各位同学，，绝密档案，，珍重啊。。
一，房地产业与城市化的关系。
房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律(杨波,2007) 。同时, 城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量, 达到一种良性循环。
在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。
在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。
当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。
二，对于供需现状的思考
首先先进行关于中国人口的计算。（钟伟2010）
供应：2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。
需求：2000－2008年间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户（之所以用“至少”二字，是因为这样的估算，假定了所有新增城镇人口，在进入城市当年就立即结婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。
未来：依据这样的城市化进程，未来20年，中国人口约16亿人，其中城市人口可能为9.3亿人，城市化率水平仍然不高。
从而我们可以得出最简单的供求关系：中国城市化进程，始终伴随着商品房供不应求的缺口，这不可能不推高房价。
中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的。
我们从上述的计算中，明显可以看到供不应求的突出矛盾，也发现要解决中国的高房价，如上述段落作者所说“中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的”。
再者，我们从另外一个角度来切入。“从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞，尚无法满足这个城市化率的需求。”
“从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的。”（任志强,2010）
既然房价的高企与商品房严峻的供求关系是不无关系的，那么从供给需求端进行分析就显得非常重要
了。从需求端来讲，既有自主性的需求，又有投资性和投机性的需求。而这次“国十条”所针对的就是后者，通过提高首付和利率来抑制“不合理“的需求，甚至可以对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而从供给端来讲，现在众所周知的秘密是，北京“大部分的经济适用房都供应给公务员”（任志强语）。“北京市2005至2009年公开的土地供应量，名义上70%以上用于建经适房和其他政策性住房，但这些土地，用来建面向公众的经适房的不过十分之一，用于建面向（主要是部委）公务员的福利房的却高达十分之九。此外，各部委在京还有大量自留地。”（南方周末）
一方面是短期对需求的抑制，而另一方面却是供给的不到位。经济适用房是我国现阶段最主要的一种保障性住房, 但是相关部门却时常未尽到相应的责任。经济适用房偷工减料，质量不过关。经济适用房没有推行实名制, 拥有者姓名不公开, 造成大量富人托关系住进经济适用房, 而真正需求者却无法得到名额。可见, 发生此种种现象既有政府的缺位现象，进一步说明了此体系的不健全, 中国在保障房这条路上还有很多值得思考和去处理的事。
需求无罪，供给有责。
老百姓对于拥有自己的一套住房殚精竭虑，是如此的渴望，而现实又是如此。面对如此的矛盾，我们先从供给端加以分析，提出看法。1，可以让农村的宅基地进行流转，在此过程中，政府进行规划并加以引导，不妨可以借鉴浙江嘉兴农村的方法（当然，中国之大，各地实际情况差异极大，因根据各地实际情况采取相应的方法，切不可一味照搬）。通过如此，可以增加土地供应的主体。2，允许自建房与“小产权房”开发和上市，增加住房供应的主体。3，可以对城市土地的供应加大力度，调整市场预期。从需求端来讲：
1. 加强社会舆论的引导。可以通过媒体来改变百姓对“有房”的态度，能租住房子也是一种“有尊严”的方式，对所谓的“丈母娘需求”要加以稀释（毕竟，在市场经济高度发达、国民生活水平世界领先的美国，40%的美国人在34岁后才有自己的房子）。当然舆论的调整非一朝一夕之事，或许当房价上涨的预期消失时，舆论就自然改变了。2. 对投资性需求的引导。先前国务院出台了鼓励民营资本进入部分原本其极少进入或者根本没有进入的行业，其本身就是对一些投资性需求很好的引导。之所以有资金大量进入这个行业，这个行业必然有大量利润可以获得，这是毋庸置疑的。房价的高企，就短期而言，某种程度上就是社会上大量的闲散资金进入的结果，从另一方面来讲，这些资金没有其他更好的去处，说明其他方面高回报的行业没有它们的份儿，比如一些金融、电信行业。所以这次国务院的声明就是对此给予了重视。
三，中国城市化和房地产不协调发展的反思
房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。
当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象，由此给社会经济带来了很大的负面影响。一方面，房地产业发展滞后，房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求，不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急速上升，使城市中低收入阶层居住更为困难。另一方面，房地产业发展滞后还会阻碍城市化进程，使城市化速度得不到应有的增长，城市建设进展缓慢，城市对农村剩余劳动力的吸纳能力得不到提高。
政府在城市化的过程中不能失位, 应当在可持续发展的城市化战略视角下, 构建科学的房地产业发展战略。
一是科学规划, 节约利用土地资源, 走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出, 但房地产开发投资巨大, 且重新开发代价更大。我国土地资源极其紧缺, 紧凑型城市可以提高人口的居住密度, 节地、节材、节水, 实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式, 会降低土地价值产出, 且再开发代价高昂, 显然不适合。走紧凑型城市发展道路, 要求科学规划房地产业的发展, 严格约束房地产业的发展, 才能提高土地产出效率, 才能优化空间布局, 避免降低城市效力。
二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势, 进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段, 应建设城市圈和卫星城, 提高土地产出效率。同时, 需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展, 是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。
三是加强政府监管与政府间合作, 构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城
市、城镇转移与聚集, 造就了新的连片大城市, 形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展, 需要城市间政府的合作与协调, 以规划、协调房地产业的合理发展。
各位同学，，绝密档案，，珍重啊。。
一，房地产业与城市化的关系。
房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律(杨波,2007) 。同时, 城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量, 达到一种良性循环。
在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。
在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地，还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。
当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。
二，对于供需现状的思考
首先先进行关于中国人口的计算。（钟伟2010）
供应：2000－2008年间，中国商品房销售总面积为40亿平米，其中住宅为35.8亿平米，即便假定这些商品住宅全都是90平米以下的商品房，那么总套数约4000万套，也就是每年约450万套的供应量。中国目前户均人口不足3人，因此这些商品住宅每年可多容纳约1350万城镇人口。
需求：2000－2008年间，中国城镇人口从4.59亿人增长到6.07亿人，增加了1.48亿人。大致年均增加城镇人口1640万人，至少550万户（之所以用“至少”二字，是因为这样的估算，假定了所有新增城镇人口，在进入城市当年就立即结婚并立即生育，也假定了原城市居民不存在任何改善居住需求）。
未来：依据这样的城市化进程，未来20年，中国人口约16亿人，其中城市人口可能为9.3亿人，城市化率水平仍然不高。
从而我们可以得出最简单的供求关系：中国城市化进程，始终伴随着商品房供不应求的缺口，这不可能不推高房价。
中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的。
我们从上述的计算中，明显可以看到供不应求的突出矛盾，也发现要解决中国的高房价，如上述段落作者所说“中国商品房市场长期以来面对供求失衡，舍供求之外的其他渠道根治房价，是相当困难的”。
再者，我们从另外一个角度来切入。“从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段。而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞，尚无法满足这个城市化率的需求。”
“从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16.4%，外地农业户籍人口约占用城市住房的15.3%，两者合计约占用30%以上。不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房，而目前的生产能力是无法达到满足条件的。”（任志强,2010）
既然房价的高企与商品房严峻的供求关系是不无关系的，那么从供给需求端进行分析就显得非常重要
了。从需求端来讲，既有自主性的需求，又有投资性和投机性的需求。而这次“国十条”所针对的就是后者，通过提高首付和利率来抑制“不合理“的需求，甚至可以对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。而从供给端来讲，现在众所周知的秘密是，北京“大部分的经济适用房都供应给公务员”（任志强语）。“北京市2005至2009年公开的土地供应量，名义上70%以上用于建经适房和其他政策性住房，但这些土地，用来建面向公众的经适房的不过十分之一，用于建面向（主要是部委）公务员的福利房的却高达十分之九。此外，各部委在京还有大量自留地。”（南方周末）
一方面是短期对需求的抑制，而另一方面却是供给的不到位。经济适用房是我国现阶段最主要的一种保障性住房, 但是相关部门却时常未尽到相应的责任。经济适用房偷工减料，质量不过关。经济适用房没有推行实名制, 拥有者姓名不公开, 造成大量富人托关系住进经济适用房, 而真正需求者却无法得到名额。可见, 发生此种种现象既有政府的缺位现象，进一步说明了此体系的不健全, 中国在保障房这条路上还有很多值得思考和去处理的事。
需求无罪，供给有责。
老百姓对于拥有自己的一套住房殚精竭虑，是如此的渴望，而现实又是如此。面对如此的矛盾，我们先从供给端加以分析，提出看法。1，可以让农村的宅基地进行流转，在此过程中，政府进行规划并加以引导，不妨可以借鉴浙江嘉兴农村的方法（当然，中国之大，各地实际情况差异极大，因根据各地实际情况采取相应的方法，切不可一味照搬）。通过如此，可以增加土地供应的主体。2，允许自建房与“小产权房”开发和上市，增加住房供应的主体。3，可以对城市土地的供应加大力度，调整市场预期。从需求端来讲：
1. 加强社会舆论的引导。可以通过媒体来改变百姓对“有房”的态度，能租住房子也是一种“有尊严”的方式，对所谓的“丈母娘需求”要加以稀释（毕竟，在市场经济高度发达、国民生活水平世界领先的美国，40%的美国人在34岁后才有自己的房子）。当然舆论的调整非一朝一夕之事，或许当房价上涨的预期消失时，舆论就自然改变了。2. 对投资性需求的引导。先前国务院出台了鼓励民营资本进入部分原本其极少进入或者根本没有进入的行业，其本身就是对一些投资性需求很好的引导。之所以有资金大量进入这个行业，这个行业必然有大量利润可以获得，这是毋庸置疑的。房价的高企，就短期而言，某种程度上就是社会上大量的闲散资金进入的结果，从另一方面来讲，这些资金没有其他更好的去处，说明其他方面高回报的行业没有它们的份儿，比如一些金融、电信行业。所以这次国务院的声明就是对此给予了重视。
三，中国城市化和房地产不协调发展的反思
房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。
当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象，由此给社会经济带来了很大的负面影响。一方面，房地产业发展滞后，房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求，不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急速上升，使城市中低收入阶层居住更为困难。另一方面，房地产业发展滞后还会阻碍城市化进程，使城市化速度得不到应有的增长，城市建设进展缓慢，城市对农村剩余劳动力的吸纳能力得不到提高。
政府在城市化的过程中不能失位, 应当在可持续发展的城市化战略视角下, 构建科学的房地产业发展战略。
一是科学规划, 节约利用土地资源, 走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出, 但房地产开发投资巨大, 且重新开发代价更大。我国土地资源极其紧缺, 紧凑型城市可以提高人口的居住密度, 节地、节材、节水, 实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式, 会降低土地价值产出, 且再开发代价高昂, 显然不适合。走紧凑型城市发展道路, 要求科学规划房地产业的发展, 严格约束房地产业的发展, 才能提高土地产出效率, 才能优化空间布局, 避免降低城市效力。
二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势, 进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段, 应建设城市圈和卫星城, 提高土地产出效率。同时, 需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展, 是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。
三是加强政府监管与政府间合作, 构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城
市、城镇转移与聚集, 造就了新的连片大城市, 形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展, 需要城市间政府的合作与协调, 以规划、协调房地产业的合理发展。