关于土地使用权消灭的几种原因
土地使用权因一定法律事实而消灭，如土地的灭失、征用、混同等。这里仅探讨几种土地使用权的消灭原因。
（一）存续期限届满
凡有一定存续期限的土地使用权，该期限届满时，土地使用权随之消灭。究竟附有期限土地使用权所附期限应有多长为宜，各国法律规定了相应的标准。例如，法国、德国规定存续期间为18～99年，英国为21～99年，美国则为99年以下。我国《土地使用权出让和转让暂行条例》
第12条就出让土地使用权依土地用途不同规定了最高年限。在实践中，一些地方政府往往擅自延长土地使用权期限。笔者认为，凡超过规定期限标准的，应以最高期限标准为限，超过部分应为无效。凡附有期限的土地使用权，无论几次转手，最后受让人获得的土地使用权期限只能是原土地使用权出让合同约定的使用期限减去原土地使用权已经使用期限后的剩余期限。附有期限土地使用权的限期届满之后，土地使用权人可以申请续期，根据《房地产管理法》第21条规定，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因续期而产生的土地使用权应作为一项新的土地使用权，原土地使用权消灭。
（二）土地使用权的撤销
土地所有人因法律规定的事由发生可以撤销土地使用权。在分期付租的情形下，土地使用权人在一定期限内不缴付地租，即构成土地使用权撤销的原因。至于该期限为多长，日本民法规定为连续二年以上(第276条)，我国台湾民法则规定，欠租达二年以上之总额(第336条第1项)。我国法律尚无此类规定。笔者认为，在法律未规定的情况下，可由当事人约定这一内容。根据我国《房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。在该除外条件规定中，前两项较易理解，而后一项内容则令人甚为费解。因为，“动工开发必需的前期工作”是一个十分含混的条件，究竟何为“必需”，哪些为“非必需”，在实践中很难判断；再之，任何开发都应有“必需的前期工作”，如果因为有此项前期工作，造成协工开发迟延而可免除收回土地使用权,那么，土地使用权人实际在任何情况下，都可以此对抗土地所有者收回土地使用权。况且，该除外条件应体现不可抗力或当事人意志以外的原因而使土地开发不能如期进行的特点，而此项条件则可能会由于土地使用人自身的因素不能完成“必需的前期工作”而导致开发迟延。这一责任当然应由土地使用人承担，而不能作为对抗土地所有人收回土地使用权的条件。因此，笔者认为，最后一项内容不宜作为免除收回土地使用权的除外条件。根据一般理论，土地使用权撤销前，如已设定抵押，土地所有人则不能以撤销对抗抵押权人，抵押权人仍有拍卖该土地使用权的权利。这是因为，土地所有人撤销土地使用权的原因是土地使用权人不履行土地使用权设定合同所致，由此引起的撤销权具有债权性质，而在该土地使用权之上设定的抵押则具有物权性，故前者不能对抗后者。此外，土地所有人行使撤销权必须有法律规定的原因，否则，土地所有人不得行使撤销权。在实践中，有土地所有人因土地使用人不缴纳土地出让金而终止土地使用权出让合同的情况。对此应分两种情形：如果土地使用人已依法登记取得土地使用权，土地所有人终止土地使用权出让合同的行为，即也是撤销土地使用权的行为;如果土地使用权人尚未依法办理土地使用权登记手续，土地所有人终止土
地使用权出让合同，则不构成撤销土地使用权。因此，一些地方将后一情形视为土地使用权的撤销是不妥的。
（三）土地使用权抛弃
土地使用权人抛弃土地使用权而使其回归土地所有人，从而导致土地使用权的消灭。土地使用权究竟在何种条件下可以抛弃，我国尚无立法规定。总的来说，土地使用权的抛弃不得损害土地所有者的利益和公共利益。一般来说，无须支付地租和已经一次支付地租的土地使用权的抛弃，对土地所有人是有利的，故而应当允许。附有支付地租义务的土地使用权，并分期缴付的，有期限规定的，土地使用人应缴付完毕该期限内应缴付的全部地租之后，始得抛弃;没有期限规定的，一般应提前一定时间通知土地所有权人或者支付未到期的该年的地租后始得抛弃。根据日本民法的规定，地上权的抛弃不得对抗地上权上已经设有的抵押权(第398条)。这一对抗力可有两种理解：第一，凡设有抵押权的地上权不得抛弃；第二，凡设有抵押权的地上权可以抛弃，但该地上权不能回归于土地所有人，而只能回归于抵押权人。笔者认为，从保护抵押权人的利益出发，应以第二种理解较为妥当。此外，根据城市规划要求而变更土地用途，土地使用人不得不抛弃土地使用权的，可以请求规划变更者赔偿因达不到使用目的而抛弃土地使用权造成的损失责任。但是，这一问题在我国《城市规划法》中未作规定。
（四）约定消灭的事由发生
这与土地使用权撤销事由不同，后者由法律规定，前者则由当事人约定。至于当事人约定土地使用权消灭的事由是否有禁止之规定？应该说，只在该事由不违背法律规定，就可由当事人约定。例如，在土地使用权人分期付租的情况下，当事人可以约定一定期限内不付租或欠租额达到一定数量，土地使用权即消灭；当事人亦可约定在地上之物消灭时，土地使用权也随之消灭；当事人还可约定土地使用权人不按土地用途使用土地时，土地使用权即行消灭等等。
关于土地使用权消灭的几种原因
土地使用权因一定法律事实而消灭，如土地的灭失、征用、混同等。这里仅探讨几种土地使用权的消灭原因。
（一）存续期限届满
凡有一定存续期限的土地使用权，该期限届满时，土地使用权随之消灭。究竟附有期限土地使用权所附期限应有多长为宜，各国法律规定了相应的标准。例如，法国、德国规定存续期间为18～99年，英国为21～99年，美国则为99年以下。我国《土地使用权出让和转让暂行条例》
第12条就出让土地使用权依土地用途不同规定了最高年限。在实践中，一些地方政府往往擅自延长土地使用权期限。笔者认为，凡超过规定期限标准的，应以最高期限标准为限，超过部分应为无效。凡附有期限的土地使用权，无论几次转手，最后受让人获得的土地使用权期限只能是原土地使用权出让合同约定的使用期限减去原土地使用权已经使用期限后的剩余期限。附有期限土地使用权的限期届满之后，土地使用权人可以申请续期，根据《房地产管理法》第21条规定，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。因续期而产生的土地使用权应作为一项新的土地使用权，原土地使用权消灭。
（二）土地使用权的撤销
土地所有人因法律规定的事由发生可以撤销土地使用权。在分期付租的情形下，土地使用权人在一定期限内不缴付地租，即构成土地使用权撤销的原因。至于该期限为多长，日本民法规定为连续二年以上(第276条)，我国台湾民法则规定，欠租达二年以上之总额(第336条第1项)。我国法律尚无此类规定。笔者认为，在法律未规定的情况下，可由当事人约定这一内容。根据我国《房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。在该除外条件规定中，前两项较易理解，而后一项内容则令人甚为费解。因为，“动工开发必需的前期工作”是一个十分含混的条件，究竟何为“必需”，哪些为“非必需”，在实践中很难判断；再之，任何开发都应有“必需的前期工作”，如果因为有此项前期工作，造成协工开发迟延而可免除收回土地使用权,那么，土地使用权人实际在任何情况下，都可以此对抗土地所有者收回土地使用权。况且，该除外条件应体现不可抗力或当事人意志以外的原因而使土地开发不能如期进行的特点，而此项条件则可能会由于土地使用人自身的因素不能完成“必需的前期工作”而导致开发迟延。这一责任当然应由土地使用人承担，而不能作为对抗土地所有人收回土地使用权的条件。因此，笔者认为，最后一项内容不宜作为免除收回土地使用权的除外条件。根据一般理论，土地使用权撤销前，如已设定抵押，土地所有人则不能以撤销对抗抵押权人，抵押权人仍有拍卖该土地使用权的权利。这是因为，土地所有人撤销土地使用权的原因是土地使用权人不履行土地使用权设定合同所致，由此引起的撤销权具有债权性质，而在该土地使用权之上设定的抵押则具有物权性，故前者不能对抗后者。此外，土地所有人行使撤销权必须有法律规定的原因，否则，土地所有人不得行使撤销权。在实践中，有土地所有人因土地使用人不缴纳土地出让金而终止土地使用权出让合同的情况。对此应分两种情形：如果土地使用人已依法登记取得土地使用权，土地所有人终止土地使用权出让合同的行为，即也是撤销土地使用权的行为;如果土地使用权人尚未依法办理土地使用权登记手续，土地所有人终止土
地使用权出让合同，则不构成撤销土地使用权。因此，一些地方将后一情形视为土地使用权的撤销是不妥的。
（三）土地使用权抛弃
土地使用权人抛弃土地使用权而使其回归土地所有人，从而导致土地使用权的消灭。土地使用权究竟在何种条件下可以抛弃，我国尚无立法规定。总的来说，土地使用权的抛弃不得损害土地所有者的利益和公共利益。一般来说，无须支付地租和已经一次支付地租的土地使用权的抛弃，对土地所有人是有利的，故而应当允许。附有支付地租义务的土地使用权，并分期缴付的，有期限规定的，土地使用人应缴付完毕该期限内应缴付的全部地租之后，始得抛弃;没有期限规定的，一般应提前一定时间通知土地所有权人或者支付未到期的该年的地租后始得抛弃。根据日本民法的规定，地上权的抛弃不得对抗地上权上已经设有的抵押权(第398条)。这一对抗力可有两种理解：第一，凡设有抵押权的地上权不得抛弃；第二，凡设有抵押权的地上权可以抛弃，但该地上权不能回归于土地所有人，而只能回归于抵押权人。笔者认为，从保护抵押权人的利益出发，应以第二种理解较为妥当。此外，根据城市规划要求而变更土地用途，土地使用人不得不抛弃土地使用权的，可以请求规划变更者赔偿因达不到使用目的而抛弃土地使用权造成的损失责任。但是，这一问题在我国《城市规划法》中未作规定。
（四）约定消灭的事由发生
这与土地使用权撤销事由不同，后者由法律规定，前者则由当事人约定。至于当事人约定土地使用权消灭的事由是否有禁止之规定？应该说，只在该事由不违背法律规定，就可由当事人约定。例如，在土地使用权人分期付租的情况下，当事人可以约定一定期限内不付租或欠租额达到一定数量，土地使用权即消灭；当事人亦可约定在地上之物消灭时，土地使用权也随之消灭；当事人还可约定土地使用权人不按土地用途使用土地时，土地使用权即行消灭等等。