并不牵涉不动产本身，只是之于不动产上产生的债权债务纠纷。这类诉讼往往不需要法院实地勘验，所以选择被告住所地、合同履行地或协议管辖更符合当事人的利益，当事人有自由选择管辖法院的权利。
（3）平衡诉讼资源原则。随着我国市场经济的迅速发展，涉及不动产的纠纷越来越多，尤其体现在商品房的买卖、租赁上。若将所有涉及不动产的纠纷均适用专属管辖，则一定程度上会导致案件的集中，使得不动产集中的所在地法院案件量过大，不利于司法资源的合理利用。因此，应当就不动产纠纷的性质加以区分权属纠纷和合同纠纷，对于合同纠纷当事人可选择被告住所地或合同履行地所在法院管辖，也可根据当事人之间的约定协议管辖，这样便可以合理调节各地案件量，平衡诉讼资源。
2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的立法建议
仅从原则上提出建议，并不能在实践中起到直接的引导作用，若要根本解决不动产纠纷的适用问题，还应从立法方面进行修改，直接指导司法实践。
首先应当区分不动产纠纷的性质，将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。对此的区分在前述中已做过详细阐述，这里还应当借鉴国外的立法，对我国关于不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的界定做以完善。不动产物权纠纷主要涉及不动产所有权（包括所有权的确认）或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割诉讼、占有诉讼；不动产债权纠纷主要涉及借贷、租赁、买卖、赠与、承揽等不动产合同纠纷，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等。
其次，区分对待不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的管辖适用制度。对于不动产物权纠纷，应当适用专属管辖，符合方便诉讼原则和专属管辖的立法意图；对于不动产债权纠纷，一般适用任意管辖（特别地域管辖、协议管辖），但若牵涉到不动产本身的属性，并由不动产所在地法院管辖更符合方便诉讼原则和当事人的意愿（即可由当事人选择发生不动产债权纠纷时向不动产所在地法院起诉），则可适用专属管辖。若当事人第一次起诉时不清楚有管辖权的法院，并且法院已经受理该案，则不再考虑其不动产纠纷的性质，以第一次起诉的法院为准办理该案，当事人不得以按照不动产纠纷的性质不应归属该法院管辖为理由提出管辖权异议，即类似于“一事不再理”原则。
最后，建议立法机关可以先出台相应的司法解释或者最高人民法院出台相应的规定，以补充说明不动产纠纷专属管辖制度的适用问题，因为立法过程较长，而此问题在司法实践中亟待解决；然后再逐渐提出完善不动产纠纷专属管辖制度的立法提案，最终获得法律的明确认可和界定。
对于上述划分和管辖适用，有三类特殊案件需要补充说明：
（1）不动产侵权之诉的管辖适用问题。侵权之债属于债权的一种，上述均将不动产侵权之诉归结到不动产债权纠纷之中，但实际上不动产侵权之诉并不应适用任意管辖，而应当同不动产物权纠纷一样适用专属管辖制度，由不动产所在地法院进行管辖。提出此观点的理由有二：
其一，对于不动产的侵权行为往往是直接对不动产造成损害，权利人通过请求返还原物、消除危险、排除妨害、恢复原状、修理更换、赔偿损失来保护自身不动产物权。《物权法》对应的四种物上请求权（返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求）是基于物权产生的请求权，属于物权性质的请求权；而损害赔偿请求权属于债权性质的请求权。[25]虽然侵权行为发生后在权利主体和侵权人之间产生确定或特定的债权债务关系，但其作为物权保护的手段，不单是债权请求权的实施，这种债仍以恢复权利主体原先的不动产状况为目的，与物权不可分离，不动产所在地法院管辖此类案件则更显优势，便于对不动产勘验、保全和执行。
其二，《民事诉讼法》第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”由实践中的真实案件可以得知，侵权行为地往往与不动产所在地为同一地点，将不动产侵权之诉归结于专属管辖更加直接、明了。且若由被告住所地人民法院管辖，既不利于被侵权的当事人起诉，浪费当事人的诉讼精力和财力；也可能造成不必要的司法资源浪费，不利于法院对于不动产的勘验和保全执行。
（2）不动产租赁纠纷的管辖适用问题。传统民法理论认为，租赁属于债权。[26]德国民事诉讼法规定房屋使用租赁或用益租赁案件属于专属管辖，主要是基于债权物权化和法院取证、执行的必要。有日本学者就认为租赁权就是物权，“承租人取得对其使用收益之权利。使用收益权即系该租赁标的物上的一种支配权，故租赁权性质上为物权”。[27]法国区分出长期租赁契约和一般租赁契约，而对于长期租赁合同中的承担人权利的重要性及其期限（18至99年）法律不能不对之明文赋予物权的特征，以使之置于地产公告制度的调整范围及可以设定抵押。[28] 1986年，最高人民法院对北京市高级人民法院提交的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》做出了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》指出：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”与此冲突的是，最高人民法院在1995年《关于张新康与湖南省湘潭天宫实业有限公司、湖南省湘潭天宫实业有限公司北海公司商品房购销合同纠纷管辖问题的复函》中明确规定了在合同之债中涉及不动产者，适用不动产所在地专属管辖的规定。[29]
对于不动产租赁的管辖问题，最高院前后态度不一，由相对的专属管辖变为绝对的专属管辖，由此可看出实务中对此问题还存在较大争议。我们认为，虽然在现代法律中租赁权物权化的现象非常普遍，例如买卖不破租赁和承租人优先购买权，但是租赁权本身仍是债权，出租人对租赁人享有债权的请求权，租赁人对不动产并不具有支配权，且并不是所有不动产租赁都有物权化。关于不动产租赁之诉，往往是针对租赁合同的纠纷，并不涉及不动产本身，所以不必要适用专属管辖。基于合同订立双方当事人的意思自治考虑，对于租赁合同的订立、履行、变更和解除应当充分尊重当事人的意愿，由当事人选择管辖法院，而不必要规定不动产所在地法院管辖。合理的立法建议应当是采被告住所地或者合同履行地或者当事人协议管辖，若当事人认为案件涉及到不动产物权（包括侵权之诉），如需对房屋修缮、腾退，则可请求不动产所在地法院管辖，以方便诉讼为准则。
（3）与继承遗产纠纷专属管辖冲突的解决途径。继承遗产纠纷专属管辖是我国民诉法规定的三类专属管辖制度之一，《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”当继承纠纷涉及不动产的遗产继承，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。
对于继承遗产纠纷，各国法院都规定为特殊地域管辖，即任意地域管辖，且德国、日本、台湾均采继承开始时或被继承人死亡时住所地法院管辖，而未规定为专属地域管辖。[30]继承遗产案件自身的特殊性与复杂性使得域外法与我国民诉均需对其做特殊的规定，此类案件涉及被继承人死亡的时间、继承人对被继承人的赡养、扶养及抚养情况、被继承人财产的状况，因此由被继承人死亡时住所地法院管辖为宜。对于继承遗产中涉及不动产的案件，因为仅涉及到不动产所有权的转移，一般不需要法院对不动产实地勘验，所以为了维护继承遗产纠纷专属管辖的立法初衷，对于此类案件，应优先适用继承遗产纠纷专属管辖较为合理。若被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地与继承不动产所在地一致，则当事人可直接向不动产所在地法院起诉。
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[26] 针对不动产租赁的性质，学界主要有债权说、形成权说、债权物权化说以及物权说。参见李登喜.不动产租赁权的法律性质与物权定位探析.邱聪智.新定债法各论（上）.转引自高富平著.物权法专论.北京大学出版社，2007.97.
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【作者简介】
张芯瑞，中国政法大学民商经济法学院.
指导老师：邱星美，中国政法大学民商经济法学院，副教授.
【摘 要】 本文介绍了对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点，解读了不动产纠纷的内涵，探讨了大陆法系国家和地区的立法借鉴，提出了完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议。要把握三个原则，即：保障当事人选择权原则、方便诉讼原则、平衡诉讼资源原则；要区分不动产纠纷性质，以确定适用专属管辖的范围，若属不动产物权纠纷则适用专属管辖，属于不动产债权纠纷可适用任意管辖。
【关键词】 不动产物权纠纷；不动产债权纠纷；专属管辖；任意管辖；制度
我国民事诉讼法规定的诉讼管辖主要有级别管辖、地域管辖、移送管辖和指定管辖四大类，其中地域管辖又分为一般地域管辖、特殊地域管辖、专属管辖、共同管辖、选择管辖、协议管辖六小类。专属管辖，是指法律强制规定某些特殊类型的案件只能由特定的人民法院管辖，其他法院无管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院。专属管辖是强制性最强的一种管辖，具有管辖上的排他性，排除一般地域管辖、特殊地域管辖和协议管辖的适用。[1]
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条第一项规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”这一条文通常被认为是我国民事诉讼法中规定的三类国内专属管辖规则之一，其余两类为港口作业纠纷和继承遗产纠纷。但是，目前对于不动产纠纷专属管辖的适用范围尚缺乏明确的界定，理论界众说纷纭，司法实践中对此理解不一。这直接导致了当事人在发生不动产纠纷时常常面临多家法院可选择起诉的情形，因而容易发生管辖权异议；另一方面法院之间对案件管辖的争议使得各法院对案件互相推诿或者争抢案件，甚至导致司法腐败等严重问题。由此一定程度上影响了司法公正和司法效率，违背了民事诉讼管辖制度的立法目的，不动产纠纷专属管辖适用冲突是我国司法改革面临的亟待解决的问题。
一、对不动产纠纷专属管辖适用的两种观点
“因不动产提起的诉讼”，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁、侵权损害等方面的诉讼。[2]我国民诉法学界仅对不动产纠纷作此笼统的解释，立法方面也未有相关的规定和司法解释，在司法实践中逐渐形成了两种不同的观点，即对不动产纠纷的性质和类型不加区分和加以区分两种方式来具体处理其管辖问题。
1、不加区分
对于不动产纠纷，应当严格依照法律条文的字面表述理解，凡是涉及不动产的纠纷均适用不动产所在地法院管辖，不区分其性质、类型。这是传统意义上的不动产专属管辖，也是目前司法实践中多数法院的普遍做法。该观点的理由是：其一，《民事诉讼法》第三十四条第一项对不动产纠纷的适用做出了明确规定，因而根据字面解释不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；其二，由不动产所在地管辖存在诸多便利，不仅方便管辖法院对不动产进行调查、勘验，及时查明案件，还有助于案件的顺利执行。
2、加以区分
对于《民事诉讼法》第三十四条第一项的理解不能仅从表面狭隘解释，应当加以区分不动产的性质和类型，以立法者确立专属管辖制度的意图为出发点，与不动产有实质联系的纠纷，如土地确认权、房屋质量等纠纷才适用专属管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷不必要适用专属管辖。[3]
我们更倾向于第二种观点。第一种观点不全然符合法律的基本价值以及专属管辖的立法意图，并且给予了法院对于不动产专属管辖纠纷更大的司法裁量权，不能保障当事人的诉权得到很好实现，具有明显的缺陷。且若所有涉及不动产的纠纷，都适用不动产所在地法院专属管辖，那么对于专属管辖的另一项规定继承遗产纠纷，则存在法律适用的冲突。《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”若按照第一种观点，当继承纠纷涉及不动产权属争议，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。
第二种观点虽然具有一定的合理性，但仍存在问题。何为与不动产有实质联系的纠纷？如何认定不动产牵连诉讼？且还可适用何种地域管辖？对于这些问题第二种观点并未明确解答，在实践中法官仍只能凭个人审判经验和先前判例判断。我们认为第二种观点指明了不动产纠纷适用中的实质问题，但对于不动产纠纷的性质和类型仍缺乏系统、深刻的认识，从而只道出了此类不动产纠纷的表现形式和部分具体纠纷，不符合学理的准确性和逻辑性。所以，必须明晰不动产纠纷的类型划分，要在一定程度上完善第二种观点的缺陷，以提供理论支撑。
二、不动产纠纷的内涵解读
解决不动产纠纷专属管辖的适用冲突问题，首先应该界定清楚不动产纠纷的内涵，根据不动产的性质划分其类型，分类探究适用专属管辖或者非专属管辖的合理性及区分两者的必要性，为问题的解决提供理论支撑。
1、不动产纠纷的类型
明确不动产纠纷的类型，首先应知悉何为不动产。不动产，是指位置不能移动或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其价值的财产。[4]土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设施，都是不动产。大陆法系国家民法将权利分为物权与债权，相应的不动产上的权利分为不动产物权与不动产债权。随着我国《物权法》的颁行，物权与债权两分法由法律加以认可，我国的不动产权可划分为不动产物权和不动产债权。不动产物权主要包括不动产所有权、不动产用益物权、不动产担保物权，其中不动产所有权包括土地所有权、建筑物区分所有权、林木所有权、矿藏所有权、水体所有权、不动产相邻权[5]（《物权法》将不动产所有权分为国家所有权、集体所有权与私人所有权[6]）；不动产用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；不动产担保物权主要为抵押权。不动产债权是建立在不动产物权基础上形成的债权债务关系，实质是对物权的取得或者维护，主要包括不动产买卖、租赁、承揽、建设工程等债权合同、不动产侵权之债、无因管理、不当得利。 何为不动产纠纷？对此我国立法并无明确规定，民诉理论界有不同的观点：不动产纠纷就是涉及不动产的所有纠纷；“‘因不动产纠纷提起的诉讼’，包括涉及不动产的所有权确认、买卖、租赁、抵押、典当、互易、赠与、征用拆迁等方面的诉讼案件”；[7]“因不动产纠纷提起的诉讼，主要是因不动产的所有权、使用权、相邻权发生纠纷而引起的诉讼，以及相邻不动产之间因地界不清发生争议而引起的诉讼等”[8]“法律上规定的不动产纠纷应当是指涉及不动产所有权的纠纷，而不应当扩大解释为与不动产有任何联系的纠纷，比如关于不动产的租赁合同纠纷，对不动产的侵权纠纷等，都不应当属于专属管辖意义上的不动产纠纷”。
虽然立法和学界对于不动产纠纷均无明确界定，但是根据前述将不动产权划分为不动产物权和不动产债权，则相应可将不动产纠纷分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。依据2008年最高人民法院发布的《民事案件案由规定》，可能涉及不动产物权纠纷的案由包括：离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、（房屋）遗赠纠纷、不动产登记纠纷、（不动产）物权保护纠纷、（不动产）所有权纠纷、（不动产）相邻关系纠纷、土地承包经营权纠纷、建设用地使用权纠纷、宅基地使用权纠纷、地役权纠纷、担保物权纠纷（如在建建筑物抵押权纠纷）以及占有保护纠纷等；涉及不动产债权纠纷的案由包括房屋买卖合同纠纷、房地产开发经营合同纠纷、（房屋）赠与合同纠纷、（房屋）借用合同纠纷、（房屋、土地等）租赁合同纠纷、（房屋）建设工程合同纠纷、（房屋）典当纠纷、农村土地承包合同纠纷、房地产咨询纠纷、房地产价格评估纠纷、（房屋）财产损害赔偿纠纷等。从最高院对不动产纠纷案由的划分可以看出，法律虽然没有明确提出对于不动产纠纷类型的划分，但是在司法实践中已经初步划分了不动产纠纷的类型，更加说明对于不动产纠纷应当分类，对不动产纠纷的专属管辖问题再设计有所启示。
2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性
不动产纠纷按性质分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，两种不同性质的纠纷若都适用不动产所在地法院专属管辖，则显得有失妥当。因此，应当区分不动产纠纷类型来判断适用专属管辖是否合理，这就需要对区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性进行探讨。
（1）不动产物权和不动产债权的性质决定了两者应当适用不同的地域管辖制度。不动产物权是财产权的一种，是指法律赋予民事主体依法对不动产享有直接支配和排他的权利。不动产物权纠纷（广义上包括经界纠纷、分割纠纷、占有纠纷）往往牵涉到不动产物的本身，在具体案件中需要法院现场勘验实际不动产以查清事实。并且不动产在当下中国主要为土地和房屋，具有很大价值，是人们安身立命之本，不动产物权纠纷关乎当事人自身利益的同时还牵涉社会安定秩序的维护。根据上述原因，不动产物权的性质决定了不动产物权纠纷需要适用不动产所在地法院的专属管辖，排除当事人的协议管辖，既易于法院调查取证，采取财产保全措施，又利于纠纷的解决，保障当事人的权益。
与此不同的是，不动产债权多是基于不动产买卖、租赁、承揽、赠与等合同的债权债务关系，合同债权纠纷发生，往往仅牵涉支付问题，并不需要法官进行现场勘验等查看不动产的行为，所以并不一定需要适用专属管辖。合同是基于当事人意思表示订立的，对于合同之债的解决应当充分尊重当事人的意思自治，若当事人有协议则按照协议管辖确定管辖法院，否则可按照合同纠纷的特殊地域管辖，由被告住所地或者合同履行地确定管辖法院，保障当事人的选择权。
（2）不动产纠纷专属管辖的立法意图决定了不动产物权纠纷适用专属管辖，而不动产债权纠纷则不必要。专属管辖是相对于任意管辖而言的，往往是基于社会公共利益目的而规定，例如土地的主权所在以及证据调查的便宜、案件执行的便利等，是为了对那些事关国家利益、社会利益，影响社会稳定的纠纷给予更强的国家干预，以排除当事人的协议管辖和人为干扰导致可能的不确定、不公正的司法裁判结果，从而更好地维护社会稳定，保障公民的财产权利。[9]
我国民事诉讼法设立不动产纠纷专属管辖制度条款，很大程度上是基于对不动产自身的物理情状和法律属性的综合考虑。根据物权法的规定，物包括不动产和动产。物可因以下两个原因而成为不动产：一是因其自然属性而成为不动产，即该物天然地属于不可移动的财产，土地便是唯一具备这一特征的；二是因其附着于土地而不可动，这是因为土地属于绝对不可动的财产，附着于土地或固定于土地上的许多物就成为不动产。这类不动产大致可分为三类：生长的庄稼、植物和树木，人类添置或建筑在土地上的建筑物（如房屋、桥梁、道路等其他设施），因安装或装饰于房屋成为房屋上不可分割的组成部分的物。[10]由此理解不动产的概念，不动产不能移动或者移动后会降低甚至丧失其价值，而不动产所在地这时就成了一个非常重要的与不动产空间方位和属性相联结的关键点。对于不动产纠纷进行管辖，则以不动产所在地法院为最优。
不动产物权纠纷与不动产自身的物理情状紧密相联，基于不动产“不动”以及其财产性的本质属性，对于不动产物权纠纷适用专属管辖，更符合专属管辖的立法意图，保障当事人利益，维护国家、社会的稳定性，方便法院对案件的审理、对不动产权属状况进行调查和对不动产的物理性质实地勘验，也便于对不动产实施保全和执行。而不动产债权纠纷则与不动产本身属性无太大关联，多是基于双方意思自治的合同纠纷产生的债权债务关系，需要保护私人利益，尊重当事人的意愿，与专属管辖的社会公共利益和强制干预的立法意图相对立，则不必要适用专属管辖。
（3）不动产登记制度决定了不动产物权适用专属管辖更便利。不动产需登记才具有公示效力，登记是对不动产权属的确认，使得其具有公信力，对善意第三人具有对抗力。不动产登记的物权效力就是指通过不动产登记赋予不动产物权以法律效力，也就是说，经过登记的不动产物权受到国家法律的确认和保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵犯。[11]由于不动产登记的效力，不动产物权纠纷往往需要不动产登记部门协助，而不动产登记部门多为不动产所在地的房屋管理部门，因此不动产物权案件由不动产所在地法院专属管辖极有必要。不动产债权案件则不同，虽然其在执行上有可能需要不动产所在地房屋管理部门协助，但这种协助并非绝对，比如需要对债务方的财产进行保全和执行，则不必须在不动产所在地法院诉讼，或许在其他地方诉讼更符合原告和被告的利益。 （4）不动产债权纠纷与合同纠纷、侵权纠纷的管辖竞合决定了不动产债权纠纷不宜适用专属管辖。债权纠纷包括合同纠纷和侵权纠纷，而不动产债权纠纷多为牵涉不动产的合同之债和侵权之债，存在权利的交错和法律适用的竞合关系。《民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”上述关于债权纠纷的特殊地域管辖和协议管辖规定，当案件牵涉到不动产纷争时，对于纠纷管辖制度适用的选择则存在明显的竞合。若关于不动产债权纠纷的案件也适用专属管辖，则会导致当事人面临多家法院可起诉的选择困境，容易引起管辖权异议，法院也存在受理的争议，同时不符合设立合同纠纷管辖、侵权纠纷管辖和协议管辖的立法意图，所以不宜适用专属管辖，而应根据实际情况选择特殊地域管辖或者协议管辖。
三、大陆法系国家和地区的立法借鉴
从比较法的角度分析外国民事诉讼法中对于不动产纠纷专属管辖的界定，首先要说明两个问题：一是我国法学界通常认为专属管辖仅指专属地域管辖，即为民诉法第三十四条规定的三类专属管辖，但国外大多数国家对于专属管辖的范围不局限于地域管辖的下设，认为专属管辖可以分为职能管辖（职权管辖）、专属事务管辖和专属地域管辖三类。二是我国民诉学界大多认为专属管辖与协议管辖是一组相对的概念，而外国民诉学界多认为专属管辖是相对于任意管辖的概念。任意管辖是指不具有法律的强制性规定，当事人可以协议变更法院的制度，凡是专属管辖之外的案件均为任意管辖。[12]我们认为我国将专属管辖的相对面认定是协议管辖是不妥当的，两者之和并不相当于所有管辖的全域，缺乏逻辑严密性。所以，在此运用专属管辖和任意管辖相对的概念，凡是法律无规定适用专属管辖皆以任意管辖来确定其管辖归属。
英美法系通常认为专属管辖是一种排他性管辖，其“专属性”仅是相对于不同的法院系统即联邦法院和州法院而言的，此种专属管辖实为不同法院系统之事物管辖而已，类似于我国的级别管辖。[13]大陆法系国家和地区的专属地域管辖制度与我国专属管辖制度较为契合，故以下拟分别对德国、法国、日本和我国台湾地区关于不动产纠纷专属管辖的立法进行分析探究，学习其中的合理之处，为我国不动产纠纷专属管辖制度的完善提供立法借鉴。
1、德国
德国区分不动产物权和不动产债权，对不动产物权纠纷规定不动产所在地法院管辖，而对于不动产债权纠纷则属于任意地域管辖，但是房屋租赁纠纷存在例外情况，由房屋所在地法院专属管辖。
其一，不动产物权纠纷的专属管辖（物的审判籍）。《德意志联邦共和国民事诉讼法》不动产的专属审判籍第24条规定：一是主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。二是关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，以供役地或承受负担的土地所在地定其管辖。[14]这里也包括物权性质的土地权存在与不存在的确认之诉、返还不动产之诉、要求停止所有权妨碍之诉、通过将原告登记为真实的所有权人或者为了注销不存在的负担而提起的土地登记薄更正之诉（《德国民法典》第894条），还包括根据民法典第883条第2款、第888条要求第三继受人同意登记预告登记内容的诉讼。[15]
其二，不动产牵连事件的管辖选择。德国民事诉讼法对与不动产物权具有关联性诉讼事件中的诉讼赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择被告住所地法院管辖或者不动产所在地法院管辖。该法第25条规定：“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求延迟给付的诉讼时，都可以向不动产审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”其中关于因不动产上对所有人或者占有人本身的人身的诉讼，该法第26条规定：“对于不动产的所有者或占有者，本于其所有的或占有者的资格，而提起对人的诉讼时，因侵害土地而提起诉讼时，以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时，都可以向不动产审判籍的法院提起。”[16]
其三，房屋使用租赁或用益租赁案件的专属管辖（租赁案件中的审判籍）。《德国民事诉讼法》第29a条第一款规定：“对因房屋租赁和用益借贷关系产生的争议最终由房屋所在地的法院专属地域管辖。”[17]德国法对于房屋租赁权属于专属管辖的特殊规定，其理由主要有两方面：一是债权物权化的必要。现代民法学中，不动产租赁权并非是一种单纯的债权，而逐渐演化成物权化的债权，“买卖不破租赁”制度明显体现出债权的物权化趋势。民法学界对不动产租赁权物权化的认可，使得程序法上的民事诉讼法也将不动产租赁权划归到不动产物权纠纷的专属管辖领域。二是法院取证、执行的必要。对于房屋租赁纠纷常常牵涉到法院需要对房屋进行实地的勘察、取证，而对于牵涉修缮、腾退的纠纷法院亦多涉及强制执行措施的实施，因此由不动产所在地法院管辖更方便，节省司法资源。
2、法国
法国规定不动产物权纠纷属于不动产所在地法院管辖，为专属管辖；不动产债权纠纷属于任意地域管辖。
法国诉讼法的诉权理论将诉权分为物权性诉权、债权性诉权与混合诉权（也可分为动产诉权与不动产诉权以及本权诉权与占有诉权）。[18]物权性诉权是由物权这种权利的性质决定的，债权性诉权一般只是以债务发生的原因和债务的对象来认识，混合诉权指的是原告就同一法律关系同时主张两种不同性质的诉权――物权性诉权和债权性诉权，但在诉讼中该诉讼主体并不是分别行使两种诉权，而是单一的诉权。在混合诉权的情况下，当事人就具有向不同诉权相对应的不同管辖法院起诉的选择权。例如，原告既可以以主张债权为由向被告住所地法院起诉，也可以以主张物权为由向不动产所在地法院起诉。[19]《法国新民事诉讼法典》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”该法第46条规定：“除被告居住地法院之外，原告还可以自行选择以下法院提起诉讼：合同诉讼案件，物之实际交付地法院，或者服务性给付履行地法院；侵权诉讼案件，损害行为地法院，或者（1981年5月12日第81―500号法令）损害发生地在其辖区内的法院；混合诉讼案件，不动产所在地法院；婚姻负担、抚养费或扶养费诉讼案件，债权人居住地法院。”[20] 法国对于不动产物权纠纷专属管辖，主要是出于方便法院对不动产调查取证和保全执行的考虑，并且不动产所在地通常也是不动产登记地，由不动产所在地法院专属管辖不动产物权纠纷，便于法院到登记部门调取相关记录。
3、日本
日本历史上将不动产权区分为不动产物权和不动产债权，不动产物权纠纷适用不动产所在地法院的专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；而经过1996年的全面修改民事诉讼法，对不动产纠纷不再进行区分，对所有不动产纠纷均规定适用任意管辖。
旧法对不动产之裁判籍明确规定：“不动产之裁判籍（关于不动产之所有权、占有权、地役、分割、经界之诉裁判籍），所谓专属裁判籍，非与普通裁判籍并立之特别裁判籍也，以物件所在地为裁判籍者。”“（日本旧民事诉讼法第二十二条）附带于基于为债权担保从物权之不动产上之诉，而为对于同一被告之债权之诉之裁判籍，若仅附带之诉，则可提起于专属裁判籍，若非附带之诉，而为独立之诉，则起诉于普通裁判籍。”[21]
日本现行民事诉讼法第十七条规定：“关于不动产的诉讼，可以向不动产所在地的法院提起。”修法后并未确定不动产所在地法院的专属管辖权，给当事人自由选择的权利。日本作出此项修法决定，概因日本国内法制统一，所以当事人无论在哪里诉讼法院审理适用的法律和理念皆相同，结果也是一样的；且日本地域狭小，也便于法院对于不动产的勘察和当事人诉讼。
4、我国台湾地区
台湾历史上并不区分不动产物权与债权，所有不动产纠纷均适用不动产所在地法院专属管辖，但经过立法修改，将不动产物权与债权进行区分，不动产物权纠纷适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖。台湾学者黄栋培在其专著中称：“我旧民诉条例（二五）、民事诉讼律（二○），均采专属管辖主义，民国二十一年五月二十日施行之民事诉讼法（一○）关于因不动产物权或其分割或经界涉讼者，定为专属审判籍，其他因不动产涉讼者，为任意审判籍，现行法亦同。”[22]
台湾地区《民事诉讼法》第10条第1项规定：“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其它因不动产涉讼者，得由不动产所在地之法院管辖。”对于此条的理解，概括起来有以下几点：一是不动产既包括土地及其定着物，亦包括准不动产物权；占有仅为事实关系，而非权利，故不属于不动产物权；对于因不动产之物权派生的物上请求权有关诉讼，通说属于不动产物权诉讼。二是因不动产的分割诉讼，系指共有物分割之诉。三是因不动产经界诉讼，系指不动产界线或设置界标的诉讼。此类诉讼在诉的性质上属形成之诉，故原告在提起此诉时，只需声明请求定其界线之所在即可。如原告在提起诉讼时请求为确定至一定界线上的土地为其所有，则为确认不动产所有权之诉。[23]
台湾民诉法对于因不动产上债权之诉所致的不动产纠纷，例如借贷、租赁或者买卖不动产，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等，均采任意管辖，可由被告普通审判籍法院管辖或者不动产所在地法院管辖。但因担保债权的不动产物权涉讼的，台湾民诉法第11条规定可由不动产所在地法院合并管辖。该条款适用需具备两个要件：一是必须为同一被告，二是必须因债券和担保该债权的不动产同时涉讼。[24]
上述四个国家和地区关于不动产纠纷专属管辖的立法规定，均有所长有所短，其中日本对于所有不动产纠纷均规定适用任意管辖，对我国的借鉴意义相对很小；而德国的分类和立法明晰，规定详尽，对我国有很大的借鉴意义。
德国将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产牵连纠纷是有瑕疵的，应当将不动产牵连纠纷具体到不动产债权纠纷；而且德国对于房屋使用租赁或用益租赁案件由房屋所在地法院专属管辖的规定也有待于讨论是否合理，虽然德国此做法的理由很充分，但仍不具有很强的说服力，存在推翻其说法的论证。法国对于混合诉权的定义较为新颖，但亦容易混淆，当事人对于混合诉权纠纷有选择管辖法院的权利，但若选择不当会造成不必要的管辖争议，具有一定缺陷。日本修法前的规定值得借鉴，修法后取消对不动产纠纷的性质划分，有其深深的地理和历史等原因，而我国地域广阔，不适合此种做法。我国台湾给大陆提供了很好的立法借鉴，即关于不动产物权纠纷的诉讼（包括所有权之诉、经界之诉、分割之诉）适用专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖；但其认为占有非权利不属于不动产物权有待商榷，并且我们不认同其将侵权之债归属于任意管辖。
大陆法系国家和地区总体上都倾向于将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，其中不动产物权纠纷适用不动产所在地法院专属管辖，不动产债权纠纷适用任意管辖，这对我国的立法改革具有明显的借鉴意义。我国只有完善关于不动产纠纷专属管辖的相关立法规定，才能适应国际民商事交流的平台，也有益于解决涉外民商事案件的管辖冲突问题，更好地维护国家利益。
四、完善我国不动产纠纷专属管辖制度的建议
我国《民事诉讼法》第三十四条对不动产纠纷专属管辖的规定过于概括，无论在理论界还是实务界均存在较大的理解偏差，其引起争议的焦点问题是未对不动产纠纷进行明确的划分，导致法律适用不明，当事人发生不动产纠纷时不知应在何地起诉，法院也不知案件是否在管辖范围内。这将导致的直接后果是司法资源的浪费、当事人的权益不能得到保障，甚至出现法院之间相互推诿、内部贪污腐败的不良现象，极大地影响到司法公正和司法效率，违背了立法初衷。
在前述中已经阐明了我国区分不动产纠纷性质适用专属管辖的必要性，对不动产纠纷专属管辖制度的完善势在必行，这不仅有助于厘清实务中的种种管辖问题，方便当事人起诉和法院受理，而且关系到国际民商事案件的冲突解决。域外法（主要为大陆法系国家和地区）与我国大陆在不动产纠纷专属管辖立法上存在较大差异，我国法律规定过于笼统，这很可能会导致在涉外案件中产生法律适用和管辖冲突，甚至影响到判决的执行和承认。尤其是我国大陆与台湾地区在此方面立法差异很大，将不利于跨台民商事的交往以及纠纷解决。 如何重新构筑我国不动产纠纷专属管辖制度？本文就此从两个角度提出完善建议，以期能提供路径和方向。
1、把握三个原则
（1）保障当事人选择权原则。对于不动产纠纷专属管辖制度的完善，首先应遵循充分保障当事人选择权的原则。专属管辖的排他性排除了当事人的选择权，对于不动产纠纷管辖法院完全由法律规定，当事人无权选择，采职权主义而非当事人主义。若所有不动产纠纷案件均适用专属管辖，尤其是基于当事人意思自治的合同纠纷由法律强制规定管辖法院，则未充分尊重和保障当事人的权益，与民事诉讼法的目的和价值相抵触，不利于纠纷解决，实则也未能实现专属管辖维护国家、社会利益的立法意图。
（2）方便诉讼原则。无论是法律直接规定当事人诉讼的管辖法院，还是当事人自行选择起诉法院，往往都是出于方便诉讼、保障双方利益和节约司法资源等目的。由此可见，方便诉讼对于不动产纠纷专属管辖制度的完善具有重要价值。这主要是出于两方面的考虑：一方面是关于不动产权属纠纷的诉讼，主要为不动产所有权、经界、分割、占有、侵权之诉，法院往往需要到现场进行勘验以查明事实、搜集相关证据。对于此类不动产纠纷，适用专属管辖则便于法院司法，方便纠纷的解决。另一方面是关于不动产债权纠纷的诉讼，主要为租赁、买卖、承揽、赠与等合同纠纷，其并不牵涉不动产本身，只是之于不动产上产生的债权债务纠纷。这类诉讼往往不需要法院实地勘验，所以选择被告住所地、合同履行地或协议管辖更符合当事人的利益，当事人有自由选择管辖法院的权利。
（3）平衡诉讼资源原则。随着我国市场经济的迅速发展，涉及不动产的纠纷越来越多，尤其体现在商品房的买卖、租赁上。若将所有涉及不动产的纠纷均适用专属管辖，则一定程度上会导致案件的集中，使得不动产集中的所在地法院案件量过大，不利于司法资源的合理利用。因此，应当就不动产纠纷的性质加以区分权属纠纷和合同纠纷，对于合同纠纷当事人可选择被告住所地或合同履行地所在法院管辖，也可根据当事人之间的约定协议管辖，这样便可以合理调节各地案件量，平衡诉讼资源。
2、区分不动产纠纷性质适用专属管辖的立法建议
仅从原则上提出建议，并不能在实践中起到直接的引导作用，若要根本解决不动产纠纷的适用问题，还应从立法方面进行修改，直接指导司法实践。
首先应当区分不动产纠纷的性质，将不动产纠纷划分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。对此的区分在前述中已做过详细阐述，这里还应当借鉴国外的立法，对我国关于不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的界定做以完善。不动产物权纠纷主要涉及不动产所有权（包括所有权的确认）或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割诉讼、占有诉讼；不动产债权纠纷主要涉及借贷、租赁、买卖、赠与、承揽等不动产合同纠纷，提起返还或交付不动产之诉，不动产所有权转移登记之诉，不动产受损害而提起的损害赔偿诉讼等。
其次，区分对待不动产物权纠纷和不动产债权纠纷的管辖适用制度。对于不动产物权纠纷，应当适用专属管辖，符合方便诉讼原则和专属管辖的立法意图；对于不动产债权纠纷，一般适用任意管辖（特别地域管辖、协议管辖），但若牵涉到不动产本身的属性，并由不动产所在地法院管辖更符合方便诉讼原则和当事人的意愿（即可由当事人选择发生不动产债权纠纷时向不动产所在地法院起诉），则可适用专属管辖。若当事人第一次起诉时不清楚有管辖权的法院，并且法院已经受理该案，则不再考虑其不动产纠纷的性质，以第一次起诉的法院为准办理该案，当事人不得以按照不动产纠纷的性质不应归属该法院管辖为理由提出管辖权异议，即类似于“一事不再理”原则。
最后，建议立法机关可以先出台相应的司法解释或者最高人民法院出台相应的规定，以补充说明不动产纠纷专属管辖制度的适用问题，因为立法过程较长，而此问题在司法实践中亟待解决；然后再逐渐提出完善不动产纠纷专属管辖制度的立法提案，最终获得法律的明确认可和界定。
对于上述划分和管辖适用，有三类特殊案件需要补充说明：
（1）不动产侵权之诉的管辖适用问题。侵权之债属于债权的一种，上述均将不动产侵权之诉归结到不动产债权纠纷之中，但实际上不动产侵权之诉并不应适用任意管辖，而应当同不动产物权纠纷一样适用专属管辖制度，由不动产所在地法院进行管辖。提出此观点的理由有二：
其一，对于不动产的侵权行为往往是直接对不动产造成损害，权利人通过请求返还原物、消除危险、排除妨害、恢复原状、修理更换、赔偿损失来保护自身不动产物权。《物权法》对应的四种物上请求权（返还原物请求权、排除妨害请求权、消除危险请求权和恢复原状请求）是基于物权产生的请求权，属于物权性质的请求权；而损害赔偿请求权属于债权性质的请求权。[25]虽然侵权行为发生后在权利主体和侵权人之间产生确定或特定的债权债务关系，但其作为物权保护的手段，不单是债权请求权的实施，这种债仍以恢复权利主体原先的不动产状况为目的，与物权不可分离，不动产所在地法院管辖此类案件则更显优势，便于对不动产勘验、保全和执行。
其二，《民事诉讼法》第二十八条规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”由实践中的真实案件可以得知，侵权行为地往往与不动产所在地为同一地点，将不动产侵权之诉归结于专属管辖更加直接、明了。且若由被告住所地人民法院管辖，既不利于被侵权的当事人起诉，浪费当事人的诉讼精力和财力；也可能造成不必要的司法资源浪费，不利于法院对于不动产的勘验和保全执行。
（2）不动产租赁纠纷的管辖适用问题。传统民法理论认为，租赁属于债权。[26]德国民事诉讼法规定房屋使用租赁或用益租赁案件属于专属管辖，主要是基于债权物权化和法院取证、执行的必要。有日本学者就认为租赁权就是物权，“承租人取得对其使用收益之权利。使用收益权即系该租赁标的物上的一种支配权，故租赁权性质上为物权”。[27]法国区分出长期租赁契约和一般租赁契约，而对于长期租赁合同中的承担人权利的重要性及其期限（18至99年）法律不能不对之明文赋予物权的特征，以使之置于地产公告制度的调整范围及可以设定抵押。[28] 1986年，最高人民法院对北京市高级人民法院提交的《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》做出了《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》指出：“凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合‘两便’原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。”与此冲突的是，最高人民法院在1995年《关于张新康与湖南省湘潭天宫实业有限公司、湖南省湘潭天宫实业有限公司北海公司商品房购销合同纠纷管辖问题的复函》中明确规定了在合同之债中涉及不动产者，适用不动产所在地专属管辖的规定。[29]
对于不动产租赁的管辖问题，最高院前后态度不一，由相对的专属管辖变为绝对的专属管辖，由此可看出实务中对此问题还存在较大争议。我们认为，虽然在现代法律中租赁权物权化的现象非常普遍，例如买卖不破租赁和承租人优先购买权，但是租赁权本身仍是债权，出租人对租赁人享有债权的请求权，租赁人对不动产并不具有支配权，且并不是所有不动产租赁都有物权化。关于不动产租赁之诉，往往是针对租赁合同的纠纷，并不涉及不动产本身，所以不必要适用专属管辖。基于合同订立双方当事人的意思自治考虑，对于租赁合同的订立、履行、变更和解除应当充分尊重当事人的意愿，由当事人选择管辖法院，而不必要规定不动产所在地法院管辖。合理的立法建议应当是采被告住所地或者合同履行地或者当事人协议管辖，若当事人认为案件涉及到不动产物权（包括侵权之诉），如需对房屋修缮、腾退，则可请求不动产所在地法院管辖，以方便诉讼为准则。
（3）与继承遗产纠纷专属管辖冲突的解决途径。继承遗产纠纷专属管辖是我国民诉法规定的三类专属管辖制度之一，《民事诉讼法》第三十四条第三项规定：“因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”当继承纠纷涉及不动产的遗产继承，并且被继承人死亡时住所地、主要遗产所在地和不动产所在地不一致时，是适用不动产纠纷还是继承纠纷来确定专属管辖法院存在争议。
对于继承遗产纠纷，各国法院都规定为特殊地域管辖，即任意地域管辖，且德国、日本、台湾均采继承开始时或被继承人死亡时住所地法院管辖，而未规定为专属地域管辖。[30]继承遗产案件自身的特殊性与复杂性使得域外法与我国民诉均需对其做特殊的规定，此类案件涉及被继承人死亡的时间、继承人对被继承人的赡养、扶养及抚养情况、被继承人财产的状况，因此由被继承人死亡时住所地法院管辖为宜。对于继承遗产中涉及不动产的案件，因为仅涉及到不动产所有权的转移，一般不需要法院对不动产实地勘验，所以为了维护继承遗产纠纷专属管辖的立法初衷，对于此类案件，应优先适用继承遗产纠纷专属管辖较为合理。若被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地与继承不动产所在地一致，则当事人可直接向不动产所在地法院起诉。
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【作者简介】
张芯瑞，中国政法大学民商经济法学院.
指导老师：邱星美，中国政法大学民商经济法学院，副教授.